Дата принятия: 17 июня 2021г.
Номер документа: 33а-1819/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 июня 2021 года Дело N 33а-1819/2021
17.06.2021
г. Петрозаводск
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Данилова О.И.,
судейСоляникова Р.В., Кудряшовой Е.П.
при секретаре Сафоновой М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу административных истцов на решение Питкярантского городского суда Республики Карелия от 09.03.2021 по административному делу N 2а-103/2021 по административному исковому заявлению Чернякова А. М., Черняковой Н. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Административный иск заявлен по тем основаниям, что 15.05.2017 между Черняковым А.М. и Черняковой Н.А. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 3, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Питкяранта, ул. Привокзальная, д. 1, общей площадью 3110,3 кв.м кадастровый номер (...);переход права собственности к Черняковой Н.А. зарегистрирован 29.12.2017.
30.11.2020 Черняков А.М. и Чернякова Н.А. заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 15.05.2017. Указанное соглашение было подано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - орган кадастрового учета) 03.12.2020 для регистрации перехода права собственности. 15.12.2020 уведомлением N КУВД-001/2020-27201113 орган кадастрового учета приостановил регистрациюперехода права собственности до 15.03.2021 в связи с тем, что в ходе правовой экспертизы возникли сомнения относительно сделки - расторжения договора купли-продажи. Полагая данное уведомление нарушающим их права и законные интересы, административные истцы просили признать его незаконным, возложить на административного ответчика обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.
Решением суда административное исковое заявление оставлено без удовлетворения.
С принятым судебным постановлением не согласны административные истцы, в апелляционной жалобе просят его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывают, что у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации перехода права собственности. Считают, что суд применил нормы материального права без учета разъяснений вышестоящих судов.
В возражениях на апелляционную жалобу орган кадастрового учета выражает согласие с решением суда первой инстанции.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Чернякова А.М. - Липинский А.Н. доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель органа кадастрового учета Карасева Ю.В. против доводов апелляционной жалобы возражала, пояснила, что доказательств ничтожности, мнимости или притворности сделки купли-продажи и соглашения о ее расторжении не имеется.
Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции участия не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Заслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобыи возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин вправе обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.
Как следует из материалов дела, 15.05.2017 между ЧерняковымиА.М. и Н.А. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 3, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Питкяранта, ул.Привокзальная, д. 1, общей площадью 3110,3 кв.м, кадастровый номер (...).
Цена объекта недвижимости составила (...) руб. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что продавец деньги в сумме (...) руб. получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.
Согласно пункту 2 передаточного акта по договору купли-продажи от 15.05.2017 окончательный расчет между сторонами за передаваемый объект полностью произведен, что подтверждается подписью Чернякова А.М.
29.12.2017 на помещение с кадастровым номером (...) зарегистрировано право собственности Черняковой Н.А. на основании указанного договора.
30.11.2020 между Черняковой Н.А. и Черняковым А.М. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 15.05.2017, в связи с неоплатой Черняковой Н.А. денежных средств по договору в размере (...) руб.
03.12.2020 Черняковой Н.А. и Черняковым А.М. поданы заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество в орган кадастрового учета.
15.12.2020 уведомлением N КУВД-001/2020-27201113 была приостановлена регистрация перехода права собственности до 15.03.2021 в связи с тем, что в ходе правовой экспертизы возникли сомнения в законности заключения сделки - расторжения договора купли-продажи. Предложено представить иные документы, подтверждающие наличие оснований для государственной регистрации, например, решение суда.
09.02.2021 административные истцы обратились в суд с настоящим административным иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое решение административного ответчикасоответствует закону и прав и законных интересов административных истцовне нарушает.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ)единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Как определено в пункте 5 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.
Статьей 26 Федерального закона N 218-ФЗ предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.
Среди прочих к таким основаниям относятся: непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета (пункт 5 части 1); несоответствие формы и (или) содержания документа требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1).
Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей (часть 2 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ).
Пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.
Из представленных материалов дела, возражений на административный иск и апелляционную жалобу, пояснений представителя административного ответчика следует, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости была приостановлена в связи с невозможностью, по мнению государственного регистратора, заключения соглашения о расторжении исполненной сторонами сделки, при этом каких-либо доказательств мнимости, притворности, ничтожности как договора купли-продажи от 15.05.2017, так и соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.11.2020 в материалы дела не представлено.
Суд первой инстанции, соглашаясь с доводами органа кадастрового учета о невозможности расторжения исполненной сторонами сделки, также исходил из того, что поскольку на настоящий момент право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за Черняковой Н.А., следовательно, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, однако сведений об обращении Черняковой Н.А. в суд за прекращением права собственности не представлено.
По мнению судебной коллегии, и государственным регистратором, и органом кадастрового учета, и судом первой инстанции при толковании норм материального права не были приняты во внимание разъяснения вышестоящих судов.
Так, в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О последствиях расторжения договора" от 06.06.2014 N 35, согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.
С учетом указанных разъяснений ни факт регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от Чернякова А.М. к Черняковой Н.А., ни факт исполнения сторонами обязательств по сделке не являются препятствиями для заключения сторонами сделки соглашения о ее расторжении. Кроме того, Чернякова Н.А. признает факт неосуществления оплаты по договору купли-продажи от 15.05.2017, что и явилось основанием для его расторжения и возврата недвижимого имущества Чернякову А.М.
В связи с невыполнением Черняковой Н.А. условий по оплате переданного объекта недвижимости, добровольным заключением сторонами договора купли-продажи от 15.05.2017 соглашения от 30.11.2020 о его расторжении и возврате недвижимого имущества, обращения обеих сторон 03.12.2020 в орган кадастрового учета с соответствующими заявлениями, а также исходя из того, что реализованное волеизъявление обеих сторон сделки на расторжение договора путем заключения соответствующего соглашения иобращение с заявлениями в регистрирующий орган являются достаточным основанием для регистрации соответствующего права, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в статье 450 ГК РФ, судебная коллегия, руководствуясь пунктом 1 статьи 421, пунктом 1 статьи 450, пунктом 2 статьи 453, статьей 551 ГК РФ,частью 1 статьи 14, частью 1 статьи 21, статьями 26, 27 Федерального закона N 218-ФЗ, указанными выше разъяснениями, изложенными в пункте 4постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в пункте 65совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", полагает приостановление государственной регистрации права, оформленное уведомлением от 15.12.2020 N КУВД-001/2020-27201113/1, незаконным.
Указанная правовая позиция нашла свое отражение в многочисленных судебных постановлениях Верховного Суда Российской Федерации (определение от 02.02.2021 N 310-ЭС20-22173 и др.).
В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 310 КАС РФ неправильным применением норм материального права является неправильное истолкование закона, в том числе без учета правовой позиции, содержащейся в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации, Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Верховного Суда Российской Федерации.
На основании вышеизложенного решение в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Питкярантского городского суда Республики Карелия от 09.03.2021 по настоящему делу отменить. Принять новое решение.
Административное исковое заявлениеЧернякова А. М., Черняковой Н. А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав удовлетворить.
Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о приостановлении государственной регистрации прав от 15.12.2020 N КУВД-001/2020-27201113/1.
Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия обязанность осуществить государственную регистрацию прав на основании заявлений Черняковой Н. А. и Чернякова А. М. от 03.12.2020 NN MFC-0122/2020-90662-1, MFC-0122/2020-90662-2.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня их вступления в законную силу.
Кассационные жалоба, представление подаются в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
