Решение Липецкого областного суда от 11 апреля 2018 года №3а-10/2018

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 апреля 2018 года Дело N 3а-10/2018
Именем Российской Федерации
11 апреля 2018 года Липецкий областной суд в составе:
председательствующего Михалевой О.В.
при секретарях Склядневе О.Е., Беляковой И.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Липецке административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Призма" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
ООО "Призма" обратилось в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области (далее Управление Росреестра по Липецкой области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с КН N площадью 51 633 кв.м., кадастровая стоимость которого установлена в размере 120451 011 руб. 39 коп. по состоянию на 15.01.2016 г. Вместе с тем, согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО "ЦЭО "ЦЕРТА" N 763-10-2017-Г/48 от 30.10.2017г. рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 50 121 000 руб. В связи с этим считает кадастровую стоимость завышенной и просит установить ее равной рыночной в соответствии с названным отчетом.
Представитель административного истца ООО "Призма" по доверенности Жадова М.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования, настаивая на установлении кадастровой стоимости равной рыночной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "ЦЭО "ЦЕРТА" N 763-10-2017-Г/48 от 30.10.2017 г. Полагала заключение судебной оценочной экспертизы выполненным с нарушением закона, ходатайствовала о назначении по делу повторной судебной экспертизы.
Аналогичная позиция выражена в письменных пояснениях представителем административного истца Чечеткиной М.В., а также в пояснениях в судебном заседании заинтересованного лица Бойко О.И.
Представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Тетерев А.С. в судебном заседании не возражал против установления рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату установления кадастровой стоимости в соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ, полагая, что представленный истцом отчет о рыночной стоимости выполнен с нарушениями действующего законодательства.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Липецкой области, представители заинтересованных лиц ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области, администрации г.Липецка, заинтересованное лицо Широков В.Н. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 82, 83, 84, 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, подлежит установлению равной рыночной.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости ООО "Призма" является собственником земельного участка с КН N площадью 51 633 кв.м, расположенного по адресу: N Вид разрешенного использования земельного участка: для производственной базы, категория земель: земли населенных пунктов (л.д. 5-7).
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
Свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной административный истец обосновал отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка N 763-10-2017-Г/48 от 30.10.2017г. ООО "ЦЭО "ЦЕРТА", в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с КН N по состоянию на 15.01.2016г. составляет 50 121 000 руб.
Однако суд не считает возможным принять в качестве доказательств вышеуказанный отчет по следующим основаниям.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки N3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;
информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;
содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Согласно п.8 подп. "З" названного ФСО N 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
В силу п.10 Федерального стандарта оценки N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
В нарушение приведенных положений ФСО, в отчете N763-10-2017-Г/48 от 30.10.2017г. ООО "ЦЭО "ЦЕРТА" при обосновании применяемых корректировок оценщик использовал различные источники, не обосновывая их выбор.
Применены корректировки на торг, передаваемые права, местоположение, расположение относительно автомагистралей, площадь на основании Справочника под ред. Л.А. Лейфера, Нижний Новгород, 2016 г., в соответствии с которыми корректирующие коэффициенты не могли быть использованы при дате оценки ранее 1 мая 2016 года.
При проведении оценки оценщик использовал данные о динамике цен на земельные участки за 2015-2016г.г. из источника Росриэлт, согласно которому данные запрещено использовать в официальных отчетах, справках, судебных делах и т.д.
В таблице сравнительного анализа оценщиком неверно указана площадь объектов-аналогов: площадь объекта-аналога N1 указана 9200 кв.м вместо указанной в объявлении 9181 кв.м; площадь объекта-аналога N2 указана 4000 кв.м вместо указанной в объявлении 4003 кв.м; площадь объекта-аналога N3 указана 5900 кв.м вместо указанной в объявлении 5971 кв.м. Указанные недостатки приводят к искажению результатов оценки и противоречат п.5 ФСО N3.
Кроме того в отчете об оценке допущена арифметическая ошибка при произведении расчета итоговой стоимости оцениваемого объекта и опечатки.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки в целях определения его рыночной стоимости.
Таким образом, при составлении отчета об оценке ООО "ЦЭО "ЦЕРТА" N763-10-2017-Г/48 не в полной мере соблюдены требования, предъявляемые к составлению отчета, допущены нарушения, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, при этом информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.
Учитывая наличие вышеуказанных противоречий, отчет ООО "ЦЭО "ЦЕРТА" N763-10-2017-Г/48 об оценке рыночной стоимости земельного участка не позволяет делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении и итоговой величины стоимости объекта оценки, и, как следствие, не может быть использован в качестве допустимого доказательства по делу.
На основании определения суда экспертом Липецкого филиала ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы" ФИО13 проведена судебная экспертиза, по заключению которой рыночная стоимость земельного участка с КН N площадью 51 633 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 15.01.2016г. составляет 110077941,69 рублей.
В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.
Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом эксперта для осмотра земельного участка с применением фотофиксации. В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. N254, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности его площади, вида разрешенного использования, количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.
В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): местоположение, дата предложения, подключение к инженерным коммуникациям, состав оцениваемых прав, площадь земельного участка.
Для сравнения эксперт выбрал 5 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки.
Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (периодическая печать, интернет-сайты). Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.
Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.
Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.
Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющих в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
При проведении исследования эксперт ФИО14 в частности, руководствовался Федеральными законами от 31.05.2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки ФСО N1, ФСО N2, ФСО N7, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002г. N568-р (ред. от 31.07.2002), Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под ред. Л.А. Лейфера, 2014г. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N1). Отобранные для сравнения земельные участки расположены в г.Липецке, ввиду чего эксперт посчитал возможным использовать объекты из разных районов города в качестве аналогов. Различие по отдельным ценообразующим параметрам в некоторой степени исключается за счет внесения при необходимости соответствующих корректировок. При проведении экспертизы за объекты сравнения для определения вероятной стоимости земельного участка на требуемую дату принимались земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по основным ценоообразующим факторам.
Эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Для получения более точного результата экспертом использована формула средневзвешенной величины. Основная идея оценки основана на методологии обработки результатов при небольшом числе измерений. В соответствии с этой идеей определяется значимость (вес) каждого из откорректированных значений для последующей оценки окончательного значения рыночной стоимости, которая определяется как средневзвешенное значение откорректированных стоимостей объектов-аналогов.
Экспертом приведено и обоснование согласования результатов, отмечено, что, коль скоро в данном заключении реализован только сравнительный подход, расчет весовых коэффициентов не производился. Расчет стоимости объекта недвижимости проводится с применением положений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФСОN1, ФСО N2, ФСО N7. Экспертом приведена градация земельных участков по площади.
Выводы эксперта, имеющего необходимую квалификацию, предупрежденного об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса РФ, проводившего исследование не только материалов дела, но и осмотр земельного участка, какими-либо доказательствами не опровергнуты и не опорочены.
Вопреки доводам истца, эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.
Опровергая заключение судебной экспертизы, представители административного истца ссылались на заключение специалиста СРО РАО ФИО15 -директора ООО "ЦЭО "Церта", изготовившего отчет об оценке N763-10-2017-Г/48 от 30.10.2017 г.
Согласно указанному заключению, экспертом подобраны аналоги из различных сегментов рынка, а именно: аналог N 2 (под автозаправку), 5 (под автомойку), 7 (под строительство коммерческих объектов), 9 (под автосервис),10 ( под строительство коммерческой недвижимости (кафе, автосервис), 11 (под автомойку) относятся к коммерческим землям, поскольку согласно Приказу Минэкономразвития России от 1.09.2014 г. N 540 и приказу Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 относятся к объектам придорожного сервиса, входят в группу видов разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания", а объект оценки с видом разрешенного использования под производственную базу относится к группе разрешенного использования "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", объекты-аналоги относятся к объектам торговли, и в соответствии со справочником оценщика Лейфера,2014 г., объекты-аналоги 4 и 5 относятся к землям под торгово-офисную недвижимость. Отклоняя указанные доводы как основание для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством по делу, суд исходит из следующего. Вышеуказанные приказы Минэкономразвития РФ прямо не регулируют вопросы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
Из справочника оценщика недвижимости Том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" (издание третье) под редакцией Лейфера Л.А., использованного при проведении судебной экспертизы, следует, что для целей применения корректирующих коэффициентов земельные участки разделены на земельные участки: под офисно-торговую застройку, под индустриальную застройку, под объекты рекреации, под МЖС, под ИЖС, сельскохозяйственного назначения.
К землям под индустриальную застройку отнесены земельные участки для размещения гаражей и автостоянок, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок...При этом, как следует из пояснений в указанном справочнике, классификация земель по категориям и принятая классификация по видам разрешенного использования с точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов для реализации сравнительного подхода при индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобна. Поэтому, основываясь на опыте оценки земли, авторами принята за основу несколько иная классификация в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель, приведено примерное соответствие между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями и видами разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке. Исходя из анализа фактического или предполагаемого использования, земельный участок следует отнести к соответствующему классу, даже в том случае, когда нет полного соответствия приведенным категории и виду разрешенного использования. Таким образом, при оценке рыночной стоимости земельных участков и выборе аналогов, возможно, что объекты с различными видами разрешенного использования по классификатору могут быть включены в один сегмент рынка. Несоответствие видов разрешенного использования, указанное истцом со ссылкой на вышеназванные приказы Минэкономразвития РФ, при оценке рыночной стоимости земельного участка не является безусловным основанием для применения корректирующих коэффициентов.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).
Согласно справочника оценщика недвижимости том1 часть 1 "производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов" к таким типам объектов отнесены объекты производственно-складского назначения различных конструктивных систем, объекты придорожного сервиса, обслуживающие транспортные средства- объекты, расположенные на придорожной полосе и предназначенные для обслуживания транспортных средств(станции технического обслуживания, шино-монтажи, автосервисы, мойки), которые могут быть перепрофилированы под универсальные производственно-складские объекты.
При проведении рыночной оценки территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом среди основных зон выделяется промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства.
Принимая во внимание изложенное, оснований для вывода о том, что экспертом подобраны не сопоставимые аналоги, а также о необходимости применения понижающей корректировки, не имеется.
Разрешенное использование оцениваемого земельного участка - для производственной базы, объект-аналог N 1 - промназначения, в том числе под автозаправку (автомойку, автосервис, автостоянку и т.п.), N 2 -производственного назначения, N 3 промназначения, N 4 - промназначения, под строительство коммерческих объектов (автосервис,автосалон,СТО), N 5 - под автомойку,автосервис и проч.). Следовательно, объект оценки, так же как и объекты-аналоги по ценообразующему фактору - разрешенное использование сопоставимы, относится к сегменту рынка " земли населенных пунктов, для размещения объектов промышленного назначения (производственно-складской недвижимости)", оснований для применения корректировки на разрешенное использование не имеется.
При этом суд учитывает, что выбор аналогов, как и методики исследования - это исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Допрошенный по представленным истцом замечаниям эксперт ФИО16 в судебном заседании подтвердил выводы экспертного заключения, пояснил также, что исходя из назначения и фактического использования объект оценки и объекты-аналоги отнесены к одному сегменту рынка- под индустриальную застройку. По всем объектам-аналогам им проводилось телефонное интервьюирование с целью определения всех ценообразующих факторов. Все объекты-аналоги, исходя из назначения и предполагаемого использования, относятся к сегменту индустриальной застройки.
Доводы истца о том, что объект оценки относится к градостроительной зоне П-2 Зона промышленно-коммунальных объектов 1У-У классов вредности, а объект аналог на <адрес> расположен в жилой зоне Ж-7 Зона малоэтажной жилой застройки городского типа с земельными участками, аналог N 1 по <адрес> расположен в градостроительной зоне Щ-5 Зона здравоохранения и социальной защиты, в которых строительство объектов промышленного назначения- для размещения производственных баз, запрещено, а в отношении объекта аналога N 4 экспертом не представлено доказательств конкретного местоположения, проверка зоны на основании экспертного заключения невозможна, не опровергают выводы экспертного заключения, поскольку экспертом исследовались фактически имевшиеся на рынке предложения. Доказательств того, что в объявлениях о продажах содержалась недостоверная информация о разрешенном использовании земельных участков, не имеется.
Ссылка истца на то, что в отношении объекта аналога N 2 на стр.19, 25 заключения указана дата размещения объявления 30.06.2015 г., а в объявлении о продаже -18.06.2015 г., на стр.28 указана дата оценки 01.01.2014 г., в соответствии с определением суда -дата оценки 15.01.2016 г. свидетельствуют о наличии технических опечаток, не влияющих на итоговый результат.
Указание истца о том, что в отношении аналога N 3 на стр.20,25 заключения указана стоимость 105000000 рубле а в скриншоте объявления - 3000000 руб, не состоятельна, поскольку в скриншоте указана стоимость 3000000 руб. за сотку, вследствие чего экспертом правильно определена стоимость всего предлагаемого к продаже земельного участка площадью 3.5 га в размере 105 000 000 рублей.
Не являются обоснованными и доводы административного истца о том, что экспертом не подтверждены данные об использованном им источнике информации. Такие ссылки приведены в экспертном заключении.
Что касается доводов представителя административного истца о том, что объявления о продаже объекта-аналога N 4 в базе данных архива Авито нет, то они не могут быть приняты судом во внимание. Так, согласно п. 11 ФСО N 3 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299) в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Поскольку информация из сети "Интернет" могла измениться на дату ее поиска административным истцом, в экспертном заключении приведены соответствующие скриншоты, что в полной мере соответствует положениям Федеральных стандартов оценки.
Как пояснил в судебном заседании эксперт ФИО17 он приложил к заключению объявления в отношении объектов-аналогов, указал источник, из которого получены сведения. Все сведения на момент их получения были проверены и соответствовали действительности.
Закон не запрещает экспертам или оценщикам формировать свой архив для последующего использования в оценочной или экспертной деятельности, тем более в целях проведения ретроспективной оценки объектов недвижимости. Методика формирования такого архива отсутствует. Оценщики, эксперты по сложившейся практике получают и используют информацию об объектах-аналогах из средств массовой информации, интернета, иных возможных и доступных для них источников, следовательно, архивная база также может формироваться их этих источников. Эксперт использовал в качестве источников сайты в сети Интернет. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком, на что указано в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. N568-р.
Доводы истца о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов N1-5 по местоположению, поскольку объекты расположены в разных районах г.Липецка, а также с различной окружающей застройкой, не состоятельны. Объект оценки и объекты-аналоги расположены в г.Липецке и примерно одинаково удалены от его центральной части. Эксперт в разделе "Обоснование введенных корректировок" пришел к обоснованному выводу о сопоставимости местоположения объектов оценки и объектов-аналогов по местоположению (географическому и экономическому), в том числе и по автотранспортной доступности, в связи с чем корректировка на местоположение не применялась.
Вопреки доводам истца о том, что исследуемый объект подлежит оценке как незастроенный земельный участок и не имеющий коммуникаций, на основании пункта 20 ФСО N 7 эксперт обоснованно исходил из допущения, что оцениваемый земельный участок условно свободен от объектов капитального строительства. При этом, для оцениваемого объекта и объектов-аналогов в полном соответствии с требованиями пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7 было установлено наличие коммуникаций.
Все иные доводы представителя административного истца о необходимости использования иных размеров корректировок, ненадлежащем обосновании экспертом используемых методик расчетов рыночной стоимости, являются несостоятельными.
Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение, в том числе не доверять установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка, у суда оснований не имеется; выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости доказательств.
Учитывая вышеизложенное, суд отклоняет доводы и возражения стороны истца относительно заключения судебной экспертизы, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими лицами, в том числе экспертом в рамках судебной оценочной экспертизы, что обусловлено вероятностным характером оценки. Во всяком случае, доказательств иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения не представлено.
Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с КН N равной рыночной, определенной в названном экспертном заключении Липецкого филиала ФБУ "Воронежский региональный центр судебной экспертизы".
Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.
Исходя из предмета заявленного спора и положений действующего законодательства, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельных участков является не надлежащим ответчиком по делу, вследствие чего в удовлетворении требований к нему суд отказывает.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N расположенного по адресу <адрес>, площадью 51 633 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, по состоянию на 15.01.2016 г. в размере равном его рыночной стоимости - 110077941 (сто десять миллионов семьдесят семь тысяч девятьсот сорок один) рубль 69 копеек.
Датой подачи ООО "Призма" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 21.11.2017 г.
Установленная решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N подлежит применению для целей, установленных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2017 г.
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
В иске ООО "Призма" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий. О.В. Михалева
Решение в окончательной
форме принято 16.04.2018 г.
.
.
.
10


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка