Определение Судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июня 2021 года Дело N 33а-786/2021

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.,

судей Дубинина А.И. и Пшеничной Ж.А.,

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело

N 2а-482/2021 по административному исковому заявлению Арджанова И.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Пятигорскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Дегтяревой О.И.

на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 2 марта 2021 г., которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пшеничной Ж.А., изложившей обстоятельства дела, содержание судебного решения, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда

установила:

Арджанов И.В. обратился в суд с административным иском к Пятигорскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Пятигорский отдел Управления Росреестра по Ставропольскому краю), в котором просил признать незаконным решение административного ответчика от 24 ноября 2020 г. N 26/122/011/2020-6518 об отказе в государственной регистрации права по договору от 4 апреля 2014 г. N 3 участия в долевом строительстве административного истца на объект недвижимости, а именно на двухкомнатную квартиру N, расположенную на втором этаже жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес> Обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права по договору от 4 апреля 2014 г. N 3 участия в долевом строительстве на объект недвижимости на основании заявления административного истца и представленных документов.

Административные исковые требования мотивированы тем, что на основании указанного выше договора, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 21 января 2020 г. N 26-RU26304000-273, постановления администрации города Ессентуки Ставропольского края от 4 февраля 2020 г. N 109, административный истец обладает правом на объект недвижимости - двухкомнатную квартиру N, расположенную на втором этаже жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>.

Объект передан Арджанову И.В. по акту приема-передачи квартиры от 21 января 2020 г., обременений объекта недвижимости и иных лиц, оспаривающих право истца на объект недвижимости, не имеется.

14 мая 2020 г. административным истцом в Управление Росреестра по Ставропольскому краю подано заявление о государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимости, что подтверждается записью в книге учета входящих документов

N. К заявлению от 14 мая 2020 г. были приложены следующие документы: копия паспорта Арджанова И.В., договор от 4 апреля 2014 г. N 3 об участии в долевом строительстве; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 21 января 2020 г. N 26-RU26304000-273, постановление администрации города Ессентуки Ставропольского края от 4 февраля 2020 г. N 109 о присвоении адреса объекту строительства, акт приема - передачи квартиры от 21 января 2020 г., квитанция об уплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей за государственную регистрацию права собственности от 27 апреля 2020 г.

25 августа 2020 г. уведомлением N 26/122/011/2020-6518 приостановлена государственная регистрация вышеуказанного объекта недвижимости до 24 ноября 2020 г.

24 ноября 2020 г. административным ответчиком было принято решение N 26/122/011/2020-6518 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект с указанием следующих оснований: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 часть 1 статьи 26 Закона о регистрации); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации); представленный договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию согласно действующего законодательства Российской Федерации.

Административный истец считает решение от 24 ноября 2020 г. N 26/122/011/2020-6518 об отказе в государственной регистрации права на вышеуказанный объект недвижимости незаконным, противоречащим статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 14, 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", нарушающим его права и законные интересы, препятствующим возможности постановки на регистрационный учет по месту жительства в данной квартире.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) осуществлен кадастровый учет квартир, в отношении более чем половины квартир в вышеуказанном многоквартирном жилом доме осуществлена государственная регистрация права собственности участников строительства.

Определением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 9 февраля 2021 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра по Ставропольскому краю).

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от

2 марта 2021 г. административные исковые требования Арджанова И.В. удовлетворены, решение Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 24 ноября 2020 г. N 26/122/011/2020-6518 об отказе в государственной регистрации права по договору от 4 апреля 2014 г. N 3 участия в долевом строительстве Арджанова И.В. на объект недвижимости признано незаконным. На Управление Росреестра по Ставропольскому краю возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права по договору от 4 апреля 2014 г. N 3 участия в долевом строительстве на объект недвижимости на основании заявления Арджанова И.В. и представленных документов.

В апелляционной жалобе представитель административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать, указывая, что представленный на регистрацию договор долевого участия по сведениям ЕГРН регистрацию не проходил, следовательно, считается незаключенным. Административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку фактически в рамках требований, заявленных в порядке Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец приобретает право собственности на объект недвижимого имущества, что является недопустимым. Резолютивная часть оспариваемого решения не содержит указания на закон, на соответствие которому проверены оспариваемые действия Управления, что является нарушением норм процессуального права.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного разбирательства своевременно и в надлежащей форме, в заседание апелляционной инстанции не явились. Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Ставропольского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод; решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Исходя из положений статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что процедура судебной защиты, применительно к отдельным видам судопроизводства и категориям дел определяется, исходя из Конституции Российской Федерации, федеральным законом (определения от 24 ноября 2005 г. N 508-О, от 19 июня 2007 г. N 389-О-О и от 15 апреля 2008 г. N 314-О-О).

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (статья 15 Федерального закона N 218-ФЗ).

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Целью предусмотренной частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ правовой экспертизы представленных на регистрацию документов является, в том числе проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.

Статья 26 Закона N 218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одними из оснований для приостановления регистрационных действий являются отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (подпункты 5, 7 части 1 указанной статьи).

Государственный регистратор прав отказывает в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного федерального закона (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 4 апреля 2014 г. между ООО "Строительная компания Капитал" и Арджановым И.В. заключен договор N 3 об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, предметом которого является привлечение застройщиком финансовых средств участника долевого строительства для совместной реализации сторонами проекта по строительству указанного дома; после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик обязуется передать участнику долевого строительства в собственность двухкомнатную <адрес>, расположенную на втором этаже очереди 5/2 с предварительной общей площадью лоджией и балконов <данные изъяты> кв.м, с предварительной общей площадью без учета лоджий и балконов <данные изъяты> кв.м, стоимостью <данные изъяты> рублей, в построенном в соответствии с проектной документацией в указанном жилом доме, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную стоимость и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

В материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 6 марта 2017 г. на сумму <данные изъяты> рублей, в виду чего факт исполнения денежного обязательства Арджанова И.В. об оплате договора долевого участия от 4 апреля 2014 г. установлен.

21 января 2020 г. ООО "Строительная компания Капитал" выдано разрешение N 26-RU26304000-273-2013 на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов по <адрес> (5/2 очередь).

21 января 2020 г. между ООО "Строительная компания Капитал" и Арджановым И.В. подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому Арджанов И.В. принял на праве собственности квартиру по адресу: Российская Федерация, <адрес>, муниципальное образование городской округ город-курорт Ессентуки, <адрес>.

Указанный акт имеет приложение, которое в материалы дела не представлено.

4 февраля 2020 г., на основании постановления администрации города Ессентуки N 109, объекту капитального строительства "Многоквартирные дома по ул. Энгельса, 63, в городе Ессентуки (5/2 очередь) и жилому помещению квартире N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, присвоен адрес.

14 мая 2020 г. Арджанов И.В. обратился в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - квартиру N, по адресу: <адрес> приложив копию паспорта, акт приема-передачи квартиры от 21 января 2020 г., договор участия в долевом строительстве от 4 апреля 2014 г. N 3, разрешение на вводы объекта в эксплуатацию от 21 января 2020 г. N 26-RU26304000-273, постановление администрации города Ессентуки N 109 от 4 февраля 2020 г., документы, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Сообщением Управления Росреестра по Ставропольскому краю от 24 ноября 2020 г. Арджанову И.В. отказано в государственной регистрации права собственности в виду истечения срока приостановления действий по регистрации права собственности, указанного в направленном уведомлении от 25 августа 2020 г. N 26/122/011/2020-6518.

Данное приостановление государственной регистрации

Арджановым И.В. обжаловано не было.

В обоснование отказа указано, что Арджановым И.В. не представлены документы, необходимые для регистрации права собственности на объект, а именно представленный договор долевого участия, заключенный между ООО Строительная компания "Капитал" и Арджановым И.В. по созданию объекта долевого строительства, предметом которого является двухкомнатная квартира N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенная на 3 этаже по адресу: <адрес> по сведениям ЕГРН государственную регистрацию согласно действующему законодательству не проходил и, следовательно, считается не заключенным. Акт приема-передачи квартиры имеет приложение, что не соответствует нормам действующего законодательства. Действующим законодательством не предусмотрена возможность регистрации права собственности в отношении существующего объекта недвижимости, не прошедшем государственную регистрацию по договору долевого участия, так как такой объект не может выступать объектом действующего обязательства без регистрации договора долевого участия, следовательно, право на данный объект не может быть зарегистрировано в порядке статьи 8 Закона о долевом участии.

С указанным отказом не согласен Арджанов И.В., который обжаловал его в судебном порядке путем подачи настоящего административного иска.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что спорная квартира административному истцу передана по акту приема-передачи, что свидетельствует об исполнении договора долевого участия в строительстве его сторонами. Арджанов И.В. в Управление Росреестра по Ставропольскому краю для регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости представил пакет документов, отражающий необходимую информацию о регистрируемом объекте и правах на него. Отсутствие государственной регистрации договора долевого участия при наличии разрешительных документов на ввод здания в эксплуатацию, а также с учетом того, что строительная компания и дольщик вступили в соответствующие правоотношения до того, как правовое событие наступило, договор долевого участия составлен и подписан, дольщик оплатил его цену, строительная компания построила дом, не является свидетельством ничтожности этой сделки. В виду изложенного суд первой инстанции усмотрел наличие правовых оснований для удовлетворения административного иска.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, а также на неверной оценке юридически значимых обстоятельств дела и представленных доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 3 статьи 4 и статьи 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом.

Пункт 1 статьи 48 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Из указанного следует, что правовые последствия данного договора возникают после его государственной регистрации.

Аналогичные положения предусмотрены и в пунктах 12.2, 12.7 договора долевого участия от 4 апреля 2014 г. N 3, согласно которым заключенный между сторонами договор подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 11 статьи 48 Закона N 218-ФЗ для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными Законом N 218-ФЗ для государственной регистрации такого права, также необходимы: разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, орган регистрации прав получает такое разрешение на ввод в эксплуатацию путем информационного взаимодействия федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости с единой информационной системой жилищного строительства, а при отсутствии соответствующей информации в единой информационной системе жилищного строительства застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения (пункт 1); договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю) (пункт 2); передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 3).