Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАБАРДИНО-БАЛКАРСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 ноября 2021 года Дело N 33а-2048/2021

Судебная коллегия по административным делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Савкуева З.У.

судей Бабугоевой Л.М. и Думаева А.Б.

при секретаре Абазове Э.А.

с участием представителя истца Х.М.Р. - Х.З.Х., представителя административного ответчика - Муниципального казенного учреждения - "Местная администрация Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики" К.В.Р., заинтересованного лица Е.А.Х, и его представителя П.С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Х.М.Р. к Муниципальному казенному учреждению "Местная администрация Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики" об оспаривании действий и о возложении обязанности,

по апелляционной жалобе заинтересованного лица Е.А.Х, на решение Урванского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 8 июля 2021 года,

установила:

Согласно протоколу N 12/6 от 16 декабря 2016 года аукционной комиссии рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе, организованном Муниципальным казенным учреждением "Местная администрация сельского поселения Кахун Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики" (далее - Местная администрация сельского поселения Кахун), на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, общей площадью 5 002 квадратных метров, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, <адрес>, за чертой населенного пункта, Х.М.Р., внесший 8 декабря 2016 года в соответствии с условиями данного аукциона задаток в размере 2150 рублей, допущен к участию в нем и признан единственным его участником.

На основании данного протокола и принятого в связи с ним Местной администрацией сельского поселения Кахун распоряжения N 130 от 16 декабря 2016 года между последним, выступавшим в качестве арендодателя, и Х.М.Р., выступавшим арендатором, был подписан договор аренды N 57 от 27 декабря 2016 года указанного земельного участка сроком по 26 декабря 2023 года.

Указывая о том, что после обращения 23 ноября 2020 года в регистрирующий орган за осуществлением государственной регистрации указанного договора узнал о снятии названного земельного участка на основании заявления Муниципального казенного учреждения "Местная администрация Урванского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики" (далее - казенное учреждение) с государственного кадастрового учета и вместо него по заявлению последнего был 26 октября 2020 года поставлен на такой учет другой земельный участок с кадастровым номером N, Х.М.Р. обратился 25 января 2021 года с заявлением в данное учреждение. В своем заявлении он просил устранить нарушения его прав и восстановить переданный ему в аренду земельный участок на государственном кадастровом учете.

Рассмотрев его и указав в своем письменном ответе от 15 февраля 2021 года N 54.2-13/230/1 на него то, что упомянутый договор, отсутствуя в реестре "арендаторов земельных участков", не прошел государственную регистрацию, казенное учреждение отказало в удовлетворении данного заявления.

Ссылаясь на перечисленные обстоятельства и утверждая о том, что существование указанного выше, действующего по настоящее время договора аренды исключало, в силу закона, как обращение казенного учреждения с заявлением о снятии земельного участка, являющегося предметом данного договора, с государственного кадастрового учета, так, соответственно, и его же обращение с заявлением о постановке на такой учет другого участка с N, в отношении которого между тем же учреждением и Е.А.Х, заключен договор аренды N 229 от 6 ноября 2021 года, а такие действия того же учреждения, лишая его возможности по осуществлению государственной регистрации первого из данных договоров, нарушают его имущественные права, Х.М.Р. обратился с административным исковым заявлением в Урванский районный суд Кабардино-Балкарской Республики. В поданном иске он, предъявив его к казенному учреждению, просил признать указанные его два действия незаконными, возложив на него обязанность по восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости государственного кадастрового учета предоставленного ему в аренду земельного участка в тех же его границах, с теми же разрешенным использованием и адресом.

Констатировав обоснованность указанного административного искового заявления, Урванский районный суд Кабардино-Балкарской Республики решением от 8 июля 2021 года удовлетворил его полностью.

Не согласившись с ним, заинтересованное лицо Е.А.Х,, считая его незаконным и необоснованным, подал на него апелляционную жалобу, в которой, просив отменить его и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении указанного административного искового заявления, помимо приведения в ней соответствующих положений действующего законодательства, указал, по сути, следующее.

Придя к необоснованным выводам о незаконности действий административного ответчика - муниципального учреждения по обращению с упомянутым заявлением о снятии земельного участка с государственного кадастрового учета и не учтя, что административный истец Х.М.Р. не может быть признан его добросовестным пользователем, так как им не были предприняты меры по осуществлению государственной регистрации указанного договора аренды того же участка и не вносилась в рамках данного договора арендная плата, а интерес к тому же участку у него возник после того как он (Е.А.Х,) подготовил его к использованию по целевому назначению, суд первой инстанции вынес неисполнимое решение, поскольку со вступлением его в законную силу в Едином государственном реестре недвижимости будут значится две записи о государственной регистрации права аренды названных двух земельных участков, большая часть площади которых пересекается.

Разрешая дело, суд первой инстанции не учел, что на также находящемся у него в аренде земельном участке с кадастровым номером N, часть которого также располагается в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером N, размещен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, который также фактически расположен в тех же границах.

Перейдя протокольным определением от 15 октября 2021 года к рассмотрению настоящего дела в порядке гражданского судопроизводства, изучив его материалы, обсудив в отсутствие надлежащим образом извещённых, но не явившихся в судебное заседание истца Х.М.Р., представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Местной администрации сельского поселения Кахун и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике доводы апелляционной жалобы, поддержанной заинтересованным лицом Е.А.Х, и его представителем П.С.В., выслушав возражения на нее представителя истца Х.З.Х., объяснения представителя ответчика - казенного учреждения К.В.Р., просивший данную жалобу удовлетворить, Судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов настоящего гражданского дела и указывалось выше, между Местной администрацией сельского поселения Кахун, выступавшей арендодателем, и Х.М.Р., выступавшим арендатором, был подписан договор аренды N 57 от 27 декабря 2016 года упомянутого земельного участка сроком по 26 декабря 2023 года. В этот же день по также подписному ими акту приема-передачи первый передал, а последний принял указанный земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации), в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Сообразно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК Российской Федерации) договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Поскольку оговоренный между названными арендодателем и арендатором срок действия указанного договора составлял семь лет, данный договор, в силу приведенных законоположений, подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе, как это следует из пункта 3 статьи 432 ГК Российской Федерации, требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Исходя из пункта 3 статьи 433 ГК Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пунктах 5,6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК Российской Федерации. Вместе с тем, при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК Российской Федерации, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК Российской Федерации. Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК Российской Федерации).

Поскольку истец Х.М.Р., получив по указанному акту приема-передачи земельный участок, принял, тем самым, от Местной администрации сельского поселения Кахун полное исполнение по упомянутому договору, а она внесенный им в целях участия в названном аукционе задаток, который, в силу пункта 21 статьи 39.12 ЗК Российской Федерации, мог быть зачтен лишь в счет причитающейся с него по данному договору арендной платы, ему не возвратило и, таким образом, частично приняло от него исполнение по нему, этот договор, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, являлся для них заключенным.

В то же время указанный договор был заключен вследствие реализации Местной администрацией сельского поселения Кахун полномочия по предоставлению земельных участков, расположенных на территории этого поселения и государственная собственность на которые не разграничена, которым она была наделена абзацем третьим пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент заключения данного договора.

Вступившим в силу с 1 января 2017 года подпунктом "б" пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в абзац 4 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" были внесены изменения, согласно которым предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района.

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2016 года N 306-ЭС15-18438 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с передачей полномочий по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, происходит замена стороны (арендодателя) на орган, осуществляющий такие полномочия, в действующем обязательстве.

Следовательно, права и обязанности арендодателя в заключенном с истцом Х.М.Р. указанном договоре с 1 января 2017 года перешли в силу закона от Местной администрации сельского поселения Кахун к ответчику - казенному учреждению.

В свою очередь, из материалов настоящего гражданского дела, включая и из кадастрового паспорта на земельный участок, переданный истцу Х.М.Р. в аренду по указанному договору, N 07/501/16-138306 от 13 сентября 2016 года, следует, что данный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 13 сентября 2016 года, а сведения о нем, внесенные в государственный кадастр недвижимости, имели статус временные.

Статьей 70 ЗК Российской Федерации, в редакции, действовавшей на дату его постановки на государственный кадастровый учет, было предусмотрено, что государственный кадастровый учет земельных участков осуществлялся в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон о кадастре (в редакции на тот же момент).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно части 1 статьи 23 Федерального закона о кадастре постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета, при этом с заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости были вправе обратиться собственники таких объектов или любые иные лица.

Исходя из части 4 статьи 24 Федерального закона о кадастре внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением сведений о земельных участках, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в порядке, установленном частью 15 статьи 42.10 настоящего Федерального закона), а также случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

После утраты с 1 января 2017 года приведенных положений Федерального закона о кадастре временный характер сведений государственного кадастра недвижимости относительно указанных объектов недвижимости был сохранен вступившим в силу с этой даты Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон о регистрации).

Так, сообразно части 7 статьи 72 Федерального закона о регистрации временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости. Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о котором носят временный характер, не допускается. В течение срока действия временного характера внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости. В случае, если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Реализуя данное право, ответчик - казенное учреждение, несмотря на то, что пятилетний срок, по истечении которого предоставленный истцу Х.М.Р. земельный участок мог быть снят с государственного кадастрового учета в силу закона, истекал только 14 сентября 2021 года, обратилось 16 апреля 2018 года с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике о его снятии с него.

После такого снятия ответчик - казенное учреждение 23 октября 2020 года подало заявление в форме электронного документа в тот же орган регистрации о постановке на государственный кадастровый учет вновь образованного земельного участка (общей площадью 4264 квадратных метров), часть которого располагается в границах вышеуказанного, ранее существовавшего земельного участка, переданного в аренду истцу Х.М.Р., и которому, поставленному на данный учет 26 октября 2020 года, был присвоен кадастровый N.

Впоследствии, ответчик - казенное учреждение, выступая арендодателем, данный участок передало Е.А.Х,, выступавшему арендатором, в аренду на срок до 5 января 2023 года по вышеупомянутому договору аренды N 229 от 6 ноября 2020 года, который, как это следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 19 января 2021 года, был в тот же день подвергнут государственной регистрации.

Из вышеизложенного следует, что действия ответчика - казенного учреждения, являющегося стороной - арендодателем в упомянутом договоре, заключенном между ним и истцом Х.М.Р., по подаче указанных двух заявлений повлекли прекращение существования переданного последнему по этому договору земельного участка и, как следствие, очевидную невозможность реализации им возникших, в смысле подпункта 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации, на его стороне из того же договора имущественных прав арендатора относительно данного участка, а иными словами к нарушению этих прав.

Вместе с тем ссылки административного ответчика - казенного учреждения в качестве возражения на рассматриваемый иск на не передачу ему Местной администрацией сельского поселения Кахун заключенного с истцом Х.М.Р. договора аренды указанного земельного участка и не осведомленность о факте заключения с ним данного договора не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям. Оно знало, что к нему в силу закона с 1 января 2017 года перешли права и обязанности арендодателя по всем договорам аренды относительно земельных участков упомянутой категории и расположенных на территории названного сельского поселения, в том числе и по тем из данных договоров, которые еще не были подвергнуты государственной регистрации. Следовательно, оно, если бы проявило при осуществлении им своих гражданских прав требуемую от него пунктом 3 статьи 1 ГК Российской Федерации добросовестность как участника гражданских отношений, должно было узнать в Местной администрации сельского поселения Кахун цель образования ею и последующего осуществления государственного кадастрового учета указанного земельного участка, предоставленного в аренду по упомянутому договору истцу Х.М.Р., и, соответственно, узнало бы о нахождении с ним в обязательственных отношениях, основанных на этом договоре.

Таким образом, совершенные ответчиком - казенным учреждением оспариваемые действия, нарушившие указанные права истца Х.М.Р., являются, если следовать и предписаниям статьи 10 ГК Российской Федерации, недобросовестными и злоупотреблением права.

При таких условиях, суд первой инстанции, хотя и по иным правовым основаниям, но по существу правильно признал данные его действия незаконными, в связи с чем, обжалуемое решение в части разрешения исковых требований истца Х.М.Р. об их оспаривании подлежит, в силу императивного требования части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК Российской Федерации), оставлению без изменения.

По тем же мотивам те доводы апелляционной жалобы, которые сводятся к отсутствию фактических и правовых оснований для признания оспариваемых действий ответчика - казенного учреждения незаконными подлежат, противореча установленным по настоящему гражданскому делу обстоятельствам и не соответствуя приведенным законоположениям, отклонению.

В то же время материалами настоящего гражданского дела подтверждаются и те обстоятельства, что Е.А.Х, по договору N 11 от 11 июля 2016 года, заключенному с Местной администрацией сельского поселения Кахун и подвергнутому 21 ноября 2016 года государственной регистрации, предоставлен в аренду находящийся в том же сельском поселении (за чертой населенного пункта) земельный участок с кадастровым номером N, часть которого также располагается в границах вышеуказанного, ранее существовавшего земельного участка, переданного в аренду истцу Х.М.Р.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 ГК Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Приведенным законоположениям, применительно к настоящему гражданскому делу, коррелируют предписания части 6 статьи 1 и части 1 статьи 51 Закона о регистрации.