Определение Судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 февраля 2022 года Дело N 33а-4275/2022

Судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Онохова Ю.В.

судей Морозовой Н.А., Леганова А.В.

при секретаре Петрове А.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Иващенко Руслана Анатольевича в лице финансового управляющего Палина Дмитрия Александровича к управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании незаконными действий и решений,

по апелляционной жалобе управления Росреестра по Краснодарскому краю на решение Ленинского районного суда города Краснодара от 12 октября 2021 года, которым требования административного истца удовлетворены:

признаны незаконными действия и решения управления Росреестра по Краснодарскому краю по приостановлению и отказу в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ; на управление Росреестра по Краснодарскому краю возложена обязанность зарегистрировать переход права собственности и право собственности Мартемьянова Виктора Геннадьевича на объект недвижимости с кадастровым номером

Заслушав доклад судьи Онохова Ю.В., судебная коллегия,

установила:

финансовый управляющий Палин Д.А., действуя в интересах Иващенко Р.А, обратился в Ленинский районный суд города Краснодара с административным исковым заявлением к управлению Росреестра по Краснодарскому краю, в котором просил признать незаконными действия и решения по приостановлению и отказу в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - квартиры N 188, расположенной в городе Краснодаре по улице Российской, дом 267/3, корпус 2, площадью 77,7 квадратных метров, с кадастровым номером

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 3 декабря 2018 года Иващенко Р.А. признан несостоятельным (банкротом), в связи с чем назначен финансовым управляющим его имуществом. В результате проведения торгов реализована квартира должника, расположенная в городе Краснодаре по улице Российская, дом 267/3, корпус 2, N 188, площадью 77,7 квадратных метров, с кадастровым номером , новым собственником которой стал Мартемьянов В.Г. Пояснил, что после заключения договора купли-продажи спорной квартиры с новым собственником через МФЦ в управление Росреестра по Краснодарскому краю было подано заявление о регистрации перехода права собственности в отношении указанной квартиры, однако осуществление регистрационных действий было приостановлено в связи с необходимостью предоставления документов, подтверждающих записи о запретах (арестах) в отношении регистрируемого объекта. После предоставления необходимых документов, государственным регистратором вынесено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации права с последующим отказом в ее осуществлении по причине непредоставления закладной, согласия залогодержателя на продажу квартиры, а также договора купли-продажи с указанием на все имеющиеся обременения, с чем он не согласен, поскольку в силу закона запись об ипотеке должна быть погашена без дополнительного заявления банка.

Не согласившись с доводами, изложенными в административном исковом заявлении, управление Росреестра по Краснодарскому краю представило отзыв, согласно которого полагает, что действия регистратора в отношении спорной ситуации основаны на нормах закона, заявитель был предупрежден о возможности возобновления государственной регистрации после предоставления согласия залогодержателя на продажу квартиры с закладной, зарегистрированной 8 декабря 2014 года, либо после погашения всех обременений с одновременным предоставлением указанной закладной.

Решением Ленинского районного суда города Краснодара от 12 октября 2021 года административные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, управление Россреестра по Краснодарскому краю представило апелляционную жалобу с требованием решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, поскольку признает принятое судом решение незаконным и необоснованным.

В обоснование доводов апелляционной жалобы административный ответчик указал, что поскольку в отношении спорной квартиры зарегистрирована ипотека по закону, предоставление совместного заявления приобретателя и залогодержателя, которым в данной ситуации является ПАО "Сбербанк России", при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него является обязательным. Государственный регистратор уведомил заявителя о необходимости предоставить вышеуказанное согласие с закладной, погасить записи об арестах в отношении спорной квартиры и указать в договоре купли-продажи все имеющиеся обременения, однако заявителем данное указание исполнено не было, что и послужило основанием к отказу в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

Представитель административного истца Остроушко В.Г. в судебном заседании суда апелляционной инстанции против доводов апелляционной жалобы возражала, просила решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Хизбулаева К.Х. просила решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в рассмотрении данного административного дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции в полном объеме, согласно статье 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 176 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Из содержания статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан либо иных лиц.

В пункте 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с пунктом 1, абзацем 3 пункта 2 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 14 указанного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном этим Законом порядке.

В силу части 2 статьи 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.

