Решение Томского областного суда от 20 февраля 2019 года №3а-10/2019

ТОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 20 февраля 2019 года Дело N 3а-10/2019
20 февраля 2019 года Томский областной суд в составе:
председательствующего Петровского М.В.
при секретаре Климашевской Т.Г.
с участием:
представителя административного ответчика
Департамента по управлению государственной
собственностью Томской области Бородулиной А.В.,
рассмотрев в судебном заседании в г.Томске административное дело по административному иску Кислицына Сергея Анатольевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Томской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Кислицын С.А. обратился в Томский областной суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (сокращенное наименование- Управление Росреестра по Томской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости 327000рублей.
В обоснование административным истцом указано, что он является собственником названного выше участка; установление кадастровой стоимости необходимо в целях определения налоговой базы.
Определением от 23 января 2019г. к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены Департамент по управлению государственной собственностью Томской области и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (сокращенное наименование- ФГБУ "ФКП Росреестра") в лице филиала по Томской области, в качестве заинтересованного лица- муниципальное образование "Богашевское сельское поселение" в лице Администрации Богашевского сельского поселения.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие административного истца, представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Томской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" и заинтересованного лица муниципального образования "Богашевское сельское поселение" в лице Администрации Богашевского сельского поселения, извещенных надлежащим образом о судебном заседании.
В судебном заседании представитель Департамента по управлению государственной собственностью Томской области оставила разрешение спора на усмотрение суда.
В письменных отзывах на административный иск представитель Управления Росреестра по Томской области полагался на усмотрение суда, представитель ФГБУ "ФКП Росреестра" просил в удовлетворении требований к данному учреждению отказать, поскольку таковое является ненадлежащим административным ответчиком, представитель заинтересованного лица, подвергнув критике представленный административным истцом отчет об оценке, просил в удовлетворении административного иска отказать.
Заслушав объяснения представителя Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
В силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в числе прочих установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Судом установлено, что с 17 мая 2011г. административный истец является собственником вышеназванного земельного участка (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 19 декабря 2018г.).
Согласно постановлению Губернатора Томской области от 11 июня 2013г. N68 "Об утверждении Положения о Департаменте по управлению государственной собственностью Томской области" Департамент по управлению государственной собственностью Томской области является исполнительным органом государственной власти Томской области, входящим в систему исполнительных органов государственной власти Томской области и финансируемым за счет средств областного бюджета.
На основании подпункта 1 пункта 10 данного Положения, в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 14 ноября 2014г. N134 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Томской области (за исключением муниципального образования "Город Томск")" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Томской области (за исключением муниципального образования "Город Томск") по состоянию на 1 января 2014г. для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством, согласно приложению к приказу, в том числе в отношении земельного участка административного истца- 2687039 рублей 66 копеек (приложение к приказу, таблица N5 строка 37167).
Сведения о кадастровой стоимости, определенной Департаментом, внесены в ЕГРН 10 декабря 2014г.
При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014г. согласуется с приведенным выше положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.
Административным истцом в подтверждение заявленных требований представлен отчет N2082/18 от 26 декабря 2018г., подготовленный ООО "Центр экономических консультаций и оценки", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014г. составляет 327000рублей.
Данный отчет отвечает требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Доводы представителей Департамента по управлению государственной собственностью Томской области и заинтересованного лица о том, что оценщиком при использовании сравнительного подхода к определению рыночной стоимости спорного участка необоснованно не приняты во внимание земельные участки, расположенные в /__/, несостоятельны.
Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Допрошенная в судебном заседании оценщик Е. пояснила, что по состоянию на дату оценки- 1 января 2014г.- отсутствовали сведения об объектах-аналогах не только в /__/, но и на всей территории /__/; затратный метод не применен в связи с тем, что земельный участок является невоспроизводимым имуществом, доходный метод- ввиду отсутствия достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также в связи с отсутствием сведений о связанных с объектом оценки расходах.
Данные мотивы оценщика соответствуют положениям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015г. N297, согласно которым доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 16); затратный подход, то есть совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, предусматривает применение различных методов, основанных на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства (пункты 18 и 20); оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24).
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применила сравнительный подход.
Согласно пунктам 12 и 10 ФСО N1 сравнительный подход- совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, то есть объектами, сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункт 13 ФСО N1).
В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014г. N611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
На основании пункта 25 ФСО N7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Кроме того, согласно подпункту "б" пункта 11 того же ФСО если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Согласно отчету об оценке и показаниям оценщика в связи с отсутствием рынка земельных участков /__/ и во всем Томском районе по состоянию на 1 января 2014г. оценщиком подобраны объекты-аналоги с наиболее подходящим видом использования, наличием коммуникаций, расположенные в ближайшем населенном пункте Томской области- в г.Томске.
Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице сравнительного анализа.
Показания оценщика о применении метода корректировок согласуются с положениями пункта 22 ФСО N7, согласно которым при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из таблицы корректировок следует, что оценщик применил корректировки на дату продажи, местоположение, расположение относительно автомагистрали, общую площадь (размер), наличие коммуникаций (л.д.32).
В заключении содержится подробное описание осуществленных корректировок и скидок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка.
Оценив отчет об оценки по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд не находит оснований для критической оценки отчета об оценке.
Доказательства, опровергающие отчет об оценке и показания оценщика, заинтересованным лицом не представлены, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено.
При таких обстоятельствах суд полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена на вышеуказанную дату в размере его рыночной стоимости, составляющей 327000рублей.
Вопреки доводам представителя административного ответчика Департамента по управлению государственной собственностью Томской области, изложенным в отзыве на административный иск, в административном исковом заявлении указано, что определение кадастровой стоимости связано с реализацией права административного истца на уплату земельного налога; требование, адресованное Департаменту, как административному соответчику, также приведено в административном исковом заявлении.
Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области, если имело место обращения этого лица в Комиссию.
В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Томской области административный истец не обращался; административное исковое заявление подано в суд 29 декабря 2018г.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 391 и пунктом 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018г. N334-ФЗ "О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации") в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, объекта налогообложения налогом на имущество физических лиц на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Изменения, предусмотренные Федеральным законом от 3 августа 2018г. N334-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2019г. (статья 3 этого Закона) и применяются к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости по основаниям, возникшим с 1 января 2019г.
Доводы заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Росреестра" о том, что данное учреждение является ненадлежащим ответчиком по данному административному иску, заслуживают внимания по следующим основаниям.
Как указано выше, кадастровая стоимость земельного участка административного истца, являющаяся предметом пересмотра, утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 14 ноября 2014 года N134, а не актом ФГБУ "ФКП Росреестра".
В связи с этим в удовлетворении административного иска к ФГБУ "ФКП Росреестра" следует отказать.
Вместе с тем в силу статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 12 мая 2015г. NП/210 "О наделении федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик" указанное учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.
Согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. N28 по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998г. N135-ФЗ, заинтересованным лицом является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.
Таким образом, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Томской области подлежало привлечению к участию в деле в качестве заинтересованного лица.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск Кислицына Сергея Анатольевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области и Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области удовлетворить;
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/, в размере его рыночной стоимости равной 327000 (триста двадцать семь тысяч) рублей по состоянию на 1 января 2014г.;
данная кадастровая стоимость объекта недвижимости является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости;
датой подачи заявления считать 29 декабря 2018г.;
в удовлетворении административного иска к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Томской области отказать;
на решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Томского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка