Решение Вологодского областного суда от 29 марта 2018 года №3а-104/2018

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 29 марта 2018 года Дело N 3а-104/2018
Вологодский областной суд в составе:
председательствующего судьи Мещеряковой Н.В.,
при секретаре Гайдуковой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Юнина Е.Н. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Юнин Е.Н. является собственником следующих объектов недвижимости:
цеха деревообработки с кадастровым номером N..., назначение: нежилое, 2-1-этажный, лит. А, инв. N 1700, общей площадью 487,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 02 сентября 2009 года 35-СК N 596119 (т. 1, л.д. 10);
здания магазина с кадастровым номером N..., назначение: магазин, 1-этажное, лит. А, а, общей площадью 224,24 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 08 июня 2009 года 35-СК N 507737 (т. 1, л.д. 11).
Кроме того, Юнин Е.Н. и Юнин С.Н. являются собственниками следующих объектов недвижимости (каждый по 1/2 доли в праве общей долевой собственности):
магазина с кадастровым номером N..., назначение: нежилое, магазин, 1-этажное, лит. А,а,а", инв. N 1228, общей площадью 276,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 28 мая 2009 года 35-СК N 507637 (т. 1, л.д. 9);
здания магазина с кадастровым номером N..., назначение: здания и сооружения торговли, 1-этажное, лит. А, общей площадью 110 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 28 мая 2009 года 35-СК N 507695 (т. 1, л.д. 12).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 4 597 253 рубля 87 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1, л.д. 5).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 4 421 636 рублей 53 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1, л.д. 8).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 13 ноября 2014 года определена в размере 4 578 740 рублей 02 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1, л.д. 6).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 3 257 253 рубля 17 копеек, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1, л.д. 7).
Административный истец Юнин Е.Н., полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены его права и законные интересы как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований административным истцом представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 20 сентября 2017 года N 73/17 и от 29 июня 2017 года NN 73/1/17, 73/2/17, 73/3/17, выполненные оценщиками общества с ограниченной ответственностью "Консультационно-аналитический центр "РосЭксперт" К.М.И. и Ж.М.Б., являющимися членами саморегулируемой организации - Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков".
Согласно отчетам рыночная стоимость:
магазина с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 13 ноября 2014 года составила 1 020 000 рублей 00 копеек;
цеха деревообработки с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 2 137 000 рублей 00 копеек;
магазина с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 1 103 000 рублей 00 копеек;
магазина с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 634 000 рублей 00 копеек.
Административный истец просил суд восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N... и N...; пересмотреть кадастровую стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N..., N... и N..., установив её в размере их рыночной стоимости равной 1 020 000 рублей 00 копеек, 2 137 000 рублей 00 копеек, 1 103 000 рублей 00 копеек и 634 000 рублей 00 копеек соответственно.
Административный истец Юнин Е.Н. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела без его участия.
Представитель административного истца по доверенности Жандаров В.В. в судебном заседании ходатайство о восстановлении срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости и административные исковые требования поддержал.
Представитель административного ответчика Правительства Вологодской области по доверенности Желтухин П.В. поддержал доводы отзыва на административное исковое заявление, просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Представитель заинтересованного лица филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Заинтересованное лицо Юнин С.Н. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела без его участия.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований.
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года N 3787-ОЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.
Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности Юнина Е.Н. как налогоплательщика, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ему право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Как усматривается из материалов дела, в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N... и N... сведения о кадастровой стоимости внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.
Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подано Юниным Е.Н. в суд 12 февраля 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости пропущен.
Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абзац 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).
Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления Юнину Е.Н. процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N... и N....
В силу статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.
Исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 20 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В качестве доказательств рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 20 сентября 2017 года N 73/17 и от 29 июня 2017 года NN 73/1/17, 73/2/17, 73/3/17, выполненные оценщиками общества с ограниченной ответственностью "Консультационно-аналитический центр "РосЭксперт" К.М.И. и Ж.М.Б.
В соответствии с отчётами итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости:
магазина с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 13 ноября 2014 года составила 1 020 000 рублей 00 копеек;
цеха деревообработки с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 2 137 000 рублей 00 копеек;
магазина с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 1 103 000 рублей 00 копеек;
магазина с кадастровым номером N... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 634 000 рублей 00 копеек.
Проверяя представленный административным истцом отчёт на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО N 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.
Правительством Вологодской области указано на несоответствие отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 20 сентября 2017 года N 73/17 и от 29 июня 2017 года NN 73/1/17, 73/2/17, 73/3/17 требованиям Федеральных стандартов оценки:
определяя в рамках затратного подхода размер функционального устаревания объектов оценки на основании роста темпа развития научно-технического прогресса в строительной области, оценщики не приводят анализ соответствующих факторов функционального устаревания;
определяя в рамках затратного подхода величину внешнего износа оцениваемых объектов на основании соотношения в уровне доходов населения конкретного региона и отрасли по сравнению со среднестрановым показателем, оценщиками не установлена взаимосвязь признаков внешнего износа объектов оценки с уровнем доходов населения, что делает невозможным определить, какой процент в стоимости теряет тот или иной конкретный объект под влиянием общего упадка в отрасли;
информация о размере арендных ставок подтверждается справкой непрофильной для рынка недвижимости организации ООО "НЭО Консалт". При этом в справке не указано наличие в ставках аренды НДС и коммунальных платежей.
Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчетах рыночной стоимости объектов недвижимости. Размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N..., N... и N... Правительство Вологодской области не оспаривает.
Оценщики Ж.М.Б. и К.М.И., проводившие оценку спорных объектов недвижимости, представили пояснения к отчетам об оценке от 20 сентября 2017 года N 73/17 и от 29 июня 2017 года NN 73/1/17, 73/2/17, 73/3/17 по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указали, что существующая методика связывает функциональное устаревание объектов с таким фактором, как год их постройки. Ссылка на источник приведена в отчете. Величина внешнего износа определена также по существующей методике, отраженной во многих источниках. Поскольку внешнее устаревание затрагивает всю отрасль в целом, а не конкретный объект в отдельности, поэтому расчет внешнего износа на основании отношений заработной платы в отрасли к средней по стране и региону оценщики считают обоснованным. ООО НЭО "Консалт" является специализированной организацией, оказывающей, в том числе, риэлтерские услуги. Наличие НДС и коммунальных платежей не указано в справке, т.к. в Бабушкинском районе Вологодской области наиболее распространены случаи заключения договоров аренды, когда в данных договорах не предусмотрено, что стоимость коммунальный услуг и наличие НДС включается в арендную плату. На странице 44 отчета оценщики предполагают заключение договора аренды, при котором все расходы по коммунальным услугам, налоговым платежам несет арендатор, он же осуществляет платежи за телефон и охрану объекта.
Суд, исследовав и проанализировав отчёты от 20 сентября 2017 года N 73/17 и от 29 июня 2017 года NN 73/1/17, 73/2/17, 73/3/17, приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщики придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёты базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчётах приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.
Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом отчёты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с точки зрения их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в них информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечают предъявляемым к ним законодательным требованиям, а потому признаёт их допустимыми и достоверными доказательствами действительной рыночной стоимости указанных объектов недвижимости.
Представители административных ответчиков доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объектов недвижимости, не представили, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли.
При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N..., N... и N... может быть пересмотрена и установлена в размере их рыночной стоимости на основании отчётов, выполненных оценщиками общества с ограниченной ответственностью "Консультационно-аналитический центр "РосЭксперт" К.М.И. и Ж.М.Б.
Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
восстановить Юнину Е.Н. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N..., N... и N....
Административное исковое заявление Юнина Е.Н. об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поданное в суд 12 февраля 2018 года, удовлетворить.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - магазина с кадастровым номером N..., назначение: нежилое, магазин, 1-этажное, лит. А,а,а", инв. N 1228, общей площадью 276,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 020 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 13 ноября 2014 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - цеха деревообработки с кадастровым номером N..., назначение: нежилое, 2-1-этажный, лит. А, инв. N 1700, общей площадью 487,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 2 137 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером N..., назначение: магазин, 1-этажное, лит. А, а, общей площадью 224,24 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 1 103 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания магазина с кадастровым номером N..., назначение: здания и сооружения торговли, 1-этажное, лит. А, общей площадью 110 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установив её в размере его рыночной стоимости равной 634 000 рублей 00 копеек по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Н.В. Мещерякова
Мотивированное решение изготовлено 30 марта 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка