Определение судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 сентября 2021 года Дело N 33а-8826/2021

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

Председательствующего Вачковой И.Г.,

судей Ромадановой И.А., Хлыстовой Е.В.,

при секретаре Туроншоевой М.Ш.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 13 мая 2021 года по административному делу 2а-2097/2021 по административному исковому заявлению Дургарян Г.В. к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ромадановой И.А., доводы представителя административного истца Дургаряна Г.В.- Абакаровой А.М., пояснения представителя административного ответчика- Управления Росреестра по Самарской области Блюзиной Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дургарян Г.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права.

В обосновании своих требований истец указал, что он является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается записью о государственной регистрации права N от 21.04.2020.

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке площадью 3005 кв.м из категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - склады, кадастровый N. Границы участка определены, участок поставлен на кадастровый учет.

В целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, собственником которого является Дургарян Г.В., 09.09.2020 года между ним и Администрацией г.о. Тольятти был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N.

27.11.2020 административным истцом в Управление Росреестра по Самарской области было подано заявление о государственной регистрации в отношении земельного участка, представленного по договору аренды N от 09.09.2020 года. 10 марта 2021 года административным ответчиком было принято Решение об отказе в государственной регистрации права в отношении земельного участка, представленного по договору аренды N от 09092020 года с указанием следующих причин: согласно ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25. 10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" основанием для приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов, является регистрация права собственности на указанный объект до 1 марта 2015 года или предоставление земельного участка до 1 марта 2015 года в аренду, а вправо собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N зарегистрировано после 1 марта 2015 года; площадь арендуемого земельного участка значительно превышает площадь застройки земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства.

С указанным решением истец не согласен, считает его незаконным и необоснованным, нарушающим его права как лица, фактически использующего земельный участок.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, административный истец просил суд признать незаконным решение административного ответчика от 10.03.2021 года об отказе в государственной регистрации права в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) N документы на который были представлены вместе с заявлением от 27.11.2020 КУВДN.

Обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) N, документы на который были представлены вместе с заявлением от 27.11.2020 КУВДN.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве заинтересованного лица была привлечена Администрация г.о. Тольятти.

Решением Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 13 мая 2021 года административное исковое заявление Дургаряна Г.В. удовлетворено (т. 1 л.д. 225-234).

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Самарской области Блюзина Л.В. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (Т. 2 л.д. 1-4).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, учитывая требования статей 96, 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Обязанность доказывания законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (часть 2 статьи 62, часть 11 статьи 226 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что 27.11.2020 г. Администрация г.о. Тольятти обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды на земельный участок. В качестве основания для проведения регистрационных действий был представлен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N от 09.09.2020 г., согласно которому Администрация г.о. Тольятти предоставляет Дургаряну Г.В в аренду земельный участок с кадастровым номером N площадью 3005 кв.м. и разрешенным использованием "склады (6.9)" на основании ч. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" для завершения строительства' объекта незавершенного строительства площадью застройки 110,4 кв.м. и готовностью 93%.

Одной из причин, препятствующей осуществлению регистрационных действий по указанной сделке послужило то обстоятельство, что право собственности административного истца на объект незавершенного строительства - склад оптовой торговли с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, для завершения строительства которого предоставляется земельный участок зарегистрировано 21.04.2020 г, а право собственности предыдущего собственника ФИО8 зарегистрировано -28.02.2020 г.

В отзыве на заявление административный ответчик указывает, что исходя из буквального содержания ч. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ возможность приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов зависит не от момента возникновения, а от момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. При этом как видно из материалов дела, Дургарян Г.В. является собственником расположенного на участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 63:09:0302051:4903 на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 21.04.2020 г., заключенного с ФИО8 Право собственности ФИО8 на указанный объект возникло на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов и свидетельства о праве на наследство по закону, выданных 23.05.2019 года нотариусом г. Тольятти ФИО9 после смерти ФИО10, умершего ДД.ММ.ГГГГ, который приобрел право на указанный объект на основании договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела установлено, что строительство объекта на спорном земельном участке было начато до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности первоначального собственника на объект незавершенного строительства с кадастровым номером также возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом никому из первоначальных собственников земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся.

Проанализировав установленные выше обстоятельства, изучив материалы дела, учитывая, что в совокупности нормы п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего с 31 января 1998 г. по 1 января 2020 г.), п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2018 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и п.21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", связывают возможность приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов с именно моментом возникновения права собственности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находит их правильными, основанными на исследованных судом доказательствах. Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы административного ответчика, поскольку они основаны на неверной оценке обстоятельств дела и неправильном толковании норм действующего права.

В силу статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Так, в силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В свою очередь пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участки, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано и удовлетворении данного требования или этот объект не был продам е публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что при разрешении вопроса об однократном предоставлении без торгов земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства на земельном участке, предоставленном в аренду до 1 марта 2015 года, приведенные законоположения подлежат применению в их совокупности.

При этом обязательным условием для реализации права, закрепленного в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", является соблюдение условий, перечисленных в пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии N от 02.09.2020 г. утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В пункте 32 названного Перечня отмечено, что при подаче заявления о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта собственник такого объекта предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на здание, сооружение, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Между тем, согласно сообщению МП г.о. Тольятти "Инвентаризатор" от 11.08.2021 г. право собственности на незавершенный строительством объект общей площадью 110,4 кв.м. с местоположением: <адрес> в соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.08.2021 г. N зарегистрировано за Дургаряном Г.В. 21.04.2020 г. N, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.08.2021 г.

Положения статей 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Как следует из договора купли- продажи N от 07.07.1995 года ТОО "Транссферт" продало, а ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ года рождения купил объект незавершенного строительства "Склад оптовой торговли" по адресу: <адрес> (л.д.137-140).

Из ответа данного нотариусу ФИО9- МП г.о. Тольятти " Инвентаризатор" следует, что имеются сведения в отношении приватизированных объектов, а также объектов, которые были зарегистрированы до 05.02.1999 года. Право собственности за ФИО10 на объект незавершенного строительства "Склад оптовой торговли" зарегистрировано (л.д.135-136).

Нотариусом ФИО9 наследнику ФИО10- ФИО8 выдано свидетельство о праве на наследство по закону и свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, в том числе и на объект незавершенного строительства (л.д.61).

В последствии Дургарян Г.В. приобрел объект незавершенного строительства 21.04.2020 у ФИО8 (л.д.13).

В настоящее время право собственности ни у наследодателя ФИО10, ни у наследника ФИО8, ни у административного истца на объект по адресу: <адрес> не оспорено, сделки недействительными или ничтожными не признаны.

Право собственности у первоначальных собственников не оспаривается.

Таким образом, судебная коллегия не соглашается с позицией административного ответчика, что не имелось регистрации права на указанный объект до 1 марта 2015 года.

В качестве обоснования размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости представлено имеющееся в материалах дела выполненное ООО ПСК "СТРОЙСИЛА" по заказу административного истца Градостроительное обоснование размера и вида использования земельного участка", расположенного по адресу <адрес>. Согласно заключению, изложенному в работе, "земельный участок с кадастровым номером N площадью 3005 кв.м. не противоречит нормам расчета земельного участка согласно требованиям: Градостроительного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, СП 42.13330.2016 Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиПа ДД.ММ.ГГГГ-89*", СП 18.13330.2011 "СНиП П-89-80"Генеральные планы промышленных предприятий". Земельный участок кадастровым номером N (разрешенный вид использования "Склады") площадью 3005кв.м. достаточен и необходим для завершения строительства объекта незавершенного строительства - склад".

Основания не доверять выводом, изложенным в указанном документе у суда, не имеется.

Из ответа Администрации г.о.Тольятти на запрос суда N .1 от 05.04.2021 года следует, что в соответствии с представленным Дургарян Г.В. обоснованием "Градостроительное обоснование размера и вида использования земельного участка" земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, выполненное ООО ПСК "СТРОЙСИЛА" и схемой генерального плана застройки земельного участка предполагающего строительство в одну очередь, подготовленного ООО "ОПОРА", площадь предоставленного в аренду земельного участка, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства - склад, соответствует всем градостроительным нормам, требованиям, нормативам, не противоречит нормам расчета земельного участка согласно требованиям Градостроительного Кодекса РФ, Земельного Кодекса РФ, "СП 42.13330.2016 Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиПа 2.07.01.-89*", СП 18.13330.2011 "СНиП II-89-80 "Генеральные планы промышленных предприятий" и является обоснованной, достаточной и необходимой для завершения строительства.

Допрошенный в качестве свидетеля специалист ФИО11, обладающий специальными познаниями в области инженерных изысканий и архитектурно - строительного проектирования, обеспечения безопасности зданий и сооружений, пояснил суду, что заключение ООО ПСК "СТРОЙСИЛА" профессиональное выполненное обоснование, с учетом Градостроительного и Земельного кодекса РФ, действующих редакций Строительных правил, при этом объект незавершенного строительства соответствует требованиям градостроительного планировании Генерального плана г.о. Тольятти, при этом, исходя из планированных показателей и коэффициента плотности застройки по ПЗЗ площадь и конфигурация земельного участка является необходимыми и достаточными для завершения строительства объекта незавершенного строительства - склад.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предоставление в собственность земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть, в границы приватизируемого земельного участка должны входить как часть, которая непосредственно занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для его полноценного использования.

Доводы административного ответчика о том, что заключение ООО ПСК "СТРОЙСИЛА", не содержит какого-либо обоснования соразмерности участка, не соответствует действительности, поскольку в указанном документе содержатся необходимые расчеты, делаются ссылки на соответствующие нормы и правила, проводится оценка фактическому назначению объекта, а также условиям для нормальной эксплуатации.

При таких обстоятельствах, отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка, нарушает права административного истца.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).