Решение Калининградского областного суда от 27 мая 2021 года №3а-104/2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 3а-104/2021
Калининградский областной суд в составе
председательствующего судьи Шубина Д.В.,
при секретаре Кичигиной О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ИП Сергеевой Г.П. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ИП Сергеева Г.П. 16 февраля 2021 года обратилась в суд с административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <адрес> кв.м., разрешенное использование - для иных видов использования, характерных для населенных пунктов (под административно-складской комплекс), на основании договора на передачу в аренду городских земель от 12 сентября 2003 года N 005471. В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области N 788 от 22 ноября 2019 года по состоянию на 1 января 2019 года утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 9713626,65 рублей. Не соглашаясь с установленной кадастровой стоимостью данного объекта недвижимого имущества, административный истец назначил оценку его рыночной стоимости. Согласно отчету об оценке N З-006-2021 от 8 февраля 2021 года, изготовленному оценщиком ФИО3, рыночная стоимость земельного участка N на 1 января 2019 года составляет 3322000 рублей. Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости ведёт к нарушению прав административного истца как плательщика арендной платы. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года 3322000 рублей.
Представитель административного истца ИП Сергеевой Г.П. Бобылев Е.Е. заявленные уточненные требования поддержал по изложенным в административном исковом заявлении обстоятельствам, не согласился с заключением эксперта N 12-26/2021 от 15 апреля 2021 года, изготовленного в рамках судебной экспертизы. Из его пояснений и письменных возражений следует, что он не согласен с заключением эксперта N 12-26/2021 от 15 апреля 2021 года, считает его недопустимым доказательством. Заключение эксперта составлено с нарушением требований Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", КАС РФ, не содержит время и место производства судебной экспертизы, а лишь "место проведения исследования" и "время проведения исследования" (стр.2 заключения); не содержит сведений о специальности, ученой степени и ученом звании, занимаемой должности эксперта, а лишь указания на дипломы и свидетельства о повышении квалификации; не содержит результатов исследований эксперта; не содержит оценки результатов исследований, и их обоснование; не содержит материалов, иллюстрирующих заключение, в частности, фотографии объекта исследования. Кроме этого, содержащееся в указанном заключении указание на объект исследования содержит противоречие: так на стр. 1 заключения указано - "Объект исследования: материалы административного дела N 3а-104/2021", а на стр. 4 "объект исследования: описание земельного участка", указан "Адрес объекта исследования", на стр. 5 исследуемого заключения указаны "Имущественные права на объект исследования", на стр. 11, стр. 12 исследуемого заключения информация из определения рыночной стоимости, срока экспозиции, системного анализа следует, что объект исследования - земельный участок. Таким образом, эксперт производил не судебную экспертизу, а оценку рыночной стоимости объекта исследования по требованиям Федерального Закона "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 года N 135-ФЗ. В заключении эксперта на стр. 10 задекларировано использование Федеральных стандартов оценки. В нарушение пункта 5 ФСО N 7 экспертом не проведен осмотр объекта. В нарушение п. 8ж ФСО N 3 и статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 года за N 135 - ФЗ экспертом не идентифицирован объект/предмет исследования по виду разрешенного использования, в части описания объекта исследования согласно данных правоустанавливающего документа Административного истца на объект - Договора N 005471 на передачу в аренду городских земель от 12 сентября 2003 г (Соглашение N 005471-2 от 29.07.2013 об изменении и дополнении Договора N 005471 на передачу в аренду городских земель от 12.09.2003) разрешенное использование объекта: под административно-складской комплекс (земельные участки, занятые складами), однако в указанном заключении эксперта на стр. 4 указано иное разрешенное использование: под объекты для иных видов использования, под административно-складской комплекс, на землях населённых пунктов. В нарушение пункта 11 ФСО N 7 экспертом не проведен анализ рынка и влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта на рынок оцениваемого объекта, в т.ч. тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. В нарушение пункта 10 ФСО N 7 экспертом не исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится объект оценки. В нарушение пункта 8з ФСО N 3 в перечне ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, указанных экспертом (стр. 22 заключения) отсутствует право пользования и владения на условиях договора аренды (право аренды). В нарушение пункта 15 ФСО N 7 экспертом в указанном заключении применен подход без результата анализа наиболее эффективного использования объекта исследования. В нарушение пункта 22в ФСО N 7 экспертом не описаны правила отбора образцов (объектов-аналогов) для проведения расчетов, не обосновано использование в расчетах лишь части доступных данных. Общедоступные данные об объектах аналогах объекта исследования, содержащиеся в материалах административного дела экспертом необоснованно не использованы. В нарушение пункта 8 ФСО N 1 экспертом использована информация, о событиях произошедших после даты оценки в отношении объекта аналога N 15 (стр. 29 заключения) с датой 18.01.2019. В нарушение пункта 5 ФСО N 3 и ст. 11 Федерального Закона "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 года N 135 - ФЗ экспертом не подтверждена информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта, что вводит в заблуждение, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов: объект исследования согласно Договору N 005471 на передачу в аренду городских земель от 12 сентября 2003 г (Соглашение N 005471-2 от 29.07.2013 об изменении и дополнении Договора N 005471 на передачу в аренду городских земель от 12.09.2003) имеет разрешенное использование: под административно-складской комплекс (земельные участки, занятые складами). Образец N 1 (стр. 54 заключения) не является объектом аналогом объекта исследования в силу того, что имеет иное разрешенное использование - "Предпринимательство". Образец N 2 (стр. 55 заключения) не является объектом аналогом объекта исследования в силу того, что имеет иное разрешенное использование - "Предпринимательство". Образец N 4 (стр. 58 заключения) не является объектом аналогом объекта исследования в силу того, что имеет иное разрешенное использование - "Под склады и магазин", а также Образец N 4 имеет существенное дополнительное улучшение в виде собственной трансформаторной подстанции с выкупленной мощностью 150 кВт. В нарушение п.11 ФСО N 3 экспертом некорректно использован в качестве объекта аналога в расчетной части Образец N 5 (стр. 61 заключения) по причине отсутствия даты публикации объявления (дата операционной системы компьютера не связана с датой публикации объявления, отражает дату его просмотра, а также изменяется в настройках системы). На стр. 11 заключения эксперта в нарушении ст. 11 Федерального Закона "Об оценочной деятельности в РФ" от 29.07.1998 года N 135 - ФЗ, п. 5 ФСО N 3 указаны общие понятия и определения не соответствующие установленным законодательством (разделы II - III ФСО N 1, ФСО N 2). Сегмент рынка под офисно-торговую застройку существенно дороже сегмента рынка под индустриальную застройку. Использование земельных участков из сегмента рынка под офисно-торговую застройку в расчетной части стоимости объекта исследования отнесенного к сегменту земельных участков под индустриальную застройку некорректно, и ошибочно приводит к увеличению стоимости объекта исследования. В отношении образца N 5 таблицы 12, таблицы 13, таблицы 14 исследуемого заключения (стр. 34, стр. 37, стр. 39 исследуемого заключения) указана площадь равная 15999,57 кв.м, а в расчетной части - использована 16000 кв.м. Величина скидки на "уторговывание" объектов недвижимости (на стр. 40 заключения) основана на "продолжительном сроке экспозиций" а также, ввиду высокого дефицита полностью схожего ВРИ для образцов N N1-5. Однако, сам срок экспозиции образцов и объекта исследования указан субъективно, значение срока экспозиции не проверяемо и не подтверждено (стр. 23 заключения). Расчет поправки на дату продажи по инфляционному калькулятору для РФ (на стр. 40, стр. 41 заключения) проведен методологически некорректно: инфляционный калькулятор для РФ основан на индексах потребительских цен, которые не отражают изменения цен на земельные участки, принятые в качестве образцов и на сам объект исследования в экспертном заключении. Поправка на местоположение рассчитана ошибочно. Согласно таблице 13 (стр. 36 заключения) объект исследования расположен в "V Коде типовой территориальной зоны города", а образцы 1-5 расположены в "V-VI Коде типовой территориальной зоны города". Отсутствует корректировка к близости образцов к транспортно-оживлённым улицам (или автодорогам).
Представитель заинтересованного лица администрации ГО "Город Калининград" Жамова А.Б. не возражала против установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка равной его рыночной стоимости в соответствии с выводами судебной экспертизы.
В судебное заседание не явились представители административных ответчиков Правительства Калининградской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра по Калининградской области", о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.
С учётом положений части 4 статьи 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что ИП Сергеева Г.П. является арендатором земельного участка N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью N кв.м., разрешенное использование - для иных видов использования, характерных для населенных пунктов (под административно-складской комплекс), на основании договора на передачу в аренду городских земель от 12 сентября 2003 года N 005471, что подтверждается копией указанного договора.
Постановлением Правительства Калининградской области N 788 от 22 ноября 2019 года по состоянию на 1 января 2019 года утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 9713626,65 рублей, подлежащая применению с 1 января 2020 года.
В соответствии с п. 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В силу п. 3 этой же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с п. 1.6 Положения "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "<адрес> "<адрес>", и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", утв. Решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 28.11.2007 N 376, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Городской округ "Город Калининград", предоставленные в аренду без торгов, зависит от кадастровой или рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, определяемого по категориям земель и виду разрешенного использования земельного участка.
Административным истцом представлен отчет об оценке N З-006-2021 от 8 февраля 2021 года, изготовленный оценщиком Мелкозеровым А.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка КН N на 1 января 2019 года составляет 3322000 рублей.
По настоящему делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта ФИО6 от 15 апреля 2021 года N 12-26/2021, рыночная стоимость земельного участка КН N на 1 января 2019 года составляет 7085655 рублей.
Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснил, что судебная оценочная экспертиза проведена и заключение эксперта N 12-26/21 от 15 апреля 2021 года изготовлено им с учетом законодательства об экспертной деятельности, по своей структуре и содержанию ввиду этого заключение не должно соответствовать отчету об оценке рыночной стоимости. Выбор образцов (земельных участков) для анализа среднерыночных цен, описанных в таблице 8, в заключении обоснован. Использование всех 16 образцов для решения вопроса о применении корректировки на площадь земельных участков методологически оправдано. На этапе их подбора были отсеяны предложения, существенно отличающиеся по площади от оцениваемого объекта, в связи с чем оснований для применения этой корректировки не имелось. Также не подлежала применению корректировка на улучшения в связи с наличием на земельном участке - объекте-аналоге N 4 высоковольтной подстанции, поскольку данные о том, что такая подстанция окажется необходимой или желательной для эксплуатации данного участка в соответствии с существующим видом разрешенного использования, отсутствуют. Указание на ссылку в сети Интернет предложения по объекту-аналогу N 5 в заключении присутствует в таблице 12. Оцениваемый земельный участок имеет два подъезда, размещен в непосредственной близости от <адрес>, что свидетельствует о его хорошей транспортной доступности, в этой связи соответствующая корректировка применению не подлежала. Экспертом выбор объектов-аналогов производится самостоятельно, оснований для применения таковых, использованных оценщиком ФИО3, не имелось.
Оценивая экспертное заключение N 12-26/2021 в совокупности с показаниями эксперта ФИО6, суд приходит к следующему.
В ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" содержатся основные требования к содержанию заключения эксперта. Так, в нем должны быть отражены время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения об эксперте предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
Экспертное заключение N 12-26/2021 отвечает принципам допустимости, объективности, достоверности. Вопреки мнению представителя административного истца, в заключении содержатся сведения об эксперте, времени и месте производства экспертизы, имеется подписка эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное исследование проведено с использованием сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов экспертом подобраны пять земельных участков из сегментов производства и предпринимательства, расположенных в г. Калининграде и непосредственной близости от него, сопоставимых по площади и доступности с объектом оценки. Виды разрешенного использования объектов-аналогов - для размещения объектов предпринимательской деятельности, под объекты делового управления, для иных видов использования, характерных для знп, под производство, под строительство производственно-складской базы - сопоставимы с видом разрешенного использования. Удельная стоимость квадратного метра объектов-аналогов находится в диапазоне усредненных показателей. В этой связи даже исключение одного из них из выборки (в частности, объект-аналог N 5, в отношении которого якобы не приведена корректная ссылка в сети Интернет) существенно не повлияет на достоверность выводов эксперта. При составлении и оформлении заключения не допущено таких существенных нарушений требований к его содержанию, которые привели к искажению выводов или повлекли признание заключения недопустимым доказательством.
В этой связи суд полагает необходимым принять экспертное заключение от 15 апреля 2021 года N 12-26/2021 и положить его в основу решения.
С учётом изложенного по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка N составляет 7085655 рублей.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав административного истца как арендатора. Эти права могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной.
Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление ИП Сергеевой Г.П. удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка N, расположенного по адресу: <адрес>, площадью N кв.м., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в сумме 7085655 (семь миллионов восемьдесят пять тысяч шестьсот пятьдесят пять) рублей.
Датой подачи ИП Сергеевой Г.П. заявления об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости считать дату обращения ее в Калининградский областной суд с настоящим административным исковым заявлением - 16 февраля 2021 года.
Решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости после его вступления в законную силу является основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца с даты составления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 3 июня 2021 года.
Судья Д.В. Шубин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка