Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Мордовия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 33а-639/2021

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе

председательствующего Тамарова Ю.П.,

судей Бажанова А.О. и Михеева О.С.,

при секретаре Ермаковой С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 13 мая 2021 г. в г. Саранске Республики Мордовия административное дело N 2а-233/2021 по апелляционной жалобе административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия на решение Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 11 февраля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Бажанова А.О., судебная коллегия

установила:

административный истец Комков А.И. обратился с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее Управление Росреестра по Республике Мордовия) об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

В обоснование административного иска (уточнено 28 января 2021 г.) указал следующее.

20 ноября 2015 г. между ним (займодавец) и ООО "Строительная компания" (заемщик) был заключен договор займа (предмет договора - денежные средства в сумме 2 500 000 рублей, срок возврата суммы займа не позднее 1 марта 2019 г). В связи с неисполнением ООО "Строительная компания" договора займа, между ним и ООО "Строительная компания" в счет погашения займа по договору займа от 20 ноября 2015 г. был заключен договор купли-продажи квартиры от 28 февраля 2019 г. (собственник жилого помещения (на основании договора ДС N от 27 ноября 2015 г.) - ООО "Строительная компания", адрес квартиры: <адрес>).

27 ноября 2015 г. между ООО "Строительная компания" и ЗАО РФСК "Домострой" был заключен договор N ДС N участия в долевом строительстве.

Актом приема-передачи квартиры <адрес> от 31 марта 2016 г. ЗАО РФСК "Домострой" (застройщик) передало, а ООО "Строительная компания" (участник долевого строительства) приняло указанную квартиру в собственность.

15 августа 2019 г. в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности ООО "Строительная компания" в качестве юридического лица, общество исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.

25 ноября 2020 г. административный истец обратился в Управление Росреестра по Республике Мордовия через МФЦ с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

8 декабря 2020 г. Управлением Росреестра по Республике Мордовия приостановлено осуществление государственной регистрации права на указанное жилое помещение.

Не согласившись с указанным решением, Комков А.И. просил признать незаконным приостановление Управлением Росреестра по Республике Мордовия государственной регистрации права собственности на жилое помещение от 8 декабря 2020 г., обязать осуществить государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру.

Решением Октябрьского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 11 февраля 2021 г. административные исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе, поданной в Верховный Суд Республики Мордовия, административный ответчик просил отменить решение суда первой инстанции, считая его незаконным, принятым с нарушением норм материального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам административного дела; судом первой инстанции: сделан неправильный вывод о наличии у продавца - ООО "Строительная компания" права собственности на спорную квартиру; не применены нормы права, подлежащие применению, а именно статьи 8.1, 209 и 218 Гражданского кодекса Российской Федерации; государственная регистрация права (перехода права) на основании сделок с недвижимостью осуществляется по обращению обеих сторон договора, следовательно, отсутствие продавца и невозможность подачи им заявления на регистрацию не свидетельствует о незаконности оспариваемого решения государственного органа; неверно истолкован пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", так как право продавца (ООО "Строительная компания") в ЕГРН на спорную квартиру не было зарегистрировано, следовательно, перехода права собственности не имело места; не дано оценки доводам административного ответчика о длительности времени необращения Комкова А.И. с заявлением о регистрации права собственности на жилое помещение (1,5 года); оставлено без внимания то обстоятельство, что в квитанции к приходному кассовому ордеру (о получении обществом от Комкова А.И. денежных средств по договору займа от 20 ноября 2015 г. в сумме 2,5 млн. рублей), имеющейся в материалах дела, проставлена дата "15 сентября 2020 г.", при том, что на данную дату общество было исключено из реестра юридических лиц, следовательно, вывод суда первой инстанции об исполнении сделки сторонами и ее оплате, является ошибочным; решение о приостановлении государственной регистрации права собственности на жилое помещение соответствует закону; административному истцу надлежало обратиться в суд с иском о регистрации перехода права собственности; оспаривание действий органа регистрации является неверным способом защиты права; административным истцом в иске указаны недостоверные сведения, в частности о том, что о прекращении деятельности юридического лица ему стало известно при обращении в МФЦ; принятое административным ответчиком решение не нарушает прав и законных интересов административного истца.

В возражениях на апелляционную жалобу Комков А.И. просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель административного истца Емельянов Н.С. просил оставить решение суда первой инстанции без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу - без удовлетворения ввиду несостоятельности изложенных в ней доводов.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Республике Мордовия Куликова М.А., Начаркина А.Н. просили удовлетворить апелляционную жалобу по указанным в ней основаниям.

В судебное заседание административный истец Комков А.И., административный ответчик государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Мордовия Мисякова Н.С., заинтересованные лица Комков В.А., Москаев Н.М., представитель заинтересованного лица ЗАО РФСК "Домострой" не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещены, сведений о причинах неявки не представили, и отложить разбирательство дела не просили.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, не усматривается, и судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

На основании части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, рассмотрев дело в полном объёме, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) должностного лица, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, соблюдены ли сроки обращения в суд, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия), порядок принятия и основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такие порядок и основания предусмотрены нормативными правовыми актами, соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В силу пункта 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными полностью или в части, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

При отсутствии указанной выше совокупности условий для признания оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 25 ноября 2020 г. административный истец Комков А.И. через многофункциональный центр обратился в Управление Росреестра по Республике Мордовия с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, к которому приложил копию договора купли-продажи квартиры от 1 марта 2019 г., квитанцию об оплате государственной пошлины.

Уведомлением от 8 декабря 2020 г. государственная регистрация права собственности на спорную квартиру приостановлена на основании пунктов 5, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ, поскольку в представленных на регистрацию документах отсутствует правоустанавливающий документ, свидетельствующий о наличии ранее возникшего права собственности на указанную квартиру передающей стороны и заявление передающей стороны о регистрации права; в ЕГРН также отсутствует запись о праве собственности ООО "Строительная компания" на объект права - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В связи с чем, перед регистрацией перехода права на данный объект необходимо подтвердить право собственности передающей стороны - ООО "Строительная компания".

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения административных исковых требований, усмотрев, что оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации принято с нарушением положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Федеральный закон N 218-ФЗ) и затрагивает права и законные интересы административного истца.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Срок обращения с данным административным исковым заявлением, предусмотренный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административными истцами соблюден.

В соответствии с частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Частью 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Федеральный закон N 218-ФЗ) предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ).

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение 10 рабочих дней, если документы представлены в подразделения Росреестра или кадастровой палаты (пункт 5 части 1 статьи 16 Закона о регистрации недвижимости).

На основании статьи 17 Федерального закона N 218-ФЗ за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за государственную регистрацию прав, ограничении (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества с физических лиц взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 5, 44 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 62 постановления от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Обязательным условием для применения указанных разъяснений является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду ликвидации юридического лица (продавца).

Как уже было указано, препятствиями для регистрации права собственности Комкова А.И. явилось непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и непредставление для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявления и документов, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав проводится в порядке, который, среди прочего, включает правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Из реестрового дела, представленного Управлением Росреестра по Республике Мордовия в ответ на запрос суда первой инстанции 12 января 2021 г., следует, что Комковым А.И. к заявлению о государственной регистрации прав от 23 ноября 2020 г. было приложено 2 документа (квитанция на сумму 2000 рублей, копия договора купли-продажи квартиры от 1 марта 2019 г.), из указанных документов не следовало, что за продавцом ООО "Строительная компания" было зарегистрировано право собственности на предмет договора купли-продажи - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Сведения (документы), с достоверностью подтверждающие право собственности продавца ООО "Строительная компания" на спорное жилое помещение не были предоставлены регистрирующему органу в период проведения правовой экспертизы.

Сведения о правообладателях спорного жилого помещения, поставленного на кадастровый учет 11 января 2016 г., отсутствуют в ЕГРН.

Таким образом, непредставление на государственную регистрацию необходимых для регистрации документов влечет невозможность осуществить проверку сделки на предмет ее законности, в то время как такая проверка является обязательной составной частью процедуры государственной регистрации.

Таким образом, законность оспариваемого уведомления о приостановлении государственной регистрации прав сомнений не вызывает.

Государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Мордовия Мисякова Н.С., принимая решение о приостановлении государственной регистрации прав, действовала в рамках предоставленных компетентным органом полномочий при наличии на то правовых оснований, уведомление о приостановлении регистрационных действий вынесено в установленные законом сроки.

Доказательств, подтверждающих факт нарушения прав и законных интересов, Комковым А.И. не представлено.

С учётом изложенного, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.

Суд первой инстанции, рассматривая административный спор, сделал вывод об отсутствии препятствий для перехода права собственности к Комкову А.И., проверив выполнение условий договора купли-продажи от 1 марта 2019 г., и, руководствуясь пунктами 1 и 3 статьи частью 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал незаконным оспариваемое решение.

Из этого следует, что регистрационный орган должен был признать законным переход права собственности на квартиру, установив отсутствие препятствий к такому переходу, руководствуясь нормами гражданского права. Вместе с тем к полномочиям регистрационного органа относится лишь проверка наличия документов, которые являются основанием государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, к числу которых в рассматриваемом случае относятся: регистрационная запись в ЕГРН о праве собственности продавца на спорную квартиру, договор купли-продажи квартиры, документы, подтверждающие исполнение договора - уплату цены покупателем, передачу квартиры продавцом и её приём покупателем.