Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Карелия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 сентября 2021 года Дело N 33а-2630/2021

13сентября 2021 г.

г. Петрозаводск
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Данилова О.И.,

судейКоваленко В.В., Соляникова Р.В.,

при ведении протокола помощником судьи Макаршиной А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе административного ответчика на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 25 мая 2021 г. по административному исковому заявлению Чемериса Руслана Николаевича к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия об оспаривании решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, возложении обязанности по совершению определенных действий.

Заслушав докладсудьи Соляникова Р.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Административный иск заявлен по тем основаниям, что Чемерис Р.Н.28 января 2021 г. обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство) с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ земельного участка с кадастровым номером (...), площадью 1000 кв.м, расположенного по адресу: Республика Карелия, Лахденпохский район, район п. Сорола, с категорией земель - земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство, размещение дачных домов и садовых домов)(далее - спорный участок, участок 1559) в связи с необходимостью завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером (...) (далее - спорный объект незавершенного строительства), в чем решением административного ответчика, оформленным письмом от 26 февраля 2021 г. N 4832/12.4-21 (далее - решение от 26 февраля 2021 г., оспариваемое решение), было отказано. Полагая данное решение нарушающим его права, административный истец просил признать его незаконным и обязатьМинистерство устранить нарушение прав путем повторного рассмотрения заявления от 28 января 2020 г.

Решением суда административный иск удовлетворен.Оспариваемое решение признано незаконным и на Министерство возложена обязанность в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление административного истца о предоставлении в арендубез проведения торгов участка 1559 и при отсутствии иных оснований для отказа в удовлетворении заявления от 28 января 2021 г.заключить договор аренды спорного участка.

В апелляционной жалобе административный ответчик просит отменить состоявшееся по делу судебное постановление, поскольку судом первой инстанции были неправильно применены нормы материального права (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ), регулирующие отношения, связанные с предоставлением земельного участка в аренду для завершения строительства, поскольку такое предоставление может осуществляться лишь в предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ случаях, каковые по делу отсутствуют. Земельный участок был предоставлен после 1 марта 2015 г., в связи с чем оснований для применения к спорным правоотношениям положений п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) не имеется.

Административный истец и его представитель Бритвина К.С.в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции полагали жалобу не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав объяснения административного истца и егопредставителя, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

АдминистрацияМийнальского сельского поселения (далее - Администрация) постановлением от 1 октября 2015 г. N 304 утвердила схему расположения спорного участка на кадастровом плане территории, решением от 1 октября 2015 г. предварительно согласовала его предоставление правопредшественнику административного истца, после чего 4 декабря 2015 г. спорный участок был поставленна государственный кадастровый учет.

На основании постановления от 8 февраля 2016 г. N 24 между Администрацией и правопредшественником административного истца в этот же день подписан договор аренды спорного участка (далее - договор от 8 февраля 2016 г.) для использования по целевому назначению, сроком на 5 лет, с вступлением данного договора в силу со дня его государственной регистрации (пп. 1.1, 5.2.3, 7.1).

Государственная регистрация договора аренды от 8 февраля 2016 г. была осуществлена 22 марта 2016 г., в связи с чем срок его действия истекал22 марта 2021 г.

В последующем по зарегистрированному 6 октября 2016 г. договору от 4 октября 2016 г. права по договору от 8 февраля 2016 г. были уступлены административному истцу.

На основании договора от 8 февраля 2016 г. и технического плана здания, административным истцом 28 сентября 2017 г. на спорном участке зарегистрирован спорный объект незавершенного строительства (жилой дом), имеющий площадь 79,9 кв.м и степень готовности 11 %.

Данные о выдаче разрешений на строительство спорного объекта незавершенного строительства материалы дела, а также реестровое дело не содержат. При этом в техническом плане, на основании которого зарегистрировано право собственности административного истца на спорный объект незавершенного строительства, содержится заключение кадастрового инженера об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство.

Административный истец 28 января 2021 г. обратился в Министерство с заявлением, в котором просил предоставить в аренду без проведения торгов спорный участок на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в удовлетворении которого оспариваемым решением отказано в связи с несоответствием требованиям п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

В силу ч. 1 ст. 218, ч. 9 ст. 226, п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ суд проверяет законность оспариваемого решения, действия (бездействие) на предмет его соответствия обстоятельствам и нормативным правовым актам, существующим и действующим на момент его принятия, совершения или допущения(определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 июля 2021 г. N 47-КАД21-1-К6), не будучи связанным предметом и основаниями заявленных требований.

Постановляя решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из наличия предусмотренных законом условий для заключения договора аренды спорного участка без торгов, основным из которых является подача соответствующего заявления до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Судебная коллегия находит решение суда по существу правильным.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Для объектов незавершенного строительства в целях соблюдения баланса интересов их собственников и публичных интересов, с учетомуказанных в пп. 1, 3, 5, 7, 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципов земельного законодательства, предусмотрено специальное правовое регулирование, призванное не только обеспечить права собственников объектов незавершенного строительства (включая соблюдение конституционных прав собственников и принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов), но и публично-правовых образований и неопределенного круга лиц на благоприятную окружающую среду, охрану жизни и здоровья человека в связи с длительным строительством, эффективному и рациональному использованию ограниченных земельных ресурсов по целевому назначению, исходя из необходимости учета значения земли как основы жизни и деятельности человека.

Указанное правовое регулирование, первоначально введенноеФедеральным законом от 12 декабря 2011 г. N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", свое развитие получило после вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и в настоящее время предусматривает право собственника объекта незавершенного строительства на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, а в случае неисполнения обязанности по завершению его строительства - принудительное отчуждениеобъекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка (п. 21 ст. 3 Закона N 137, пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, пп. 3.1 п. 2 ст. 235, ст. 239.1 ГК РФ).

При этом, исходя из необходимости обеспечения стабильности оборота и конституционного принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства, законодателем предусмотрены две категории собственников объектов незавершенного строительства, чьи указанные объекты расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от того, зарегистрировано ли право собственности на них, а также предоставленыли земельные участки, на которых они расположены, до или после 1 марта 2015г.

В отношении лица, которому земельный участок предоставлен, а равно право собственности которогона объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 г., п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрен заявительный порядок (установленный ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ) однократного предоставления земельного участка в аренду сроком на три года для завершения его строительства без проведения торгов. При этом п. 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ определено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона.

Вместе с тем, в отношении собственника объекта незавершенного строительства, с которым договор аренды публичного земельного участказаключен, а равно право собственности на указанный объект зарегистрировано после 1 марта 2015 г., пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ установлено специальное правовое регулирование, согласно которому необходимым условием для заключения договора аренды для завершения строительства является наступление указанных в п. 5 указанной статьи обстоятельств.

К таким обстоятельствам пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ относит не предъявление уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо отказ суда в удовлетворении данного требования или не реализация этого объекта с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, буквальное содержание указанного нормативного предписания предусматривает право собственника объекта незавершенного строительства на заключение договора арендыземельного участка, на котором расположен данный объект, без проведения торгов для завершения его строительства лишь в перечисленных в нем случаях, одним из которых является истечение шестимесяцевсо дня окончания ранее заключенного договора аренды земельного участка, в течение которых уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованиями об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, из пп. 1 и 6 ст. 239.1 ГК РФ с очевидностью следует, что изъятию у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов подлежит лишь объект незавершенного строительства, расположенный на находящемся в публичной собственности земельном участке, предоставленномв аренду по результатам аукциона, а также в случае прекращения действия договора аренды такого земельного участка, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Следовательно, законодателем не предусмотрено принудительное изъятие у собственника в порядке ст. 239.1 ГК РФ объекта незавершенного строительства, расположенного на находящемся в публичной собственности земельном участке, предоставленном в аренду без проведения торгов, в случае прекращения действия договора аренды такого земельного участка, если ранее он не предоставлялся в аренду без проведения аукциона в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Из дела следует, что спорный участок предоставлялся в рамках процедуры предварительного согласования его предоставления, то есть без проведения аукциона (пп. 2и 3 п. 1 ст. 39.14, пп. 6 п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ).

Ранее участок 1559, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, для завершения его строительства никому не предоставлялся, что полностью исключает применение в отношении него предусмотренного ст. 239.1 ГК РФ механизма и, как следствие, саму возможность наступления указанных в п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ обстоятельств.

В этой связи необходимость истечения указанного в пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ шестимесячного срока со дня прекращения аренды спорного участка отсутствует.

Таким образом, у Министерства не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявления административного истца.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

Поскольку из заявления Чемериса Р.Н. и приложенных к нему документов следовало, что им испрашивается о предоставлении спорного участка в аренду без проведения торгов в целях завершения строительства расположенного на нем спорного объекта незавершенного строительства, административный ответчик, являясь специально уполномоченным органом, осуществляющим функции в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (абзац третий п. 1 Положения о Министерстве, утвержденного постановлением Правительства Республики Карелия от 2 ноября 2017 г. N 390-П), был обязан проверить наличие всех предусмотренных действующим законодательством оснований для сохранения в пользовании административного истца спорного участка, а не только указанных в его заявлении (аналогичный подход вытекает из определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от4 августа 2021 г. N 18-КАД21-26-К4).

Вместе с тем, Министерством не была осуществлена проверка таковых оснований, в частности, основания, предусмотренного ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ).

Из чч. 6 и 7 ст. 19 Закона N 98-ФЗ следует, что до 1 марта 2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора на срок до трех лет, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, чтодоговор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (п. 1 ч. 6);на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды (п. 2 ч. 6);на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (п. 3 ч. 6).

Поскольку договор аренды спорного участка был заключен до введения распоряжением Главы Республики Карелия от 12 марта 2020 г. N 127-р на территории Республики Карелия режима повышенной готовности, а с заявлением Чемерис Р.Н. обратился в Министерство не только до истечения срока его действия, но и до 1 марта 2021 г., административный ответчик, проверяя все основания для предоставления в аренду спорного участка, исходя из вытекающего из взаимосвязанных положений ст.ст. 1 (ч. 1), 2, 17 (ч. 1), 18, 19 (ч. 1) и 55 (чч. 2 и 3) Конституции Российской Федерации принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства (нашедшего свое закрепление в земельном законодательстве, в том числе, в пп. 3 п. 4 ст. 39.11, пп. 7 и 17 ст. 39.15, пп. 3 п. 5 ст. 39.17, п. 10 ст. 39.29 ЗК РФ) был обязан проверить в том числе и наличие (отсутствие) предусмотренных ч. 6 ст. 19 Закона N 98-ФЗ оснований для заключения дополнительного соглашения к договору аренды спорного участка от 8 февраля 2016 г., предусматривающего увеличение срока его действия.

Неисполнение указанной обязанности повлекло принятие оспариваемого решения, что с учетом пп. "б" п. 3 ч. 9 ст. 226 КАС РФ является самостоятельным основанием для признания его незаконным.

При таких обстоятельствах решение суда по существу является правильным, а доводы апелляционной жалобы не могут повлечь его отмену в апелляционном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 25мая 2021 г. по настоящему делуоставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.

Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка