Решение Московского областного суда от 17 октября 2018 года №3а-1036/2017, 3а-251/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 17 октября 2018 года Дело N 3а-251/2018
Именем Российской Федерации
17 октября 2018 г. <данные изъяты>
<данные изъяты>
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.
при секретаре Тягай А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Брагина В. М. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
Брагин В. М. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости земельного участка категория земель земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для размещения многофункционального торгового центра и торгово-складского комплекса, площадью 21707 кв. метров, с кадастровым номером 50:15:0011201:109, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Западная коммунальная зона, шоссе Энтузиастов.
В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость участка значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчет об оценке <данные изъяты>-Н-18 подготовленный оценщиком ООО "Независимая экспертиза XXI".
Административный истец в ходе рассмотрения дела поставил под сомнение заключение судебной оценочной экспертизы, полагая, что в нем допущены нарушения федеральных стандартов об оценочной деятельности, и настаивали на удовлетворении требований и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости определенной оценщиком в представленном административным истцом отчете об оценке <данные изъяты>-Н-18 подготовленный оценщиком ООО "Независимая экспертиза XXI".
Представитель Министерства имущественных отношений МО Парамзин А.В в письменных пояснениях не возражал против заявленных требований и указал, что установление кадастровой стоимости объекта истца в размере рыночной стоимости является правом административного истца, поэтому установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости определенной в экспертном заключении, будет направлено на установление экономически обоснованной базы по налогу.
Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты>, администрация городского округа <данные изъяты>. Министерство экологии и природопользования <данные изъяты> представителей в суд не направили. Извещены.
Заинтересованное лицо Станиславский В. В. в судебное заседание не явился, в суд представителей не направил.
Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав объяснения представителей сторон, эксперта, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, административному истцу на праве долевой собственности принадлежит земельный участок категория земель земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для размещения многофункционального торгового центра и торгово-складского комплекса, площадью 21707 кв. метров, с кадастровым номером 50:15:0011201:109, расположенный по адресу: <данные изъяты>, Западная коммунальная зона, шоссе Энтузиастов.
Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость участков утверждена распоряжением Министерства экологии и природопользования <данные изъяты>-РМ от <данные изъяты> и составляет 88 891 467, 42 рублей.
Административный истец в силу требований налогового законодательства и земельного Кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Судом также установлено, что истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и <данные изъяты> обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости представил отчет об оценке <данные изъяты>-Н-17 подготовленный оценщиком ООО "Независимая экспертиза XXI", согласно которого, рыночная стоимость участка по состоянию на <данные изъяты> определена в размере 34 821 641,00 рублей.
Ввиду того, что вышеупомянутый отчет был составлен ан некорректную дату оценки, административный истец представил новый отчет об оценке <данные изъяты>-Н-18 подготовленный оценщиком ООО "Независимая экспертиза XXI", согласно которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на <данные изъяты> определена в размере 39 717 000, 00 рублей.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ИОЛА. Объективная оценка" Белову И.В.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:15:0011201:109 определена в размере 84 985 899,00 рублей.
Исходя из проведенного анализа рынка, эксперт пришел также к выводу, что расхождение оспариваемой кадастровой стоимости с определенной по результатам его рыночной стоимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов об оценке диапазон отклонений.
С данным заключением не согласился административный истец, просил установить рыночную стоимость согласно отчету об оценке <данные изъяты>-Н-18 подготовленный оценщиком ООО "Независимая экспертиза XXI", согласно которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на <данные изъяты> определена в размере 39 717 000, 00 рублей, полагая, что стоимость установленная указанным отчетом отражает действительную рыночную стоимость земельных участков.
Административным истцом были представлены письменные пояснения, в которых указывается на наличие нарушений допущенных экспертом при определении рыночной стоимости объекта, а именно экспертом в рамках сравнительного подхода были подобраны некорректные аналоги, необоснован выбор объектов-аналогов, ссылки, данные экспертом в заключении некорректны, информация не может быть проверена, необоснованна корректировка на аналоги <данные изъяты>, 2 на удаленность от крупных автодорог, не обоснована методология определения диапазона отклонений.
Для дачи пояснений по указанным замечаниям в судебное заседание был вызван эксперт Белов И.В., которых поддержал свое заключение в полном объеме.
Так, согласно ответам эксперта объекты-аналоги выбирались те, которые наиболее близко расположенные к МКАДу, а также земельные участки на праве аренды, актуальные на дату оценки, то есть февраль 2013 год. Так в экспертном заключении имеются принтскрины с информацией об объектах-аналогах, что свидетельствует о соблюдении ФСО <данные изъяты>. В качестве объектов-аналогов подбирались участки схожие по ВРИ, а не с точки зрения сопоставимости категории земель. Категория земли не является определяющей. Все затраты и доходы считаются без НДС, нарушений нет, метод остатка применялся согласно ФСО <данные изъяты>, расхождение между рыночной стоимостью и кадастровой минимально, соответственно расхождение оспариваемой кадастровой стоимости с определенной по результатам его рыночной стоимости укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов об оценке диапазон отклонений.
Анализирую доводы административного истца, изложенные в письменных объяснениях на экспертное заключение суд находит их субъективными, основанными на личном мнении представителя стороны и полностью опровергаются экспертом, имеющим специальные познания в оценочной области, и по своей сути фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости стороной не представлено.
Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Независимая экспертиза XXI", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки.
При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на <данные изъяты>. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.
Суд также отмечает, что все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Ввиду полноты, однозначности выводов, содержащихся в экспертном заключении, наличия ответов эксперта на все представленные вопросы, суд не усматривает оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.
Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на <данные изъяты>.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
С учетом того, что административный истец обратился в Московский областной суд <данные изъяты>, принимая во внимание положения ст. 24.20 Федерального закона от <данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Разрешая ходатайство о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы, понесенных Министерством имущественных отношений <данные изъяты>, суд приходит к следующему.
Статья 111 КАС РФ устанавливает общее правило распределения судебных расходов - стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом.
При этом согласно правовой позиции Конституционного суда РФ кадастровая стоимость, как и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанности уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами: имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.
Установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.
Достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.
Особенности кадастровой стоимости объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере равной их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки и о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит, и позволяют рассматривать саму по себе предусмотренную действующим законодательством процедуру судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в утвержденном официально-властным актом размере, который, по мнению этого лица, не соответствует рыночной стоимости данного объекта, как форму реализации им права на судебную защиту своих прав и законных интересов (п. 4.1, 4.2, 5 Постановления Конституционного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>-П).
В этой связи Конституционный Суд РФ в пункте 5 названного постановления разъяснил, что при решении вопроса о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости следует учитывать то обстоятельство, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.
Данных о том, что при государственной кадастровой оценке спорного объекта недвижимости была допущена какая-либо ошибка, которая привела к указанному отклонению от рыночной стоимости, суду не представлено.
Само по себе превышение определенной методом массовой оценки кадастровой стоимости земельного участка над его кадастровой стоимостью, установленной судом в размере его рыночной стоимости суд полагает не дает оснований сделать вывод о наличии допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к данному объекту недвижимости ошибке.
По заключению судебной оценочной экспертизы, принятой и положенной судом в основу при вынесении решения, расхождение оспариваемой кадастровой стоимости объекта с определенной по результатам экспертизы рыночной стоимостью укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.
Таким образом, результат определения в порядке процедуры государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, соотносится с существующими рыночными реалиями.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что результатом состоявшегося судебного решения, которым кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости, является не исправление ошибки, допущенной при государственной кадастровой оценке, и восстановление нарушенных, вследствие этой ошибки, прав административного истца, а реализация ими своего права на установление экономически обоснованной кадастровой стоимости.
В этой связи решение суда нельзя расценивать как принятое против органа, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки (Министерства имущественных отношений <данные изъяты>). Исходя из изложенного, суд считает, что имеются основания для удовлетворения заявления представителя Министерства имущественных отношений <данные изъяты>. Расходы Министерства на экспертизу в заявленном размере подтверждены документально.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,
РЕШИЛ:
административное исковое заявление Брагина В. М., поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка категория земель земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, для размещения многофункционального торгового центра и торгово-складского комплекса, площадью 21707 кв. метров, с кадастровым номером 50:15:0011201:109, расположенного по адресу: <данные изъяты>, Западная коммунальная зона, ш. энтузиастов по стоянию на <данные изъяты> в размере рыночной стоимости 84 985 899.00 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с <данные изъяты>.
Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.
Требования Брагина В. М. об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определенной в отчете <данные изъяты>-Н-18 об оценке, подготовленном оценщиком ООО "Независимая экспертиза 21 век" в размере 39 717 000.00 рублей- оставить без удовлетворения.
Взыскать с Брагина В. М. в пользу Министерства имущественных отношений <данные изъяты> расходы, понесенные на проведение ООО "ИОЛА.Объективная оценка" судебной оценочной экспертизы NСЭ-152/2018 от <данные изъяты> в размере 40 000.00 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.Ю. Елизарова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка