Решение Иркутского областного суда от 09 августа 2018 года №3а-100/2018

ИРКУТСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 9 августа 2018 года Дело N 3а-100/2018
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Кравченко Е.Г., при секретаре Седых М.А., с участием представителя административных истцов Панковец Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-100/2018 по административному исковому заявлению Зубкова Василия Викторовича и Балка Ильи Аркадьевича к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Зубков В.В. и Балк И.А. обратились в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 7270 кв.м., кадастровый номер "номер изъят", расположенного по адресу: "адрес изъят", принадлежащего им на праве общей долевой собственности, указывая, что установленная кадастровая стоимость нарушает их права и законные интересы, поскольку влечет значительное увеличение их налоговых обязательств.
Определением Иркутского областного суда от 28 июня 2018 года по административному делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации (л.д. 237-241 т. 1). Производство по делу приостановлено.
Определением Иркутского областного суда от 9 августа 2018 года производство по административному делу возобновлено.
26 июня 2018 года представитель административных истцов Панковец Е.А., действующая на основании доверенности, уточнила административные требования с учетом заключения судебной оценочной экспертизы. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 7270 кв.м., кадастровый номер "номер изъят", расположенного по адресу: "адрес изъят", в размере его рыночной стоимости равной 5 350 720 руб. по состоянию на 29 ноября 2012 года.
Представитель административных истцов Панковец Е.А., действующая на основании доверенности, поддержала административные исковые требования Зубкова В.В. и Балка И.А., с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области Демидова С.С., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства. Указала, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 установлено, что органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Указала, что кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с требованиями законодательства.
Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ФГБУ "ФКП Росреестра") Полехина Е.П., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ "ФКП Росреестра". Указала, что исковые требования не признает, полагает, что ФГБУ "ФКП Росреестра" не может выступать по настоящему делу в качестве административного ответчика, поскольку спорные отношения между ФГБУ "ФКП Росреестра" и заявителем отсутствуют, сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в ФГБУ "ФКП Росреестра" сведений о кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.20 Закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности", действовавшей в момент внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят". Указала, что земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 31 октября 2012 года на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от 12 октября 2012 года, межевого плана от 10 октября 2012 года. Результаты государственной кадастровой оценки утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (в ред. постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп). Площадь земельного участка составляет 7270 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство открытого склада с благоустройством, вид права - общая долевая собственность. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" была рассчитана по приложению N2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп (в ред. Постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N 239-пп). Данный земельный участок в соответствии с названным постановлением, был отнесен к 9 группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Согласно приложению N 2 удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" составляет 1577,90 руб. следовательно, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" составляет: 1577,90 руб.* 7 270 кв.м. = 11 471 333 руб.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области) Полозова В.А., действующая на основании доверенности в судебное заседании не явилась, представила письменные возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствии представителя Управления. Указала, что земельный участок с кадастровым номером "номер изъят", с местоположением: "адрес изъят", поставлен на кадастровый учет 31 октября 2012 года. В Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право общей долевой собственности Зубкова В.В. и Балка И.А. на указанный земельный участок. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов были утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N 517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области". Постановление было официально опубликовано в газете "Областная" от 22 ноября 2013 года и вступило в силу с 3 декабря 2103 года. Согласно приложению N 2 постановления N 517-пп (в ред. постановления N 239-пп) земельный участок с кадастровым номером "номер изъят" отнесен к 9 группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. 20 июля 2014 года на основании постановления N 239-пп филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Иркутской области в государственный кадастр недвижимости в отношении вышеуказанного земельного участка внесены сведения об удельном показателе кадастровой стоимости в размере 1577,90 руб. за 1 кв.м. и кадастровой стоимости земельного участка в размере 11 471 333 руб.
Представитель заинтересованного лица администрации Иркутского районного муниципального образования Янковская А.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации Иркутского районного муниципального образования.
Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела, в соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Выслушав пояснения представителя административных истцов Панковец Е.А., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 7270 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство открытого склада с благоустройством, местоположение: "адрес изъят".
В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года N225-ФЗ, от 8 июня 2015 года N145-ФЗ, от 13 июля 2015 года N216-ФЗ, от 2 июня 2016 года N172-ФЗ, от 23 июня 2016 года N221-ФЗ, от 3 июля 2016 года N360-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.
Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 4 июля 2012 года N368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 6 августа 2013 года N293-пп, опубликованы в газете "Областная" от 13 июля 2012 года N75 и от 12 августа 2013 года N88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).
В приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.
На основании государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью "ФинГрупп" по результатам открытого аукциона в электронной форме от 6 ноября 2012 года N0134200000112003945 (5212-ЭА/12), обществом с ограниченной ответственностью "ФинГрупп" проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.
В соответствии с указанным государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.
По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года N2004-13.
Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение от 7 июня 2013 года N919/2013 о соответствии отчета Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Данный отчет составлялся в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", действовавшем на момент его составления.
В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.
Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года N517-пп "О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области" (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года N239-пп).
В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО N4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N508 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года N388) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
Пунктом 4 ФСО N4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.
В силу пункта 6 ФСО N4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.
Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.
Судом установлено, что Зубкову В.В. и Балку И.А. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 7270 кв.м., расположенный по адресу: "адрес изъят". Доля в праве Балка И.А. составляет 8/13, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 августа 2017 года сделана запись регистрации N38:06:010902:2028-38/001/2017-5. Доля в праве Зубкова В.В. составляет 5/13, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 августа 2017 года сделана запись регистрации N38:06:010902:2028-38/001/2017-6.
Таким образом, Зубков В.В. и Балк И.А. являются субъектами правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор.
Земельный участок отнесен к 9 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере 1577,90 руб. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" по состоянию на 29 ноября 2012 год составляет 11471333 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 мая 2018 года N3800/601/18-341041 (л.д. 23, 159 т. 1).
Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка Зубков В.В. заключил договор на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка с ООО "Сибирская оценочная компания".
Согласно отчету об оценке от 3 мая 2018 года N 2729-18, составленному ООО "Сибирская оценочная компания", рыночная стоимость земельного участка площадью 7270 кв.м., кадастровый номер "номер изъят", местоположение: "адрес изъят", по состоянию на 29 ноября 2012 год составляет 2 828 000 рублей.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Омск-Имущество" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации" от 01 марта 2011 года N281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года N1555-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Производственная компания "Возрождение" на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной - ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.
Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан и юридических на экономическую обоснованность юридически значимых действий.
Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.
Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.
Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности").
В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ с последующими изменениями "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В целях определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 29 ноября 2012 года на основании определения Иркутского областного суда от 28 июня 2018 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке от 3 мая 2018 года N 2729-18 требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, и об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят".
В заключении судебной экспертизы от 11 июля 2018 года N 993/4-4 эксперт указала, что при проверке отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО "Сибирская оценочная компания", на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, установлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в части обоснованности применяемых корректировок, что могло повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.
Выявлены противоречия при указании вида разрешенного использования оцениваемого земельного участка, которые вводят в заблуждение и нарушают принцип существенности. Так, на стр. 26 отчета указано, что в р.п. Маркова было выявлено одно предложение продажи земельного участка 9 вида разрешенного использования, следовательно, отследить изменение цен на данный вид разрешенного использования в р.п. Маркова невозможно, однако, на стр. 29 отчета и на стр. 40 отчета при расчете корректировки на местоположение используется данное предложение, что является не верным. Поскольку по одному предложению о продаже земельного участка невозможно определить средний уровень цен на объекты недвижимости.
Заключение судебного эксперта содержит выводы о допущенных оценщиком нарушениях принципа существенности, в соответствии с которым в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, а также принципа обоснованности, в соответствии с которым информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.
Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" составляет 5 350 720 рубля.
Иркутская лаборатория судебной экспертизы входит в состав системы государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется в своей деятельности Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.
Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России Петренко М.А. имеет высшее техническое образование по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", диплом о профессиональной переподготовке по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки", стаж экспертной работы по специальности с 2017 года.
Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Статья 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N297.
Согласно пункту 6 ФСО N1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В соответствии с пунктами 12-14 ФСО N1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к содержанию отчета об оценке" (ФСО N3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N299, в редакции от 6 декабря 2016 года N785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.
В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объектов оценки по состоянию на ретроспективную дату (на 29 ноября 2012 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.
В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.
Использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков.
В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" в заключении эксперта приведена схема с портала услуг "Публичная кадастровая карта".
Земельный участок относится к 9-му виду разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. В соответствии с требованиями п.20 ФСО N7 оценка рыночной стоимости земельного участка произведена исходя из вида разрешенного использовании объекта оценки.
Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.
Экспертом исследован рынок недвижимости Иркутской области. На основании анализа рынка эксперт пришла к выводу о необходимости применения п. 11 ФСО N7, допускающего расширение территории исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, поскольку рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставляемыми объектами недвижимости, недостаточно. Экспертом исследован рынок недвижимости города Иркутска, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.
Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице.
Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером "номер изъят" определены экспертом в размере 5 350 720 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка 29 ноября 2012 года.
При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объектов недвижимости. Суд не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки, поскольку источники информации об объектах-аналогах проверяемые.
Участвующие в деле лица согласились с выводами экспертного заключения, доказательств того, что на дату определения кадастровой стоимости земельного участка - рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.
В силу положений статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года N361-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому вынесение решения о возложении соответствующей обязанности не требуется.
Согласно п.25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию.
Учитывая, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административные истцы обратились в суд 7 июня 2018 года, новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка подлежат установлению с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования Зубкова Василия Викторовича и Балка Ильи Аркадьевича удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "номер изъят", общей площадью 7270 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство открытого склада с благоустройством, местоположение: "адрес изъят", определенную по состоянию на 29 ноября 2012 года, равной рыночной стоимости в размере 5 350 720 (пять миллионов триста пятьдесят тысяч семьсот двадцать) рублей, на период с 1 января 2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.
Датой подачи заявления считать 7 июня 2018 года.
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья Е.Г. Кравченко
Мотивированное решение изготовлено 14 августа 2018 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка