Решение Самарского областного суда от 18 июня 2018 года №3а-1005/2018

САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2018 года Дело N 3а-1005/2018
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Панковой М.А.,
при секретаре Матвеевой О.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1005/2018 по административному исковому заявлению Руманова С.Б. к Управлению Росреестра по Самарской области, Правительству Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
Руманов С.Б. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков:
- с кадастровым номером N, общей площадью 1568 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 436 000 рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 854 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.01.2018 года в размере 1 266 000 рублей;
- с кадастровым номером N, общей площадью 1118 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные предприятия и склады V-III класса вредности, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.03.2017 года в размере 1 737 000 рублей;
- земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 2562 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства, расположенного по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 978 000 рублей.
Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежат:
- нежилое здание с кадастровым номером N, Склад N3, площадью 720,6 кв.м, этажность:1, инвентарный номер: 1-54644 Литера:Г, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 2562 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства;
- нежилое здание с кадастровым номером N, склад N4, площадью 433,5 кв.м, этажность:1, инвентарный номер: 1-54644 Литера:А, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 1568 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства;
- нежилое здание с кадастровым номером N, Склад N1, площадью 292,4 кв.м, этажность: 1, инвентарный номер 1-54644 Литера:Б, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 1118 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные предприятия и склады V-III класса вредности;
- нежилое здание с кадастровым номером N, склад N2, площадью 204,8 кв.м, этажность: 1, инвентарный номер: 1-54644 Литера:В, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 854 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады.
Объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцу, расположены на вышеуказанных земельных участках. Руманов С.Б. имеет исключительное право выкупа данных земельных участков.
Кадастровая стоимость указанных земельных участков существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты права Руманова С.Б., имеющего исключительное право на приобретение земельных участков в собственность.
Административный истец намерен выкупить указанные земельные участки, и более высокая кадастровая стоимость объектов недвижимости по сравнению с их рыночной стоимостью ведет к неправомерному увеличению выкупной цены земельных участков.
В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчеты об оценке от 21.02.2018 года NN N, N, N и от 19.01.2018 года N2018.01-150, выполненные ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт".
На основании изложенного Руманов С.Б. считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке, просит административное исковое заявление удовлетворить, восстановив пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявление об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N.
Представитель административного истца по доверенности от 22.01.2018 года N N Карташева Н.Н. заявленные требования уточнила в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, просила установить рыночную стоимость данного участка в соответствии с результатами судебной экспертизы, в остальной части административное исковое заявление поддержала на основании доводов, изложенных в административном иске.
Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Самарской области, администрации г.о.Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области в письменном отзыве, направленном в адрес суда, оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.
Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости объектов недвижимости возражал против удовлетворения заявленных требований.
Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили.
В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Определением Самарского областного суда от 18 июня 2018 года административные исковые требования Руманова С.Б. в части установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N оставлены без рассмотрения.
Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объектах недвижимости:
- о земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 1568 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства, расположенном по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.02.2018 года;
- о земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 854 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, расположенный по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.02.2018 года;
- земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 2562 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства, расположенный по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.02.2018 года.
На указанных земельных участках расположены принадлежащие административному истцу на праве собственности объекты капитального строительства:
- нежилое здание с кадастровым номером N, Склад N3, площадью 720,6 кв.м., этажность:1, инвентарный номер: 1-54644 Литера:Г, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.04.2013 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 09.02.2018 года;
- нежилое здание с кадастровым номером N, склад N4, площадью 433,5 кв.м, этажность:1, инвентарный номер: 1-54644 Литера:А, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.04.2013 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 09.02.2018 года;
- нежилое здание с кадастровым номером N, Склад N1, площадью 292,4 кв.м., этажность: 1, инвентарный номер 1-54644 Литера:Б, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.04.2013 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 29.01.2018 года;
- нежилое здание с кадастровым номером N, склад N2, площадью 204,8 кв.м., этажность: 1, инвентарный номер: 1-54644 Литера:В, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.04.2013 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 09.02.2018 года.
Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Самарской области.
Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости составляет:
- в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2013 года - 4 414 998 рублей 12 копеек, сведения о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости внесены 25.11.2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.02.2018 года;
- в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 16.01.2018 года - 2 144 419 рублей 62 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.02.2018 года;
- в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2013 года - 7 106 548 рублей 76 копеек, сведения о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости внесены 25.11.2013 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09.02.2018 года.
Административный истец имеет исключительное право на приобретение земельных участков в собственности или в аренду. Выкупная цена или арендная плата такого земельного участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.
Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов капитального строительства, расположенных на спорных земельных участках, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их действительной рыночной стоимости.
Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
С учетом требований ч. 3 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение Руманова С.Б. в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости является обоснованным, процессуальный срок для обращения с административным иском в суд не пропущен.
Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.
Административным истцом представлены отчеты об оценке от 21.02.2018 года NN N, N, N, выполненный ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт".
Из отчета от 21.02.2018 года N N усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 01.01.2013 года составила 3 978 000 рублей.
Из отчета от 21.02.2018 года N N усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 16.01.2018 года составила 1 266 000 рублей.
Из отчета от 21.02.2018 года N N усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером N, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 01.01.2013 года составила 2 436 000 рублей.
В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица - администрации г.о. Самара о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.
Из заключения эксперта ООО "ГОСТ" от 22.05.2018 года N N следует, что итоговая величина рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2013 года составляет 3 860 000 рублей.
Давая оценку представленному доказательству, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", требованиям федеральных стандартов оценки ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.
В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.
Оценивая экспертное заключение ООО "ГОСТ" по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключение приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.
Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования земельного участка; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.
Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив объекты-аналоги, имеющие наиболее схожие характеристики с оцениваемым объектом. Для определения стоимости объекта оценки отобраны 6 объектов-аналогов, описание которых представлено в Таблице 1 на стр.20 Заключения.
В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка.
Расчет стоимости земельного участка представлен в Таблице 2 на стр.21 заключения, где указаны ценообразующие факторы и их диапазоны, шкалы корректировок. Применена поправка на торг.
Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2013 года составляет 3 860 000 рублей.
Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.
Исследовав отчеты об оценке от 21.02.2018 года NN N, N, подготовленные ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт", представленные суду административным истцом в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N, N, суд приходит к выводу о том, что отчеты соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.
Общие требования к отчету об оценке установлены в ст.11 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности", согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.
В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценка выполнена по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельных участков.
Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчетах об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.
С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчеты об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.
Суд считает возможным принять отчеты об оценке от 21.02.2018 года NN N, N, подготовленные оценщиком ООО "Агентство оценки "Гранд Истейт", в качестве надлежащих доказательства, подтверждающих величину рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Из материалов дела следует, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, дата обращения Руманова С.Б. в суд - 29.03.2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административный иск Руманова С.Б. к Управлению Росреестра по Самарской области, Правительству Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1568 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 2 436 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 854 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16.01.2018 года в размере 1 266 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 2562 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства, месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 860 000 рублей.
Датой обращения Руманова С.Б. в суд считать 29.03.2018 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 21.06.2018 года.
Председательствующий: М.А.Панкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка