Определение Судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2021 года Дело N 33а-775/2021

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.

судей Болотовой Л.А., Шишовой В.Ю.

при секретаре судебного заседания Заболоцкой Г.А.

рассмотрев административное дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней административных истцов ФИО1, ФИО2, на решение Лермонтовского городского суда Ставропольского края от 4 марта 2021 года

по административному делу по иску ФИО1, ФИО2, действующего в интересах собственников многоквартирного дома, ООО "Севкавстройбизнес" г.Лермонтова к администрации г. Лермонтова о признании межевания земельного участка недействительным, снятии земельных участков с кадастрового учета, восстановлении архивного земельного участка, с указанием его актуальных сведений,

заслушав доклад судьи Болотовой Л.А., объяснения административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО2 по доверенности Лысака В.В., представителя заинтересованного лица ООО "Севкавстройбизнес" в лице директора ФИО8, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения против удовлетворения апелляционной жалобы представителя заинтересованного лица ОО СЗ "Золотая корона" по доверенности Корвякова Ю.Н.,

установила:

ФИО1, ФИО2, действующий в интересах собственников многоквартирного дома, ООО "Севкавстройбизнес" г.Лермонтова обратились в суд с административным исковым заявлением впоследствии уточненным к администрации г.Лермонтова о признании межевания земельного участка недействительным, снятии земельных участков с кадастрового учета, восстановлении архивного земельного участка, с указанием его актуальных сведений.

В обоснование исковых требований указано, что в 2019 году на общем собрании дольщиков и собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с участием ООО "Севкавстройбизнес", стало известно, что исходный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> разделен на пять земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>. Участник долевого строительства ФИО1 обратился к кадастровому инженеру для исследования документов по межеванию земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35 и проверки правильности регистрации многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Лермонтов, пр. Лермонтова, N 7/1.

Согласно заключения кадастрового инженера N 45С от 27.10.2020 г. межевой план от 21.12.2009 г., подготовленный в результате кадастровых работ по образованию пяти земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, выполнен с существенными нарушениями. Таким образом, собственники помещений указанного многоквартирного жилого дома, являющиеся с 2008 года в силу п.5 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ правообладателями земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35, и участники долевого строительства, в пользу которых зарегистрировано обременение с 2007 года на основании Федерального закона N 214-ФЗ, могут требовать устранения нарушенных прав, возникших при межевании.

04.07.2006 г. между ООО "Севкавстройбизнес" и Управлением имущественных отношений администрации г. Лермонтова был заключен договор аренды N 1556-У земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 8982 кв.м., для строительства многоквартирного жилого дома. Первый этап строительства жилого дома был завершен в 2008 году, право собственности участников долевого строительства, заключивших договоры строительства на квартиры и помещения в многоквартирном жилом доме, были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю в сентябре 2008 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU-26306000-7 от 24.06.2008г. После чего, администрация г. Лермонтова, на правах правообладателя - арендодателя ООО "Севкавстройбизнес", потребовала размежевать земельный участок на несколько участков, с якобы последующим продлением разрешения на строительство. При утверждении схемы размежевания земельного участка N, администрация г. Лермонтова скрыла от ООО "Севкавстройбизнес", что данный земельный участок в силу п.5 ст. 16 Федерального закона N 189-ФЗ перешел от прежнего собственника - Российской Федерации, в общую долевую собственность - собственников помещений многоквартирного жилого дома, введенного в эксплуатацию в 2008г. Таким образом, при регистрации первого права собственности в многоквартирном жилом доме право сдачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35 у администрации г. Лермонтова прекращено с сентября 2008г.

Межевание, выполненное в 2009 году, фактически лишает ООО "Севкавстройбизнес" возможности продлить разрешение на строительство в административном и судебном порядке, так как для этого необходимо восстановить первоначальный земельный участок с соответствующей площадью и координатами. В период с 11.11.2020 г. по 14.11.2020 г., по инициативе собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, было проведено общее собрание собственников в форме заочного голосования.

Решением общего собрания собственники помещений данного многоквартирного жилого дома от 14.11.2020г. N 5.1 избрали представителем многоквартирного жилого дома ФИО2 по вопросам восстановления целостности и неделимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, выделенного для строительства многоквартирного жилого дома.

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 8960 кв.м., размежеван на земельные участки: <данные изъяты>, площадью 1659 кв.м., <данные изъяты>, площадью 2864 кв.м<данные изъяты>, площадью 1155 кв.м., <данные изъяты>, площадью 1777 кв.м., <данные изъяты>, площадью 1504 кв.м. Внешние границы земельного участка не изменялись, а право общей долевой собственности не прекращено, как на все образованные участки, так и на весь земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>

Собственники помещений в многоквартирном доме, как законные правообладатели земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу ст.ст. 304, 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений прав. Раздел земельного участка является одной из форм распоряжения имуществом, и может осуществляться исключительно по инициативе правообладателей данного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, то есть, собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

При рассмотрении заявления о регистрации межевого дела, регистратором кадастрового учета не была проведена правовая экспертиза документов, поданных с межевым планом, в связи с чем, регистрация кадастрового учета образованных в результате межевания земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> проведена с серьезными нарушениями, затронувшими права всех участников долевого строительства и собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Так, при наличии записи в особых отметках в кадастровом паспорте на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> об общей долевой собственности, регистратор должен был отказать в регистрационных действиях по межеванию земельного участка, т.к. документы поданы не правообладателями. Таким образом, раздел земельного участка зарегистрирован ФГБУ ФКП "Управления Росреестра по СК" неправомерно.

Инициатором раздела земельного участка выступило лицо, не являющееся правообладателем земельного участка, а согласие собственников помещений в МКД, которые с 2008 года стали правообладателями, отсутствовало. Выписки из ЕГРН, являются единственным подтверждающим законным документом, в которых указаны сведения об обременении земельных участков с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, <данные изъяты> договорами долевого участия. В представленных выписках отображается обременение земельных участков, зарегистрированное государственным органом в сведениях ЕГРН в пользу участников долевого строительства, где залогодержателями указанных земельных участков являются участники долевого строительства многоквартирного жилого дома, чьи договоры зарегистрированы в 2007 году. При этом, сведений о дате прекращения залога в пользу участников долевого строительства в сведениях ЕГРН не содержится.

Регистрация обременения земельного участка, возникшая с регистрацией первого договора в долевом строительстве будет погашена только тогда, когда будут зарегистрированы права собственности на все объекты долевого строительства по строительству многоквартирного жилого дома расположенному по адресу: <адрес>. Право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, сохранено на всех земельных участках, образованных из земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35.

Межевание земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> нарушает права участника долевого строительства ФИО1 и приводит к нарушению договора долевого участия, согласно которого многоквартирный жилой дом должен быть построен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>,площадью 8982 кв.м. Кроме того, ФИО1 в последующем не сможет зарегистрировать право собственности на долю в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 8982 кв.м. Межевание земельного участка препятствует продлению разрешения на строительство в соответствии с проектной документации и тем самым нарушает права и интересы участника долевого строительства ФИО1 Восстановить нарушенные права участника долевого строительства ФИО1 возможно только путем восстановления земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Согласно кадастрового паспорта от 03.06.2008 г, многоквартирный жилой расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35. О том, что МКД зарегистрирован не на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> административным истцам стало известно из заключения кадастрового инженера N 45С от 27.10.2020 г.

Исключение из кадастрового учета сведений о местоположении границ земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> не будет препятствовать восстановлению сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>35 в государственном кадастре недвижимости в порядке ст.ст. 20- 2 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", в связи с чем, административные истцы обратились в суд.

На основании изложенного, административные истцы просили суд признать межевание земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> недействительным;

- снять земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> с кадастрового учета и отменить все регистрационные действия, выполненные на этих земельных участках;

- восстановить архивный земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:35, с указанием его актуальных сведений, существовавших до его межевания, а именно, площадь 8 960+/- 33 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства многоквартирных жилых, пятиэтажных домов с офисными помещениями, местоположение: <адрес>, вид права: общая долевая собственность, правообладатель: собственники помещений многоквартирного дома, размер доли: доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения.

Обжалуемым решением Лермонтовского городского суда Ставропольского края от 4 марта 2021 года в удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2, действующего в интересах собственников многоквартирного дома, ООО "Севкавстройбизнес" г.Лермонтова к администрации г. Лермонтова о признании межевания земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:35, расположенного в г. Лермонтове по пр. Лермонтова, недействительным, снятии земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> с кадастрового учета, восстановлении архивного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, с указанием его актуальных сведений, существовавших до его межевания, отказано.

В апелляционной жалобе и дополнениям к ней административные истцы ФИО1, ФИО2, просят решение отменить, вынести по делу новое решение, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов ссылаются на то, что судом не была дана оценка тому, что правообладатели, собственники МКД, не давали согласия на межевание земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Межевание земельного участка было выполнено без согласия его правообладателей: собственников помещении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край. г. Лермонтов, проспект Лермонтова дом 7/1, а также без согласия участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, договоры которых зарегистрированы с 2007г., поскольку именно они в силу закона являлись его собственниками на момент проведения межевания и разделения принадлежащей им земли на несколько земельных участков, с присвоением самостоятельных кадастровых номеров. Проведенное межевание и разделение исходного земельного участка повлекло утрату собственниками МКД права на исходный земельный участок.

Указывают? что судом приведены нормы Земельного кодекса, согласно которого все права, возникшие в силу прямого указания закона на исходном земельном участке, сохраняются на образованных из него. Однако, в противоречие с данным требованием ЗК РФ, суд дал противоположную оценку и указал, что на образованные из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, полностью входящие в границы исходного земельного участка, нормы закона не распространяются. Не дана оценка представленным доказательствам в виде заключения кадастрового инженера от 27.10.2020, заключению Главгосэкспертизы 2005 г., заключению ООО "Эксперт ЮФО" от 27.09.2019 г.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе представителем административного ответчика администрации города Лермонтова - Давыденко И.Н., представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела 12.04.2005 года на основании заявки директора ООО "Севкавстройбизнес" Воронкина Е.В., администрацией г.Лермонтова составлен Акт предварительного согласования расположения объекта для строительства жилых пятиэтажных домов, которым определены границы земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 8 982 кв.м.

22.02.2006 года распоряжением главы администрации г. Лермонтова N 171-р ООО "Севкавстройбизнес" предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок, из категории земель - земли поселений, общей площадью 8 982 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный в <адрес>, в III селитебной зоне, для строительства многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями в предварительно согласованных границах согласно прилагаемому чертежу.

04.07.2006 году между Управлением имущественных отношений администрации <адрес> и ООО "Севкавстройбизнес" заключен договор N 1556-У аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 8 982 кв.м., для использования в целях строительства многоквартирных жилых домов, сроком с 01.03.2006 г. по 28.02.2011 г.

10.10.2007 г. между ООО "Севкавстройбизнес" и Шониным Н.Н. заключен договор N 14 (N 06/16-ж) участия в долевом строительстве, согласно которого - застройщик обязался построить на земельном участке, расположенном по адресу: <данные изъяты>-секцию N 8 многоквартирного жилого дома с офисными помещениями, а именно: пятиэтажное здание с цокольным этажом, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру, расположенную в блок-секции N объекта, на 4 этаже, общей площадью 73,1 кв.м.

27.06.2008 г. Управлением архитектуры, градостроительства и землепользования администрации г. Лермонтова ООО "Севкавстройбизнес" выдано разрешение N КП 26306000-7 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - 8 секции в многоквартирном доме с офисными помещениями, расположенном по адресу: <адрес>.

Согласно межевого плана, подготовленного ООО "Городское земельное бюро" г.Лермонтова 21.12.2009 г. в результате кадастровых работ, на основании заявления генерального директора ООО "Севкавстройбизнес" ФИО8, земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:0035, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 8982 кв.м., размежеван с образованием 5-ти самостоятельных земельных участков площадью: 1659 кв.м., 2864 кв.м., 1155 кв.м., 1504 кв.м. 1777 кв.м.

28.10.2009 г. схема расположения земельных участков, подготовленная ООО "Городское земельное бюро" <адрес>, утверждена генеральным директором ООО "Севкавстройбизнес" ФИО8 и начальником Управления архитектуры, градостроительства и землепользования администрации <адрес>, в соответствие с которой земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 8982 кв.м., разделен на 5 самостоятельных земельных участков площадью: 1659 кв.м., 2864 кв.м., 1155 кв.м., 1504 кв.м. 1777 кв.м.

Согласно выпискам из ЕГРН от 10-11-18 августа 2020 г., расположенные по адресу: <адрес> земельные участки с кадастровыми номерами: 26:32:030404:45 площадью 1659 кв.м., 26:32:030404:46 площадью 2864 кв.м., <данные изъяты> площадью 1155 кв.м., <данные изъяты> площадью 1504 кв.м., 26:32:030404:49 площадью 1777 кв.м., поставлены на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ

30.04.2010 г. Управлением архитектуры, градостроительства и землепользования администрации <адрес> ООО "Севкавстройбизнес" выдано разрешение N К11 26306000-5 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - 6-7 секций в многоквартирном доме с офисными помещениями, расположенном по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации г. Лермонтова N 824 от 13.09.2010 г. признано утратившим силу распоряжение главы Администрации г. Лермонтова N 171-р от 22.08.2006 г. "О предоставлении ООО "Севкавстройбизнес" в аренду земельного участка для строительства многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями по <адрес>, в III селитебной зоне <адрес>". Земельным участкам с кадастровыми номерами: 26:32:030404:45 площадью 1659 кв.м., 26:32:030404:46 площадью 2864 кв.м., <данные изъяты> площадью 1155 кв.м., 26:32:030404:48 площадью 1504 кв.м., <данные изъяты> площадью 1777 кв.м., определен вид разрешенного использования - земельные участки жилых домов многоэтажной жилой застройки и присвоен адрес.

В соответствии с пунктами 4, 4.1, 4.2 названного постановления в связи с переходом земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью 1504 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью 1777 кв.м., в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, изъяты из аренды ООО "Севкавстройбизнес"

- земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью 1777 кв.м. секция 6-7 с 01.05.2010 г.,

- земельный участка с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью 1777 кв.м., а секция 8 - с 01.07.2008 г.

31.12.2010 г. между Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова и ООО "Севкавстройбизнес" заключен договор N-У аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 659 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, (секция 1-4), на срок с 14.09.2010 г. по 28.02.2011 г.

31.12.2010 г. между Управлением имущественных отношений Администрации <адрес> и ООО "Севкавстройбизнес" заключен договор N-У аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1 155 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, (секция 5), на срок с 14.09.2010 г. по 28.02.2011 г.

Постановлением администрации г.Лермонтова N 108 от 27.02.2012 г. (т.3 л.д.40) по заявлению ООО "Севкавстройбизнес" (т.3 л.д.42) после прекращения права аренды в связи с вводом объектов в эксплуатацию и переходом в общую долевую собственность земельных участков с <данные изъяты> обществу в аренду на 3 года предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> <данные изъяты>

Как установлено решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.12.2019 г. (т.2 л.д.102) 1 апреля 2013 года в отношении названных земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, <данные изъяты> заключены договоры аренды на срок до 31.03.2016 года NN 2342-У, 2343-У, 2344-У, прошедшие государственную регистрацию. В соответствии с п. 1.2 договора аренды N 2343-У от 01.04.2013, на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> строений не имеется.

Как установлено постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020 года земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:47 и 26:32:030404:45, на которых имеются объекты незавершенного строительства, являются самостоятельными, отдельно сформированными земельными участками под многоквартирным домом. Земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:46 также самостоятельно поставлен на кадастровый учет. Принимая во внимание то обстоятельство, что после завершения строительства незавершенных объектов строительства, расположенных па земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> и регистрации права собственности на жилые либо нежилые помещения дольщиками, в общую долевую собственность перейдут отдельно сформированные земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты> под многоквартирным домом (его блок- секциями), право общей долевой собственности не может быть распространено на соседний, отдельно сформированный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, на котором у общества отсутствуют объекты незавершенного строительства (т.2 л.д.108).

Довод о том, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> необходим для прохода, проезда к территории МКД являлся предметом рассмотрения Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020 года и был отклонен им как не нашедший своего подтверждения.

16.10.2019 г. между Управлением имущественных отношений Администрации г. Лермонтова и Бурнадзе О.Н. по результатам торгов заключен договор аренды N-У земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2 864 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на срок с 16.10.2019 г. по 15.10.2024 г. Постановлением Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 20.01.2021года отказано в иске о признании недействительным указанного договора аренды.