Так согласно пункту 1 части 1 статьи 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Как следует из пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", обязательным этапом проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-29375/2018 Иващенко Р.А. признан несостоятельным (банкротом), в связи с чем в отношении него введена процедура реализации имущества, по результатам проведения которой по итогам торгов принадлежащая ему квартира N 188, площадью 77,7 квадратных метров, расположенная в городе Краснодаре, по улице Российская, дом 267/3, корпус 2, продана победителю Мартемьянову В.Г., с которым 30 декабря 2020 года заключен договор купли-продажи квартиры.

Из материалов дела видно, что Мартемьянов В.Г. и Иващенко Р.А. обратились в управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, предоставив в качестве правоустанавливающего документа договор купли-продажи от 30 декабря 2020 года, по условиям которого Иващенко Р.А. в лице финансового управляющего Палина Д.А. передает в собственность Мартемьянова В.Г. спорную квартиру.

Согласно представленных в материалах дела доказательств, по результатам проведения регистрирующим органом правовой экспертизы документов 24 января 2021 года государственная регистрация перехода права приостановлена, о чем составлено уведомление N КУВД-001/2021-506884/1, в котором указывалось на необходимость предоставления заявителем копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, сведений об исполнении финансовых обязательств по договору купли-продажи, приведение договора купли-продажи в соответствии с информацией о наличии обременений имущества, погашения записи о запретах (арестах), подтвердить законность проведения торгов.

Однако уведомлением управления Росреестра по Краснодарскому краю от 20 июля 2021 года N КУВД-001-2021-506884/9 заявитель был извещен о неустранении причин приостановления действий по государственной регистрации права, ввиду непредоставления согласия текущего залогодержателя на продажу спорной квартиры с закладной, зарегистрированной Управлением 8 декабря 2014 года, отсутствии сведений о погашении имеющихся обременений, непривидении договора купли-продажи в соответствии с имеющимися обременениями.

С принятым государственным органом решением административный истец не согласен, в связи с чем обратился с рассматриваемым иском в суд, заявляя, что направленные уведомления не соответствуют требованиям закона и нарушают его права и законные интересы заявителей, поскольку согласие залогодержателя на продажу спорного объекта недвижимости третьему лицу не является обязательным.

Суд первой инстанции, оценив доводы административного иска и исследовав имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу о доказанности нарушения прав административного истца незаконными действиями и решениями органа государственного регистрационного учета, в связи с чем удовлетворил требования административного иска в полном объеме.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не может согласиться в силу неправильного применения норм материального права, а заявленные доводы истца не могут служить основанием к удовлетворению заявленных требований, в связи с чем полагает необходимым разъяснить следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального Закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального Закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно части 5 статьи 18 указанного Федерального закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального Закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (подпункты 1 и 2 пункта 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 7 июня 2017 года N 278).

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального Закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

В силу статьи 27 Федерального Закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно представленной в материалах дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 4 августа 2021 года N 99/2021/409127011 в отношении спорной квартиры зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированной на основании кредитного договора от 29 ноября 2014 года N 189098 и закладной от 29 ноября 2014 года, где залогодержателем является ПАО "Сбербанк России", о чем соответственно зарегистрирована запись от 8 декабря 2014 года N 23-23-01/2634/2014-84.

Таким образом, основанием приостановления и последующего отказа в государственной регистрации перехода права собственности послужило отсутствие в договоре купли-продажи от 30 декабря 2020 года информации об обременении имущества ипотекой, при фактическом наличии данных ограничительных условий.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Таким образом, реализация имущества должника, находящегося в залоге, производится с соответствующими обременениями, и залогодержатель не лишается прав по отношению к предмету залога.

Исходя из пункта 1 статьи 25 Федерального закона Российской Федерации "Об ипотеке" регистрационная запись об ипотеке прекращается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо судебных актов о прекращении ипотеки.

Анализ установленных обстоятельств, в совокупности с указанными нормами права, позволяет судебной коллегии сделать вывод о том, что отказ Управления Росреестра в совершении регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества по причине того, что в нем отсутствуют сведения об ограничениях права собственника, в силу ипотеки, обоснованно мотивирован.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности незаконности принятых Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю решений.

Указанные обстоятельства не исключают прав и возможности административных истцов повторно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением по тому же предмету и тем же основаниям.

Согласно статьям 176 и 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации решение суда должно быть законным, основанным на доказательствах, исследованных в судебном заседании.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", доказывание по административным делам осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (пункт 7 статьи 6, статья 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).