Решение Пензенского областного суда от 18 июня 2019 года №3а-101/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2019 года Дело N 3а-101/2019
Именем Российской Федерации
18 июня 2019 года
Пензенский областной суд в составе
председательствующего судьи Окуневой Л.А.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие "Моторные технологии" к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие "Моторные технологии" (далее - ООО НПП "Моторные технологии", общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным иском к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в собственности земельного участка с кадастровым N, общей площадью 6326 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого производственного помещения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает права общества, поскольку размер налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере его рыночной стоимости 5 923 919,44 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
В судебном заседании представитель административного истца Шепотько А.В. (доверенность от 17 апреля 2019 г.) заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.
Представители административных ответчиков - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" - Бубнова М.А., Канаев В.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), Департамента государственного имущества Пензенской области - Савельева Е.В. (доверенность от 11 марта 2019 г.), возражали против удовлетворения заявленных требований, полагая, что рыночная стоимость спорного земельного участка существенно занижена.
Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Пензенской области - Гнидина Т.Ю. (доверенность от 14 мая 2019 г.), ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области - Шишурина Р.Н. (доверенность от 28 июня 2018 г.), разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда, поддержав письменные возражения, имеющиеся в материалах дела.
Представитель администрации г. Пензы Кудякина Е.А. (доверенность от 22 апреля 2019 г.), возражала против удовлетворения требований, поскольку снижение кадастровой стоимости спорного земельного участка приведет к уменьшению доходной части бюджета муниципального образования.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта-оценщика Попову И.В., суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что ООО НПП "Моторные технологии" является собственником земельного участка с кадастровым N, общей площадью 6326 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого производственного помещения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 22 марта 2019 г. N (л.д.5-9).
В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Как собственник земельного участка административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от его кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере - 10 146 334,66 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 6 марта 2019 г. N (л.д. 4).
Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 7 марта 2019 г. N (далее - отчет N), подготовленный оценщиком ООО "Многопрофильный деловой центр" Шабалиной С.А., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки 1 января 2018 г. составила 5923919, 44 руб. (том 1 л.д. 30-155).
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1,20 Закона об оценочной деятельности).
Суд, исследовав отчет N применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и вышеприведенным разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приходит к выводу о том, что указанный отчет, как составленный с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, не может служить доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в силу следующего.
Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначности толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Требования к порядку проведения и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).
В соответствии с п/п "б" п.22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Согласно п.5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В нарушение приведенных требований ФСО N 3 и ФСО N 7 в отчете N с15184 в анализе фактических данных о ценах сделок и предложений включены предложения по продаже земельных участков, расположенных в Башмаково (п. 3 таблицы стр. 45 отчета, л.д. 73 том 1), Бессоновке (п. 7 таблицы стр. 46 отчета, л.д. 74 том 1), Чемодановке (п.п. 12, 18 таблицы стр. 46, 47 отчета, л.д. 74, 75 том 1), то есть существенно отличающихся от объекта исследования по местоположению и за пределами сегмента рынка оцениваемого объекта недвижимости. Объект-аналог N 3 согласно описанию расположен на перекрестке <адрес> в зоне Ц-5 (зона развития торговых, торгово-развлекательных функций), в то время как объект оценки находится внутри зоны промышленной застройки, то есть местоположение данных объектов не является равнозначным и требует корректировки. Однако, данный фактор остался без внимания оценщика.
Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного земельного участка.
При таких обстоятельствах рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в заявленном административным истцом размере - 5923919,44 руб. не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.
В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка судом по ходатайству административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "Аксиома" Поповой И.В.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 29 мая 2019 г. N, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки составила - 7818 936 руб. (том 1 л.д. 219-249).
Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков под промышленную застройку на дату оценки, поскольку сегментом рынка, к которому отнесен объект оценки, является сегмент, включающий участки, предназначенные для промышленного (индустриального) назначения.
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого земельного участка. В частности, были сделаны корректировки: на торг, на линию улицы (расположение относительно автомагистралей) по объектам-аналогам N 1 и N 3), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенная в судебном заседании эксперт-оценщик Попова И.В., составившая вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, указав, что при составлении заключения были допущены две технические ошибки, которые не повлияли на выводы о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В частности, на стр. 13, 14 заключения в таблице N 3 заключения "Объем предложений, выявленных экспертом на дату определения стоимости объекта исследования" в строке 13 стоимость предложения по объекту <адрес> (впоследствии объект-аналог N 3) ошибочно указана в размере 6500000 руб. (1278 руб./кв.м) вместо правильного 5086000 руб. (1000 руб./кв.м), вследствие чего показатель - среднее значение цены за 1 кв.м, имеющий информационное значение, в этой же таблице также ошибочно указан 1378 руб. вместо правильного 1394 руб. Вместе с тем, расчет рыночной стоимости объекта исследования производился исходя из правильного значения объекта-аналога N 3 - 5086000 руб. Кроме того, на стр. 15 заключения в п. 1 раздела "Этапы метода" ошибочно указано, что сбор и анализ информации, основанной на ценах сделок, предложений и спроса, проводился на рынке земельных участков в Пензенской области и в г. Сердобске, в то время как данный сбор и анализ проводился на рынке земельных участков г. Пензы.
Оснований подвергать сомнению данное уточнение эксперта к заключению не имеется. Из приложенного к заключению объявления о продаже земельного участка по <адрес>, а также из таблицы N 4 "Объекты-аналоги" (объект-аналог N 3) и расчетной таблицы N 6 следует, что экспертом для расчета рыночной стоимости объекта оценки - спорного земельного участка, принималась во внимание стоимость объекта-аналога в размере 5086000 руб. (том 1 л.д. 233, 239, 245), в связи с чем допущенная экспертом техническая ошибка при составлении заключения на выводы о размере рыночной стоимости спорного земельного участка не повлияла. Также из приведенного в заключении эксперта перечня предложений в таблице N 3 следует, что сбор и анализ информации, основанной на ценах сделок, предложений и спроса, проводился экспертом на рынке земельных участков в г. Пензе (том 1 л.д. 231, 232), что также не может быть признано существенным нарушением, влекущим признание заключения эксперта недопустимым доказательством по данному делу.
Согласно представленным административным истцом возражениям на заключение эксперта, данное заключение не может являться надлежащим доказательством по административному делу, поскольку в нарушение п/п в п. 22 ФСО N 7 экспертом не указано, по каким критериям она отбирает в качестве аналогов из выборки 24 предложений, приведенных в таблице N 3 заключения, 3 аналога, указанные в таблице N 4, в то время как имеются другие сопоставимые с объектом исследования предложения по местоположению и площади. Также экспертом не приведены распечатки всех 24 предложений, представленных в анализе рынка, чем нарушен п. 11 ФСО N 3.
По данным возражениям эксперт-оценщик Попова И.В. пояснила, что объекты-аналоги были выбраны по совокупности тех ценообразующих факторов, которые изложены на стр. 11-12 заключения, в таблице N 4 наиболее значимые факторы были вынесены как элементы сравнения, и по ним это сравнение далее и проводилось. В первую очередь - это местоположение - промзона, ближайшая к объекту исследования, далее - подъездные пути, площадь. Выявлены основные элементы сравнения, приведенные на стр. 16 заключения, и они же указаны в таблице 4.
Доводы в возражениях на заключение эксперта о том, что эксперт, указав на стр. 8 на расположение объекта экспертизы в глубине прозоны, удаление его от крупной магистрали города - <адрес>, более чем на 300 м, применяет неверную корректировку на местоположение, суд полагает необоснованными, поскольку из содержания экспертного заключения N не следует, что в отношении спорного земельного участка экспертом указано на изложенные административным истцом данные о местоположении.
По возражениям представителя административного истца относительно несоответствия указанной в экспертном заключении информации о размещении на интернет-сайте объявления о продаже объекта-аналога N 2 в 2017 году данным, имеющимся в распечатке, приложенной к заключению, из которой невозможно установить дату размещения объявления, эксперт Попова И.В. пояснила, что к заключению представлена некорректная копия с сайта и представила в суд распечатку объявления с указанием даты его размещения - 16 ноября 2017 г.
Ссылка представителя административного истца на то, что экспертом сделан выбор объектов-аналогов с большим разбросом цен, не является основанием для признания выводов эксперта недостоверными, поскольку не свидетельствует о каких-либо нарушениях при проведении экспертизы, приводящих к искажению размера рыночной стоимости спорного земельного участка, определенного экспертом Поповой И.В.
Оценивая возражения представителя административного истца в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения.
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного истца судом отказано.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами, признает его допустимым и достаточным доказательством по делу, а величину рыночной стоимости, определенную экспертным заключением, - достоверной.
Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в п.24 постановления от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.
В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым N надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта N, т.е. в размере - 7818 936 руб.
Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта в указанном административном истцом размере, поскольку, как указывалось выше, представленный им отчет об оценке составлен с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности, влияющими на определением итоговой величины рыночной стоимости объекта.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 22 апреля 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Доводы заинтересованного лица администрации г. Пензы, о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к существенному изменению налогооблагаемой базы, следовательно, к уменьшению поступлений в местный бюджет не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных ООО НПП "Моторные технологии" требований, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, прямо предусмотрена законом.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N, общей площадью 6326 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого производственного помещения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир нежилое здание, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 7818936 (семь миллионов восемьсот восемнадцать тысяч девятьсот тридцать шесть) рублей.
Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственное предприятие "Моторные технологии" заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 22 апреля 2019 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2019 г.
Судья Л.А. Окунева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка