Решение Пензенского областного суда от 18 июня 2019 года №3а-100/2019

ПЕНЗЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 июня 2019 года Дело N 3а-100/2019
Именем Российской Федерации
18 июня 2019 г.
Пензенский областной суд в составе
судьи Окуневой Л.А.,
при секретаре Юнусовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Ивановского С.В. к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,
установил:
Ивановский С.В. обратился в Пензенский областной суд с административным иском к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области "Государственная кадастровая оценка" (далее - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым N, общей площадью 11 983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость названного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает его права, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере его рыночной стоимости 8 290 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 г.
Впоследствии, в связи с проведенной по делу судебной экспертизой представитель административного истца по доверенности Илюшина О.В. (доверенность от 11 июля 2018 г.) заявленные требования уточнила и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г., 10 305 000 рублей.
В судебном заседании представитель административного истца Илюшина О.В. заявленные требования (с учётом уточнений) поддержала, просила их удовлетворить в полном объеме.
Представители административных ответчиков - ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" - Бубнова М.А., Канаев В.В. (доверенность от 18 февраля 2019 г.), Департамента государственного имущества Пензенской области - Савельева Е.В. (доверенность от 11 марта 2019 г.), возражали против удовлетворения заявленных требований, не согласившись с выводами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта существенно занижена.
Представители заинтересованных лиц - Управления Росреестра по Пензенской области - Гнидина Т.Ю. (доверенность от 14 мая 2019 г.), ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пензенской области - Шишурина Р.Н. (доверенность от 28 июня 2018 г.), разрешение заявленных требований (с учетом уточнений) оставили на усмотрение суда, поддержав письменные возражения, имеющиеся в материалах дела.
Административный истец Ивановский С.В., представитель заинтересованного лица Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области, будучи надлежащим образом уведомленными, в судебное заседание не явились.
С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определилрассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, допросив эксперта-оценщика Аксененко Р.И., суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 20 июня 2017 г. N Ивановский С.В. является арендатором земельного участка с кадастровым N, общей площадью 11 983 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 22 апреля 2019 г. N (л.д. 87-89).
Согласно приложению N 1 к договору аренды земельного участка от 20 июня 2017 г. N арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, его площади, а также величины ключевой ставки Банка России (л.д. 10).
Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что Ивановский С.В. вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного ранее земельного участка.
Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
Оспариваемая кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области" по состоянию на 1 января 2018 г. в размере - 12 068 199,13 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 марта 2019 г. N (л.д. 6). Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.
В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 12 апреля 2019 г. N, подготовленный оценщиком ИП Безруковым А.А., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка на дату оценки 1 января 2018 г. составила 8 290 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела в связи с поступившим от представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "Центр Бизнес-планирования" Аксененко Р.И.
По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 23 мая 2019 г. N, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2018 г. составила 10 305 000 рублей (л.д. 147-196).
Представитель административного истца по доверенности Илюшина О.В. выводы экспертного заключения не оспаривала, на основании результатов экспертизы уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2018 г. в размере, равном его рыночной стоимости, 10 305 000 рублей.
Суд, исследовав заключение судебной экспертизы от 23 мая 2019 г. N применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.
Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.
Так, в качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости земельного участка использована информация о ценах продажи (ценах предложений) земельных участков под промышленную застройку, поскольку исследуемый участок относится к землям населенных пунктов, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, следовательно, наиболее близким сегментом рынка для исследуемого участка будет являться сегмент, включающий участки, предназначенные для строительства объектов промышленного назначения (индустриальной застройки).
После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектами исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых земельных участков. В частности, были сделаны корректировки: на торг, на различие площадей (для объектов-аналогов N 2 и N 3), на транспортную доступность (для объекта-аналога N 2), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемого земельного участка.
Допрошенный в судебном заседании эксперт-оценщик Аксененко Р.И., составивший вышеуказанное экспертное заключение N, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновал заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.
По возражениям представителя административного ответчика ГБУ ПО "Государственная кадастровая оценка" на заключение эксперта N, полагавшего, что экспертное исследование является неполным и недостоверным, поскольку при проведении расчетов эксперт не учел значительную разницу по площади объекта оценки и аналогов, не принял во внимание один из основных ценообразующих факторов - местоположение как для объекта оценки, так и для объектов-аналогов, эксперт-оценщик Аксененко Р.И. пояснил, что при анализе рынка и выборе аналогов учитывались предложения, идентичные к объекту исследования по прочим критериям, более схожим к объекту оценки, а на разницу по площади была проведена корректировка; имеющиеся объявления выбранных объектов-аналогов имели достаточную информацию для определения их местоположения, и, соответственно, применения корректировок (в данном случае для аналога N 2 на транспортную доступность); применение корректировки на местоположение не требовалось, поскольку объект оценки расположен в промышленной зоне в непосредственной близости к многоэтажным домам, что является фактором, снижающим его инвестиционную привлекательность. При присвоении всем объектам-аналогам одинакового удельного веса при расчете итоговой стоимости в рамках сравнительного подхода был использован подход средне-арифметического подсчета, который является более прозрачным, а иной подход приведет к двойному счету применения корректировок, уходу от точного расчета, что искажает результаты полученной стоимости.
Оценивая возражения представителя административного ответчика в части выводов эксперта Аксененко Р.И., суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения N.
Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.
В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 23 мая 2019 г. N выводами и полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, в размере 10 305 000 руб.
Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории "земли населенных пунктов" и объектов недвижимого имущества - сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. N 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 18 марта 2019 г.
Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление Ивановского С.В. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым N площадью 11 983 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, расположенного относительно ориентира - расположенного в границах участка. Ориентир нежилое здание. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. - 10 305 000 (десять миллионов триста пять тысяч) рублей.
Датой подачи Ивановским С.В. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 17 апреля 2019 г.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2019 г.
Судья Л.А. Окунева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка