Дата принятия: 02 июля 2019г.
Номер документа: 3а-105/2019
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 2 июля 2019 года Дело N 3а-105/2019
Хабаровский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,
при секретаре А.А.Афанасьевой,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Шалунова С.В. и Котовича В.В. к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной их рыночной стоимости,
установил:
Шалунов С.В. и Котович В.В. обратились в Хабаровский краевой суд с административным иском к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания - функционального помещения, площадью 3 440, 5 кв.м., кадастровый N, находящегося по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 6 370 125 рублей по состоянию на 13.02.2014 года. Обосновывая свои требования, административные истцы сослались на то, что распоряжением правительства Хабаровского края утверждена кадастровая стоимость этого объекта недвижимости по состоянию на 13.02.2014 года в размере 11 865 114,73 рублей, сведения о которой в тот же день внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Они являются собственниками нежилого здания и плательщиками налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. В соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, сведения о её размере применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. По их заказу оценщик ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" определилрыночную стоимость принадлежащего им на праве собственности объекта капитального строительства по состоянию на 13.02.2014 года, размер которой ниже размера утвержденной кадастровой стоимости. Полагают, что при таких обстоятельствах они вправе оспорить кадастровую стоимость, и просят установить кадастровую стоимость объекта капительного строительства по состоянию на 13.02.2014 года в размере его рыночной стоимости.
Административные истцы Шалунов С.В. и Котович В.В. в судебном заседании настаивали на заявленных требованиях, просили их удовлетворить. Также просили восстановить срок для обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, пропущенный ими по уважительной причине. Только в октябре 2015 года приобрели право собственности на объект капитального строительства. А налог на имущество физических лиц стал рассчитываться от кадастровой стоимости объекта налогообложения только с 01.01.2017 года. Следовательно, только после этой даты они получили право обратиться в суд с таким иском. Оспариваемая ими кадастровая стоимость является актуальной и на данный момент.
Представитель административного истца Шалунова С.В. - Енютин Е.Н. (удостоверенная нотариусом доверенность от 28.06.2019 года сроком действия один год) поддержал требования, изложенные в административном исковом заявлении, и пояснения, данные административным истцом в ходе судебного разбирательства.
Представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края А.В.Евсеенко (доверенность 17.05.2019 года сроком действия по 31.12.2019 года) в судебном заседании не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям Закона РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, что свидетельствует о его недостоверности. В своих возражениях она сослалась на то, что отчет об оценке не отвечает требованиям допустимости, предъявляемым п.5 ФСО N 3, пп. "б" п.22 ФСО N 7 к таким документам. В отчете указано, что при проведении оценки оценщик применил сравнительный подход. В соответствии с п. 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Оценщиком подобраны объекты-аналоги с существенно отличающимися ценообразующими факторами (площадь, место расположения). Сведения об объектах-аналогах, полученные из сети Интернет, не содержат достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость. В отношении объектов-аналогов NN 1, 3 отсутствуют сведения о реализуемом праве; в отношении всех объектов-аналогов отсутствуют сведения о наличии или отсутствии заасфальтированных подъездных путей, коммуникаций. При расчете корректировки на местоположение оценщиком использованы: удаленность от основных автомагистралей (по 5-ти балльной шкале), наличие подъездных путей (по 2-х балльной шкале), состояние подъездных путей (по 3-х балльной шкале), наличие парковки (по 2-х балльной шкале). Однако отсутствует достоверная и допустимая информация о состоянии подъездных путей к объектам-аналогам, в связи с чем, определить, каким образом оценщиком была произведена балльная оценка показателя местоположения объектов-аналогов, не представляется возможным. Оценщиком приведен расчет корректировки на наличие отопления, однако в расчете ссылка идет на корректировку на наличие центрального входа. В отчете содержится противоречивая информация о дате проведения оценки (на странице 3 отчета дата указана - 01.03.2019г., на странице 54 отчета - 27.11.2017г.). На странице 44 отчета указано, что расчет корректировки на этаж расположения представлен в таблице 20 отчета, однако данная таблица не содержит указанный расчет.
Административный ответчик также полагает, что установленный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срок для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административными истцами пропущен без уважительной причины. Сведения о кадастровой стоимости объекта капитального строительства внесены в Единый государственный реестр недвижимости в феврале 2014 ода, с данным иском Шалунов С.В. и Котович В.В. обратились в суд только в мае 2019 года - по истечении пятилетнего срока. О том, что налоговая база налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, истцы должны были узнать не позднее 01.01.2017 года, - с даты, с которой Законом Хабаровского края определен период расчета налога на имущество физических лиц из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Текст этого закона был опубликован в средствах массовой информации в октябре (на интернет-портале) и декабре (в печатном издании) 2015 года. Пропущенный срок может быть восстановлен при наличии объективных причин, исключающих возможность гражданина обратиться в суд. Но доказательств наличия таких причин административными истцами не представлено, и на их наличие они не ссылаются.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю и представитель заинтересованного лица администрации г. Хабаровска в судебное заседание не явились. Они были уведомлены о возбуждении административного дела, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, были уведомлены о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления им судебного извещения посредством электронной почты и посредством размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав их неявку без уважительной причины, провел судебное заседание без их участия.
Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные административными истцами письменные доказательства, заслушав показания свидетеля ФИО1, суд пришел к следующим выводам.
Представленные суду документы подтверждают, что Шалунов С.В. и Котович В.В. владеют на праве собственности, каждый по ? доли, объектом капитального строительства - функциональным помещением, назначение: нежилое помещение, этаж N 01(инв. N; инв. N, условный N), площадь 3 440 кв.м., 5 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый N. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 30.10.2015 года (номер регистрации N и N).
В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.
Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении налоговой базы из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта имущества по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).
Положением о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года N 571, установлен и введен на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц. В положении указано, что налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый период, порядок исчисления суммы налога, порядок и сроки его уплаты, а также налоговые льготы определяются в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.
Законом Хабаровского края от 30.09.2015 года N 116 "О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.
Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 13.02.2014 года в размере 11 865 114,73 рублей, о чем 13.02.2014 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения.
Как указано в статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Шалунов С.В. и Котович В.В. являются плательщиками налога на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому они имеют самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящегося в их собственности объекта капитального строительства в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", они вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеют, путем обращения с соответствующим иском в суд.
В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 8 Постановления от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснил, что пропуск установленного частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Этот срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен при наличии уважительных причин его пропуска. Поскольку вопросы соблюдения срока обращения в суд касаются существа дела, причины его пропуска выясняются в судебном заседании, а выводы о его восстановлении или об отказе в восстановлении в силу части 5 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства РФ должны содержаться в решении суда.
Административные истцы просили восстановить срок для обращения в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, ссылаясь на то, что он пропущен ими по уважительной причине. Налоговая база налога на имущество физических лиц определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения только с 01.01.2017 года, и обязанность уплатить этот налог за 2017 год возникла у них только в 2018 году. Следовательно, только с этого момента утвержденная кадастровая стоимость объекта капитального строительства стала затрагивать их права и обязанности. До настоящего времени новая кадастровая стоимость объектов капитального строительства, расположенных на территории Хабаровского края, не утверждена.
Результаты кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N утверждены постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 13.02.2014 года, в этот же день сведения о ней внесены в Государственный кадастр недвижимости. Следовательно, пятилетний срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости истек 13.02.2019 года. С данным заявлением административные истцы обратились в суд 27.05.2019 года. Ранее с таким заявлением в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости они не обращались.
Доказательства того, что ко дню обращения административных истцов с данным иском в суд утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края, не представлены.
В соответствии со статьей 405, частью 1 статьи 409 Налогового кодекса РФ налог на имущество физических лиц подлежит уплате налогоплательщиками в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговым периодом признается календарный год.
Принимая во внимание, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, находящихся на территории Хабаровского края, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, является действующей и применяется для исчисления налога на имущество физических лиц только с 01.01.2017 года, суд считает возможным восстановить административным истцам срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства.
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.
С целью определения рыночной стоимости объекта капитального строительства - функционального помещения, назначение: нежилое помещение, этаж N 01(инв. N; инв. N, условный N), площадь 3 440, 5 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый N, по заказу Котовича В.В. оценщиком ООО "Дальневосточный центр оценки собственности" ФИО1 проведена его оценка, о чем 19.04.2019 года составлен отчет N 1443-ОН/2018. В отчете об оценке указано, что рыночная стоимость объекта определялась по состоянию на 13.02.2014 года. Кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена на туже дату. Значит, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Изучив содержание отчета об оценке от 19.04.2019 года N1443-ОН/2018, суд приходит к выводу, что отчет соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года N 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о всех факторах и фактических данных, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Оценка стоимости объекта недвижимости произведена оценщиком ФИО1, являющейся членом НП СРО "Ассоциация Российских магистров оценки", имеющей стаж работы в оценочной деятельности 11 лет, соответствующий квалификационный аттестат в оценочной деятельности, профессиональная деятельность которого застрахована.
В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года N 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Подпунктом "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, установлено, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.
В пункте 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, указано, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
В отчете об оценке N1443-ОН/2018 от 19.04.2019 года (страницы 34-36) указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик выбрал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От использования иных методов оценки в рамках сравнительного подхода, от применения затратного и доходного подходов оценщик отказался по тем основаниям, что не имеет достоверной и достаточной информации для их применения. Мотивы выбора подхода оценки и отказа от других подходов и методов подробно изложены в отчете.
Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы (метод регрессивного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетание.
Как указано в пункте 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В пункте 14 ФСО N 1 и подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт "е" пункта 22 ФСО N7).
В отчете об оценке N 1443-ОН/2018 от 19.04.2019 года указано, что в качестве единицы сравнения при расчете стоимости выбрана стоимость 1 кв.м. в рублях. Данную единицу сравнения оценщик выбрал исходя из того, что все предлагаемые к продаже объекты сравниваются исходя из 1 кв.м. их общей площади в рублях.
Для определения сегмента рынка оценщик отнес объект оценки к сегменту "функциональные (встроенные) помещения", что оценке подлежат передаваемые имущественные права - право собственности, которое передается в условиях открытого рынка. Исходя из функционального назначения объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что на рынке необходимо рассматривать объекты, которые могут быть использованы в качестве помещений производственного назначения, либо назначения помещений позволяет их использовать в качестве помещений производственного назначения.
В отчете об оценке указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов использовались открытые источники информации: интернет-сайт частных объявлений www.avito.ru/khabarovsk; интернет-сайт частных объявлений www.farpost.ru/ khabarovsk; аналитический обзор "Рынок нежилой недвижимости Хабаровск на 01.01.2014 г.", подготовленного ООО РСО "Кредо".
Оценщиком выявлено 4 объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. Различия в объектах-аналогах устранены путем применения корректировок: "на уторгование", "на дату продажи (предложения)"; "на местоположение", "на площадь", "на физическое состояние объекта", "на этаж расположения", "на наличие отопления".
Описание совершенных оценщиком действий по подбору объектов-аналогов и определению их характеристик, влияющих на образование цены, о проводимых при корректировке расчетах подробно приведены в отчете на в таблице 18 на страницах 40-42, в таблицах 11-20, на страницах 25-34, 37-39, 43-47.
После проведения корректировок выполнена проверка на однородность выборки, пределы границ доверительного интервала определены оценщиком в диапазоне стоимости от 2 050 руб./кв.м. до 3 479 руб./кв.м., в который вошли все отобранные оценщиком объекты аналоги.
После проверки и согласования результатов рыночная стоимость объекта капитального строительства - нежилое помещение площадью 3 440,50 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый N, определена в размере 6 370 125 рублей.
Суд находит, что представленный отчет об оценке полностью соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Он основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. По мнению суда, определенная в отчете итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. Отчет оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Оценщиком проанализирован рынок недвижимости в районах идентичных району расположения объекте оценки; корректировки в отчете об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого оценщиком подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату установления кадастровой стоимости - на 13.02.2014 года.
Положения Отчета опровергают доводы Правительства Хабаровского края о том, что оценщиком отобраны объекты-аналоги, существенно отличающиеся от объекта оценки по ценообразующим факторам.
В пункте 14 ФСО N 1, подпункте "б" пункта 22 ФСО N 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.
В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В отчете указано, что объект оценки является отдельно стоящим зданием и имеет назначение - нежилое функциональное помещение, поэтому отнесен к сегменту рынка - "функциональные (встроенные) помещения", используемые для производственного назначения. В качестве объектов-аналогов отобраны встроенные функциональные помещения производственного назначения. Положения отчета позволяют сделать вывод, что объекты-аналоги и объект оценки относятся к одному рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. Различия объектов-аналогов между собой и объектом оценки в площади, местоположению нивелировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит положениям пункта 14 ФСО N 1 и подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7.
Мнение административного ответчика о том, что в отчете отсутствует достоверная и проверяемая информация в отношение объектов-аналогов N 1 и N 3 о том, какое право реализовывалось на открытом рынке, опровергается содержанием отчета.
В подпункте "б" пункта 23 ФСО N 1 указано, что проведение оценки включает, в том числе, следующие этапы: сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
В отчете имеются скриншоты источников информации, из которых оценщик получил сведения об объектах-аналогах N 1 и N 3. В источниках информации указано, что объявления об этих объектах размещены в разделах продажа. Анализируя содержащиеся в объявлениях сведения, и исходя из того, что для риэлторов является обязательным указание в публикациях о предложениях к продаже объектов наличие у них права аренды, а право собственности указывается не всегда (его наличие предполагается), пришел к выводу, что отсутствии в объявлении указания на продажу права аренды, свидетельствует, что реализуется право собственности на объект продажи.
Доказательства, свидетельствующие о том, что указанные в отчете сведения об объектах-аналогах не соответствуют фактическим, административным ответчиком не представлены. В судебном заседании он пояснил, что такими доказательствами он не располагает.
Довод административного ответчика о том, что производя корректировку "на наличие отопления", оценщик фактически применил коэффициент корректировки "на наличие центрального входа", не подтверждается содержанием отчета.
В соответствие с пунктом 11 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете.
На странице 45 и в таблице 19 (страницы 41-42) указано, что в связи с различием объекта оценки и объектов-аналогов по наличию отопления, оценщик произвел корректировку, поскольку объекты капитального строительства с отоплением стоят дороже таких же объектов без отопления. В разделе 3.6 отчета "Основные факторы, влияющие на цену объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов" (страница 33) приведены описание и произведенный оценщиком расчет корректировки на "наличие отопления". Определяя размер подлежащего применению коэффициента, оценщик фактически использовал значения корректирующих коэффициентов для низкоклассных производственно-складских объектов в зависимости от наличия отопления, приведённых в экспертных оценках рынка недвижимости под руководством научного руководителя ЗАО "Приволжский центр финансового консаолтинга и оценки" Лейфера Л.А. "Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание треть, актуализированное и расширенное", Нижний Новгород, 2014. Таким образом, содержание отчета об оценке свидетельствует, что указание на величину корректировки "на наличие отдельного входа" на странице 33 является опиской.
Различия в указании номера таблицы, в которой приведены расчеты корректировки "на этаж расположения" (страницы 32, 44) и на дату осмотра оценщиком объекта оценки (страницы 3 и 54) не изменяют содержание отчета, а свидетельствует о наличии технической опечатки.
Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость нежилого здания - функционального помещения, заявленную истцами и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Шалунов С.В. и Котович В.В. обратились в суд 27.05.2019 года, ранее в суд или в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости они не обращались, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объека недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 13.02.2014 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Восстановить Шалунову С.В. и Котовичу В.В. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Административное исковое заявление Шалунова С.В. и Котовича В.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - функционального помещения, назначение: нежилое помещение, этаж N 01 (инв. N; инв. N, условный N), площадь 3 440, 5 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый N, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13.02.2014 года в размере 6 370 125 рублей.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 27 мая 2019 года.
Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья краевого суда Е.А.Бузыновская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
