Решение Ленинградского областного суда от 04 апреля 2019 года №3а-100/2019

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 4 апреля 2019 года Дело N 3а-100/2019
Санкт-Петербург 04 апреля 2019 года
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего - судьи Морозковой Е.Е.,
при секретаре Епифанцевой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Рузина Сергея Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,
установил:
Рузин С.А. обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит:
- установить кадастровую стоимость нежилого здания кормоцеха с кадастровым номером N на 08.07.2012 в размере рыночной стоимости <данные изъяты> рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;
- установить кадастровую стоимость нежилого здания телятника N с кадастровым номером N на 08.07.2012 в размере рыночной <данные изъяты> рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;
- установить кадастровую стоимость нежилого здания телятника N с кадастровым номером N на 10.09.2015 в размере рыночной <данные изъяты> рублей, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;
- взыскать с административного ответчика - правительства Ленинградской области судебные расходы (на оплату услуг представителя; на оплату государственной пошлины).
В обоснование требований указано, что административный истец является собственником названных объектов недвижимости. Кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость. С учетом порядка определения налоговой базы, несоответствие кадастровой стоимости объектов налогообложения их рыночной стоимости нарушает права административного истца как собственника данных объектов недвижимости.
В судебном заседании представитель административного истца Рузина С.А. -Румянцев О.С. отказался от требований в части взыскания судебных расходов (на оплату услуг представителя; на оплату государственной пошлины). В остальном требования административного иска поддержал.
К участию в деле привлечены в качестве административных ответчиков: Управление Росреестра по Ленинградской области, правительство Ленинградской области и ФГБУ "ФКП Росреестра".
В письменном возражении представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области Насонов Д.И. просил требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставить на усмотрение суда. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N внесены 11.09.2015. Дата определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости - 10.09.2015.Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N и N внесены 21.02.2014; дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости -08.07.2012. Данные сведения внесены в соответствии с документом на внесение сведений об изменении объекта недвижимости. Постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N257 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области" (в ред. постановления правительства Ленинградской области от 22.01.2014 N5) утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ленинградской области, в том числе определены удельные показатели кадастровой стоимости. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости равной рыночной не имеется.
В письменном отзыве представитель правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. сослалась на имеющиеся замечания относительно представленного отчета об оценке.
В судебном заседании представители правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. оставляет рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.
В возражении относительно заявленных требований представитель Управления по доверенности Земцова И.В., указала, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N257 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости территории Ленинградской области". Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата формирования перечня объектов оценки) - 08.07.2012 г. Объекты недвижимости с кадастровыми номерами N (кадастровая стоимость - <данные изъяты> руб., исходя из площади <данные изъяты> кв.м. и УПКС <данные изъяты> руб./кв.м.), учетный в ЕГРН 06.07.2012 и N (кадастровая стоимость - <данные изъяты> руб., исходя из площади <данные изъяты> и УПКС <данные изъяты> руб./кв.м.), учтенный в ЕГРН 08.07.2012 г., вошли в перечень объектов оценки и прошли пообъектную оценку, результаты которой утверждены постановлением правительства Ленинградской области N257. Объект недвижимости с кадастровым номером N, учтенный в ЕГРН 06.02.2014 г., не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценки. Для определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости применялся Приказ Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 N113. Согласно Постановлению правительства Ленинградской области N257 среднее значение УПКС для нежилых зданий. Расположенных в кадастровом квартале N, определено в размере <данные изъяты> руб./кв.м. В соответствии со ст.24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в Комиссию не является обязательным. Просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.
ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание своих представителей не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом.
Изложенное в силу ч.4 ст.247 КАС РФ не препятствует рассмотрению дела по существу в отсутствие названных представителей.
Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.
В силу статьи 400 НК РФ физические лица являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 названного кодекса, которая к таковому относит в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение (подпункт 6 соответственно пункта 1 названной статьи).
По общему правилу, установленному ч.1 ст.402 НК РФ, налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Нормами данного федерального закона предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2016 N257 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ленинградской области согласно отчету (дата формирования перечня-08.07.2012).
Согласно таблицы 5.4 (приложение к постановлению правительства Ленинградской области от 16.08.2013 N257) среднее значение УПКС для нежилых помещений в кадастровом квартале N составляет <данные изъяты> руб./кв.м.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.01.2019 г., Рузину С.А. на праве собственности принадлежит здание телятника N, назначение нежилое здание, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, с кадастровым номером N.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.01.2019 г., Рузину С.А. на праве собственности принадлежит здание телятника N, назначение: нежилое здание, площадь <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, с кадастровым номером N.
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 31.01.2019 г., указано, что Рузину С.А. на праве собственности принадлежит здание кормоцеха, назначение: нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <адрес>, д.Nб/н, с кадастровым номером N.
Из представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 29.01.2019 г. следует, что дата определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N - 08.07.2012. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет - <данные изъяты> руб.; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет - <данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости - 16 августа 2013 г.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости -16 августа 2013 N; дата внесения сведений в ЕГРН 21.02.2014.
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 29.01.2019 г. следует, что дата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N - 10.09.2015; кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 28.01.2019 г. составляет - <данные изъяты> руб.; дата утверждения кадастровой стоимости 10 сентября 2015 г.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости 10 сентября 2015 г. Nб/н.
Отчетом N от 10.12.2018 г., составленным оценщиком ФИО8, являющейся членом Ассоциации СРО "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 08 июля 2012 года установлена в размере <данные изъяты> руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 08 июля 2012 года установлена в размере <данные изъяты> руб.; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N по состоянию на 10 сентября 2015 года установлена в размере <данные изъяты> руб.
В названном отчете об оценке проведен анализ рынка и диапазона значений ценообразующих факторов, дано описание объектам оценки, изложены принятые допущения и ограничительные условия, приведены применяемые стандарты; проведен анализ наиболее эффективного использования. Оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным вариантом использования объектов оценки является использование в качестве зданий для сельскохозяйственного производства.
Для оценки объектов недвижимости отобран затратный и сравнительный походы (в рамках последнего применен метод сравнения продаж). В рамках сравнительного подхода оценщиком произведен расчет рыночной стоимости прав на земельный участок с кадастровым номером N (на котором расположены объекты недвижимости) по состоянию на 08.07.2012. При этом, в качестве объектов-аналогов отобрано четыре объекта, характеристики которых представлены в табл. 24 на стр. 74 Отчета. В рамках проведения оценки земельного участка учтены следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; площадь объекта; на категорию и разрешенное использование земель; наличие/отсутствие коммуникаций. В качестве единицы сравнения Оценщиком был выбран 1 кв.м. площади земельного участка. Корректировка проведена: на условия сделки в размере 17% в сторону уменьшения; удаленность от КАД; на площадь. В результате, стоимость земельного участка по состоянию на 08.07.2012, определенная в рамках сравнительного подхода составила <данные изъяты> руб., а стоимость указанного земельного участка по состоянию на 10.09.2015 установлена в <данные изъяты> руб. При проведении оценки в рамках сравнительного подхода объектов оценки были приняты во внимание следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права; условия финансирования; условия продажи; площадь объекта; местоположение объекта; состояние объекта; наличие отсутствие коммуникаций. В качестве единицы сравнения выбран 1 м2 общей площади объекта капитального строительства.
Оценщиком произведен расчет стоимости объекта оценки NN и 2(с кадастровыми номерами N и N соответственно) в рамках сравнительного подхода. В качестве аналогов отобрано четыре объекта-аналога. Проведена корректировка на условия сделки (скидка к ценам предложений), местоположение, площадь, инженерные коммуникации, на состояние здания. По результатам проведенного расчета оценщиком сделан вывод о том, что стоимость объекта оценки с кадастровым номером N по состоянию на 08.07.2012 г. составляет <данные изъяты> руб., стоимость объекта оценки с кадастровым номером N по состоянию на 08.07.2012 г. составляет <данные изъяты> руб. Аналогичным способом оценщиком произведен расчет стоимости объекта оценки с кадастровым номером N по состоянию на 10.09.2015, стоимость которого определена в <данные изъяты> руб. Оценщиком проведен расчет стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода (метод сравнительной единицы) по установленной процедуре. Проведен расчет величины затрат на создание объектов. Выбор объекта аналога для определения укрупненного стоимостного показателя проводился из объектов соответствующей конструктивной системы с аналогичными предполагаемым к строительству сооружения функциональным назначением. В табл. 38 Отчета приведены удельные веса элементов благоустройства в стоимости санитарно-технических и электротехнических устройств здания. Проведено определение предпринимательской прибыли. Для целей расчетов на дату оценки принято среднее значение диапазона - 10%. По данным Справочника среднее значение прибыли предпринимателя для низкоклассных производственно-складских объектов составило - 14%. Для целей расчетов на дату 09.09.2015 г. принято данное значение. Проведен расчет величины накопленного износа и устареваний. Проведено определение накопленного физического износа, функционального устаревания, определение накопленного внешнего устаревания. Результаты расчета стоимости объектов оценки затратным походом приведены в табл.46 на стр. 108 Отчета. При согласовании результатов оценщик проанализировал все данные, полученные в ходе оценки, и принял окончательное решение о рыночной стоимости прав на объекты оценки. Целью сведения результатов всех используемых методов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемых прав на объекты через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Оценщик придал полученным результатам следующие весовые коэффициенты: затратный подход-0,3, сравнительный подход -0,7. учитывая неизбежные погрешности, сопровождающие расчеты, Оценщик принял решение округлить полученный результат.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО8 показала, что ею использовались сравнительный подход (метод количественных корректировок) и затратный подход. Результат полученный в рамках затратного подхода является корректным. Применение объектов-аналогов с иными характеристиками, расположенных в других района Ленинградской области обусловлено недостаточным количеством информации на дату оценки. Применение корректировок из Справочника 2015 г. является допустимым. В Справочниках за 2010-2011 г.г. найти информацию не представилось возможным. Несмотря на то, что суммарная корректировка превышает рекомендуемый размер (30%) значительного влияния на итоговую стоимость данное обстоятельство не влияет.
В подтверждение своей позиции свидетелем представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.
Исследовав приведенные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ленинградской области в срок, установленный ст.24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить Рузину С.А. срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости.
С учетом требований ст.24.19 Федерального закона N135-ФЗ, разъяснений, содержащихся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", кадастровых справок, пояснений лиц, участвующих в деле, суд полагает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N определена по состоянию на 08 июля 2012 г., а кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 10 сентября 2015 года.
Соответственно, по состоянию на указанные выше даты оценщиком в отчете N от 10.12.2018 г., определена рыночная стоимость объектов недвижимости.
В отношении дат, по состоянию на которые оценщиком определена рыночная стоимость объектов недвижимости, у участников процесса возражений не имеется.
Представленный отчет об оценке N от 10.12.2018 г., показания свидетеля ФИО8 подлежат оценке судом в соответствии со ст. 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.
У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика по существу, так как представленный отчет соответствует требованиям Федерального закона N135-ФЗ, положениям и нормам федеральных стандартов оценки, действующих на момент проведения оценки. Отчет об оценке мотивирован, выводы оценщика ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. Названный отчет об оценке в целом отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.
Показания свидетеля ФИО8 являются последовательными и мотивированными.
Как следует из письменных отзывов лиц, участвующих в деле, пояснений, данных в ходе судебного заседания, достоверность изложенных в отчете об оценке выводов оценщика о размере рыночной стоимости объектов недвижимости, не оспаривается.
Доказательств, опровергающих установленную оценщиком в отчете рыночную стоимость объектов недвижимости, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, по делу не представлено.
Руководствуясь положениями Федерального закона N135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, ст.246 КАС РФ, на основании ст.84 КАС РФ суд признает названный выше отчет об оценке (с учетом показаний свидетеля) надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости в установленном оценщиком размере.
Поскольку документальных данных, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объектов недвижимости административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, то суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчета об оценке.
Согласно требованиям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона N135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. В данном случае заявление поступило в комиссию 19 декабря 2018 года.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Рузина Сергея Александровича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером N, площадью 270,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, назначение: нежилое здание, наименование: здание кормоцеха, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 08 июля 2012 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером N, площадью 1294,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, назначение: нежилое здание, наименование: здание телятника N, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 08 июля 2012 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, с кадастровым номером N, площадью 1 222,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, назначение: нежилое здание, наименование: здание телятника N, в размере его рыночной стоимости равном <данные изъяты> рублей, по состоянию на 10 сентября 2015 года, на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов недвижимости считать 19 декабря 2018 года.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в апелляционную коллегию Ленинградского областного суда в течение 1 месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Е.Е.Морозкова
Решение в окончательной форме изготовлено 10 апреля 2019 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка