Определение Судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 июня 2021 года Дело N 33а-5940/2021

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе

председательствующего судьи Поповой Н.В.,

судей Шалагиновой Е.В., Чулатаевой С.Г.,

при секретаре Греховой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 июня 2021 года апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю на решение Ленинского районного суда г. Перми от 11 марта 2021 года, которым постановлено:

"административное исковое заявление Чернова Александра Витальевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Пермскому краю о признании незаконным решения о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, возложении обязанности удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Пермскому краю о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав раздела земельного участка с кадастровым номером: **, расположенного по адресу: ****, по основаниям, указанным в уведомлениях от 2 сентября 2020 г. N КУВД-001/2020-11794202/1, 21 сентября 2020 г. N КУВД-001/2020-11794202/2, 26 октября 2020 г. N КУВД-001/2020-11794202/3.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Пермскому краю обязанность возобновить государственную регистрацию раздела земельного участка с кадастровым номером: ** по адресу: **** согласно межевого плана от 13 августа 2020 г., представленного кадастровым инженером М.."

Исследовав материалы дела, заслушав доклад судьи Шалагиновой Е.В., объяснения представителя административного истца Кузнецова А.А., представителя административного ответчика Тутыниной О.И., представителя заинтересованного лица Дубовцевой О.О., судебная коллегия

Установила:

Чернов А.В. обратился с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - Управление Росреестра по Пермскому краю) о признании незаконным приостановление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, возложении на Управление Росреестра по Пермскому краю обязанности возобновить государственную регистрацию раздела земельного участка с кадастровым номером: ** согласно межевого плана от 13.08.2020, представленного кадастровым инженером М.

В обоснование заявленных требований указано, что 08.09.2020 между ООО "Торговый дом "Пушкарский" и АО "ПАИЖК" заключен договор целевого займа на завершение строительства многоквартирного дома по адресу: ****. Для исполнения обязательств по данному договору участники правоотношений, связанных со строительством первой очереди жилого дома, в том числе Чернов А.В. приняли обязательства по предоставлению в залог в пользу АО "ПАИЖК" земельного участка под второй очередью строящихся объектов недвижимости. Чернов А.В. с согласия ООО "Сириус" обязался выделить и передать в залог земельный участок под второй очередью строительства. С этой целью в Управление Росреестра по Пермскому краю на регистрацию предоставлен межевой план от 13.08.2020, подготовленный кадастровым инженером М. об образовании земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером: **, расположенного по адресу: ****.

Уведомлениями Управления Росреестра по Пермскому краю от 02.09.2020, 21.09.2020, 26.10.2020 совершение регистрационных действий приостановлено. Основанием для принятия послужило то обстоятельство, что по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером: ** принадлежит на праве собственности Чернову А.В., потому образование земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером: **, при котором земельный участок сохраняется в изменённых границах, в соответствии со ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации недопустимо.

Решением апелляционной комиссии при Росреестре по Пермскому краю N 68 от 19.10.2020 решения о приостановлении кадастрового учета оставлено без изменения.

Административный истец считает приостановление регистрационных действий незаконным, принятым без учета положений ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 6 ст. 11. 4 ЗК РФ. На разделяемом земельном участке находится незавершенный строительством многоквартирный жилой дом, договоры долевого участия заключены до 01.07.2019. Для раздела земельного участка получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) не требуется. Правила данной части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка.

В связи с необходимостью раздела земельного участка под первой и второй очередью строительства, а также сдачи первой очереди строительства и введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию кадастровым инженером подготовлен представленный межевой план, в котором имеются схемы геодезических построений, расположения и чертеж земельных участков. Границы со смежными землепользователями согласованы, спора по границам нет. Межевой план подготовлен без нарушений требований законодательства. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен в измененных границах: для целей, предусмотренных ст. 13 ФЗ N 214 от 30.12.2004; в границах земельного участка с кадастровым номером: ** расположен строящийся многоквартирный жилой дом; на кадастровый учет объект капитального строительства не поставлен, поскольку строительство не завершено.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Управление Росреестра по Пермскому краю, указывая, что в соответствии с Федеральными законами N 214-ФЗ и N 151-ФЗ раздел земельного участка, на котором осуществляется строительство "проблемного" многоквартирного дома осуществляется не по общему правилу, когда исходный участок прекращает существование, а когда исходный земельный участок сохраняется в измененных границах. При этом необходимо наличие одного из условий: договоры участия в долевом строительстве с участниками заключались до 01.07.2019, либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. В ЕГРН содержатся сведения о заключении договоров участия в долевом строительстве после 01.07.2019, сведений о признании застройщика ООО "Сириус" банкротом и открытии конкурсного производства не имеется. Данные обстоятельства, указанные в уведомлении от 26.10.2020, судом не были учтены. Полагают, что в данном случае застройщик в нарушение ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ избегает получение согласия участников долевого строительства на образование земельного участка, потому будут нарушены их права и законные интересы в результате уменьшения участка на котором осуществляется строительство дома. Кроме того, это приведет к проблемам формирования земельного участка под многоквартирным домом, поскольку разрешение на строительство выдано на одно здание с двумя очередями и у собственников помещений не возникнет право собственности в отношении нескольких земельных участков. Считают, что поскольку земельный участок принадлежит на праве собственности Чернову А.В., то раздел должен осуществляться на общих основаниях с прекращением исходного и образованием нескольких новых участков, а не разделом, когда исходный земельный участок сохраняется в измененных границах. Застройщик пытается обойти действующее законодательство, с целью избегания получения нового разрешения на строительство в отношении второй очереди жилого дома, что является злоупотреблением права.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу административный истец, заинтересованное лицо АО ПАИЖК просили решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель административного истца, поддержал позицию, изложенную в письменных возражениях на жалобу.

Представитель заинтересованного лица ПАИЖК возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Удовлетворяя требования административного истца, суд руководствовался положениями п. 7 ч. 2 ст. 14, ст. 22, п. 35 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Требованиями к подготовке межевого плана утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. N 921, п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, п.6 ст.11.4 ЗК РФ, ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и исходил из того, что земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и привлекались средства участников долевого строительства, в случае его раздела, может находиться в частной собственности. Государственным регистратором не дано оценки основанию, по которому произведен раздел земельного участка, в результате которого исходный участок остался в измененных границах. Также суд отметил, что указанное административным ответчиком не соответствие критериям, определенным в ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не являлось основанием, по которому приостановлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи, когда земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

К таким случаям закон относит нахождение земельного участка в государственной или муниципальной собственности, а также в целях предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).

При этом согласно части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

На основании ч. 2.1 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ, при осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Для раздела земельного участка в случаях, предусмотренных настоящей частью, получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Правила настоящей части применяются также в отношении залога права аренды, права субаренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что 17.08.2020 Чернов А.В., являясь собственником земельного участка с кадастровым номером **, обратился в Управление Росреестра по Пермскому краю с заявлением N КУВД-001/2020-11794202 об осуществлении действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении земельного участка по адресу: ****, кадастровый номер: ** площадью 5030 кв.м., приложив межевой план от 13.08.2020, подготовленный кадастровым инженером М.

Согласно заключению кадастрового инженера межевой план подготовлен в связи с образованием земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером: **, расположенного по адресу: ****. Исходный участок остается в изменённых границах в соответствии с п.6 ст.11.4 ЗК РФ. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах: для целей, предусмотренных, ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В границах земельного участка с кадастровым номером: ** расположен строящийся многоквартирный дом. На кадастровый учет объект капитального строительства не поставлен, поскольку строительство не завершено.

Уведомлением N КУВД-001/2020-11794202/1 от 02.09.2020 осуществление действий по государственному кадастровому учету государственной регистрации прав на образуемый земельный участок на основании п. 35 ч. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" приостановлено до 02.12.2020, поскольку заявителем:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, если объект недвижимости, о государственном учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком действие с преобразуемым объектом недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями;

- в нарушение п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ не представлено согласие арендатора земельного участка с кадастровым номером: ** - ООО "Сириус".

Принимая указанное решение, регистрационный орган исходил из того, что в соответствии со ст. 11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, при котором исходный участок сохраняется в измененных границах, возможен только в случае раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо в случае раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан. По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером: ** принадлежит на праве собственности Чернову А.В. Таким образом, образование земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером: **, при котором исходный земельный участок не сохраняется в измененных границах, недопустимо.

Управлением Росреестра по Пермскому краю указано на необходимость:

-кадастровому инженеру, подготовившему межевой план, содержание межевого плана доработать с учетом выявленных замечаний, указанных в данном уведомлении;

-заявителю представить в орган регистрации доработанный межевой план.

18.09.2020 Черновым А.В. представлено в Управление Росреестра по Пермскому краю согласие арендатора ООО "Сириус".

Уведомлением N КУВД -001/2020-11794202/2 от 21.09.2020 в связи с неустранением всех причин, послуживших основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, Управлением Росреестра по Пермскому краю в возобновлении регистрации отказано. Основанием для отказа в возобновлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав земельного участка с кадастровым номером: ** послужило нахождение его в собственности Чернова А.В.

В уведомлении N КУВД-001/2020-11794202/3 от 26.10.2020 Чернову А.В. сообщено, что, исходя из совокупности положений п.п.2 п.6 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", раздел земельного участка, на котором осуществляется строительство "проблемного" многоквартирного дома осуществляется не по общему правилу, когда исходный земельный участок прекращает свое существование, а когда исходный земельный участок сохраняется в измененных границах. Вместе с тем, исходя из положений ст.11.4 ЗК РФ раздел земельного участка, при котором исходный участок сохраняется в измененных границах, возможен только в случае раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо в случае раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан. По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311913:20 принадлежит на праве собственности Чернову А.В.

Уведомлением N КУВД-001/2020-11794202/4 от 02.12.2020 осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав приостановлено до 01.06.2021.

01.06.2021 Чернову А.В. отказано в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

Из материалов дела следует, что в целях завершения строительства многоквартирного дома, АО "ПАИЖК" (далее-Займодавец) и ООО "Торговый дом "Пушкарский" (далее - Заемщик) 04.09.2020 заключен договор целевого займа **, из содержания п.2.1 которого следует, что Заемщику предоставляется Заем на оплату задолженности по договорам участия в долевом строительстве, заключенным между Заемщиком в качестве участника долевого строительства и ООО "Сириус" в качестве застройщика многоквартирного дома по адресу: г Пермь, ****, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: **.

В подпункте 5.6.5 п. 5.6 договора целевого займа Заемщик обязался в течение срока действия договора обеспечить заключение с Займодавцем и государственную регистрацию Черновым А.В. договора залога земельного участка площадью не менее 5 051, 55 кв.м, образованного после разделения земельного участка с кадастровым номером: **, в срок не позднее 30 календарных дней с даты регистрации права собственности Чернова А.В. на вновь образованный земельный участок.

Для целей, предусмотренных ст. 13 (Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом) Федерального закона N 214-ФЗ при разделе земельного участка, на котором находится строящийся объект недвижимости, могут быть образованы один или несколько участков с сохранением разделяемого земельного участка в измененных границах.

Положения п. 2.1. ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ определяющие условия, при которых возможен раздел земельного участка, с сохранением существующего применяются в одном из следующих случаев:

1) при осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств дольщиков после 1 июля 2019 года в отношении многоквартирного дома в случае, если договоры участия заключались до 1 июля 2019 года;

2) застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

Согласно п. 11 ст. 16 Закона N 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установленные ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ правила носят ретроспективный характер и применяются к отношениям, возникшим до дня вступления в силу этих изменений.

Из материалов дела следует, что застройщиком ООО "Сириус" до и после 01.07.2019 осуществлялась деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, административным ответчиком из ЕГРН представлены сведения о заключении договора долевого участия в строительстве от 25.07.2019 N 8/19.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном случае подлежали применению положения п. 2.1. ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ, а у административного ответчика не имелось правовых оснований для принятия 26.10.2020 решения о невозможности возобновления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.

Возможность раздела земельного участка для завершения строительства многоквартирного дома позволит избежать неопределенность предмета залога при очевидном сохранении многоквартирного дома и прав под домом на соответствующий земельный участок. В результате физической трансформации предмета залога - земельного участка путем его раздела и юридических действий (оформление межевого плана) происходит замена одной ценности на другую.

Положениями ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ прямо предусмотрено, что залог земельного участка при его разделе сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строится многоквартирный дом и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах.

В рассматриваемой ситуации прекращение залога не следует, права залогодержателей не нарушаются, образованный земельный участок становится объектом гражданских прав и обязанностей.