Определение Судебной коллегии по административным делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июля 2021 года Дело N 33а-3687/2021

Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе

председательствующего Латышенко Н.Ф.,

судей областного суда Усовой Е.И., Шукеновой М.А.,

при секретаре Даниловой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании 9 июля 2021 года административное дело по административному исковому заявлению Фукса А. Ф. и Пшеницина В. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконными действий по регистрации обременения, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости

по апелляционным жалобам Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, Черкашина В. Ю. на решение Азовского районного суда Омской области от 24 марта 2021 года, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи областного суда Шукеновой М.А., судебная коллегия

установила:

Фукс А.Ф., Пшеницин В.А. обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области) о признании незаконными действий по регистрации обременения, исключении сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

В обоснование указано, что Фукс А.Ф., Пшеницин В.А. и иные лица являются собственниками долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>

29.12.2020 на основании договора аренды от 08.01.2016 и выписки из протокола общего собрания от 08.01.2016 в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись об обременении права собственности на указанный земельный участок арендой в пользу Черкашина В.Ю. сроком действия до 29.12.2069.

По мнению административных истцов, государственная регистрация обременения произведена незаконно в связи с тем, что представленный Черкашиным В.Ю. договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку 08.01.2016 собрание собственников земельного участка в установленном порядке не проводилось. Данный факт установлен вступившими в законную силу судебными актами по делам N 2-879/2016, 2а-357/2016, рассмотренным Азовским районным судом Омской области.

Управлению Росреестра по Омской области было достоверно известно о данном обстоятельстве, поскольку 14.01.2016 указанный договор предоставлялся на регистрацию, однако уведомлением от 27.01.2016 в связи с многочисленными нарушениями регистрация приостановлена, далее было отказано в осуществлении регистрационных действий.

Просили признать незаконными действия Управления Росреестра по Омской области по регистрации 29.12.2020 обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>, договора аренды от 08.01.2016 в пользу Черкашина В.Ю. (номер государственной регистрации <...>) и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации <...> в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Омской области просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Указывает, что в составе пакета документов на государственную регистрацию были представлены: договор аренды земельного участка от 08.01.2016, акт приема-передачи, выписка из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок о том, что большинством голосов общего собрания Полесовщиков В.В. был избран уполномоченным лицом на заключение договора аренды с КФХ "Черкашин В.Ю.". Выписка подписана главой Сосновского сельского поселения и заверена печатью администрации Сосновского сельского поселения. Договор аренды земельного участка от 08.01.2016 подписан Полесовщиковым В.В. и главой КФХ Черкашиным В.Ю. Таким образом, договор аренды был подписан уполномоченным от имени участников долевой собственности лицом. Отмечает, что судом применен п. 6 ст. 47 Закона о регистрации, регулирующий отношения по государственной регистрации права собственности на земельный участок при выделе его в счет земельной доли. На основании указанной нормы судом сделан вывод о том, что регистрирующим органом должна была быть истребована заверенная уполномоченным должностным лицом копия протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок. Однако в данном случае на государственную регистрацию был представлен договор аренды, в связи с чем выписки из протокола было достаточно для осуществления регистрационных действий. Кроме того, считает, что административным истцами избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Исковые требования направлены на прекращение обременения земельного участка, таким образом, имеется спор о праве, который не может разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В апелляционной жалобе Черкашин В.Ю. просит решение суда отменить, принять новый судебный акт. Настаивает на законности действий Управления Росреестра по Омской области. Ссылается на неверный выбор административными истцами способа защиты права. Считает, что истцам необходимо обращаться с иском о признании ничтожным договора аренды от 08.01.2016 вместе с протоколом (решением) общего собрания собственником земельного участка от 08.01.2016. Указывает, что решение общего собрания, на основании которого заключен договор аренды, не обжаловалось, в установленном законом порядке недействительным не признано. В данной связи действия уполномоченного лица по заключению договора аренды от 08.01.2016 законны и не противоречат решению общего собрания.

В отзыве на апелляционные жалобы Фукс А.Ф. просит решение оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке.

Оснований для привлечения в качестве заинтересованных лиц Д., Г. не имеется. Решением суда не разрешается вопрос о правах и обязанностях указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на них, заслушав представителя Фукса А.Ф. - Граф Л.В., представителей Управления Росреестра по Омской области Поскотину А.А., Терехову Е.В., представитель Черкашина В.Ю. - Фомушкина В.В., судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Фукс А.Ф., Пшеницин В.А. и иные лица (более 5 лиц) являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> из состава земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, имеющий адрес (местоположение): <...>

30.11.2020 в филиал БУ Омской области "Многофункциональный центр предоставления государственных услуг Тарского района Омской области" "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Саргатского района Омской области" поступило заявление Черкашина В.Ю. о государственной регистрации договора аренды, к которому прилагались:

1) подписанная главой Сосновского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района Омской области Беловым Е.Б. и скреплённая печатью администрации указанного сельского поселения выписка из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> от 08.01.2016 следующего содержания: "принято решение большинством голосов общего собрания участников долевой собственности земельного участка сельхозназначения с кадастровым номером <...> избрать уполномоченным лицом Полесовщикова В.В., <...> года рождения, заключить договор аренды с КФХ "Черкашин В.Ю." сроком аренды на 49 лет";

2) договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 08.01.2016, заключенный между участниками долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <...> (арендодатели) в лице Полесовщикова В.В., действующего на основании протокола общего собрания участников долевой собственности от 08.01.2016, и главой КФХ "Черкашин В.Ю." (арендатор), по условиям которого арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду принадлежащий им земельный участок, договор заключен сроком на 49 лет с момента его государственного регистрации;

3) акт приема-передачи земельного участка от 08.01.2016, подписанный Полесовщиковым В.В. и главой КФХ "Черкашин В.Ю." (т. 1 л.д. 144-151, 161-169).

Уведомлением межмуниципального Азовского отдела (Азовского района) Управления Росреестра по Омской области от 10.12.2020 государственная регистрация была приостановлена до 10.03.2021, заявителю рекомендовано представить протокол общего собрания участников долевой собственности от 08.01.2016 (т. 1 л.д. 159, 160).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 29.12.2020 в отношении данного земельного участка зарегистрировано обременение в виде права аренды в пользу Черкашина В.Ю. сроком действия с 29.12.2020 по 29.12.2069, основание государственной регистрации - договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 08.01.2016 (т. 1 л.д. 30-39).

Посчитав, что регистрирующий орган ненадлежащим образом провел правовой анализ представленных на государственную регистрацию документов, участники долевой собственности Фукс А.Ф., Пшеницин В.А. обратились с настоящим иском в суд, просили признать незаконными действия Управления Росреестра по Омской области по регистрации обременения в пользу Черкашина В.Ю., исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации договора аренды.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1 Закона об обороте земель).

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельные участки из земель сельскохозназначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат также ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в качестве которых наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением и наймом жилого помещения указана аренда (часть 6 статьи 1).

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 25, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пунктом 1 статьи 209, пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Статья 14 названного закона закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из названных земель, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 1, подпункты 6 и 7 пункта 3).

Согласно пункту 2 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Порядок и основания проведения государственной регистрации, а также требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно части 3 статьи 1 названного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 168 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки).Правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 215 Административного регламента).

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются: 1) наличие всех необходимых документов; 2) наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; 3) необходимость направления межведомственного запроса; 4) действительность поданных заявителем документов; 5) соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; 6) наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; 7) соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; 8) отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; 9) наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона о регистрации) (пункт 216 Административного регламента).

Проверяя обоснованность заявленных требований, суд первой инстанции на основании истребованных материалов дел по спорам в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> (в частности, дела N 2а-357/2016, 2-879/2016), а также доказательств из дела правоустанавливающих документов на спорный земельный участок, представленных межмуниципальным Азовским отделом Управления Росреестра по Омской области установил, что договор аренды земельного участка (при множественности лиц на стороне арендодателя) от 08.01.2016 предъявлялся на государственную регистрацию в 2016 году, однако по ряду оснований его государственная регистрация не состоялась.

Так, 14.01.2016 Полесовщиков В.В., действующий как уполномоченный участников общей долевой собственности на заключение договоров аренды обращался в Азовский отдел Управления Росреестра по Омской области с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> от 08.01.2016 с приложением данного договора и протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 08.01.2016 (т. 1 л.д. 83-91).

Уведомлением государственного регистратора от 27.01.2016 государственная регистрация договора аренды была приостановлена в связи с наличием запрета на совершение регистрационных действий, наложенного на основании определения Азовского районного суда Омской области от 30.12.2015. Также в уведомлении отмечалось, что в договоре аренды отсутствует указание на информирование участников долевой собственности; представленная копия протокола общего собрания участников долевой собственности не заверена уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка; не представлено уведомление органа местного самоуправления по месту расположения земельного участка о проведении общего собрания (т. 1 л.д. 15-17, 92, 93, 153-155).

21.03.2016 государственная регистрация по заявлению Черкашина В.Ю. от 09.03.2016 была приостановлена на срок до 09.06.2016 (т. 1 л.д. 98, 99).

В связи с препятствующим государственной регистрации договора аренды отказом главы Сосновского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района Омской области Керша Ю.Ф. от 18.03.2016 N <...> от подписания протокола общего собрания (т. 1 л.д. 64, 65) 07.04.2016 Кеером А.А. и Путинцевым В.Е. в Азовский районный суд Омской области был предъявлен иск об обязании главы администрации Сосновского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района Омской области подписать протокол общего собрания участников долевой собственности от 08.01.2016 (дело N 2а-357/2016) (т. 1 л.д. 60-110).

Сообщением от 15.04.2016 государственный регистратор уведомил Полесовщикова В.В. и Черкашина В.Ю. об отказе в государственной регистрации договора в связи с неустранением недостатков, перечисленных в уведомлении от 27.01.2016 (т. 1 л.д. 104, 105).

25.04.2016 Азовским районным судом Омской области от 25.04.2016 по делу N 2а-357/2016 было вынесено решение об удовлетворении заявленных требований, которое апелляционным определением Омского областного суда от 29.06.2016 N 33а-6107/2016 было отменено, в исковых требованиях Кеера А.А. и Путинцева В.Е., заявленных к главе Сосновского сельского поселения Азовского немецкого национального муниципального района Омской области отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что ответчик правомерно отказал в подписи протокола собрания, указав, что собрание было неправомочно, так как на нём не присутствовало необходимое по закону количество дольщиков; ответственное должностное лицо местного самоуправления не было допущено к процедуре обеспечения допуска к участию в голосовании, допуск осуществляло иное лицо; ответственное должностное лицо местного самоуправления не имело возможности осуществлять свои полномочия ввиду умышленно созданных действий организаторов собрания (т. 1 л.д. 106-110).

Как было указано ранее, 30.11.2020 Черкашиным В.Ю. на государственную регистрацию в очередной раз был представлен договор аренды от 08.01.2016.

Вместе тем, как установлено судом, содержание договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 08.01.2016, приложенного к заявлению Черкашина В.Ю. 30.11.2020 (т. 1 л.д. 145-149, 163-169), существенно отличается от содержания договора аренды, представлявшегося регистрирующему органу в 2016 году (т. 1 л.д. 84, 85): 1) по моменту вступления договора в законную силу (пункт 1.3 "настоящий договор вступает в силу с момент подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка" (л.д. 84) - пункт 3.1 "настоящий договор заключен сроком на 49 лет с момента государственной регистрации" (л.д. 145); 2) по площади земельного участка (пункты 1.1: 2 895 га (л.д. 84) - 28 461 737 кв.м (л.д. 145); 3) размеру арендной платы (пункты 2.1: "размер годовой арендной платы за семь гектар земли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 3 000 кв фуражного зерна (пшеница, ячмень, овес), ежегодная вспашка личных огородов в весенний период" (л.д. 84) - "цена договора аренды составляет 3 тонны фуражного ячменя за одну целую долю" (л.д. 145). 4) по количеству пунктов в договорах; 5) различные оттиски печатей.

При таких данных суд первой инстанции пришел к выводу, что государственный регистратор, осуществляя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в виде аренды, в нарушение п. 216 вышеуказанного Административного регламента не убедился в подлинности представленного договора аренды от 08.01.2016, не установил соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и Едином государственном реестре недвижимости.

Судебная коллегия считает, что положенные в основу принятого решения выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права.

Доводы апелляционных жалоб, касающиеся установленных судом фактических обстоятельств спора и результатов оценки имеющихся в деле доказательств, не могут служить основаниями для отмены обжалуемого решения.

Материалами дела достоверно подтверждается, на государственную регистрацию был представлен договор, отличный от первоначально представлявшегося регистрирующему органу договора аренды от 08.01.2016.

Дополнительных соглашений, подтверждающих внесение изменений в договор аренды от 08.01.2016, лица, участвующие в деле, суду не предъявили.