Решение Мурманского областного суда от 31 октября 2018 года №3а-104/2018

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 31 октября 2018 года Дело N 3а-104/2018

Именем Российской Федерации
31 октября 2018 года
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Пырч Н.В.
при секретаре Леметти Б. В.
с участием представителя административного истца Лазарева А.А. по доверенности Михельсон-Рудовой В.Ю. и представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Морозовой С.Л..
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лазарева Александра Александровича к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной
установил:
Лазарев А.А. обратился с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником 1\6 доли объекта недвижимости нежилого помещения- здания магазина *, площадью 328,9 кв.м., расположенного по адресу: .... Право собственности на данный объект недвижимости принадлежит по 1\6 доли каждому Глодя И.А., Денисову Д.В.. Котику П.М., Столпнеру М.Е. и Шифрину А.В.
Объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 1511 кв.м., с кадастровым номером *, который используется административным истцом по договору аренды.
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 13754829, 43 рублей.
Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету N 379-06/2018 ООО "***" составляет 2056000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на выкупную цену земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1511 кв.м., с кадастровым номером *, в размере его рыночной стоимости 2056000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Лазарева А.А. по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю. уточнила заявленные требования, просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в размере 2425000 рублей, предоставив в обоснование требований уточненный отчет, по которому были устранены замечания.
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Морозова С.Л., не заявляя в судебном заседании, возражений относительно существа спора, согласилась с представленным уточненным отчетом оценщика ООО " ***".
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее- Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве оставил вопрос на усмотрение суда.
Представитель заинтересованного лица администрации города Мурманска в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом.
Привлеченные по данному делу в качестве заинтересованных лиц Глодя И.А., Денисов Д.В.. Котик П.М., Столпнер М.Е., Шифрин А.В., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, не возражая по существу спора.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, обладающего специальными познаниями в области оценки, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что Лазарев А.А. является собственником 1\6 доли объекта недвижимости нежилого помещения- здания магазина *, площадью 328,9 кв.м., расположенного по адресу: .... Право собственности на данный объект недвижимости принадлежит по 1\6 доли каждому Глодя И.А., Денисову Д.В.. Котику П.М., Столпнеру М.Е. и Шифрину А.В.
Объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Лазареву А.А., Глодя И.А., Денисову Д.В.. Котику П.М., Столпнеру М.Е. и Шифрину А.В., приобретен по договору купли-продажи от 28 сентября 2004 года. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06 октября 2004 года. Об этом свидетельствуют копия свидетельств о государственной регистрации права (л.д.11).
Данный объект недвижимости находится на земельном участке, площадью 1511 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ....
Данный земельный участок используется административным истцом на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц N 9017 от 25 декабря 2006 года, заключенного между Лазаревым А.А. и Комитетом имущественных отношений города Мурманска, сроком с 18 октября 2006 года по 31 августа 2036 года. Иные собственника объекта недвижимости - здания магазина * Глодя И.А., Денисов Д.В.. Котик П.М., Столпнер М.Е. и Шифрин А.В. заключили 01 марта 2007 года соглашения о присоединении к договору аренды сроком по 31августа 2036 года для целевого назначения объекта.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Арендная плата, установленная в городе Мурманске, уплачивается за пользование земельным участком до настоящего времени.
По результатам государственной кадастровой оценки земельных участков стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 13754829, 43 рублей.
Согласно кадастровой справке от 24 октября 2018 года о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка площадью 1511 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, расположенного по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке расположено здание *, составляет 13754829,43 рублей. При этом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года. Данный земельный участок сформирован 05 декабря 2006 года.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года и стоимость земельного участка с кадастровым номером * определена в размере 13754829, 43 рублей.
Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков N01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.
Административный истец вправе оспорить результаты кадастровой стоимости земельного участка, поскольку обладает исключительным правом выкупа земельного участка.
В силу части 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Исходя из приведенной нормы закона, разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка имеет преимущественное значение для административного истца.
Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка N 379-06/2018-1, составленного ООО "***" следует, что рыночная стоимость земельного участка 1511 кв.м., с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляет 2425000 рублей.
Оформление и содержание указанного отчета соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.
Содержание отчета свидетельствует о том, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, следовательно, рыночная стоимость в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
Так, из содержания отчета N 379-06/2018-1, составленного ООО "***", следует, что оценщик оценил преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков в Мурманской области на дату оценки. В качестве аналогов объекта оценки выбрано 3 объекта - аналога. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применены соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость земельного участка. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Оценщик привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Вносимые корректировки имеют обоснование.
Допрошенный в качестве свидетеля В.С.В., являющийся специалистом в области оценки объектов недвижимости- земельных участков, в судебном заседании подтвердил, что представленный уточненный отчет N 379-06/2018-1 ООО "***" соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета об оценке, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.
При таком положении рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года, определенную на основании вышеназванного отчета, следует признать достоверной и более точной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость земельного участка.
Учитывая, что выкупная цена земельного участка прямо зависит от величины кадастровой стоимости земельного участка, то обоснованное определение кадастровой стоимости земельного участка, очевидно затрагивает права административного истца. Следовательно, Лазарев А.А. вправе требовать уточнения кадастровой стоимости земельного участка..
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:58 в размере его рыночной стоимости 2425000 рублей.
Согласно положению абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с заявлением об оспаривании результатов кадастровой стоимости 26 июня 2018 года
Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 1511 кв.м., с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, расположенного по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке расположено здание *, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 2425000 (два миллиона четыреста двадцать пять тысяч) рублей.
Лазарев А.А. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 26 июня 2018 года
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья Н.В. Пырч


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка