Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 сентября 2021 года Дело N 33а-790/2021

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Панасенко Г.В.,

судей Говорова С.И., Кутлановой Л.М.,

при секретаре Корниенко Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Апушова К.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка по апелляционной жалобе представителя административного истца Доногруппова Н.А. на решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 11 июня 2021 г.

Заслушав доклад судьи Панасенко Г.В., объяснения представителя административного истца Апушова К.А. - Доногруппова Н.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия Санжиевой Ю.П., судебная коллегия

установила:

Апушов К.А. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - Управление Росреестра по Республике Калмыкия, Управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, мотивируя следующим.

3 февраля 2017 г. между ним и администрацией Целинного районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - администрация Целинного РМО Республики Калмыкия) был заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью (данные изъяты) кв.м с кадастровым номером (данные изъяты), расположенного по адресу: (данные изъяты), предназначенного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Срок аренды земельного участка установлен сторонами с 3 февраля 2017 г. по 2 февраля 2020 г.

9 октября 2020 г. он заключил с администрацией Целинного РМО Республики Калмыкия дополнительное соглашение к указанному договору на предмет продления срока аренды земельного участка - с 3 февраля 2020 г. по 2 февраля 2023 г.

24 ноября 2020 г. он обратился в Управление Росреестра по Республике Калмыкия с заявлением о государственной регистрации названного соглашения, по результатам рассмотрения которого 4 декабря 2020 г. регистрирующим органом принято решение о приостановлении государственной регистрации названного соглашения с указанием на то, что его содержание не соответствует требованиям действующего законодательства.

Уведомлением Управления Росреестра по Республике Калмыкия от 4 марта 2021 г. ему было отказано в государственной регистрации со ссылкой на положения статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) - неустранение в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права.

При этом в обоснование отказа регистрационным органом указано на то, что представленное им дополнительное соглашение противоречит нормам действующего законодательства. Указано, в частности, на то, что заявление о заключении договора аренды земельного участка на новый срок (именуемого дополнительным соглашением) подано им арендодателю в нарушение требований пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации после истечения срока ранее заключенного договора аренды земельного участка; к спорным правоотношениям не могут быть применимы положения статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Считает, что, отказывая в государственной регистрации дополнительного соглашения, административный ответчик не учел нормы гражданского законодательства, имеющие приоритет над нормами земельного законодательства, и нарушил его права. После истечения срока договора аренды он продолжает пользоваться предоставленным ему в аренду в установленном порядке без проведения торгов земельным участком, а арендодатель против этого не возражает, в связи с чем договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим не имеется оснований считать, что заявление о заключении дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка подано им после истечения срока договора аренды земельного участка.

Просил суд признать указанные действия Управления Росреестра по Республике Калмыкия незаконными, возложить на административного ответчика обязанность осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 9 октября 2020 г.

Решением Целинного районного суда Республики Калмыкия от 11 июня 2021 г. в удовлетворении административных исковых требований Апушова К.А. отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца - Доногруппов Н.А. просил отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении заявленных административных исковых требований, сославшись на доводы, приведенные в административном исковом заявлении. Дополнительно указал, что Управление Росреестра по Республике Калмыкия, давая при принятии оспариваемого решения оценку действиям органа местного самоуправления по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, превысило предоставленные ему Законом N 218-ФЗ полномочия.

В письменных возражениях представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Республике Калмыкия Санжиева Ю.П. просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по общему правилу, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих, в частности, основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу части 1 статьи 26 названного Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в том числе в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Статьей 27 этого же Федерального закона установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 3 февраля 2017 г. между администрацией Целинного РМО Республики Калмыкия и Апушовым К.А. заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью (данные изъяты) кв.м с кадастровым номером (данные изъяты), расположенного по адресу: (данные изъяты), предназначенного для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, на срок с 3 февраля 2017 г. по 2 февраля 2020 г.

6 октября 2020 г. Апушов К.А. обратился к арендодателю с заявлением о заключении дополнительного соглашения об установлении нового срока аренды того же земельного участка.

После рассмотрения заявления 9 октября 2020 г. главой администрации Целинного РМО Республики Калмыкия вынесено распоряжение N 575 о заключении с Апушовым К.А. дополнительного соглашения по указанному предмету.

В этот же день между Апушовым К.А. и администрацией Целинного РМО Республики Калмыкия заключено дополнительное соглашение об аренде земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты) на срок - с 3 февраля 2020 г. по 2 февраля 2023 г.

С заявлением о государственной регистрации указанного соглашения административный истец обратился в Управление Росреестра по Республике Калмыкия 24 ноября 2020 г.

По результатам рассмотрения представленных документов 4 декабря 2020 г. регистрирующий орган вынес уведомление о приостановлении государственной регистрации со ссылкой на пункт 7 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, указав, что содержание дополнительного соглашения не соответствует требованиям действующего законодательства.

Решением от 4 марта 2021 г. Управление Росреестра по Республике Калмыкия отказало Апушову К.А. в государственной регистрации дополнительного соглашения, ссылаясь на положения статьи 27 Закона N 218-ФЗ - неустранение причин, препятствующих государственной регистрации, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении.

Считая свои права нарушенными, Апушов К.А. обратился в суд с указанным административным иском.

Отказывая в удовлетворении административных исковых требований Апушова К.А., суд первой инстанции руководствовался положениями статей 26, 27 Закона N 218-ФЗ, статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что решение об отказе в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения вынесено административным ответчиком на законных основаниях.

С такими выводами суда согласиться нельзя.

Как указано выше, принимая оспариваемое решение, регистрирующий орган, сославшись на статью 27 Закона N 218-ФЗ, указал на неустранение в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При проверке законности указанного решения суд не может ограничиваться лишь проверкой основания его принятия, проверке подлежит и законность приостановления осуществления регистрации, поскольку приведенные в статье 27 Закона N 218-ФЗ положения следует толковать и применять не изолированно, а в системном единстве, в частности, упомянутую статью необходимо рассматривать во взаимосвязи со статьей 26 названного закона, поскольку отказ в осуществлении государственной регистрации является продолжением единой процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и рассматривается именно исходя из оснований, послуживших в итоге причиной отказа, то есть оснований, которые ранее являлись основаниями для приостановления государственной регистрации.

В качестве основания приостановления регистрирующий орган сослался на несоответствие содержания представленного соглашения требованиям действующего законодательства.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 г. N 278, государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт.

Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, которое состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.

Между тем, оснований считать, что форма и содержание дополнительного соглашения от 9 октября 2020 г. к договору аренды земельного участка N 7 от 3 февраля 2017 г. не соответствуют закону, не имеется.

Так, форма указанного соглашения имеет все обязательные элементы: наименование, место и дата, основание для заключения, указание сторон и их подписи, печать органа местного самоуправления.

Содержание же данного соглашения ясно указывает на то, что оно заключено на предмет аренды на новый срок земельного участка сельскохозяйственного назначения, ранее предоставленного арендатору без проведения торгов по договору N 7 от 3 февраля 2017 г., в частности, с 3 февраля 2020 г. по 2 февраля 2023 г.

То есть, сущность и назначение документа понятны.

Из содержания уведомлений о приостановлении государственной регистрации и об отказе в ее осуществлении видно, что административный ответчик, ссылаясь на пункт 7 статьи 26 и статью 27 Закона N 218-ФЗ, указывает на то, что дополнительное соглашение заключено с нарушением действующего законодательства, в частности, земельного законодательства - пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которым предусмотрена совокупность условий при наличии которых граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды этого же земельного участка без проведения торгов. Одним из таких условий является подача заявления арендодателю арендатором до истечения срока договора аренды, что не соблюдено Апушовым К.А. Одновременно административный ответчик приводит доводы об отсутствии оснований для применения к возникшим правоотношениям статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", предусматривающей возможность продления срока аренды земельных участков по ранее заключенным договорам аренды ввиду пандемии как чрезвычайной ситуации при наличии совокупности ряда условий. В их числе также указано на подачу арендатором заявления до истечения срока договора аренды земельного участка. Кроме того, до истечения срока договора аренды земельного участка от 3 февраля 2017 г. на территории региона меры по предупреждению и ликвидации чрезвычайной ситуации не были введены уполномоченным органом.

То есть, ссылаясь на несоответствие содержания представленного для регистрации дополнительного соглашения требованиям действующего законодательства, по существу административный ответчик указал, что названное соглашение имеет признаки ничтожности, понятие которой дано в статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, в части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ приведены самостоятельные основания, препятствующие государственной регистрации прав, в числе которых значится и ничтожность сделки (пункт 13).

При таких данных отказ административного ответчика в государственной регистрации названного дополнительного соглашения со ссылкой на положения пункт 7 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона N 218-ФЗ нельзя признать законным.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении административного иска Апушова К.А. о признании незаконным решения Управления Росреестра по Республике Калмыкия об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от к договору N 7 от 3 февраля 2017 г.

При этом судебная коллегия находит необходимым возложить на Управление Росреестра по Республике Калмыкия обязанность повторно рассмотреть заявление Апушова К.А., поскольку разрешение данного вопроса относится к компетенции административного ответчика и суд не вправе его подменять.

Руководствуясь статьями 308 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Целинного районного суда Республики Калмыкия от 11 июня 2021 г. отменить и принять по делу новое решение о частичном удовлетворении административных исковых требований Апушова К.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия от 4 марта 2021 г. N (данные изъяты) об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 9 октября 2020 г. к договору аренды N 7 от 3 февраля 2017 г. земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты).

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия повторно рассмотреть заявление Апушова К.А. о государственной регистрации дополнительного соглашения от 9 октября 2020 г. к договору аренды N 7 от 3 февраля 2017 г. земельного участка с кадастровым номером (данные изъяты).

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (г. Краснодар) в течение шести месяцев со дня принятия апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий Г.В. Панасенко

Судьи С.И. Говоров

Л.М. Кутланова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка