Решение Калининградского областного суда от 16 июня 2020 года №3а-105/2020

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 16 июня 2020 года Дело N 3а-105/2020
от 16 июня 2020 г. по делу N 3а-105/2020
Калининградский областной суд в составе:
председательствующего судьи - Ивановой О.В.
при секретаре Лемех М.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Бобарыкина Сергея Геннадьевича к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица - администрация муниципального образования "Багратионовский городской округ", ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Бобарыкин С.Г. обратился в суд с вышеназванным административным иском, в котором просил установить по состоянию на 1 января 2019 года равной рыночной стоимости в размере 924 000 рублей кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, площадью 6360 кв. м, с кадастровым N, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "производственная деятельность" по <адрес>, сославшись на то, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 140 169, 20 рублей является завышенной, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости.
Представитель Бобарыкина С.Г. - Попов С.А. в судебном заседании настаивал на удовлетворении административного иска по изложенным в нем основаниям.
Бобарыкин С.Г., представитель Правительства Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела ходатайство не заявили.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель администрации МО "Багратионовский городской округ" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, заявлений об отложении судебного заседания не поступало. Ранее в ходе судебного разбирательства представитель заинтересованного лица Татаренко Ю.С. возражала относительно заявленных административных требований, указав, что обращение Бобарыкина С.Г. с настоящим иском преследует цель уменьшения суммы арендных платежей за пользование земельным участком.
С учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав объяснения представителя административного истца, пояснения свидетеля Бощенко Г.О., составившего отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Материалами дела подтверждается, что Бобарыкин С.Г., являясь с 26 февраля 2006 года собственником одноэтажного нежилого здания с кадастровым N, заключил 23 сентября 2019 года с администрацией МО "Багратионовский городской округ" на срок 49 лет на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ договор аренды расположенного под данным зданием земельного участка с кадастровым N, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - производственная деятельность (л.д.22, 9-17).
Из письменных пояснений представителя Управления Росреестра по Калининградской области Галицкого И.С. следует, что земельный участок с кадастровым N поставлен на государственный кадастровый учет 30 января 2015 года с характеристиками: категория земель - "земли населенных пунктов", с разрешенным использованием - "под обслуживание одноэтажного нежилого здания"; 11 марта 2015 года в ЕГРН внесены сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "производственная деятельность".
Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса РФ и с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области по состоянию на 1 января 2019 года.
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 4 140 169,2 рубля, о чем 23 января 2020 года внесены сведения в ЕГРН.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 5 этой же статьи кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного Кодекса РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Постановлением Правительства Калининградской области от 15 мая 2012 года N 336 (с последующими изменениями и дополнениями) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.
Из содержания пунктов 2, 4, 6, 7 названного Порядка следует, что при наличии кадастровой стоимости земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный реестр недвижимости, с учетом коэффициента по виду разрешенного использования земельного участка, определяемого нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области.
Условиями договора аренды N 250 от 23 сентября 2019 года предусмотрено, что по данному договору арендная плата установлена в соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 15 мая 2012 года, приведен расчет арендной платы, в том числе исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определяемой на основании сведений государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, превышение кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его рыночной стоимости влечет нарушение прав арендатора вследствие увеличения размера арендной платы.
Права арендатора, нарушенные подобным несоответствием внесенной в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с последующим внесением соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости в сведения о кадастровой стоимости этого земельного участка.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В обоснование административного иска Бобарыкин С.Г. представил суду результаты отчета N 223-01/2020 от 10 февраля 2020 года, выполненного оценщиком ООО "Стандарт Оценка" Бощенко Г.О., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N определена по состоянию на 1 января 2019 года в размере 924 000 рублей.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.
Исходя из вышеизложенного, по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной Бобаркиным С.Г. рыночной стоимости земельного участка лежит на ответчиках и заинтересованных лицах.
Вместе с тем, каких - либо доказательств обратного названными лицами, участвующими в деле, не представлено, как и доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика о рыночной стоимости объекта оценки.
В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
Как усматривается из представленного административным истцом отчета об оценке N 223-01/2020, оценщик ФИО1, проводивший оценку земельного участка, является с 2015 года членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", имеет диплом о профессиональной переподготовке, выданный ДД.ММ.ГГГГ года Региональным институтом бизнеса и управления по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса), квалификационный аттестат в области оценочной деятельности "Оценка недвижимости" от 26.03.2018 года N 007045-1, его гражданская ответственность застрахована ООО "Альфа Страхование" на период с 04.08.2019 г. по 03.08.2020 г.
Из содержания отчета об оценке следует, что при его подготовке оценщик использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ; отказ от использования доходного и затратного подходов к оценке земельного участка обоснован и сомнений не вызывает.
Для оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельного участка; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в отчете сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в Калининградской области на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; оценщиком произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления; в отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке содержит необходимые сведения доказательственного значения.
Кроме того, в судебном заседании оценщиком Бощенко Г.О. представлено подробное обоснование позиции по изложенным в отчете выводам, которое сомнений в обоснованности не вызывает.
Стороны и заинтересованные лица в установленном процессуальным законом порядке также не поставили под сомнение достоверность отчета и не указали обстоятельств, которые могут свидетельствовать об его неясности, противоречивости или необоснованности.
При этом каких-либо доказательств, опровергающих правильность выводов, изложенных в отчете, суду не представлено, равно как и доказательств в подтверждение того, что принадлежащий административному истцу земельный участок с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года имел другую рыночную стоимость, соответствующих ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы также не заявлено, при этом такое право судом было разъяснено.
В соответствии со статьей 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, согласно подготовленному оценщиком отчету, составила по состоянию на 1 января 2019 года денежную сумму в размере 924 000рублей.
Поскольку доказательств недостоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N, определенной оценщиком в размере 924 000 рублей, ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, исследованный в судебном заседании отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и сомнений в правильности не вызывает, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка N в размере его рыночной стоимости является законным и подлежит удовлетворению.
Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для установленных законодательством целей, в резолютивной части решения подлежит указанию дата подачи настоящего административного искового заявления - 19 марта 2020 года.
Доводы административного истца о том, что в результате установления новой кадастровой стоимости земельного участка бюджет МО "Багратионовский городской округ" получит меньше арендных платежей, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении предъявленного Бобарыкиным С.Г. административного иска, поскольку действующим законодательством арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено право обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда исходя из нее исчисляется арендная плата.
Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Неизбежные в процессе оценочной деятельности издержки для кадастровых правоотношений, обусловленные стоимостными расхождениями в оценке, если они не связаны исключительно с несправедливыми преимуществами или злоупотреблениями участников этих правоотношений, в приемлемых границах допустимы.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Бобарыкина С.Г. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, площадью 6360 кв. м, категория земли - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственная деятельность, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости 924 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.
Датой подачи административного иска считать 19 марта 2020 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости после вступления в законную силу является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда составлено 2 июля 2020 года.
Судья Калининградского
областного суда О.В. Иванова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка