Решение Саратовского областного суда от 13 января 2020 года №3а-1007/2019, 3а-89/2020

САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 13 января 2020 года Дело N 3а-89/2020
Саратовский областной суд в составе:
председательствующего Бугаевой Е.М.,
при помощнике судьи Ионкиной В.В.,
с участием представителя административного истца Суркова Д.А., представителя администрации муниципального образования "Город Саратов" Степановой А.Н., представителя Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Саратовской области Фролкова М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества расчетной небанковской кредитной организации "Синергия" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, заинтересованные лица: государственное бюджетное учреждение "Центр государственной оценки", Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Саратовской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
установил:
акционерное общество расчетная небанковская кредитная организация "Синергия" (далее - АО РНКО "Синергия") обратилось в суд с административными исковыми требованиями к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), комитету по управлению имуществом Саратовской области, в котором просит с учетом уточненных требований установить по состоянию на 01 января 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 наземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 52 521 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеназванные земельные участки принадлежат на праве собственности АО РНКО "Синергия".
В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере <данные изъяты> руб.
Вместе с тем согласно отчету об оценке от 03 декабря 2019 года N 04./03-19 РБ, составленному ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 115 914 000 руб.
Таким образом, установленная распоряжением комитета кадастровая стоимость указанных земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налога.
В связи с тем, что в период рассмотрения дела оспаривалось право собственности административного истца, определением суда к участию в деле привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Саратовской области, представитель которого в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска.
В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить требования в полном объеме, представитель администрации муниципального образования "Город Саратов" возражал против удовлетворения.
Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно частям 1, 2 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
АО РНКО "Синергия" на праве собственности принадлежит земельный участок с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 наземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенные по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 52 521 кв.м.
Согласно статье 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
В соответствии с частью 3 статьи 24 Закона о государственной кадастровой оценке и постановлением Правительства Саратовской области от 07 ноября 2017 года отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области, в том числе связанные с оспариванием ее результатов, с 10 ноября 2017 года регулируются Законом о государственной кадастровой оценке.
На основании распоряжения министерства инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области от 10 ноября 2017 года N 1019-р "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Саратовской области в 2018 году" проведена государственная кадастровая оценка земельных участков категории земель населенных пунктов.
На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года N 1026-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области" в Единый государственный реестр недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года внесены результаты кадастровой оценки с 09 января 2019 года, кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> установлена в размере 245 904 897,63 руб.
Согласно части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Поскольку каких-либо изменений количественных и качественных характеристик объекта на дату рассмотрения настоящего административного дела, повлекших изменение кадастровой оценки, не произошло, датой определения кадастровой оценки в силу указанных положений законодательства об оценочной деятельности следует считать дату формирования перечня объектов, подлежащих кадастровой оценке, то есть 01 января 2018 года, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке от 03 декабря 2019 года N 04./03-19 РБ, составленный ООО "<данные изъяты>", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере 115 914 000 руб.
Представленный административным истцом отчет об оценке согласно положениям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности является положительным и подтверждает рыночную стоимость нежилого здания, определенную оценщиком.
Оценщик ООО "<данные изъяты>" <данные изъяты>., составивший отчет, является членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации некоммерческое партнерство "<данные изъяты>", что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 22 мая 2009 года, ответственность его застрахована в АО "<данные изъяты>", эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04 апреля 2018 года N 58. Ответственность ООО "<данные изъяты>".
В судебном заседании допрошен в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты>., подтвердивший правильность выводов, обосновал выбор аналогов и применение поправок.
Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утверждены приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299.
В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.
Вся необходимая информация в отношении объектов-аналогов оценщиком приведена в отчете, где проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее по тексту - ФСО N 7).
Объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по следующим элементам сравнения: местоположение, площадь, имущественные права, условия финансирования, разрешенное использование, общая площадь, транспортная доступность, доступные коммуникации, стоимость 1 кв.м.
Поиск информации производился в периодических печатных изданиях, выписки из которых приложены к отчету, что свидетельствует о возможности проверки сведений, содержащихся в отчете.
Для сравнения оценщик выбрал три объекта-аналога, расположенные в г. Саратове Заводской район, ул. Огородная, 178, Кировский район, пос. Мирный, ул. Песочная.
В результате анализа характеристик сравнительным подходом выбраны аналоги с наиболее подходящими своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам с объектом оценки, имеющие схожее местоположение, площадь и назначение.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (многоэтажная жилая застройка (высотная) застройка).
Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Применена поправка на цену предложения, на дату предложения, на площадь, на местоположение, отказ от других корректировок оценщик мотивированно обосновал.
Основания для выводов о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости у суда не имеется.
В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками вопреки положениям части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представлено не было. Возражения относительно требований административного истца в ходе разбирательства дела не приводились, ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости по делу заявлены не были.
В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в силу положений абзаца 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
удовлетворить административное исковое заявление Акционерного общества расчетной небанковской кредитной организации "Синергия" к комитету по управлению имуществом Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, заинтересованные лица: государственное бюджетное учреждение "Центр государственной оценки", Территориальное управление Федерального агентства по управлению имуществом в Саратовской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с видом разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 наземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 52 521 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере 115 914 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.
Датой подачи заявления считать 04 декабря 2019 года.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Е.М. Бугаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка