Определение Судебной коллегии по административным делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 апреля 2021 года Дело N 33а-2730/2021

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Котельниковой Е.Р.

судей Овчинниковой Н.А., Чулатаевой С.Г.

при секретаре Греховой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 07 апреля 2021 года административное дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю на решение Ленинского районного суда г. Перми от 14 декабря 2020 года, которым удовлетворены требования Быковой Натальи Николаевны, признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю NN КУВД-001/2019-9434763/4, КУВД-001/2019-9434764/4 от 09.9.2020 об отказе в государственной регистрации права на объекты недвижимости в пределах кадастрового квартала **, **; возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости расположенные в пределах кадастрового квартала **, ** на основании заявлений Быковой Натальи Николаевны от 01.08.2019 NN КУВД-001/2019-9434763, КУВД-001/2019-9434764.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Котельниковой Е.Р., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Быкова Н.Н. обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Пермскому краю о признании незаконным решения от 09.09.2020 NN КУВД-001/2019-9434763/4, КУВД-001/2019-9434764/4 об отказе в регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные в пределах кадастровых кварталов **, **.

Требования мотивированы тем, что Быкова Н.Н. является победителем открытых торгов, по результатам которых 26.07.2019 ей заключен договор купли-продажи арестованного имущества - 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером **, расположенного примерно в 0,145 км по направлению на юго-запад от ориентира дом ** по ул. ****, расположенного за пределами участка, адрес ориентира ****, а также 1/2 доли здания гаража, общей площадью 1004,9 кв.м., инв. N 25395 (лит.Б), расположенного по адресу: ****

01.08.2019 Быкова Н.Н. обратилась в Управление Росреестра по Пермскому краю для регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

Осуществление государственной регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости было приостановлено в связи с оспариванием результатов публичных торгов.

Решением суда Быкова Н.Н. признана законным владельцем приобретенного имущества.

09.09.2020 Быковой Н.Н. отказано в государственной регистрации прав на объекты недвижимости, поскольку в соответствии с п.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" договор купли продажи подлежит нотариальному удостоверению.

Административный истец считает, что оспариваемые решения не соответствуют закону и нарушают ее права.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Управление Росреестра по Пермскому краю. Указывает, что в силу п.3 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Согласно п.3 ст.163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п.2 ст.163 ГК РФ является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Положениями ч.1 ст.42 Закона N 218-ФЗ не установлено исключение в части необходимости нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, заключенного в рамках реализации имущества должника. Вопреки выводам суда, из указанной нормы не следует, что данные положения применимы в случаях, установленных ст.250 ГК РФ, исполнение требований ч.1 ст.41 Закона N 218-ФЗ не зависит от наличия у участников долевой собственности преимущественного права покупки. Положения ст.50 Закона N 218-ФЗ не являются специальными в части требований к форме договора, поскольку устанавливают иные особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное имущество в результате обращения взыскания на него. Установленная законом процедура реализации имущества должника не исключает нотариального удостоверения сделки, нотариальное удостоверение договора Закону о банкротстве не противоречит.

Представитель административного истца Кокшарова Е.А. против отмены решения суда возражала.

Представитель Управления Росреестра по Пермскому краю Еловикова О.В. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель заинтересованного лица Матвейчевой Т.А. - Пономарев А.С. против отмены решения суда возражал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещались.

Изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, решением Индустриального районного суда г. Перми от 06.06.2018 по делу N **/2018 с З1. в пользу Быкова А.А. взыскана задолженность по договору займа, обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на принадлежащие З2.., М1. по 1/2 доли каждому заложенное имущество:

- земельный участок общей площадью 1821 кв.м кадастровый N**, расположенный по адресу: участок находится примерно в 0,145 км по направлению на юго-запад от ориентира дом ** по ул. ****, расположенного за пределами участка, адрес ориентира ****;

- здание гаража общей площадью 1004,9 кв.м, инв. N **, расположенное по адресу: ****.

На основании указанного решения суда выданы исполнительные листы, МОСП по ИОИП РД и ИИ УФССП России по Пермскому краю возбуждены исполнительные производства в отношении должников З1., З2., М1. в пользу взыскателя Б1.

23.04.2019 вынесено постановление о передаче арестованного имущества ТУ ФАУГИ по Пермскому краю для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона

В соответствии с протоколом N 3 от 19.07.2019 победителем публичных торгов по продаже земельного участка общей площадью 1821 кв.м, кадастровый номер **, расположенного по адресу: участок находится примерно в 0,145 км по направлению на юго-запад от ориентира дом ** по ул. ****, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ****; здания гаража общей площадью 1004,9 кв.м, инв. N ** (лит.Б), расположенного по адресу: ****, признана ИП М2., действующая на основании доверенности в интересах Быковой Н.Н.

26.07.2019 между ООО "Симония", действующим на основании государственного контракта на оказание услуг по реализации арестованного имущества, и ИП М2., действующей по доверенности в интересах Быковой Н.Н., заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества.

01.08.2019 Быкова Н.Н. обратилась в Управление Росреестра по Пермскому краю для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

12.08.2019 государственная регистрация прав по заявлению Быковой Н.Н. приостановлена. В качестве оснований для приостановления указано: договор купли-продажи нотариально не удостоверен; в ЕГРН имеется запись о запрете на совершение регистрационных действий в отношении имущества на основании постановления судебного пристава от 24.12.2018; поступило определение Дзержинского районного суда г. Перми от 08.08.2019 о принятии обеспечительных мер в виде наложения ареста на данное имущество.

Вступившим в законную силу решением Пермского районного суда Пермского края от 06.07.2020 из чужого незаконного владения М1., З2. в пользу Быковой Н.Н. истребованы вышеуказанное имущество - земельный участок и здание гаража, приобретенные Быковой Н.Н. по результатам публичных торгов.

Определением Пермского районного суда г. Перми от 10.07.2020 меры по обеспечению иска, принятые определением Дзержинского суда от 08.08.2019, отменены.

Уведомлениями NN КУВД-001/2019-9434763/4, КУВД-001/2019-9434764/4 от 09.09.2020 Быковой Н.Н. отказано в государственной регистрации прав по причине непредставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Принимая решение об удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что специальной нормой права - п.1 ч.1 ст.50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - регламентируется осуществление государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него, и не установлено требование о нотариальном удостоверении сделки - договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги. При продаже имущества с торгов остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о несоблюдении нотариальной формы сделки, влекущем ее ничтожность, отмену судебного акта не влекут.

В соответствии с ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действовавшей на день подачи заявления о регистрации права 01.08.2019) сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Исходя из буквального толкования ст. 42 Закона N 218-ФЗ и понятия сделки, предусмотренного ГК РФ, орган регистрации прав может требовать необходимость нотариального удостоверения всех сделок, предметом которых выступает доля в праве на объект недвижимости, в том числе договора купли-продажи, заключенного по результатам реализации имущества должника-банкрота.

Вопреки доводам жалобы, фактически требование ч.1 ст.42 Закона N 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли не имеют, соответственно, правило, установленное ч.1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества должника, не применяется.

Ссылка в жалобе на то, что положения ст.50 Закона N 218-ФЗ не являются специальными в части требований к форме договора, поскольку устанавливают иные особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное имущество в результате обращения взыскания на него, а установленная законом процедура реализации имущества должника не исключает нотариального удостоверения сделки, основана на неверном толковании норм права.

Положениями п.1 ч.1 ст.50 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ установлены особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него.

Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя, и представления, при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда, в том числе документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги).

Согласно п. 1, абз. 3 п. 2 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами ст. ст. 447 - 449 ГК РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ, которые не предусматривают обязательного нотариального удостоверения сделок, заключенных по результатам проведения торгов заложенного недвижимого имущества.

С учетом приведенных положений действующего законодательства, суд пришел к верному выводу об отсутствии необходимости нотариального удостоверения договора, заключенного по результатам торгов, проводимых в целях исполнения решения суда.

Доводы жалобы о необходимости применения положений ч.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, в том числе к сделкам, заключаемым посредством публичных торгов, подлежат отклонению, поскольку они основаны на ошибочном толковании законодательства, без учета специфики заключения спорной сделки, осуществляемой на публичных торгах в отношении имущества должника, арестованного в ходе исполнительного производства во исполнение судебного акта об обращении взыскания на указанное имущество.

Ссылка в жалобе на Обзор Верховного Суда РФ N 4 (2020) судебной коллегией не принимается, поскольку эти разъяснения касаются реализации имущества должника в рамках Закона о банкротстве, тогда как в данном случае имела место иная процедура, не связанная с положениями указанного Закона.

Разрешая спор, суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела. Доводы апелляционной жалобы по сути направлены на переоценку доказательств и на несогласие с выводами суда по результатам их оценки, что основанием для отмены обжалуемого судебного акта не может являться.

Каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст.ст.309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Перми от 14 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка