Определение Судебной коллегии по административным делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 октября 2022 года Дело N 33а-5351/2022

Судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Морозовой С.Г.,

судей Григорьевой Н.М., Шулындиной С.А.,

при секретаре Склядневой А.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N по апелляционной жалобе представителя административного истца Черненко Геннадия Николаевича - Дорогой А.С. на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 06 декабря 2021 года, которым отказано в удовлетворении административного иска Черненко Г.Н. к Межмуниципальному отделу по Ломоносовскому району и г. Сосновый Бор, Управлению Росреестра по Ленинградской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации права от 11 мая 2021 года.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Морозовой С.Г., судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда

установила:

Черненко Г.Н. обратился в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований, что 19.03.2021 между ним и Бибовым А.М., в лице финансового управляющего Макарова Д.М. заключен по результатам торгов договор купли-продажи трехкомнатной квартиры общей площадью 74,2 кв. м., кадастровый N, 29.03.2021 был подписан акт приема-передачи квартиры. Черненко Г.Н. в лице представителя по доверенности ФИО5 обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. 11.05.2021 направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности, в связи с чем, ФИО5 было направлено дополнительное пояснение относительно приостановления государственной регистрации. 22.06.2021 в адрес заявителя направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации недвижимости, указав, что правом собственности на трехкомнатную квартиру помимо Бибова А.М. обладают ФИО6, а также несовершеннолетние ФИО8 и ФИО7, договор с которыми не заключен, в связи с чем, в соответствии с требованиями п. 1 и 2 ст. 42 "О государственной регистрации недвижимости", сделка должна быть совершена в нотариальной форме с привлечением органов опеки и попечительства. Административный истец полагает решение о приостановлении незаконным и необоснованным, нарушающим права и законные интересы истца как собственника объекта недвижимости, в связи с чем, уточнив исковые требования, просил признать недействительным уведомление от 11.05.2021 N N о приостановлении государственной регистрации и обязать Межмуниципальный отдел по Ломоносовскому району и г. Сосновому Бору управления Росреестра по Ленинградской области осуществить государственную регистрацию жилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 113).

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Ленинградской области.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 06.12.2021 в удовлетворении административного иска отказано (т.2 л.д. 24-30).

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, указав доводы, изложенные в иске (т.2 л.д. 33-37).

Апелляционным определением Ленинградского областного суда от 14.04.2022 апелляционная жалоба снято с рассмотрения, административное дело направлено в суд первой инстанции для принятия дополнительного решения (т.2 л.д. 75).

Дополнительным решением суда от 08.06.2022 в удовлетворении административного иска в части обязания совершить действие - отказано (т.2 л.д. 87-88).

Стороны, будучи уведомленными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания не явились, ходатайств об отложении не заявляли.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) также размещена на сайте Ленинградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Согласно статьям 150 (часть 2), 226 (часть 6), 307 КАС РФ неявка лица, участвующего в деле, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, и не представившего доказательства уважительности своей неявки, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции, с учетом изложенного судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон.

Судебная коллегия по административным делам Ленинградского областного суда, оценив материалы административного дела, проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьёй 308 КАС РФ, приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон N 218) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 указанного Федерального закона государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установлены статьей 21 Закона N 218.

Статья 26 Федерального закона N 218 содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (пп. 5, 7 ч. 1 указанной статьи).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19.03.2021 между Бибовым А.А. (продавец) в лице финансового управляющего Макарова Д.М., и Черненко Г.Н. (покупатель), заключен договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество в виде квартиры, с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <адрес>. Согласно п.1.4, договор заключается в порядке, установленном ФЗ от 26.10.2002 N 127 "О несостоятельности (банкротстве), по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона (т.1 л.д. 41-43).

Согласно акту приема-передачи объект недвижимого имущества в виде квартиры передано Бибовым А.А. 29.03.2021 (т.1 л.д. 44).

28.04.2021 ФИО5, в качестве представителя Черненко Г.Н., подано заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приложив к заявлению договор купли-продажи от 19.03.2021, решение Арбитражного суда СПб и ЛО от 31.01.2020 NN, протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту N от 16.03.2021.

Уведомлением от 11.05.2021 NN государственная регистрация приостановлено на основании п.5 и п.7 ч.1 ст. 26 Федерального закона N 218, указав, что представленный на государственную регистрацию договор составлен в простой письменной форме (нотариально не удостоверено), что противоречит п.1 ст. 42, ч.2 ст.54 Закона о регистрации (т.1 л.д. 45-46). Срок приостановления до 09.08.2021.

11.06.2022 ФИО5 представлены дополнительные пояснения относительно регистрации недвижимости (л.д. 49-52).

Уведомлением от 22.06.2021 NN, сообщено о неустранении причин приостановления государственной регистрации права, указав на необходимость предоставления новой, нотариально удостоверенной редакции договора с заявление о том, что прежнюю редакцию считать недействительной (л.д. 47-48).

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что согласно сведениям, имеющимся в ЕГРН, спорный объект недвижимости находится в общедолевой собственности физических лиц, в том числе несовершеннолетних, в связи с чем, Россреестр пришел к обоснованному выводу о том, что Бибов А.А. не может выступать единоличным продавцом по договору, при этом сделка, в силу закона, должна быть нотариально заверена.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда на основании следующего.

Как следует из оспариваемого Уведомления о приостановлении государственной регистрации, что регистрирующий орган со ссылкой на ч.1 ст. 42 и ч. 2 ст. 54 Закона о регистрации указывает на необходимость предоставления нотариально заверенного договора купли-продажи.

В силу положений ч. 3 ст. 1 Закона N 218 государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

На основании п. 1 ст. 42 Закона N 218 государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Согласно части 2 статьи 54 Закона о государственной регистрации недвижимости любые сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

В соответствии со статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате или нотариальной деятельности (пункт 1 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В пункте 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, по общему правилу, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны в соответствии с требованиями пунктов 2 и 3 статьи 37 поименованного кодекса.

Так, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного (пункт 2 статьи 37 упомянутого кодекса).

Аналогичные нормы содержатся в части 2 статьи 20 и части 1 статьи 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве", в силу пункта 6 части 1 статьи 8 которого выдача разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных является полномочием органов опеки и попечительства.

Федеральный законодатель, определяя в статье 20 названного закона особенности распоряжения принадлежащим подопечному недвижимым имуществом, установил запрет на отчуждение такого имущества, предусмотрев в пунктах 1 - 5 исключения, одним из которых является принудительное обращение взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно пункту 1 статьи 329, пункту 1 статьи 334 ГК РФ, исполнение обязательства может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Статьей 237 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В силу пункта 2 статьи 209, пункта 1 статьи 336 ГК РФ собственник может обременить залогом принадлежащие ему оборотоспособные вещи, в том числе земельные участки, здания, сооружения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет залога остается в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Как разъяснил Верховный суд Российской Федерации в своем определении от 17.04.2019 N 308-ЭС19-3712 по делу N А32-40968/2017, залоговый кредитор вправе претендовать на погашение своих требований за счет средств, вырученных от реализации предмета залога в целом, а не принадлежащей должнику в нем доли.

Из представленных в материалах дела документов следует, что недвижимое имущество - трехкомнатная квартира была реализована на публичных торгах в рамках производства по делу о банкротстве.

Так, решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2020 по делу NN гражданин Бибов А.А. признана несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства - реализация имущества гражданина сроком до 29.07.2020 (т.1 л.д. 32-36), что сторонами не оспаривается. К участию в деле привлечен орган опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетних детей Бибова А.А. В качестве финансового управляющего утвержден - арбитражный управляющий Макаров Д.М.

Согласно закладной от 24.01.2018 трехкомнатная квартира по адресу: <адрес>, является предметом залога, залогодателями являются все собственники помещения, в том числе, несовершеннолетние дети, в качестве должников указаны Бибов А.А. и ФИО16. (т.1 л.д. 11-25).

Определением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.09.2020 по делу NN ПАО "<данные изъяты>" был признан залоговым кредитором, требования которого на общую сумму <данные изъяты> руб. подлежат удовлетворению за счет обеспеченного залогом недвижимого имущества - трехкомнатной квартиры (т.1 л.д. 37). Определение суда вступило в законную силу, сведений об обжаловании и отмене определения суда материалы дела не содержат.

Договор купли-продажи от 19.03.2021 заключен в порядке Федерального закона N 127 по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона, победителем которого признана ИП ФИО10, действующая в интересах Черненко Г.Н. (т.1 л.д. 38-43). Договор в установленном законом порядке сторонами не оспорен.

По общему правилу положений пункта 1 статьи 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) все, принадлежащее должнику имущество, подлежит включению в его конкурсную массу за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи, а именно: из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством и подлежит реализации в порядке статьи 213.26 Закона N 127-ФЗ.

При этом, квартира продавалась в соответствии положениями части 4 статьи 138 Закона N 127-ФЗ, не предусматривающей получения отдельного разрешения на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, от органов опеки и попечительства, сделка, заключенная по итогам торгов, не является той сделкой, которая поименована в части 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и в статье 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Пунктом 1 ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлены особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания

Согласно пункту 1 части 1 и части 2 статьи 50 Закона о регистрации государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: (пункт 1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Указанная норма является специальной правовой нормой, регламентирующей осуществление государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него, и не содержит требования о нотариальном удостоверении договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги. В силу общеправового требования при конкуренции общей и специальной нормы подлежит применению специальная норма, в связи с чем, правило пункта 1 статьи 42 и пункта 2 статьи 54 Федерального закона N 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации заложенного имущества лица, не применяется.