Решение Пермского краевого суда от 18 февраля 2020 года №3а-1009/2019, 3а-40/2020

ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 февраля 2020 года Дело N 3а-40/2020
Пермский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Симоновой Т.В.,
при секретаре Гатиной О.Ф.,
с участием представителя административного истца Березиной Ю.А., действующей на основании доверенности,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Беляевой Ольги Васильевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Беляева О.В. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания (нежилое здание, здание магазина), площадью 1048,8 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 15 758 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником указанного выше объекта капитального строительства, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилого здания установлена состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере за период 2018 года.
Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 25.12.2019, к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Министерство по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края.
В ходе рассмотрения административного дела по существу, административным истцом был подан уточненный иск, согласно которому истец просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с учетом внесенных оценщиком в ранее предоставленный отчет об оценке корректировок, в размере 18 594 847 рублей, представив к уточненному административному иску иной отчет об оценке независимого оценщика.
Административный истец Беляева О.В. извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в суд не явилась.
Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, в своих пояснениях поддержала позицию, изложенную в уточненном административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Лядов К.Э. в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, из ранее поданных письменных возражений следует, что с исковыми требованиями не согласен.
Административный ответчик ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте слушания дела извещен, из ранее представленного письменного отзыва в ходе предварительного рассмотрения дела следовало, что данное юридическое лицо не считает себя надлежащим ответчиком по делу, поскольку результаты кадастровой стоимости спорного здания не утверждало.
Административный ответчик Правительство Пермского края в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте слушания дела извещен.
Заинтересованные лица Управление Росреестра по Пермскому краю, Департамент земельных отношений администрации г. Перми о времени и месте слушания дела извещены, в суд представителей не направили.
Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как следует из представленных в материалы дела документов Беляева О.В. является собственником объекта недвижимости - здания (нежилое здание, здание магазина), площадью 1048,8 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, а также копия свидетельства о государственной регистрации права собственности.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.
Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.
Законом Пермского края от 10.11.2017 N 140-ПК "Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.
Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 N 243 "О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми" установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о кадастровой оценке).
Учитывая, что спорное здание, принадлежащее истцу на праве собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется, как его кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости здания по состоянию на 01.01.2018 безусловно нарушаются ее права и обязанности.
Кадастровая стоимость здания определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 N СЭД-31-02-2-2-1323 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края" и составила 35 999 241,94 рубль.
Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Как указано в пункте 3 ФСО N 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО N 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований Беляевой О.В. представлен отчет об оценке от 16.10.2019 N 77И/Н-19, выполненный независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Ш. Согласно отчету рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 01.01.2018 составила 18 594 847 рублей.
Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.
Оценщик Ш., выполнивший отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация "Российское общество оценщиков", включен в реестр оценщиков 31.10.2007, регистрационный номер **. Оценщик имеет образование в области оценочной деятельности: диплом ПП ПГУ ** от 20.06.2002 по программе "Оценка собственности"; свидетельство о повышении квалификации ** от 25.10.2008; сертификат TGA специалиста по оценке недвижимости 2-го уровня (оценка рыночной стоимости недвижимости для целей финансовой отчётности залогового обеспечения), сертификат ** от 27.01.2012; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 12.01.2018 по направлению "Оценка недвижимости". Ответственность оценщика застрахована по полису N ** от 07.09.2018 СПАО "ИНГОССТРАХ" 60 % от суммы страхового возмещения и суммы страховой премии и АО "АльфаСтрахование" 40 % от суммы страхового возмещения и суммы страховой премии. Срок действия полиса с 01.01.2019 по 30.06.2020.
Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок купли-продажи торговой недвижимости, расположенной в г. Перми.
Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи коммерческой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 4 квартал 2017 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО "Аналитический центр "КД-Консалтинг", который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в г.Перми. На основании анализа рынка оценщик определилдиапазон цен, установившихся на объекты торгового назначения.
При определении рыночной стоимости объекта, оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.
При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости здания не были использованы доходный и затратный подходы.
Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения характеристики, а также его экономические характеристики (местоположение объекта, линия расположения, ценовая зона, цена продажи/предложения, разрешенное использование). Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для здания и земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.
Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.
Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.
Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.
Кроме того, в силу пункта 25 ФСО N 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.
Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.
При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Ш. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.
При этом в обоснование доводов о несогласии с представленным истцом отчетом об оценке, административный ответчик вместе с тем не представляет каких-либо объективных доказательств, со ссылкой на нормативные правовые акты, которые свидетельствовали бы о неверно произведенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.
Замечание административного ответчика относительно исключения из итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта НДС устранены административным истцом посредством предоставления иного отчета об оценке, в котором рыночная стоимость спорного здания определена безотносительно к НДС, соответственно, оно правовой оценке не подлежит.
Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.
При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.
В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, как указывалось выше, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком также не представлено.
При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.
Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 19.11.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административное исковое заявление Беляевой Ольги Васильевны удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания (нежилое здание, здание магазина), площадью 1048,8 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 18 594 847 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 19 ноября 2019 года.
Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Мотивированное решение изготовлено 25.02.2020.
Судья подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка