Определение Судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 сентября 2021 года Дело N 33а-2118/2021

Судья Тележкина О.Д. Дело N 33а-2118/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

"27" сентября 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе председательствующего Зиновьевой О.Н.,

судей Ивковой А.В., Колесова Р.Н.,

при секретаре Дубровиной Т.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД 44RS0001-01-2021-004319-37, N 2а-2731/2021) по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Костромской области на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 01 июля 2021 года, которым административное исковое заявление Макаровой ФИО16 удовлетворено частично. Решение государственного регистратора Управления Росреестра по Костромской области о приостановлении государственной регистрации права собственности Макаровой ФИО17 на земельный участок с кадастровым номером N, оформленное уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 15.04.2021 N N признано незаконным. На Управление Росреестра по Костромской области возложена обязанность возобновить регистрацию права собственности Макаровой ФИО18 на земельный участок с кадастровым номером N. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Ивковой А.В., выслушав объяснения представителя административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области Смирновой Л.С., судебная коллегия

установила:

Макарова Е.А. обратилась в Свердловский районный суд г. Костромы с административным иском, в обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи от 12.08.2019 г. ей на праве собственности принадлежит жилой дом по адресу: <адрес>. Данный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером N общей площадью 1447 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенном по адресу: <адрес>, границы которого установлены в соответствии с действующим законодательством, но права на него не зарегистрированы. С 26.05.1928 г. домовладение на правах застройки принадлежало ФИО19 Далее в результате наследования и по иным основаниям, порождающим право собственности, домовладение переходило к другим лицам. В связи с отсутствием у административного истца правоустанавливающего документа, подтверждающего право на спорный земельный участок, она не имеет возможности зарегистрировать право собственности. Макарова Е.А. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию городской округ г. Кострома в лице администрации г. Костромы о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером N. Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 19.08.2020 г. в удовлетворении иска Макаровой Е.А. отказано. Указанное решение было обжаловано в Костромской областной суд. В определении Костромского областного суда от 21.10.2020 г. судебная коллегия пришла к выводам, что Макарова Е.А. является собственником домовладения, построенного в 1928 году на основании договора застройки, который трансформировался с течением времени в право бессрочного пользования земельным участком под строением. Однако, с учетом того, что право собственности на строение на участке перешло к лицу после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, а такое лицо не может обладать землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, лицу необходимо переоформить названное право. Закон допускает возможность граждан, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, расположенные на земельных участках, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или муниципальной собственности, зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность. Согласно определению Костромского областного суда от 21.10.2020 г., отказ в государственной регистрации права на основании абз. 4 п.9.1. ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельным кодексом Российской Федерации" может быть обжалован в суде, но подлежит рассмотрению в порядке КАС РФ. На основании изложенных доводов в определении Костромского областного суда от 21.10.2020 г. Макарова Е.А. 02.04.2021 г. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 15.04.2021 г. административным ответчиком принято решение N N о приостановлении государственной регистрации прав на объект недвижимости. Ответчиком указано, что истцом правоустанавливающего документа любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок на государственную регистрацию не представлено. Административный истец, считает, что решение административного ответчика NN от 15.04.2021 г. о приостановлении государственной регистрации прав на объект недвижимости незаконное, поскольку противоречит выводам, изложенным в определении Костромского областного суда от 21.10.2020 г. На основании изложенного истец просит признать незаконным решение административного ответчика от 15.04.2021 г. NN о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество административного истца на объект недвижимости, а именно: земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 1447 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>; обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию прав истца на данный земельный участок на основании заявления от 02.04.2021 г. и представленных документов.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация г. Костромы, Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы, в качестве административного ответчика к участию в деле привлечена специалист-эксперт Управления Росреестра по Костромской области Крусанова Т.Н.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Управления Росреестра по Костромской области Бибиков В.И. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований административного истца. Отмечает, что непосредственной причиной приостановления регистрационных действий явилось то обстоятельство, что в орган регистрации прав не был представлен правоустанавливающий документ любого прежнего собственника жилого дома на земельный участок. С учетом положений ч.ч. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 3 ст. 6, ст. 25, п. 1 ст. 39.20, ст. 39.1 ЗК РФ, п. 9.1 ст. 3, п. 4 ст. 3 Федерального закона от 15.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при отсутствии оснований для предоставления земельного участка в собственность бесплатно, земельные участки приобретаются в собственность за плату. Отмечает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено федеральным законом, вид регистрируемого объекта, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Таким образом, документы, представленные для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должны отвечать определенным требованиям и являться безусловным основанием для осуществления государственной услуги, должны содержать: сведения об объекте (его характеристиках, позволяющих определить объект в качестве индивидуально-определенной вещи); сведения о правообладателе объекта; виде права, установленного в отношении данного объекта. При этом представленная в орган регистрации прав, историческая справка ОГБУ "Костромаоблкадастр-Областное БТИ" от 25.12.2019 г. N N не соответствует требованиям, установленным ст. 21 Закона N 218-ФЗ, поскольку не содержит сведения ни об объекте недвижимости, ни о том, что объект недвижимости принадлежал первоначальному правообладателю домовладения на праве постоянного (бессрочного) пользования. Полагают, что справки и инвентарные дела органа технического учета и технической инвентаризации имущества не могут в соответствии с положениями Закона N 218-ФЗ являться основанием осуществления государственной регистрации прав на земельные участки. Обращает внимание на то, что органы технического учета и технической инвентаризации не являлись и не являются распорядителями земельных участков, не предоставляли и не предоставляют земельные участки, в том числе для строительства индивидуальных жилых домов. Органы технического учета и технической инвентаризации дают заключения по результатам регистрации строений, а не подтверждают наличие, возникновение, изменение, прекращение прав на строение или тем более на земельный участок. Полагает, что сведения, содержащиеся в документах органа технического учета и технической инвентаризации о правообладателях земельного участка, о виде права на земельный участок, о реквизитах документа, подтверждающего право на земельный участок, не могут являться бесспорными.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Костромской области Смирнова Л.С. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Судебная коллегия на основании ст. 150, ст. 152 КАС РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших о причинах своей неявки, и не представивших доказательства уважительности этих причин.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Частью 1 статьи 218 КАС РФ установлено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с п. 9.1 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (абз. 1). Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность (абз. 3). Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 49 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется (абз. 4).

Согласно части 1 статьи 49 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов:

1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;

3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.

В силу части 2 указанной статьи государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:

1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Макаровой Е.А. на основании договора купли-продажи от 12.08.2019 г., заключенного с ФИО20., приобретен жилой дом по адресу: <адрес>. Право собственности Макаровой Е.А. на указанный жилой дом зарегистрировано 16.08.2019 г. в ЕГРН.

Жилой дом по адресу: <адрес> имеет площадь 45,7 кв.м., 1-этажный, расположен на земельном участке с кадастровым номером N.

Земельный участок с кадастровым номером N поставлен на кадастровый учет 06.09.2005 г., имеет площадь 1447,32 кв.м., разрешенное использование - для эксплуатации индивидуального жилого дома.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 19.08.2020 г. отказано в удовлетворении исковых требований Макаровой Е.А. о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>. Апелляционным определенным Костромского областного суда от 21.10.2020 г. решение Свердловского районного суда г. Костромы от 19.08.2020 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Макаровой Е.А. - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции в обоснование принятого решения указал, что из выданной ОГБУ "Костромаоблкадастр-областное БТИ" исторической справки усматривается, что в материалах инвентарного дела имеется учетная запись от 12.12.1946 г. о том, что домовладение по названному адресу принадлежало ФИО21 на основании договора застройки от 26.05.1928 г., нотариально зарегистрированного за NN. Далее в результате наследования и иных законных оснований, порождающих право собственности, домовладение переходило к другим лицам.

Вместе с тем, по сообщению ОГКУ Государственный архив Костромской области договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности ФИО22 в документах архивных фондов Костромского городского отдела коммунального хозяйства за 1924-1944 гг., Костромской государственной нотариальной конторы за 1928 г. не выявлен.

Несмотря на разные подходы к правовому регулированию правообладания землей за период с момента постройки домовладения, принадлежащего истцу до настоящего времени, договор 1928 г. о праве застройки сохранил свое значение как основание возникновения права и в новейшее время мог выступить основанием для признания права собственности на спорный земельный участок, но не для истца, приобретшей дом в 2019 г., то есть после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, когда права на указанную землю оформлены не были.

Суд апелляционной инстанции также указал, что закон допускает возможность граждан, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, расположенные на земельных участках, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса РФ, зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Макарова Е.А., учитывая правовую позицию, отраженную в апелляционном определении, 02.04.2021 г. обратилась в Управление Росреестра по Костромской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером N. Согласно описи принятых документов, на регистрацию представила заявление о государственной регистрации, копию апелляционного определения от 21.10.2020 г., опись документов от 02.04.2021 г., информационное письмо от 22.10.2019 г., историческую справку от 25.12.2019 г., подтверждение электронного платежа от 02.04.2021 г.

Согласно уведомлению государственного регистратора Крусановой Т.Н. от 15.04.2021 г. NN действия по государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N приостановлены с 15.04.2021 г. в связи с отсутствием правоустанавливающего документа любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок. Регистрационные действия приостановлены до 15.07.2021 г.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя частично административный иск, суд учел, что федеральный законодатель, определяя особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ, не установил исчерпывающий перечень правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, которые являются достаточными для осуществления регистрационных действий. Представленные в материалах инвентарного дела на домовладение инвентарная карточка усадебного участка, акт о переходе прав, составленные государственными органами в порядке инвентаризации, установленном для регистрации строений и учета прав владения земельными участками в соответствующий период безусловно удостоверяют предоставление земельного участка первоначальному владельцу домовладения ФИО23 по договору застройки в соответствии с положениями ст. 71 ГК РСФСР. В дальнейшем в связи с изменением земельного законодательства право застройки трансформировалось в право постоянного бессрочного пользования. При таких обстоятельствах суд расценил историческую справку, выданную ОГБУ "Костромаоблкадастр-Областное БТИ", на основании материалов инвентарного дела домовладения и содержащую ссылку на акт перехода прав с указанием на предоставление первоначальному владельцу земельного участка на праве застройки надлежащим документом, удостоверяющим право первоначального владельца домовладения - ФИО24. на земельный участок.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции.

В соответствии действовавшим на тот момент законодательством пользование земельным участком, на котором допускалось строительство жилого дома и иных построек, осуществлялось либо на праве трудового пользования (статьи 11, 12, 24 Земельного кодекса РСФСР 1922 г.), либо на праве застройки (статья 71 Гражданского кодекса РСФСР).

Поскольку законодательство данного периода не предусматривало иных титулов владения землей, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, кроме указанных, а с принятием Указа Президиума Верховного Совета СССР 1948 г. право застройки трансформировалось в право бессрочного пользования, судебная коллегия приходит к выводу, что пользование земельным участком, на котором был расположен существовавший жилой дом, не могло осуществляться иначе, чем на праве бессрочного пользования

В соответствии с Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным Декретом ВЦИК и СНК РСФСР от 13.04.1925, затем статьей 33 Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г., затем статьей 87 Земельного кодекса РСФСР 1970 г., затем статьей 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. (утратила силу с принятием Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком или его частью. Аналогичное положение содержит и действующая статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Занятие земельного участка самовольным не являлось, было обусловлено расположением на нем жилого дома.

Судом первой инстанции установлено и никем не оспаривалось, что в акте о переходе прав, представленном в материалах инвентарного дела ОГБУ "Костромаоблкадастр - Областное БТИ" на домовладение по <адрес>, составленном на основании приказа Министерства коммунального хозяйства от 28.12.1945 N 644 и Инструкции по проведению правовой регистрации, содержится запись от 12.12.1946 г., что указанное домовладение принадлежало ФИО25 на основании договора застройки от 26.05.1928 г., нотариально зарегистрированного N N, впоследствии данное домовладение перешло ФИО26., а также содержатся последующие записи о переходе прав на домовладение ФИО28, ФИО29., ФИО30

Согласно инвентарной карточке на усадебный участок от 03.05.1932 г., также имеющейся в материалах инвентарного дела, право пользования земельным участком по адресу: <адрес> закреплено за ФИО32 на основании договора застройки от 26.05.1928 г. N N, впоследствии за ФИО33 на основании свидетельства о наследстве от 09.05.1935 г. N N.

Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Народным комиссариатом коммунального хозяйства РСФСР 25.12.1945, устанавливалось, что в целях уточнения права владения строениями и учета строений бюро инвентаризации ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию строений, в том числе строений отдельных граждан на праве личной собственности или праве застройки (§ 1). Объектом регистрации является домовладение в целом с самостоятельным земельным участком, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа совладельцев данного домовладения (§ 5). Регистрации подлежат те строения с обслуживающими их земельными участками, которые закончены строительством и находятся в эксплуатации. Право пользования земельным участком, обслуживающим строение, в порядке, определенном Инструкцией, отдельно не регистрируется (§ 6).

Таким образом, объектом регистрации являлись одновременно домовладение и земельный участок. Надлежащая регистрация жилого дома означала, что данное строение не является самовольным, легально введено в гражданский оборот, и, следовательно, предполагала правомерное пользование земельным участком.