Определение Судебной коллегии по административным делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июля 2021 года Дело N 33а-4209/2021


Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Латышенко Н.Ф.,

судей Харламовой О.А., Усовой Е.И.,

при секретаре Даниловой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 30 июля 2021 г. административное дело по административному исковому заявлению Аксеновой С.Р. к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о признании решений незаконными и возложении обязанности устранить допущенные нарушения,

по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Краснодарскому краю на решение Советского районного суда г. Омска от 14 мая 2021 г., которым требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Харламовой О.А., судебная коллегия

установила:

Аксенова С.Р. обратилась к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю с административным исковым заявлением о признании решений незаконными и возложении обязанности устранить допущенные нарушения, указав, что 12 августа 2015 г. между ООО "РАХАС-ИНВЕСТ" и фио 1 были заключены договоры долевого участия в строительстве апартотеля N 368-Б4-0220 и N 384-Б4-0315, зарегистрированные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 и 25 августа 2015 г., соответственно.

В период 2015-2020 гг. заключены и зарегистрированы несколько договоров цессии о передаче права и обязанности по указанным договорам участия в долевом строительстве.

На основании договора цессии от 21 января 2020 г. права и обязанности по договорам участия в долевом строительстве N 368-Б4-0220 и N 384-Б4-0315 переданы от фио 4 к Асеновой С.Р., документы сданы на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

24 января 2020 г. Управлением Росреестра по Краснодарскому краю действия по регистрации были приостановлены по причине получения уведомления от Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о неисполнении Застройщиком обязательств перед участниками строительства, а также в связи с внесением в 2019-2020 гг. в ЕГРН записей об арестах земельного участка под объектом строительства.

Полагая действия регистрирующего органа неправомерными, просила признать решения Управления Росреестра по Краснодарскому краю о приостановлении регистрационных действий от 24 января 2020 г. N <...> и N <...> незаконными, возложить на административного ответчика обязанность устранить допущенные нарушения.

В судебном заседании Аксенова С.Р., ее представитель Шеметова Д.В. требования поддержали.

Административное дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Судом постановлено решение об удовлетворении требований.

Не согласившись с решением, Управление Росреестра по Краснодарскому краю обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, ссылаясь на наличие в сведениях ЕГРН записей о наложении арестов, зарегистрированных в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, записей о запрете на совершение регистрационных действий, что препятствует осуществлению государственной регистрации договоров цессии.

Проверяя правоустанавливающие документы, в рамках правовой экспертизы документов, предоставленных для регистрации, регистрирующий орган обязан не только исследовать наличие оснований для регистрации помещений, но и исследовать наличие ограничений и обременений на земельный участок для создания дополнительных гарантий защиты прав, законных интересов граждан и юридических лиц.

Полагает, что регистрирующий орган действовал в рамках предоставленных ему полномочий, реализуя свои права с целью защиты всех заинтересованных лиц, правомерно приостановил регистрацию.

Относительно доводов апелляционной жалобы Аксеновой С.Р. поданы возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, заслушав Аксенову С.Р., её представителя Шеметову Д.В., выразивших согласие с постановленным решением, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что необходимым условием для удовлетворения административного иска, рассматриваемого в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является наличие обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемого решения, действий (бездействия) административного ответчика требованиям действующего законодательства и нарушении прав административного истца.

Из материалов дела следует, что 12 августа 2015 г. между ООО "РАХАС-ИНВЕСТ" и фио 1 заключены договоры долевого участия в строительстве апартотеля N 368-Б4-0220 и N 384-Б4-0315, по условиям которых Застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, осуществить строительство комплекса по адресу: <...>, силами специализированных строительных организаций за счет привлеченных денежных средств, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать апартаменты NN <...> участнику долевого строительства, который в свою очередь обязуется принять апартаменты и уплатить обусловленную договором сумму (п. 2.1).

Указанные договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 и 25 августа 2015 г., соответственно

03 сентября 2015 г. между фио 1 и фио 2 заключены договоры цессии о передаче прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве апартотеля N 368-Б4-0220 и N 384-Б4-0315; государственная регистрация договоров осуществлена 21 сентября 2015 г.

На основании договоров цессии от 12 июля 2016 г. права и обязанности по договорам участия в долевом строительстве N 368-Б4-0220 и N 384-Б4-0315 переданы от фио 2 к фио 3; государственная регистрация договоров осуществлена 21 июля 2016 г.

06 сентября 2016 г. права и обязанности по указанным договорам участия в долевом строительстве переданы от фио 3 к фио 4; государственная регистрация договоров осуществлена 15 сентября 2016 г.

21 января 2020 г. между фио 4 и Асеновой С.Р. заключены договоры цессии о передаче прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве апартотеля N 368-Б4-0220 и N 384-Б4-0315, в этот же день договоры сданы на регистрацию в Управление Росреестра по Краснодарскому краю.

24 января 2020 г. Управлением Росреестра по Краснодарскому краю приняты решение N <...> о приостановлении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля N 384-Б4-0315 от 12 августа 2015 г. и решение N <...> о приостановлении государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля N 368-Б4-0220 от 12 августа 2015 г., которыми осуществление действий по регистрации приостановлены в связи с поступлением в Управление Росреестра по Краснодарскому краю уведомления Департамента по надзору в строительной сфере <...> о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участникам долевого строительства объектов долевого строительства по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве объектов в течение шести месяцев и более со дня наступления такой обязанности, а также уведомления Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов, в связи с отсутствием у застройщика счета в уполномоченном банке. Кроме того, в качестве основания приостановления государственной регистрации указано внесение ЕГРН записей о регистрации ареста на основании: постановления о наложении ареста (у/д N <...> от 31 января 2019 и постановления о наложении ареста на имущество должника (N <...>-ИП) N <...> от 04 февраля 2019 г.) (л.д.11, 72).

Приостановление регистрации перехода прав по договору цессии послужили поводом для обращения Аксеновой С.Р. в суд с рассматриваемыми требованиями.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, исходил из того, что арест или запрет регистрационных действий с земельным участком влечет за собой ограничение права распоряжения указанным имуществом путем его отчуждения, но не может препятствовать отчуждению прав требования по договору участия в долевом строительстве, принадлежащих участникам долевого строительства, и, не усмотрев оснований для приостановления регистрации договоров, пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 128-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество (часть 4). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (часть 6).

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом (часть 1 статьи 9 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор цессии (уступки требования) - это соглашение о передаче требования первоначальным кредитором (цедентом) новому кредитору (цессионарию) (пункт 1 статьи 382, пункт 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав закреплены в статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

В том числе в пункте 37 в качестве основания для приостановления регистрации указано следующее: в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из содержания договоров долевого участия в строительстве апартотеля N 368-Б4-0220 и N 384-Б4-0315 от 12 августа 2015 г., заключенных между ООО "РАХАС-ИНВЕСТ" и фио 1 усматривается, что объект - апартотель возводится на земельном участке с кадастровым номером <...>, площадью 47 075 кв. м., доля в праве собственности на который возникает у каждого участника долевого строительства при возникновении права собственности на апартаменты, и не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на апартаменты (раздел 1 пункт 1.1, абзац 7-8, л.д.19, 30).

На основании постановления Октябрьского районного суда г. Краснодара от 31 января 2019 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 47 075 кв. м., расположенного по адресу: г<...>, установлено ограничение в виде запрета на проведение регистрационных и иных действий, связанных с отчуждением, распоряжением арестованного имущества, в порядке статьи 115 Уголовного кодекса Российской Федерации (л.д.96-97).

Постановлением заместителя начальника отдела - Центрального РОСП г. Сочи УФССП России по Краснодарскому краю Бирюка Д.Б. от 04 февраля 2019 г. в рамках исполнительного производства N <...>-ИП также наложен арест на земельный участок с кадастровым номером <...>, в отношении объекта недвижимости запрещено производить регистрационные и какие-либо другие действия (л.д.99).

Обременения зарегистрированы Управлением Росреестра 06 и 08 февраля 2019 г., соответственно (л.д.101,102).

Данные обстоятельства послужили поводом для приостановления регистрации договора цессии.

Однако в силу положений пункта 5.1. статьи 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства, права аренды (субаренды) такого земельного участка не являются основанием для приостановления государственного кадастрового учета многоквартирного дома, государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок. При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме.

Соответственно, в силу приведенных норм права, оспариваемые действия Управления Росреестра по приостановлению 24 января 2020 г. государственной регистрации договоров о передаче прав и обязанности по договорам участия в долевом строительстве правомерными не являются.

Также коллегия отмечает, что согласно ответа Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края от 19 марта 2020 г. направленное в адрес Росреестра уведомление департамента о рассмотрении возможности приостановления регистрационных действий в отношении новых договоров участия в долевом строительстве апартотеля "Фазотрон" не содержит предложений о приостановлении регистрационных действий в отношении дополнительных соглашений и по ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве между ООО "Рахас-Инвест" и участниками долевого строительства (л.д.15), в связи с чем, приостановление регистрационных действий в отношении заключенных Аксеновой С.Р. договоров цессии на основании пунктов 54, 57 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" также не может являться правомерным, в связи с чем административный иск удовлетворен обоснованно.

В целом доводы жалобы не опровергают выводов суда, а сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены либо изменения решения суда.

Суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, и постановилрешение, отвечающее нормам права при соблюдении требований процессуального законодательства.

Оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Омского областного суда

определила:

решение Советского районного суда г. Омска от 14 мая 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 02 августа 2021 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка