Определение Судебной коллегии по административным делам Астраханского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 сентября 2021 года Дело N 33а-3356/2021

Судебная коллегия по административным делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего: Степина А.Б.,

судей областного суда: Лавровой С.Е., Сорокиной О.А.,

при помощнике судьи: Кондратьеве С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокиной О.А. дело по апелляционной жалобе представителя управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Город Астрахань" по доверенности Сардарзаде ФИО10 на решение Ленинского районного суда города Астрахани от 16 июня 2021 года по административному иску Даценко ФИО11 об оспаривании отказа управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" в утверждении схемы расположения земельного участка и его предварительном согласовании предоставления в аренду,

УСТАНОВИЛА:

Даценко А.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным отказ в согласовании схемы расположения земельного участка и предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 606 кв м по <адрес> в городе <адрес> для завершения строительства склада, указав, что является собственником объекта капитального строительства "склад" степенью готовности 14% и ему не может быть отказано в предоставлении в аренду указанного земельного участка для завершения строительства, поскольку он имеет на него исключительное право.

В суде первой инстанции представитель административного истца по доверенности Казаков В.Ю. требования административного иска поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель административного ответчика по доверенности Надысева П.В. требования административного иска не признала.

Решением Ленинского районного суда города Астрахани от 16 июня 2021 года административный иск Даценко А.В. удовлетворен. Распоряжение управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" от 26 декабря 2020 года N р-10-02-3041 "Об отказе Даценко А.В. в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и в предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка <адрес> для завершения строительства" признано незаконным, на управление возложена обязанность повторно рассмотреть вопрос об утверждении схемы расположения земельного участка и предварительном согласовании предоставления его в аренду Даценко А.В.

В апелляционной жалобе представитель управления муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Город Астрахань" по доверенности Сардарзаде Т.Н. ставит вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности. Указывает, что испрашиваемый Даценко А.В. земельный участок расположен в двух территориальных зонах, что запрещено законом, и истец не является лицом, которое имеет право на приобретение земельного участка без торгов, поскольку является собственником незавершенного строительством объекта недвижимости.

На заседание суда апелляционной инстанции Даценко А.В. не явился, его представитель по доверенности Казаков В.Ю. сообщил, что его доверитель доверил ему участие в рассмотрении апелляционной жалобы.

Заслушав докладчика, доложившего дело и апелляционную жалобу, выслушав объяснения представителя административного ответчика по доверенности Надысеву П.В., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца по доверенности Казакова В.Ю., возражавшего против удовлетворения доводов апелляционной жалобы, проверив материалы дела, исследовав дополнительно истребованные по инициативе суда апелляционной инстанции доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого решения суда первой инстанции в связи с нарушением норм материального права.

Как видно из материалов административного дела, 13 июля 2016 года между управлением муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" и Даценко А.В. заключен договор N 10\2016 о предоставлении объектов, которые в соответствии с федеральным законодательством могут размещаться на землях или земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.

Согласно указанному договору, Даценко А.В. предоставлено право размещения на землях по улице Рыбинская 10б в городе Астрахани элементов благоустройства (ограждение, тротуарная плитка, озеленение). Даценко А.В. обязался разместить указанные объекты и использовать земли в течение срока действия договора на условиях и в порядке, предусмотренном условиями договора.

В период действия договора Даценко А.В. без разрешительных документов осуществил строительство на указанном земельном участке объекта незавершенного строительством - склада и на основании решения Ленинского районного суда города Астрахани от 16 октября 2017 года зарегистрировал 5 декабря 2017 года право собственности на объект незавершенный строительством - склад с процентом готовности 14%.

Срок действия договора на право размещения на землях по <адрес> элементов благоустройства истек 12 июля 2019 года, договор прекратил свое действие.

Даценко А.В. обратился в управление муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" (далее - УМИ) с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка площадью 606 кв м без проведения торгов для эксплуатации склада (так указано в его заявлении), сославшись на основания, предусмотренные подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

26 декабря 2020 года УМИ принято оспариваемое по настоящему административному делу распоряжение N р-10-02-3041, которым Даценко А.В. в согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и в предварительном согласовании предоставления земельного участка отказано на основании пункта 7 статьи 11.9, подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10, подпунктов 1, 2 пункта 8 статьи 39.15, пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - ввиду разработки схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требований к образуемым земельным участкам (образования земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, препятствующего рациональному использованию земель; обращения с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов).

Удовлетворяя административный иск, и, признавая указанное распоряжение УМИ незаконным, суд первой инстанции руководствовался тем, что на испрашиваемом Даценко А.В. земельном участке находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости и он имеет исключительное право на приобретение такого земельного участка.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции не согласна.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован положениями пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании подпунктов 1 - 3 пункта 2 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусматривает подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно подпунктам 1 и 2 пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, если земельный участок, который предстоит образовать:

- не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 14.1 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (в частности, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов - пункт 1 статьи 39.16 Кодекса),

- схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса (в том числе, разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам - образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, что недопустимо (часть 7 статьи 11.9 Кодекса).

Вопреки выводам судебного решения, названные основания указаны в обоснование решения УМИ об отказе Даценко А.В. в согласовании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления его в аренду, ввиду чего оспариваемое решение требованиям пункта 17 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации соответствует.

Если говорить об отсутствии у Даценко А.В. права на приобретение земельного участка без проведения торгов, то судебная коллегия отмечает, что данное основание для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов административным ответчиком подтверждено.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 названного Кодекса, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

К таким исключительным случаям подпункты 9 и 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации относят случаи, когда в аренду предоставляется земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; или на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.20 Кодекса.

Объект капитального строительства - склад, право собственности на который зарегистрировано Даценко А.В. в регистрирующем органе, строительством не завершен. Имеет процент готовности 14%.

Объекты незавершенного строительства, в том числе, являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.6 и статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, собственник которых приобретает исключительное право на земельный участок, необходимый для их эксплуатации.

Действующее правовое регулирование предусматривает, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьей 39.20 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства.

Ссылки административного истца по наложения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в рассматриваемой ситуации не применены, поскольку пункт 1 статьи 35 названного Кодекса содержит условия правового регулирования при продаже недвижимости (переходе права собственности). Право собственности Даценко А.В. на незавершенный строительством объект недвижимости к нему от другого лица не перешло, оно признано за Даценко А.В. судом в порядке части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (самовольная постройка).

Более того, объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, также не указаны в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Аналогичная правовая позиция содержится и в судебной практике (Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2016 года N 19-КГ15-48, Постановление Президиума от 1 марта 2011 года N 14880/10 и другие).

Также обращает на себя внимание тот факт, что в заявлении о согласовании схемы расположения земельного участка и предварительном согласовании предоставления его в аренду Даценко А.В. указал в качестве цели предоставления - эксплуатацию склада, а не завершение его строительства, в связи с чем достижение указанной цели невозможно ввиду того, что объект строительством не завершен.

При таком положении отказ УМИ в предварительном согласовании предоставления Даценко А.В. земельного участка, с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, в аренду без торгов является обоснованным.

Что касается применения к рассматриваемым правоотношениям пункта

10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому в аренду без торгов предоставляется земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, то необходимо учитывать, что применение указанной нормы возможно только в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.20 Кодекса, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таких условий по настоящему делу не имеется.

Право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости признано за Даценко А.В. на основании судебного решения. Договор, заключенный 13 июля 2016 года сроком до 12 июля 2019 года между УМИ и Даценко А.В., связан с предоставлением Даценко А.В. права размещения на землях по <адрес> элементов благоустройства (ограждение, тротуарная плитка, озеленение), а не со строительством капительного объекта - склада, которое он осуществил без разрешительных документов.

По смыслу положений, закрепленных в пункте 1 статьи 39.16, пункте 2 статьи 39.3 и пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации) возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Возведение на земельном участке, предоставленном для размещения элементов благоустройства (ограждение, тротуарная плитка, озеленение), капитального объекта незавершенного строительством, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на получение земельного участка в аренду без торгов.

Такая же позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 года.

Следует согласиться с позицией административного ответчика о невозможности применения к рассматриваемым правоотношениям и положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 года, согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельным кодексом Российской Федерации.

Право собственности на объект незавершенный строительством возникло у Даценко А.В. на основании судебного решения от 16 октября 2017 года и зарегистрировано 5 декабря 2017 года (после 1 марта 2015 года), ранее земельный участок в аренду для строительства склада Даценко А.В. не предоставлялся.

Если говорить об обоснованности отказа УМИ в согласовании схемы расположения земельного участка со ссылкой на подпункт 3 пункта 16 статьи 11.0 Земельного кодекса Российской Федерации - разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам и пункт 7 статьи 11.9, в соответствии с которым не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, то данное основание также подтверждено доказательствами.

Из пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

В соответствии с частью 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.

Следуя принципам земельного и градостроительного законодательства, и Градостроительный кодекс Российской Федерации (статья 30), и Земельный кодекс Российской Федерации (статья 85) раскрывают понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент. Такие регламенты, согласно Земельному кодексу Российской Федерации (пункты 2 и 3 статьи 85), образуют основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами.

Согласно карте территориального зонирования, образуемый земельный участок расположен одновременно в двух территориальных зонах - ПК-4 (зона производственно-коммунальных объектов V класса) и Ц-10 (зона многофункционального использования), имеющих разное целевое назначение.