Решение Московского областного суда от 11 октября 2018 года №3а-1025/2018

МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 октября 2018 года Дело N 3а-1025/2018
Московская область
Московский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ракуновой Л.И.
при секретаре Петровой Ю.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-85/17 по административному исковому заявлению ООО "Новосел" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости
УСТАНОВИЛ:
ООО "Новосел" (далее-административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - нежилого помещения.
Административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1380 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки -1 августа 2015 года.
В судебном заседании представитель административного истца поддержал административный иск, указав, что отчетом оценщика установлена боле достоверная стоимость объекта недвижимости, а выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать достоверными, так как экспертом рыночная стоимость в размере 69089687 рублей определена с учетом НДС. Полагает, что рыночная стоимость должна быть определена без указанного налога в размере 58550582 рублей. Представлены письменные возражения.
Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагал, что имеются основания для удовлетворения иска в части, а установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости.
Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.
Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.
Выслушав объяснения явившихся представителей, объяснения эксперта Бушкова А.Ю., поддержавшего выводы, содержащиеся в экспертном заключении, и пояснившего, что при составлении заключения им были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.
Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец является сособственником указанного вышеобъекта недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.
В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком <данные изъяты> и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, подготовленное <данные изъяты>
В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы.
Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").
Абзацем 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности" установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты> и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом Бушковым А.Ю.
Суд соглашается с выводами эксперта Бушкова А.Ю., поддержанными им в судебном заседании, о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.
Мотивы несогласия эксперта Бушкова А.Ю. с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении и пояснениях в судебном заседании.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Часть данных в отчете, как это следует из выводов эксперта, противоречат друг другу, что не позволяет суду понять логику оценщика.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости
В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону "Об оценочной деятельности", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.
Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).
Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом Бушковым А.Ю., суд исходит из следующего.
Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Заключение N 112/01/17 содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 1-85 т.2).
Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.
В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного подхода как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.
Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.
Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.
Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования.
В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
В судебном заседании эксперт Бушков А.Ю. поддержал экспертное заключение N 112/012/17 в полном объеме, при этом уточнив его в части итоговой стоимости, определив рыночную стоимость объекта недвижимости как средневзвешенную величину, определенную при применении сравнительного и доходного подхода. Суд соглашается с выводом эксперта, так как для целей определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости применение средневзвешенной величины как производной величины стоимости при применении сравнительного и доходного подходов дает наиболее вероятную, по мнению суда, рыночную стоимость объекта недвижимости.
Исходя из того, что затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, применение указанного подхода носит менее по сравнению с сравнительным и доходным подходов вероятностный характер.
Возражения представителя административного истца относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.
На все доводы представителя административного истца экспертом Бушковым А.Ю. с учетом имеющихся у него знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки.
Также эксперт, поддерживая выводы, содержащиеся в заключении, указал, что аналоги подобраны им корректно, отличия по ценообразующим факторам, существенно влияющие на стоимость учтены при помощи корректировок.
Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертиз, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.
Не соглашаясь с доводами представителя административного истца о том, что эксперт при определении рыночной стоимости объекта недвижимости должен был определить таковую без учета НДС, суд исходит из того, что НДС является важным ценообразующим фактором, включается в цену предложения объектов недвижимости.
Пунктом 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при реализации товаров (работ, услуг) передаче имущественных прав, в частности, налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
Исходя из определения рыночной стоимости, приведенного в статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности", последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке.
При этом, объект оценки должен быть представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена предложения в типичных публичных офертах объектов недвижимости содержит НДС.
С учетом изложенного, по мнению суда, в момент возможного совершения сделки по цене, равной рыночной стоимости, цена сделки будет всегда содержать НДС (при условии, что объект сделки подлежит налогообложению).
При этом уплата НДС и налога на имущество не влечет за собой двойного налогообложения, поскольку относится к различным периодам владения объектом. Так, уплата налога на имущество осуществляется во время владения и эксплуатации объекта, тогда как уплата НДС - только в случае отчуждения объекта, когда налог на имущество уже не уплачивается.
Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.
В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.
С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением N 062/09/2016-ЭЗ установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административным истцам на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.
Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона "Об оценочной деятельности" предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости -12 сентября 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.
руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
РЕШИЛ:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Новосел" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 12 сентября 2016 года, удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1380 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 67320820 (шестьдесят семь миллионов триста двадцать тысяч восемьсот двадцать) рублей.
Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Л.И. Ракунова
Мотивированное решение составлено 20 февраля 2017 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка