Решение Санкт-Петербургского городского суда от 25 ноября 2019 года №3а-102/2019

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 ноября 2019 года Дело N 3а-102/2019
Санкт-Петербургский городской суд в составе:
председательствующего судьи Белоногого А.В.,
при секретаре Вагановой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-102/2019 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТРОДЕКС Логистик" (далее ООО "ТРОДЕКС Логистик", общество) к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТРОДЕКС Логистик" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, установленной в размере 67 309 996,56 рублей, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N 78:42:1511501:3445, площадью 41 399 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос.Шушары, тер.Бадаевского отделения, уч.218, в размере его рыночной стоимости, равной 37 300 000 рублей, определённой оценщиком ООО "1Капиталь", ссылаясь на то, что является собственником этого земельного участка; установленная при проведении очередной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права истца как налогоплательщика.
В судебное заседание представитель административного истца, ООО "ТРОДЕКС Логистик" Аверьянова К.К., действующая на основании доверенности от <дата>, явилась, на удовлетворении требований административного иска настаивает.
Также в судебном заседании интересы административного истца, ООО "ТРОДЕКС Логистик", представляет Мануилов А.В., действующий на основании доверенности от <дата>, который полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Представитель административного ответчика, Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Проволоцкий В.В., действующий на основании доверенности от <дата>, в судебное заседание явился, полагал необходимым отказать в удовлетворении административного искового заявления, поскольку определённая экспертом рыночная стоимость земельного участка превышает кадастровую.
Представитель заинтересованного лица, Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Городское управление кадастровой оценки" Гинева И.Н., действующая на основании доверенности от <дата>, в судебное заседание явилась, требования административного искового заявления полагает необоснованными.
Административный ответчик, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, своего представителя в судебное заседание не направил, извещён судом заблаговременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства; о причинах неявки в судебное заседание не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие, что не противоречит положениям статей 96, 97 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Суд, исследовав материалы дела, обсудив доводы административного иска, выслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ООО "ТРОДЕКС Логистик" является собственником земельного участка с кадастровым номером N 78:42:1511501:3445, площадью 41 399 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос.Шушары, тер.Бадаевского отделения, уч.218 (том 1, л.д.11-13).
Данный земельный участок образован путём объединения земельных участков: земельного участка: категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для сельскохозяйственного использования, площадь 39 998 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: г.Санкт-Петербург, посёлок Шушары, отд.Бадаевское, участок 218, кадастровый (условный) номер N 78:42:1511501:160; и земельного участка: кадастровый номер N 78:42:1511501:199, площадью 1 401 кв.м, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, посёлок Шушары, отд.Бадаевское, участок 293, категория земель: земли населённых пунктов; виды разрешённого использования: для сельскохозяйственного использования (том 1, л.д.15-28).
Согласно кадастровой справке от 22 марта 2019 года, кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 67 309 996 рублей 56 копеек и определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости от 28 ноября 2018 года N 130-п (том 1, л.д.9).
При этом по состоянию на 27 июля 2017 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 268 679 рублей 51 копейку (том 1, л.д.10).
Как следует из отчёта об оценке N... выполненного 6 мая 2019 года оценщиком ООО "1Капиталь1" Соломниковым Д.В., итоговая стоимость объекта оценки - объект недвижимого имущества - земельный участок, общей площадью 41 399 кв.м (кадастровый номер N 78:42:1511501:3445), составляет округлённо 37 300 000 рублей (том 1, л.д.49-148).
Из кадастрового паспорта на земельный участок от <дата> следует, что вид разрешённого использования участка установлен: для сельскохозяйственного использования (том 2. л.д.47-50).
Аналогичные сведения следуют из выписки из ЕГРН от <дата> (том 2, л.д.51), от <дата> (том 2, л.д.52-53), от <дата> (том 2, л.д.54-55).
При этом из распечатки с официального сайта Управления Росреестра по Санкт-Петербургу следует, что земельному участку установлена категория: земли населённых пунктов; вид разрешённого использования: для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной обработки сельскохозяйственной продукции; дата обновления информации: 11 января 2019 года (том 2, л.д.87).
В ответ на запрос заместителя председателя Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 10 июня 2019 года N..., заместитель директора Департамента кадастровой оценки СПб ГБУ "Кадастровая оценка" в письме от 17 июня 2019 года (N...-исх.) указал, что государственная кадастровая оценка проводилась на основании сведений, содержащихся в Перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и переданных в СПб ГБУ "Кадастровая оценка" для проведения кадастровой оценки; в Перечень, представленный в СПб ГБУ "Кадастровая оценка" 20 февраля 2018 года, были включены сведения единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января 2018 гора; вид разрешённого использования земельного участка описан в Перечне двумя полями: UTILIZATION и BYDOC; поле UTILIZATION содержит код, присвоенный земельному участку в соответствии с Классификатором видов разрешённого использования (утверждён Приказом от 12 октября 2011 года N П/389 "О сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в автоматизированных системах ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости"); согласно Перечню, код вида разрешённого использования объекта - 141001020000, что соответствует наименованию вида разрешённого использования по Классификатору - для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции; поле BYDOC в Перечне содержит сведения о виде разрешённого использования участка, указанном в документах; вид разрешённого использования объекта, содержащийся в поле BYDOC Перечня, - "для сельскохозяйственного использования"; вид разрешённого использования земельного участка согласно сведениям ЕГРН - "для сельскохозяйственного использования"; согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года N 524 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", объект расположен в зоне ТПД1_3 (многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных в зоне влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей); при проведении государственной кадастровой оценки объект был отнесён к группе "ПРОМ" (земельные участки, предназначенные для размещения промышленных объектов) (том 2, л.д.91-92).
26 марта 2018 года ООО "ТРОДЕКС Логистик" выдано разрешение на строительство N 78-016-0468-2018 объекта капитального строительства: складского комплекса (том 2, л.д.56-58), сроком действия до 26 сентября 2020 года.
Судом установлено, что после получения разрешения на строительство на земельном участке осуществляются строительные работы в соответствии с указанным разрешением.
Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание разъяснения, данные в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" о том, что, исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", далее - Закон об оценочной деятельности).
Из разъяснений, данных в пункте 23 этого же Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.
С учётом того, что результатом оценки является стоимость, определённая в отчёте об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчёта на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.
Пунктом 4 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утверждённого Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 4 июля 2011 года N 328, установлено, что под экспертизой отчёта об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.
Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчёте об оценке должен быть проведён анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) (пункт 13 ФСО N 3).
Пунктом 10 ФСО N 3 предусмотрено, что в приложении к отчёту об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Определением Санкт-Петербургского городского суда от 18 июня 2019 года назначена судебная экспертиза, результаты которой оформлены заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-ТЕМА" Мешакова А.А. от 23 августа 2019 года N... (том 3, л.д.2-183).
Согласно выводам эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N 78:42:1511501:3445, площадью 41 399 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос.Шушары, тер.Бадаевского отделения, уч.218, по состоянию и в ценах на 1 января 2018 года составляет 78 800 000 рублей (том 3, л.д.123).
Также экспертом Мешаковым А.А. сделан вывод, что отчёт об оценке от 6 мая 2019 года N..., выполненный оценщиком ООО "1Капиталь", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчёта допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: не правильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная экспертом, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Представленный административным истцом отчёт об оценке N... выполнен оценщиком ООО "1Капиталь" Соломниковым Д.В.
Соломников Д.В. является членом некоммерческого партнёрства "САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ и включён в реестр оценщиков с <дата> (регистрационный номер N...) (том 1, л.д.139-140, 141 на обороте); имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации; его гражданская ответственность застрахована в АО "АльфаСтрахование" на период со <дата> по <дата> (том 1, л.д.143); Соломников Д.В. имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости" (от <дата> N...), который действует до <дата> (том 1, л.д.141), диплом о профессиональной переподготовке N... по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" от <дата> (регистрационный номер N...) (том 1, л.д.142); также имеет удостоверение о повышении квалификации в ООО "Учебный центр "Профакадемия" по программе "Оценка и эффективное управление стоимостью земельных участков различного назначения" (регистрационный номер N... от <дата> года) (том 1, л.д.142 на обороте).
Однако, несмотря на наличие у Соломникова Д.В. необходимой специальной квалификации на производство выше поименованного исследования, права на его проведение и формулирование выводов по результатам проведения, с учётом выявленных нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчёта о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства отчёта об оценке от 6 мая 2019 года N....
При этом у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта Мешакова А.А., поскольку экспертом изучены материалы административного дела; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Проверка отчёта об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Суд соглашается с выявленными экспертом несоответствиями отчёта об оценке от 6 мая 2019 года N..., в частности, с тем, что расчёты стоимости объекта оценки в рамках избранных оценщиком методов (сравнительный подход и проверочно-доходный подход) выполнены с ошибками, влияющими на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.
В ходе производства судебной экспертизы экспертом Мешаковым А.А. произведён визуальный осмотр объекта оценки, по результатам которого сделан вывод, что на дату осмотра на земельном участке ведётся строительство складского здания; для этого здания запроектированы наружная система канализации: бытовая канализация складских помещений с отводом сточных вод во внутриквартальный городской коллектор и ливневая канализация с отводом очищенных поверхностных сточных вод во внутрихозяйственный мелиоративный канал; для очистки дождевого стока по ПДК, допустимых для сброса в канаву, к установке приняты локальные очистные сооружения (ЛОС) фирмы "Байкал" Оп-ОМ-СБ-30 производительностью 30 л/с (либо аналог); оцениваемый земельный участок расположен на ранее мелиоративной территории с мелиоративной осушительной системой; мелиоративная система отводит избыточный поверхностный и грунтовый сток, предотвращая переувлажнение земель, обеспечивает водный баланс на незастроенной территории; ошибочно проведена корректировка на заболоченность земельного участка.
Вместе с тем, при определении рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, как справедливо указал эксперт, оценщиком необоснованно утверждается, что объект оценки и все объекты-аналоги расположены на 2-й линии застройки; в качестве основной транспортной магистрали необоснованно учитывается Кольцевая автомобильная дорога и не учитывается Московское шоссе и улица Софийская.
Оценщиком Соломниковым Д.В. по результатам проведённого осмотра указано, что объект оценки расположен в Пушкинском районе г.Санкт-Петербурга на удалении 6 км от КАД в квартале, ограниченном:
с севера-востока - Софийской ул.,
с юго-запада - Московским шоссе,
с юго-востока - Ленсоветовской дорогой,
с севера - КАД.
Ближайшее окружение объекта оценки - объекты складской застройки. Транспортная доступность объекта оценки общественным транспортном охарактеризована как "удовлетворительная". Доступность объекта оценки личным транспортом - без ограничений (в том числе - грузовым). Интенсивность транспортных потоков по автодороге вблизи объекта оценки была определена оценщиком как "высокая".
В то же время, по результатам осмотра экспертом Мешаковым А.А. сделаны следующие выводы по описанию объекта оценки: объект оценки расположен на территории промышленной зоны пос.Шушары, отд.Бадаевское в Пушкинском районе Санкт-Петербурга; оцениваемый земельный участок расположен в квартале, ограниченном Московским шоссе, 3-м Бадаевским проездом, ул.Ленина, Николаевским проездом, Софийской улицей и Ленсоветовской дорогой; преобладающее окружение объекта оценки - промышленная (производственная, складская) застройка; социальная инфраструктура ближайшего окружения объекта оценки развита неудовлетворительно; подъезд к объекту оценки осуществляется с Курьерского проезда, покрытие дорожного полотна - асфальт, состояние покрытия - удовлетворительное; интенсивность транспортных потоков вблизи объекта оценки - низкая; парковка автотранспорта возможна вдоль Курьерского проезда и на территории оцениваемого земельного участка; пешеходный трафик вблизи объекта оценки практически отсутствует; транспортная доступность характеризуется как удовлетворительная.
Исходя из этого, суд полагает, что местоположение объекта оценки, в том числе с позиции транспортной его обеспеченности, окружения, наличия социальной инфраструктуры, оценщиком определено некорректно.
Изначальное неверное определение местоположения объекта с его конкретизирующими свойствами не исключает ошибочность в выборе применимых объектов-аналогов с возможной дальнейшей погрешностью в определении итоговой величины рыночной стоимости объекта.
Допрошенный в ходе судебного разбирательства по делу эксперт Мешаков А.А. пояснил, что оцениваемый земельный участок расположен на Безымянной дороге, которая фактически является продолжением Курьерского проезда, который начинается с южной стороны от Московского шоссе; на земельный участок имеется въезд с дороги общего пользования, которая заасфальтирована; до начала строительства объекта капитального строительства - складского здания, на земельном участке, относящемся к первой линии застройки, застройщиком снят плодородный слой почвы; ввиду этого вокруг границ земельного участка образовался небольшой "овраг" ("выемка"), в которое при обильных осадках попадает вода, образовывается скопление воды; земельный участок находится на ранее мелиорированной территории с установленной мелиоративной системой, которая регулирует поступление уровня воды, обеспечивая пригодный для использования водный баланс; наличие такого рода затопляемости на земельном участке не влияет на рыночную стоимость объекта оценки; на использованных экспертом объектах-аналогах, которые являются смежными земельными участками в одном квартале на территории Бадаевского отд. с оцениваемым земельным участком, такие характеристики отсутствуют.
Оснований не доверять показаниям эксперта Мешакова А.А. суд не усматривает, поскольку он предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний; его заинтересованности в исходе настоящего дела не установлено.
Из письма СПб ГКУ "Мелиоративная система Санкт-Петербурга" от <дата> N... следует, что указанный выше земельный участок ранее (то есть до 12 января 2017 года) уже был мелиорирован; в границах объекта проходят мелиоративные каналы, относящиеся в внутрихозяйственной мелиоративной сети.
В силу абзаца второго статьи 2 Федерального закона от 10 января 1996 года N4-ФЗ "О мелиорации земель", мелиорация земель - коренное улучшение земель путём проведения гидротехнических, культуртехнических, химических, противоэрозионных, агролесомелиоративных, агротехнических и других мелиоративных мероприятий.
Материалами дела подтверждается, что на земельном участке выполнены требуемые для мелиорации гидротехнические мероприятия; сведений о необходимости выполнения дополнительной мелиорации земельного участка не имеется.
Суд учитывает, что содержание понятий "заболоченность" и "подтопляемость" земельного участка не являются тождественным.
"Заболоченность" земельного участка является характеристикой, определяющейся условиями рельефа и гидрогеологического состояния с позиции постоянной и непрекращающейся угрозы его затопления, когда отсутствуют сооружения, обеспечивающие такой водный баланс, который делает участок пригодным для использования.
В то же время, "подтопляемость" является временным фактором, наличествующим в зависимости от погодных (климатических) условий (обильных водных осадков) и, зачастую, "устранимым", или "непроявляющимся".
Частота проявления "подтопляемости" земельного участка зависит от возможных изменений климатических условий территории, на которой он расположен, что нельзя отнести к "заболоченности".
Исходя из этого, суд полагает, что оцениваемый земельный участок, оборудованный необходимой системой водоотведения и мелиоративными сооружениями, не может расцениваться как водно-болотное угодье с признаками "заболоченности", в связи чем признаёт правильным вывод эксперта об отсутствии необходимости корректировки показателя итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с учётом этого фактора.
Суд учитывает, что экспертом Мешаковым А.А. оценивались объекты-аналоги, расположенные в одном кадастровом квартале с оцениваемым земельным участком, не являющиеся заболоченными.
Более того, разрешение на строительство объекта капитального строительства выдано в марте 2018 года; строительные работы начались после выдачи разрешения на строительство и продолжаются до настоящего времени; при этом кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 1 января 2018 года, то есть на дату, когда строительные работы ещё не велись; подтопляемость земельного участка, если и имеет место, то возникла уже после начала проведения строительных работ, связана со снятием плодородного слоя почвы, сдвинутого по периметру участка, что препятствует стоку дождевых вод в мелиоративный канал, о чем было указано экспертом в судебном заседании 5 ноября 2019 года, что опровергает наличие подтопляемости на дату проведения государственной кадастровой оценки.
Не усматривает суд оснований для несогласия с выводом эксперта о том, что оцениваемый земельный участок расположен на первой линии застройки (на красной линии), исходя из следующего.
В заключении экспертом произведена оценка местоположения земельного участка с учётом пяти критериев: расстояние до ближайшей крупной транспортной магистрали, интенсивность транспортных потоков по ближайшей магистрали, подъезд к земельному участку (в зависимости от типа дорог), расстояние до остановки общественного транспорта.
Из пункта 3.3 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации РДС 30-201-98 следует, что красные линии - это границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях.
Пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года N 373-ФЗ, действующей на дату утверждения кадастровой стоимости объекта оценки) установлено, что красные линии - линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.
При этом под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, включая площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Как установлено ранее, земельный участок примыкает к Безымянной дороге, которая фактически является продолжением Курьеского проезда, примыкает к нему, Курьерский проезд начинается с южной стороны от Московского шоссе; на земельный участок имеется беспрепятственный въезд с Безымянной дороги, которая заасфальтирована, что подтверждается также и фотоматериалами.
Пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что к автомобильным дорогам общего пользования относятся автомобильные дороги, предназначенные для движения транспортных средств неограниченного круга лиц.
Поскольку не оспорено, что земельный участок имеет беспрепятственный выезд на дорогу, пользование которой не ограничивается усмотрением третьих лиц, а едино для неограниченного круга; дорога, на которой размещён выезд с объекта оценки, является асфальтированной; каких-либо ограничений по движению транспортных средств на этой дороге не установлено; экспертом обоснованно отнесён критерий "месторасположение на первой линии застройки" к приоритетной ценности для определения рыночной стоимости объекта.
Также суд соглашается с выводами эксперта об отсутствии в задании на оценку (по отчёту N... от 6 мая 2019 года) иных расчётных величин, которые бы заказчик хотел установить при проведении оценки объекта, что не согласуется с пунктом 9 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".
В заключение судебной экспертизы верно отмечено, что при подборе объектов-аналогов оценщиком отобраны объекты, которые по своим характеристикам не являются приближенными к объекту оценки, в том числе по аспекту их эффективного использования, что не соответствует пункту 15 ФСО N7. Указанный вывод сторонами не оспорен.
Совершенно обоснованно указано экспертом, что в пункте 11 отчёта об оценке от 6 мая 2019 года в разделе "Согласование результатов" отсутствует согласование результатов оценки рыночной стоимости земельного участка, полученных сравнительным и доходными подходами, что не соответствует пункту 25 ФСО N1, пункту 8к ФСО N3, а также в нарушение пункта 26 ФСО N1, пункта 30 ФСО N7 - обоснование суждения о возможных границах интервала, в котором находится стоимость объекта оценки.
При этом в пункте 10.4 отчёта оценщик указал, что использовал сравнительный поход в рамках настоящей оценки; доходный подход в рамках настоящего отчёта приведён поверочно; затратный подход не применялся (том 1, л.д.87).
Таким образом, суд полагает, что составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, расчёты стоимости объекта подробно и убедительно аргументированы и обоснованы в заключении, соответствуют требованиям пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, пункта 22а Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611; исследование проведено всесторонне и в полном объёме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности (в том числе в части признания несоответствующим требованиям законодательства отчёта об оценке от 6 мая 2019 года N...).
Исходя из изложенного, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта Мешакова А.А.; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 24 вышеупомянутого Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Исходя из этого, суд полагает, что рыночной стоимостью земельного участка является рыночная стоимость, установленная заключением судебной экспертизы.
При этом, поскольку заключением эксперта установлена рыночная стоимость земельного участка в размере (78 000 000 рублей), превышающем установленную по результатам государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость (67 309 996 рублей 56 копеек), административное исковое заявление удовлетворению не подлежит. Иное повлечёт нарушение прав административного истца установлением кадастровой стоимости в размере, выше рыночной стоимости.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьёй 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "ТРОДЕКС Логистик" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка