Определение Судебной коллегии по административным делам Архангельского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 июля 2021 года Дело N 33а-4685/2021

Судебная коллегия по административным делам Архангельского областного суда в составе:

председательствующего Лобановой Н.В.,

судей Витязева А.В., Калашниковой А.В.,

при секретаре Ткаченко С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области на решение Вельского районного суда Архангельской области от 12 мая 2021 года по административному делу по административному исковому заявлению Зеленковой Ларисы Григорьевны о признании незаконным отказа администрации городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области в предоставлении земельного участка в аренду, возложении обязанности заключить договор аренды.

Заслушав доклад судьи Калашниковой А.В., судебная коллегия

установила:

Зеленкова Л.Г. обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа администрации городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, выраженного в письме от 26 января 2021 года N 183, возложении обязанности заключить с ней договор аренды указанного земельного участка.

В обоснование требований указала, что на основании договора купли-продажи от 21 октября 2020 года является собственником объекта - незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым N. Строительство объекта осуществлялось на основании выданного предыдущему собственнику разрешения на строительство от 14 сентября 2016 года. В январе 2021 года с целью продления разрешения на строительство она обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Письмом от 26 января 2021 года N 183 в предоставлении земельного участка ей отказано на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Считает такой отказ незаконным, нарушающим ее право на заключение договора аренды земельного участка.

Решением Вельского районного суда Архангельской области от 12 мая 2021 года административное исковое заявление удовлетворено. Признан незаконным отказ администрации городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области от 26 января 2021 года N 183 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым N, на административного ответчика возложена обязанность рассмотреть вопрос по заявлению собственника объекта незавершенного строительства Зеленковой Л.Г. по заключению договора аренды спорного земельного участка.

С этим судебным постановлением не согласилась администрация городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить. Считает ошибочными выводы суда о том, что основанием для предоставления земельного участка административному истцу является то, что администрация не заявляла требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, поскольку такие требования могут быть заявлены лишь при условии, что земельный участок не предоставлялся однократно для завершения строительства объекта ни одному из предыдущих собственников. В данном случае, поскольку земельный участок ранее уже предоставлялся для завершения строительства предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства, то повторное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов новому собственнику недопустимо в силу закона. Указание суда на отсутствие в договоре аренды, заключенном с Никифоровым А.Г., цели предоставления земельного участка для завершения строительства, противоречит буквальному содержанию этого договора, заключенному именно на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 218, частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого действия, решения административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении в связи с этим прав административного истца; при этом, на последнего процессуальным законом возложена обязанность доказать обстоятельства, свидетельствующие о нарушении его прав, а также соблюдении срока обращения в суд за защитой нарушенного права; административный ответчик обязан доказать, что принятое им решение, совершенное действие соответствуют закону (части 9 и 11 статьи 226, статья 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Никифоровым А.Г. и комитетом по управлению муниципальным имуществом и работе с муниципальными предприятиями администрации муниципального образования "Вельский муниципальный район" Архангельской области 29 октября 2013 года заключен договор аренды земельного участка площадью 1 000 кв.м с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства магазина. Договором установлен срок его действия - с 25 сентября 2013 года по 24 сентября 2016 года.

Государственная регистрация договора аренды произведена 26 ноября 2013 года.

Администрацией муниципального образования "Вельское" Никифорову А.Г. выдано разрешение от 14 сентября 2016 года на строительство магазина.

Запись за N о праве собственности Никифорова А.Г. на объект незавершенного строительства со степенью готовности 5 % (кадастровый N) внесена в государственный реестр прав 10 октября 2016 года.

Право аренды Никифорова А.Г. на земельный участок, возникшее на основании договора аренды от 29 октября 2013 года, прекращено на основании соглашения сторон от 26 сентября 2016 года, государственная регистрация соглашения произведена 3 ноября 2016 года.

11 октября 2016 года между Никифоровым А.Г. и муниципальным образованием "Вельское" на основании статей 22, 39.2, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации заключен договор аренды земельного участка площадью 1 000 кв.м с кадастровым N, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства магазина. Срок действия договора - с 27 сентября 2016 года по 26 сентября 2019 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По истечении срока договора аренды Никифоров А.Г. обратился в администрацию муниципального образования "Вельское" с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства магазина, в чем ему письмом от 24 сентября 2019 года было отказано в связи с уже реализованным им правом на однократное предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

21 октября 2020 года между Никифоровым А.Г. и Зеленковой Л.Г. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиями которого Зеленкова Л.Г. приобрела в собственность объект - незавершенное строительство, назначение - магазин, степень готовности 5 %, с кадастровым N, расположенный на земельном участке с кадастровым N. Государственная регистрация права собственности Зеленковой Л.Г. произведена 11 декабря 2020 года.

В январе 2021 года Зеленкова Л.Г. обратилась с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 29:01:190402:286 для продолжения строительства магазина.

Письмом от 26 января 2021 года N 183 администрация отказала в предоставлении земельного участка в аренду на основании пункта 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что отказ в предоставлении ей земельного участка в аренду на новый срок является незаконным, Зеленкова Л.Г. обратилась в суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции пришел к выводу, что ранее земельный участок предоставлялся собственнику объекта незавершенного строительства не для завершения строительства, а для проектирования строительства объекта, в связи с чем новому собственнику он может быть предоставлен однократно для завершения строительства без проведения торгов.

Судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, действующему с 1 марта 2015 года, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Кроме того, Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года).

Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок первоначально предоставлен Никифорову А.Г. по договору аренды от 29 октября 2013 года для проектирования и строительства магазина.

В период действия договора аренды Никифоров А.Г. в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвел на предоставленном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано после 1 марта 2015 года.

11 октября 2016 года на основании норм земельного законодательства, вступивших в законную силу с 1 марта 2015 года, земельный участок предоставлен Никифорову А.Г. в аренду для завершения строительства.

Таким образом, в силу положений земельного законодательства, вступивших в действие с 1 марта 2015 года, Никифоров А.Г. реализовал предоставленное ему законом право на однократное предоставление без проведения торгов спорного земельного участка в аренду на три года для завершения строительства при наличии на таком участке объекта незавершенного строительства.

Выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды от 11 октября 2016 года не содержит указания на то, что земельный участок предоставлен арендатору для завершения строительства, противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Так, из буквального содержания договора аренды от 11 октября 2016 года следует, что он заключен сторонами на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, что прямо предусматривает предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Указание в пункте 1.1 договора вида разрешенного использования земельного участка (для проектирования и строительства магазина) не является основанием для иного толкования условий договора аренды от 11 октября 2016 года.

Поскольку предыдущим собственником объекта незавершенного строительства Никифоровым А.Г. реализовано предоставленное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации право предоставления земельного участка в аренду однократно без проведения торгов, в предоставлении земельного участка в аренду повторно на основании указанных положений закона Никифорову А.Г. уже было отказано 24 сентября 2019 года, то оснований для предоставления по этому же основанию земельного участка в аренду без проведения торгов Зеленковой Л.Г. у органа местного самоуправления не имелось, в связи с чем ей было обоснованно отказано в удовлетворении соответствующего заявления.

Учитывая данные обстоятельства, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административного искового заявления Зеленковой Л.Г. о признании незаконным отказа администрации городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области от 26 января 2021 года N 183 в предоставлении земельного участка в аренду, возложении обязанности заключить договор аренды.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вельского районного суда Архангельской области от 12 мая 2021 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления Зеленковой Ларисы Григорьевны о признании незаконным отказа администрации городского поселения "Вельское" Вельского муниципального района Архангельской области от 26 января 2021 года N 183 в предоставлении земельного участка в аренду, возложении обязанности заключить договор аренды отказать.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции, принявший решение, в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции, а затем - в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 4 августа 2021 года

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка