Определение Судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 марта 2022 года Дело N 33а-8983/2022

Судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Иваненко Е.С.

судей Булата А.В., Золотова Д.В.

по докладу судьи Иваненко Е.С.

при ведении протокола

секретарем судебного заседания Поцепуновой М.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кузнецова Н.Д., Мустафаевой Ф.М., ООО "Специализированный застройщик "Прогресс" к управлению имущественных отношений администрации МО г-к Анапа о признании недействительными действий по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы, по апелляционной жалобе представителя управления имущественных отношений администрации МО г-к Анапа на основании доверенности Тарасовой С.В. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 03 декабря 2021 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Специализированный застройщик Прогресс", Мустафаева Ф.М., Кузнецов Н.Д. обратились в суд с административным иском к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа об оспаривании действий по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы с применением повышенной ставки арендной платы.

Обжалуемым решением Анапского городского суда Краснодарского края от 03 декабря 2021 года административные исковые требования Кузнецова Никиты Дмитриевича, Мустафаевой Фериде Мустафаевны, ООО "Специализированный застройщик "Прогресс" к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г-к Анапа о признании недействительными действий по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы - удовлетворено. Суд постановил: Признать незаконными действия Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа по изменению в одностороннем порядке арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами <...> с применением с 24.07.2021 года ставки арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка - 5 %.

Обязать Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа при расчете годовой арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами <...> года ставку арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка в размере 0,5 %.

С указанным решением суда не согласилась представитель представителя управления имущественных отношений администрации МО г-к Анапа на основании доверенности Тарасовой С.В. и подала апелляционную жалобу.

В судебном заседании судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда представитель управления имущественных отношений администрации МО г-к Анапа на основании доверенности Колесник Т.В. настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы, представитель Кузнецова Н.Д. на основании доверенности Лычагина М.В. возражала против удовлетворении жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность решения суда.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендэтфу (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе своевременно и в полном объеме вносить арендную плату. Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами вубъектов Российской Федерации. Формами платы является земельный налог и арендная плата.

В соответствии с п.2.1 договора аренды N 3700007970от 22.12.2017 расчет арендной платы рассчитывается в соответствии с Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 N 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов", по следующей формуле: <...> - кадастровая стоимость земельного участка (руб), С - ставка арендной платы %), АП - годовой размер арендной платы за земельный участок (руб).

Согласно п. 2.4 размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменением кадастровой стоимости земельного участка, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты РФ, Краснодарского края, муниципального образования города-курорта Анапа, либо в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора.

Как следует из материалов дела, 22.12.2017 между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и Хачатуряном Андроником Сократовичем заключен договор аренды N 2 370007970 земельного участка общей площадью 34474 кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <Адрес...> идом разрешенного использования: комплексное жилищное строительство сроком до 02.11.2027 года.

15 марта 2017 года между Хачатуряном А.С. и Огородник Алексеем Алексеевичем заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.12.2017 N 370007970.

15 июля 2019 года Огородник А.А., после раздела земельного участка с кадастровым номером <...>5 на два земельных участка с кадастровыми номерами <...> передал права и обязанности по договору аренды земельного участка от 22.12.2017 N 370007970 Групенину Георгию Рубеновичу.

ООО "Прогресс" на основании договоров от 16.07.2019 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.12.2017 N 370007970, заключенных с Крупениным Г.Р. стало арендатором двух земельных участков, расположенных по адресу: г.Анапа, ул.Шевченко,2 с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка": общей площадью 9182 кв.м с кадастровым номером 23<...> и общей площадью 25292 кв.м. с кадастровым номером: <...>

13 августа 2019 года администрацией муниципального образования город- курорт Анапа было выдано ООО "Прогресс" разрешение на строительство объекта капитального строительства "Жилой комплекс по адресу: г. Анапа, ул. Шевченко, 2" N 23-301000-41-2019.

13 января 2020 года между ООО "СЗ Прогресс" и Кузнецовым Н.Д. заключен договор инвестирования, согласно условиям которого общество, являясь заказчиком-застройщиком, обязуется совершить все необходимые действия для реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности (объекта инвестирования - нежилого помещения ориентировочной площадью 135 кв.м.), являющегося частью жилого комплекса, а инвестор вносит денежные средства в <...> рублей.

03 февраля 2020 года между ООО "СЗ Прогресс" и Мустафаевой Ф.М. заключен аналогичный договор инвестирования, согласно условиям которого общество, являясь заказчиком-застройщиком, обязуется совершить все необходимые действия для реализации проекта по созданию результата инвестиционной (объекта инвестирования - нежилого помещения планируемой площадью 135 кв.м.), являющегося частью жилого комплекса, а инвестор вносит денежные средства в размере <...> рублей.

Субарендатором части (10/25292 доли) земельного участке кадастровым номером <...> на основании договора субаренды от 01.05.2021 г. является Кузнецов Н.Д.

Субарендатором части (10/9182 доли) земельного участка кадастровым номером <...> на основании договора субаренды от 01.05.2021 г. является Мустафаева Ф.М.

Постановлением администрации МО г-к Анапа от 20.07.2020 N 1608 отменено разрешение на строительство объекта капитального строительства "Жилой комплекс по адресу<Адрес...> 13 августа 2019 года, выданное ООО "Прогресс".

Письмом от 09.08.2021 N 27-05-6155/21 УИО администрации МО г-к Анапа в адрес ООО "СЗ Прогресс" направлены акты сверки расчетов, из которых следует, что с 24.07.2021 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами <...> и <...> применена ставка в размере 5 % от кадастровой стоимости.

Уведомлениями от 27 августа 2021 года ООО "СЗ Прогресс" сообщило Кузнецову Н.Д. и Мустафаевой Ф.М, являющимся субарендаторами спорных земельных участков, о повышении арендной платы, и предложило, в случае несогласия с увеличением суммы арендной платы, совместно обратиться в суд.

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 N 164 "О внесении изменений в Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 года N 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов" установленыновы6%гтавки арендной платы от кадастровой стоимости за земли, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа (Опубликовано 13.07.2021 в официальном издании -газете "Анапское Черноморье"),

В соответствии с пунктом 1 Приложения к данному решению Совета, для земельных участков, предназначенных для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки применяется ставка-0,5 %.

Согласно пункту 19 приложения к решению Совета, для прочих земельных участков установлена ставка 5%, которая подлежит применению к видам разрешенного использования, не указанным в пунктах 1-18.

В силу положений статьи 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Судом установлено, что ставки арендной платы Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 N 164 определены в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Суд учитывает, что земельный участок с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка" безусловно подлежит отнесению к земельным участкам, предназначенным для размещения домов

среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с установленной ставкой арендной платы - 0,5 %.

Удовлетворяя требование о признании недействительными действия административного истца по изменению в одностороннем порядке размере арендной платы не нашел оснований для применения в отношении спорных земельных участков ставки 5%, установленной разделом 3 пункта 1 Приложения к Решению Совета - в случае не введения в эксплуатацию объектов недвижимости по истечении трех лет с даты заключения договора.

Так, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 10.12.2014 N 9-АПГ14-9 дала оценку действовавшему на тот момент пункту 1 постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1. Согласно названному пункту при превышении установленных сроков строительства размер арендной платы увеличивается в 5 (пять) раз, а под сроком строительства понимался срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного в целях строительства.

Данное положение противоречит Земельному кодексу Российской Федерации и постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 и признала указанный пункт недействующим в этой части. Она указала, что само по себе нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в пять раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. В противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством. Орган местного самоуправления вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам, в том числе рассмотреть вопрос о возможности продления договора аренды земельного участка.

Ссылка административного ответчика о том том, что ООО "СЗ "Прогресс" фактически не осуществляет строительство и нарушило предусмотренный договором срок такого строительства, в связи с чем применению подлежит ставка 5%, обоснованно признана судом несостоятельной. Данный подход, с учетом вышеприведенной позиции Верховного Суда Российской Федерации, нельзя признать обоснованным, поскольку нарушение сроков строительства произошло по вине в том числе администрации муниципального образования город-курорт Анапа, которая своим Постановлением от 20.07.2020 N 1608 отменило разрешение на строительство объекта капитального строительства "Жилой комплекс по адресу: <Адрес...> 13 августа 2019 года, выданное ООО "Прогресс".

Утверждение административным ответчиком, что о подсудности спора Краснодарскому краевому суду, не могут быть приняты во внимание, поскольку оспариванию подлежит решение Совета муниципального образования города-курорт Анапа.

Судом установлено, что ставки арендной платы Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 N 164 определены в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Судебная коллегия, учитывает, что административным ответчиком не доказан факт использования земельных участков с кадастровыми номерами <...> для целей, не указанных в пунктах1-18 Приложения к Решению Совета.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, суд первой инстанции законно и обоснованно к выводу об удовлетворении административного искового заявления Кузнецова Н.Д., Мустафаевой Ф.М., ООО "Специализированный застройщик "Прогресс" к управлению имущественных отношений администрации МО г-к Анапа о признании недействительными действий по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение районного суда об удовлетворении требований следует признать законным и обоснованным.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения в суде апелляционной инстанции, по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, судом первой инстанции определены верно.

С учетом изложенного, суд вышестоящей инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности принятого судом первой инстанции решения и не находит оснований для его отмены или изменения.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 03 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя управления имущественных отношений администрации МО г-к Анапа на основании доверенности Тарасовой С.В. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения, может быть обжаловано через суд первой инстанции в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в течении шести месяцев.

Председательствующий Е.С. Иваненко

Судья Д.В. Золотов

Судья А.В. Булат


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка