Решение Пермского краевого суда от 10 января 2020 года №3а-1033/2019, 3а-51/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 10 января 2020 года Дело N 3а-51/2020
Пермский краевой суд в составе
председательствующего судьи Буланкова Р.В.,
при секретаре Еремеевой С.С.,
с участием представителя административного истца Витюк Е.П.,
представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края - Лядова К.Э., действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "Камелот" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Аудиторская компания "Камелот" обратилось в Пермский краевой суд к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости: 1-этажного кирпичного здания бани с прачечной, с кадастровым номером **3014, расположенного по адресу: ****, общей площадью 350,3 кв.м.; 1-этажного здания столовой смешанного исполнения, с кадастровым номером **3030, расположенного по адресу: ****, общей площадью 497,7 кв.м. в размере их рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что Общество является собственником указанных объектов недвижимости. Их кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края по состоянию на 1 января 2018 года. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночная стоимость указанных объектов недвижимости на эту же дату существенно ниже их кадастровой стоимости в связи с тем, что объекты находятся в неудовлетворительном состоянии, требуется капитальный ремонт.
20 августа 2019 года подано заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пермского края при Министерстве по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края. Решениями комиссии от 12 сентября 2019 года N 58, N 59 истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.
Представитель административного истца Витюк Е.П. в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Лядов К.Э. в судебном заседании возражал об удовлетворении заявленных требований, указал, что доказательств достоверной величины рыночной стоимости спорных объектов капитального строительства, устанавливаемой в качестве кадастровой по состоянию на 1 января 2018 года, административным истцом не представлено.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, ГБУ"Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителя не направили, отзывы представлены в письменном виде.
Заслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных правоустанавливающих документов ООО"Аудиторская компания "Камелот" (с учетом изменения наименования юридического лица) является собственником объектов недвижимости с кадастровым номером **3014 и с кадастровым номером **3030, расположенных по адресу: ****.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **3014 составила 3789687,62 рублей, с кадастровым номером **3030 составила 4992543,17 рублей и утверждена по состоянию на 1 января 2018 года приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25 октября 2018 года N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края".
Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 1/2585-19, составленный ООО"Западно-Уральским институтом экспертизы, оценки и аудита".
Согласно представленному отчету об оценке, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **3014 составила 578375рублей, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **3030 составила 824408 рублей.
В соответствии со статьёй 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчёт об оценке объекта оценки. Отчёт об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности). Оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчёта об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Требования к отчёту об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчёту об оценке" (ФСО N 3), утверждённым приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
Оценив отчёт об оценке N 1/2585-19, составленный оценщиком ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита" Р., в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что отчёт соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
Оценщик Р. является членом СРО "НКСО", включен в реестр за **, гражданская ответственность оценщика застрахована.
Оценщик ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита" провёл анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных объектов недвижимости. В отчёте достаточно подробно объясняется выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объектов оценки и приводятся чёткие обоснования отказа от применения затратного и доходного подходов.
Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Суд считает, что при подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита" при оценке спорных объектов недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
Данные об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, исходя из положений части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лицами, участвующими в деле, суду не представлены.
Замечания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости о том, что рыночная стоимость определена не оценщиком, а не уполномоченными лицами, не влекут оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, поскольку указанные специалисты привлекались оценщиком в качестве доверенных ассистентов при выполнении указанных видов работ. При этом ответственность, в соответствии с законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности, в рамках настоящего отчета об оценке несет оценщик, подписавший отчет. Помощники (ассистенты) выполняли промежуточные расчеты для определения стоимостей.
Замечания комиссии в части необоснованного отказа от использования части объектов аналогов, также не влекут оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления. Оценщик устанавливает данные, необходимые для оценки на дату проведения оценки, используя свои информационные ресурсы и выбор делает в пользу того или иного аналога исходя из доверия к исходной информации.
Оценщик использует максимальный размер корректировки отличия цен аналогов ввиду того, что рынок подобных объектов в составе базы отдыха совершенно не развит, поэтому оценщик расширял границы для поиска аналогов и брал объекты коммерческой направленности свободного назначения по Пермскому краю. Выбор ставки обоснован в тексте отчета "данная корректировка обусловлена расположением и состоянием объектов".
Несоответствие расчетов стоимости земельного участка, приведенных на страницах 68 и 73 отчета обусловлен проверкой отклонения величин рыночной стоимости, что прямо указано в отчете.
Вопреки доводам возражений оценщик выделяет долю земельного участка для объекта оценки исходя из объектов, которые зарегистрированы на данном земельном участке в соответствии с действующим законодательством и состоят на кадастровом учете.
Инженер-строитель Н. привлекался в рамках подготовки отчета об оценке в качестве консультанта для оценки технического состояния. Результатом его работы явилась дефектная ведомость, не являющаяся заключением по обследованию. В случае необходимости обследования, ООО"ЗУИЭОиА" привлекает организацию ООО "***", которая имеет все допуски и лицензии и штатным сотрудником которой является Н.
Сметные расчеты были частью работ в рамках проведения оценки, поэтому они не должны заверяться заказчиком, как все представленные документы. Приказ Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 23 апреля 2008 года N 188 "Об утверждении единого квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и служащих, раздел "квалификационные характеристики должностей руководителей и специалистов архитектуры и градостроительной деятельности" не является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности. ООО "ЗУИЭОиА" является экспертно-оценочной организацией и в праве привлекать в качестве помощников при проведении оценки специалистов. Имеющих специальные знания в данной области. В данном случае сметы составлены специалистом, имеющим специальные знания и стаж работы в данной области 13 лет.
Замечания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости относительно технической ошибки на станице 65 отчета не служит основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Действительно, участок расположен в кадастровом квартале **, более информацию обнаружить не удалось. Однако она никак не повлияла на расчет и полученный результат.
Замечания о том, что оценщиком не подтверждено разрешенное использование земельного участка объекта-аналога 3 (страница 71-72), не обоснован отказ от корректировки, нарушен пункт 11 ФСО-3, также не влечет оснований для отказа в иске. Участок расположен на землях особо охраняемых территорий и объектов, что указано на снимках экрана в приложении, соответственно корректировка по виду разрешенного использования не требуется.
Кроме того, не влечет отказ в удовлетворении иска и замечания комиссии о том, что объекты-аналоги 1, 2, выбранные для расчета объекта недвижимости (страница 65) не являются таковыми, поскольку на них расположены объекты капитального строительства, а рыночная стоимость оцениваемого участка определяется как условно-свободного. Аналог N 1 является совершенной сделкой и стоимость указана исключительно за земельный участок, ко всему прочему данный объект не участвует в определении стоимости земельного участка, оценщик отказывается от него на этапе определении удельных весов каждого аналога. Аналог N 2 является предложением, однако в объявлении не говорится о каких-либо объектах, расположенных на земельном участке. Продавец, который планирует реализовать объект, обязательно укажет в объявлении сведения о расположенных на участке объектах, которые имеют малейшую ценность. Исходя из данного посыла, оценщик делает допущение об отсутствии построек.
Таким образом, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости 20 августа 2019 года, в связи с чем, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "Камелот" удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:
- 1-этажного кирпичного здания бани с прачечной, с кадастровым номером **3014, расположенного по адресу: ****, общей площадью 350,3 кв.м. равной его рыночной стоимости в размере 578375 рублей;
- 1-этажного здания столовой смешанного исполнения, с кадастровым номером **3030, расположенного по адресу: ****, общей площадью 497,7 кв.м. равной его рыночной стоимости в размере 824408 рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20августа 2019года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения.
Решение суда не вступило в законную силу.
Судья (подпись)


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка