Решение Мурманского областного суда от 02 июля 2019 года №3а-102/2019

МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 2 июля 2019 года Дело N 3а-102/2019
Дело N 3а-102/2019 мотивированное решение составлено
05 июля 2019 года
Решение
Именем Российской Федерации
02 июля 2019 года
Мурманский областной суд в составе:
председательствующего судьи Пырч Н.В.,
при секретаре Таушанковой Н.С.,
с участием представителя административного истца Богуш В.М. по доверенности Михельсон-Рудовой В.Ю., представителя административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Дороховой М. А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Богуш В. М. к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной
установил:
Богуш В.М. обратился с административным исковым заявлением к Правительству Мурманской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником объекта недвижимости- ... расположенного по адресу: _ _.
Объект недвижимости находится на земельном участке, площадью _ _ кв.м., с кадастровым номером _ _ :*, который используется административным истцом по договору аренды.
По результатам государственной кадастровой оценки земельного участка его стоимость определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 29288851,2 рублей.
Между тем, рыночная стоимость этого земельного участка согласно отчету общества с ограниченной ответственностью "Профессиональная оценка" N 774-11/2018 от 21 декабря 2018 года составила 2416000 рублей.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендных платежей земельного участка, то увеличение кадастровой стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца.
С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанных объектов недвижимости, 26 декабря 2018 года Богуш В.М. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Мурманской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной стоимости с приложением указанного отчета.
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при управлении Росреестра по Мурманской области от 17 января 2019 года N 33 в удовлетворении заявления было отказано в связи с несоответствием оформления и содержания отчета об оценке рыночной стоимости требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ...:** расположенного по адресу: ..., по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 2416000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Михельсон-Рудова В.Ю., уточнив заявленные требования, просила удовлетворить административное исковое заявление, исходя из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ...* по состоянию на 01 января 2016 года, установленной по уточняющему отчету ООО "Профессиональная оценка" N 774-11/2018-1 от 15 июня 2019 года в размере 3629000 рублей.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости просила считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости недвижимости - 26 декабря 2018 года.
Представитель административного ответчика Правительства Мурманской области по доверенности Дорохова М.А., не заявляя в судебном заседании возражений относительно существа спора, указала, что подлежит установлению кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной на основании уточненного отчета ООО "Профессиональная оценка".
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще. В письменном отзыве указал, что не заявляет возражений относительно существа спора.
Представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Мурманской области" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще.
Представитель заинтересованного лица администрации города Кола в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела надлежащим образом, не представив возражений по существу спора.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что неявка вышеуказанных лиц не была признана обязательной.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетеля Мартинович М.Н., обладающей специальными познаниями в области оценки, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).
Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что Богуш В.М. является собственником объекта недвижимости - нежилого помещения крытой стоянки большегрузного транспорта площадью ... кв.м., расположенного по адресу: _ _ Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 августа 2016 года. Об этом свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.11- 13)
Объект недвижимости находится на земельном участке, площадью ... кв.м., с кадастровым номером 51:01:*, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: _ _
Данный земельный участок используется административным истцом на основании договора аренды N 208 от 13 октября 2016 года, заключенного между Богуш В.М. и администрацией городское поселение Кола Кольского района сроком на 49 лет, с 13 октября 2016 года по 12 октября 2065 года.
По условиям договора аренды размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, и арендная плата уплачивается за пользование земельным участком до настоящего времени.
По результатам государственной кадастровой оценки земельных участков по состоянию на 01 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:01* определена в размере 29288851, 2 рублей (л.д.22, 120).
Данный земельный участок общей площадью ... кв.м. сформирован и поставлен на кадастровый учет 24 декабря 2008 года категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса.
Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 мая 2019 года кадастровая стоимость земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером 51:01:** категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, расположенного по адресу: _ _, составляет 29288851,2 рублей. При этом кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года (л.д.23-25, 121-123).
Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области".
Из содержания постановления Правительства Мурманской области и приложений к нему видно, что кадастровая стоимость земельных участков, в том числе вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2016 года и стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:01:* определена в вышеуказанном размере.
Оценка стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Мурманской области осуществлялась в соответствии с главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", на основании отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков N01-КО-16, который прошел экспертную проверку на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановление Правительства Мурманской области от 25 ноября 2016 года N 585-ПП как нормативный правовой акт не оспаривается, равно как и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель.
С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимости, определенной по состоянию на 01 января 2016 года, Богуш В.М. 26 декабря 2018 года обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области с соответствующим заявлением (л.д.26).
Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 17 января 2019 года N 33 заявление Богуш В.М. отклонено, поскольку представленный отчет N 774-11/2018 от 21 декабря 2018 года не соответствовал требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (л.д.60).
Решение Комиссии от 17 января 2019 года N 33 административным истцом не оспаривается.
Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что применение кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельных участков, в том числе для арендных правоотношений, имеет преимущественное значение, и это следует из содержания статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.
В качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом представлен уточненный отчет ООО "Профессиональная оценка" N 774-11/2018-1 от 15 июня 2019 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества с учетом связанного с ним права собственности, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:01:** по состоянию на 01 января 2016 года составила 3629000 рублей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
Оформление и содержание уточненного отчета ООО "Профессиональная оценка" N 774-11/2018-1 от 15 июня 2019 года соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации. Выводы оценщика мотивированы.
Из уточненного отчета ООО "Профессиональная оценка" N 774-11/2018-1 от 15 июня 2019 года следует, что оценка определялась индивидуально для конкретного объекта недвижимости, с учетом его специфических индивидуальных характеристик, затратным, сравнительным и доходным подходами. При принятии сравнительного подхода и доходного подхода оценки, с учетом анализа внешних факторов и рынка недвижимости, местоположения объекта оценки оценщик определилрыночную стоимость площади земельного участка. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами применил соответствующие корректировки и на основе полученных результатов оценщик определилитоговую стоимость объекта недвижимости. Характеристики объектов-аналогов представлены в отчете.
Свидетель Мартинович М.Н., являющаяся специалистом в области оценки объектов недвижимости, в судебном заседании дала заключение, что представленный уточненный отчет ООО "Профессиональная оценка" N 774-11/2018-1 от 15 июня 2019 года соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, замечаний не выявлено. Итоговая рыночная стоимость земельного участка определялась индивидуально. Определенная в отчете рыночная стоимость земельного участка, является объективной и может быть признана достоверной.
Таким образом, обстоятельств, дающих основание сомневаться в объективности и достоверности отчета, не установлено.
Выводы оценщика объективно не опровергнуты, достоверных данных об иной рыночной стоимости указанного земельного участка, суду не представлено.
Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки земельного участка в данном случае является наиболее точной по сравнению с результатом массовой оценки.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ ( ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законом, или в судебном порядке не установлено иное.
При таком положении следует признать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:01:** в размере 3629000 рублей, определенном в отчете ООО "Профессиональная оценка" N 774-11/2018-1 от 15 июня 2019 года по состоянию на 01 января 2016 года достоверной и более точной.
Сопоставляя кадастровую стоимость указанного земельного участка с его рыночной стоимостью, суд признает, что эти стоимостные величины существенно различаются, кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость участка.
То обстоятельство, что арендные обязательства истца зависят от величины кадастровой стоимости земельного участка, прямо вытекает из содержания представленного договора аренды и расчетов к нему. Следовательно, обоснованное определение кадастровой стоимости, очевидно, затрагивает права административного истца.
При этом в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации административный истец обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, а выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка.
Возможность установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости законом допускается (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Право административного истца оспорить результаты определения кадастровой стоимости предусмотрено нормами статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, в силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности оспаривание кадастровой стоимости земельного участка порождает для административного истца юридические последствия.
Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 26 декабря 2018 года.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме 3629000 рублей.
Руководствуясь статьями 174, 175, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером 51:01:** категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, расположенного по адресу: _ _, по состоянию на 01 января 2016 года в размере его рыночной стоимости 3629000 (три миллиона шестьсот двадцать девять тысяч) рублей.
... обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области 26 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мурманского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий, судья Н.В.Пырч


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка