Решение Мурманского областного суда от 10 сентября 2019 года №3а-105/2019

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 сентября 2019 года Дело N 3а-105/2019
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Камерзана А.Н.
при секретаре Коппалиной С.В.
с участием:
представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Д.М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества "Территориальная генерирующая компания N 1" к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,
установил:
публичное акционерное общество "Территориальная генерирующая компания N 1" (далее - ПАО "ТГК-1") обратилось в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков:
- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., МО с...., н....;
- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., МО ..., н....;
- с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ..., МО ..., н.....
По результатам кадастровой оценки кадастровая стоимость указанных земельных участков составила:
- земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на _ _ в размере 184564714 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на _ _ в размере 74583576,20 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером: *** по состоянию на _ _ в размере 58987232 рублей.
Между тем, согласно отчетам об оценке, подготовленным ООО "КГ Лаир" (оценщик А.,А.Ю.) рыночная стоимость указанных объектов составляет меньшую сумму, а именно:
- земельного участка с кадастровым номером *** - 108050000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером *** - 19940000 рублей;
- земельного участка с кадастровым номером: *** - 28030000 рублей.
Установленная кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение арендной платы
Просит суд установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости согласно представленным отчетам об оценке.
В ходе судебного разбирательства административным истцом представлены уточненные требования, согласно которым просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере 54300000 рублей, земельного участка с кадастровым номером: *** в размере 22120000 рублей, исходя из выводов судебной экспертизы. Требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** оставил прежними.
Представитель административного истца ПАО "ТГК N 1" Ю.К.С. в судебном заседании (до объявления перерыва) поддержал уточненные требования.
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Д.М.А. в судебном заседании не заявила возражений относительно существа спора.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что вопрос разрешения спора оставляет на усмотрение суда (том 2 л.д.144-146).
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.
Представители заинтересованных лиц - администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района, администрации муниципального образования с.п. Зареченск Кандалакшского района, Отдела земельных, имущественных отношений и градостроительства администрации муниципального образования г.п. Кандалакша, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
В письменном отзыве представитель администрации МО г.п. Кандалакша Кандалакшского района просит в удовлетворении административного иска отказать в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** (том 2 л.д.110-111).
В письменном отзыве представитель администрации г.п. Зареченск Кандалакшского района сообщил об отсутствии возражений относительно исковых требований (том 2 л.д.113).
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана обязательной.
Выслушав представителей сторон, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Как следует из материалов дела, административный истец ПАО "ТГК-1" на основании договоров аренды * от 31 марта 2008 года, * от 31 марта 2008 года, * от 31 марта 2008 года является арендатором земельных участков:
- с кадастровым номером *** (единое землепользование), площадью *** кв.м, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ...; дата присвоения кадастрового номера 14.10.2005;
- с кадастровым номером *** (единое землепользование), площадью *** кв.м, категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: в целях обслуживания Нива ГЭС-2, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ...; дата присвоения кадастрового номера 14.10.2005;
- с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): ..., на земельном участке расположено здание (сооружение) ...; дата присвоения кадастрового номера 14.10.2005;(том 2 л.д.152-154, 156-158, 160-162).
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2016 года определена в размере 74583576,20 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 20 июня 2017 года определена в размере 58987232 рубля; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 13 сентября 2017 года определена в размере 184564 714 рублей (том 2 л.д. 151,155,159).
Лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельных участков для целей определения арендной платы имеет преимущественное значение, и это следует из содержания статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
Административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимостиземельных участков, поскольку данная стоимость влияет на размер арендных платежей (том 1 л.д.112-113, 192-193, том 2 л.д.79).
В качестве доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельных участков, ПАО "ТГК-1" представило отчеты ООО "КГ Лаир" (оценщик А.,А.Ю.) N Н-24861/17 от 16.02.2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01.01.2016 в размере 19940000 рублей (том 1 л.д.135-212), N Н-24862/17 от 16.02.2018 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 20.06.2017 в размере 28030000 рублей (том 1 л.д.52-134).
Для установления действительной рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** судом назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта АО "Управляющая компания "Магистр" Б.А.В. от 15 августа 2019 года N 312-19/Н, отчеты ООО КГ "Лаир" * от _ _ и * от _ _ об оценке рыночной стоимости земельных не соответствуют требованиям Федерального закона от _ _ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. Выявленные нарушения повлекли установление неверной рыночной стоимости земельных участков. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** (единое землепользование) по состоянию на 01 января 2016 года составляет 54300000 рублей; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** (единое землепользование) по состоянию на 20 июня 2017 года составляет 22120 000 рублей.
Проанализировав собранные по делу доказательства о рыночной стоимости указанных объектов недвижимости в соответствии с правилами статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд принимает результаты проведенной по делу судебной экспертизы Заключение эксперта соответствует требованиям допустимости, относимости и достаточности. В ходе экспертизы исследовались материалы дела. Оснований подвергать его сомнению у суда не имеется. Выводы эксперта мотивированы, соответствуют нормам Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации. Ошибок, влекущих неправильное определение экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости, не установлено. Полномочия эксперта подтверждены, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Установленный законом порядок проведения экспертизы соблюден (статья 79 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Лицами, участвующими в деле, выводы эксперта не опровергнуты, допустимых доказательств, свидетельствующих о неправильном определении рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. Оснований подвергать его сомнению, равно как и для назначения дополнительной или повторной экспертизы, у суда не имеется.
С учетом выводов экспертного заключения АО "Управляющая компания "Магистр" от 15 августа 2019 года N 312-19/Н, суд не принимает в качестве доказательств рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, *** соответствующие отчеты ООО КГ "Лаир" N 24861/17 и N 24862/17, поскольку в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о несоответствии данных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В обоснование требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной ПАО "ТГК-1" представлен отчет ООО "КГ Лаир" от 16 февраля 2018 года N Н-24863/17, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 13 сентября 2017 года составляет 108050000 рублей (том 2 л.д.1-101).
Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
Так, из содержания отчета ООО "КГ Лаир" от 13 февраля 2017 года N Н-24863 следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом корректировок, для реализации которого им проанализированы объекты аналоги, в качестве которых выбрано 3 объекта. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Допрошенный в качестве свидетеля К.А.В., являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости - земельных участков (том 2 л.д.186-193), в судебном заседании подтвердил, что отчет ООО "КГ Лаир" от 13 февраля 2017 года N Н-24863 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, оценщик правильно применил поправочные коэффициенты и формулы, определенная им рыночная стоимость земельного участка является достоверной.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности указанного отчета об оценке, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером *** и соответствующего отчета об оценке, представленного административным истцом, ходатайство о назначении судебной экспертизы и мотивированных возражений не заявлено.
При таком положении рыночную стоимость указанных земельных участков определенную на основании экспертного заключения и отчета об оценке от 13 февраля 2017 года N Н-24863, следует признать достоверной и более точной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанных земельных участков с их рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участков.
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено Федеральным законом N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 29 марта 2018 года (том 1 л.д. 49-51).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** (единое землепользование), площадью *** кв.м, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 54300 000 (пятьдесят четыре миллиона триста тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** (единое землепользование), площадью *** кв.м, категории: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: в целях обслуживания Нива ГЭС-2, для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 20 июня 2017 года в размере его рыночной стоимости 22120 000 (двадцать два миллиона сто двадцать тысяч) рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, расположенного по адресу (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка): ..., на земельном участке расположено здание (сооружение), по состоянию на 13 сентября 2017 года в размере его рыночной стоимости 108050 000 (сто восемь миллионов пятьдесят тысяч) рублей.
Публичное акционерное общество "Территориальная генерирующая компания N 1" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 29 марта 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья А.Н. Камерзан


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка