Определение Судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 июля 2021 года Дело N 33а-1456/2021

"19" июля 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Костромского областного суда в составе председательствующего Кулаковой И.А.,

судей Зиновьевой О.Н., Пелевиной Н.В.,

при секретаре Дубровиной Т.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД 44RS0001-01-2020-007037-15, N 2а-754/2021) по апелляционной жалобе Чистякова Валерия Викторовича на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 08 апреля 2021 года (с учетом определения об исправлении описки от 08 апреля 2021 года), которым в удовлетворении административного искового заявления Чистякова Валерия Викторовича, АО фирма "Агростроитель" к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области о признании незаконными действий по передаче земельного участка в аренду и изменению вида его разрешенного использования отказано.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой О.Н., выслушав объяснения Чистякова В.В., поддержавшего апелляционную жалобу, возражения относительно апелляционной жалобы представителя Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы Смирнова В.А. и представителя департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Фролова Д.М., судебная коллегия

установила:

Чистяков В.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы о признании незаконными действий по передаче земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 312,53 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в аренду ЗАО "МСК Лес" для производства пиломатериалов и изменению вида разрешенного использования указанного земельного участка "для эксплуатации торгового центра" на вид разрешенного использования "для завершения строительства бани".

Требования мотивировал тем, что в июле 2011 года он выкупил у ЗАО фирма "Агростроитель" объект незавершенного строительства - торговый центр, расположенный на вышеуказанном земельном участке с видом разрешенного использования "для эксплуатации торгового центра", с целью проведения дальнейшей реконструкции части объекта из нежилой в жилую. В последующем объекту незавершенного строительства - нежилому строению, назначение: нежилое здание, площадь застройки 596 кв.м, был присвоен кадастровый номер N, и 23 августа 2011 года за ним (Чистяковым В.В.) зарегистрировано право собственности на указанный объект. На земельном участке по адресу: <адрес>, расположены здания и сооружения, принадлежащие АО фирма "Агростроитель" и не эксплуатируемые с 2012 года, а именно здание торгового центра с кадастровым номером N площадью 606,1 кв.м и здание склада с наружными проездами и площадками с кадастровым номером N площадью 82 кв.м. Для обслуживания складов имеется бетонный проезд с металлическими воротами на въезде и выезде, бетонное покрытие территории для стоянки складской техники, открытый склад, навес для тары, железобетонное ограждение, к зданию торгового центра подведены сети электроснабжения, водопровода и канализации. Для заключения договора аренды земельного участка вместо договора бессрочного пользования земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, АО фирма "Агростроитель" обратилось в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области для получения кадастровой выписки, из содержания которой в последующем было выявлено, что земельный участок, находящийся в бессрочном пользовании АО фирма "Агростроитель", со всеми зданиями и сооружениями незаконно передан Администрацией города Костромы в аренду ЗАО "МСК Лес" с видом разрешенного использования "для производства пиломатериалов". Указанные действия сделали невозможным выкуп земельного участка его законными пользователями и создали неустранимые препятствия, связанные с оформлением документации, необходимой для получения градостроительного плана и проектирования предстоящей реконструкции части здания торгового центра. В 2012 году в целях исправления ситуации ему сотрудниками Администрации города Костромы было предложено заключить "задним" числом договор аренды земельного участка сроком на 6 месяцев с видом разрешенного использования земельного участка "для завершения строительства бани", который был предоставлен ему за 2 месяца до окончания срока его действия. Выполняя условия Администрации города Костромы, он, как физическое лицо и один из пользователей земельного участка, обратился с соответствующим заявлением. Вид разрешенного использования земельного участка был изменен на основании распоряжения департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области от 05 марта 2012 года N 320/з, однако договор, на основании которого ему в аренду предоставлялся земельный участок с видом разрешенного использования "для завершения строительства бани" сроком на 6 месяцев, им подписан не был, следовательно, указанное распоряжение не имеет юридической силы. Решение о признании недействующим постановления Администрации города Костромы от 01 июня 1999 года N 1950, на основании которого спорный земельный участок с видом разрешенного использования "для эксплуатации торгового центра" был передан АО фирма "Агростроитель" в бессрочное пользование, не принималось. ЗАО "МСК Лес" ликвидировано в 2014 году, и в настоящее время какой-либо деятельности на огороженной железобетонным забором и охраняемой территории действующего торгового центра не ведет.

АО фирма "Агростроитель" на основании заявления генерального директора Чистякова В.В. привлечена к участию в деле в качестве административного соистца.

Судом к участию в деле в качестве административного соответчика привлечен департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, в качестве заинтересованных лиц - Управление Росреестра по Костромской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В апелляционной жалобе Чистяков В.В., повторяя доводы административного искового заявления, просит решение суда отменить. Полагает, что предложение заключить договор аренды спорного земельного участка с видом разрешенного использования "для завершения строительства бани" имеет признаки притворной сделки и поступило в его адрес от Администрации города Костромы с целью сокрытия незаконных действий по передаче земельного участка в аренду ЗАО "МСК Лес" с видом разрешенного использования "для производства пиломатериалов". Срок действия договора аренды земельного участка от 10 июля 2012 года N к.2967.4 исчислялся с 05 марта 2012 года и истек 04 сентября 2012 года, и в этот период согласно выписке из кадастрового паспорта от 27 июня 2012 года земельный участок находился в постоянном бессрочном пользовании ЗАО фирма "Агростроитель". Незаконные попытки сдать ему в аренду спорный земельный участок без изъятия его у законного пользователя и владельца находящихся на нем зданий и сооружений (ЗАО фирма "Агростроитель") повторялись неоднократно. Фактически Администрация города Костромы, ссылаясь на невозможность оформления документации на реконструкцию части помещений торгового центра в жилые ввиду передачи спорного земельного участка в аренду ЗАО "МСК Лес", вынуждала его заключить договор аренды земельного участка от 10 июля 2012 года N к.2967.4 на крайне невыгодных условиях, что является кабальной сделкой. Несмотря на его неоднократные требования, судом не была обеспечена явка в судебное заседание представителей Управления Росреестра по Костромской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области, привлеченных к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, не истребованы документы, на основании которых кадастровые выписки, в которых отражена информация о предоставлении земельного участка в аренду ЗАО "МСК Лес", являются действующими, а также документы, на основании которых ему был предоставлен земельный участок с видом разрешенного использования "для завершения строительства бани" в 2012 году.

В возражениях относительно апелляционной жалобы заместитель директора департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Архипов И.М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Чистякова В.В. - без удовлетворения.

Представители Управления Росреестра по Костромской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Костромской области в заседание судебной коллегии не явились, извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 03 апреля 1987 года начальником Костромского областного отдела по делам строительства и архитектуры утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование жилых и общественных зданий, а именно на строительство бани на 50 мест в <адрес> застройщиком Объединенной дирекцией "Костромаводстрой" (том 1 л.д. 196 оборот).

На основании приказа начальника арендного объединения "Костромаагровод" от 05 апреля 1991 года N 192а в связи с отсутствием гарантированных источников на финансирование строительства бани на 50 мест ОСТБ-1928 и наличием согласия подрядчика - кооператива "Агростроитель" арендного объединения "Костромаагровод" завершить строительство объекта за счет собственных средств незавершенное строительство и функции заказчика по строительству бани на 50 мест переданы кооперативу "Агростроитель" с возмещением арендному объединению "Костромаагровод" ранее понесенных расходов, непосредственно относящихся к строительству данного объекта (том 1 л.д. 194).

Постановлением Администрации города Костромы от 31 марта 1993 года N 855 в связи с реорганизацией подразделений объединения "Костромамелиорация" кооперативу "Агростроитель" в бессрочное пользование предоставлен земельный участок по <адрес>, площадью 1 300 кв.м под баню для жителей <адрес> (том 1 л.д. 195).

На основании приказа директора АОЗТ фирма "Агростроитель" от 01 марта 1994 года N 4 в связи с преобразованием кооператива "Агростроитель" в АОЗТ фирма "Агростроитель" произведены прием-передача материальных активов с баланса кооператива на баланс АОЗТ, том числе производственного здания бани на 50 мест в <адрес>, что подтверждается актом приема-передачи собственных объектов, незавершенных строительством, с баланса кооператива "Агростроитель" на баланс АОЗТ фирма "Агростроитель" от 24 марта 1994 года N 3 (том 1 л.д. 153-154).

Постановлением Администрации города Костромы от 01 июня 1999 года N 1950 земельный участок с кадастровым номером N площадью 1 312,53 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для эксплуатации торгового центра, передан ЗАО "Агростроитель" в бессрочное (постоянное) пользование (том 1 л.д. 25). Право бессрочного (постоянного) пользования ЗАО "Агростроитель" на указанный земельный участок было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02 августа 2000 года N (том 1 л.д. 26).

Согласно справке, выданной Государственным предприятием Костромской области по техническому учету и инвентаризации объектов недвижимости "Костромаоблтехинвентаризация" в лице Костромского городского филиала, от 22 марта 2006 года N 2119/р25 на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, по состоянию на 09 марта 2006 года характеристиками смонтированных на земельном участке конструкций являются: лит. А - основное строение (торговый центр): двухэтажное здание на фундаменте ленточного типа из железобетонных блоков под рулонной кровлей с перекрытиями из железобетонных пустотных плит, стены кирпичные, степень выполнения работ - 100% (нет акта приемки), общая площадь здания - 608,4 кв.м; лит. 1 - служебное строение (склад): одноэтажное строение на ленточном из железобетонных блоков фундаменте под рулонной кровлей с перекрытиями из железобетонных плит, стены панельные, степень выполнения работ - 100% (нет акта приемки), площадь по наружному обмеру - 88,4 кв.м, лит. N N1, 2, 3 - ограждения металлические из железобетонных плит, степень выполнения работ - 100% (том 1 л.д. 132-133).

В соответствии с кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, от 19 февраля 2010 года площадь застройки составляет 596 кв.м, степень готовности - 78%, назначение - нежилое здание. Также на земельном участке (лит. Б) находится нежилое строение (склад) общей площадью 82 кв.м (том 1 л.д. 134-137).

25 июля 2011 года между ЗАО фирма "Агростроитель" в лице генерального директора Чистякова В.В. (продавец) и гражданином Чистяковым В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел объект незавершенного строительства нежилого назначения по адресу: <адрес>, площадь застройки - 596 кв.м, степень готовности - 78% (пункт 1 договора). Объект находится на земельном участке площадью 1 312,53 кв.м, выделенном на основании постановления Администрации города Костромы от 01 июня 1999 года N ЗАО фирма "Агростроитель" в бессрочное пользование (пункт 2 договора) (том 1 л.д. 127-130). Указанный объект незавершенного строительства передан Чистякову В.В. 25 июля 2011 года, о чем свидетельствует соответствующий передаточный акт (том 1 л.д. 131), и право собственности на него зарегистрировано за Чистяковым В.В. 23 августа 2011 года (том 1 л.д. 18).

На основании распоряжения департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области от 05 марта 2012 года N 329/з Чистякову В.В., как собственнику объекта незавершенного строительства - нежилого строения (запись регистрации в ЕГРП от 23 августа 2011 года N), был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1 312,53 кв.м для завершения строительства бани сроком на 6 месяцев. Распоряжением Администрации города Костромы рекомендовано признать утратившим силу постановление от 01 июня 1999 года N 1950 "О предоставлении ЗАО фирма "Агростроитель" земельного участка в бессрочное пользование" (том 1 л.д. 27).

Распоряжением департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области от 26 апреля 2012 года N 975/3 на основании заявления ЗАО фирма "Агростроитель" в распоряжение департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области от 05 марта 2012 года N 329/з внесены изменения, пункт 5 распоряжения изложен в следующей редакции: "Прекратить право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, ЗАО фирма "Агростроитель" (запись регистрации в ЕГРП от 02 августа 2000 года N)" (том 1 л.д. 111), в связи с чем запись о праве бессрочного (постоянного) пользования была погашена Управлением Росреестра по Костромской области 29 июня 2012 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 04 марта 2019 года граница земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 312,53 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для завершения строительства бани, не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. В особых отметках также отражены сведения о том, что на земельный участок установлено ограничение (обременение) в пользу ЗАО "МСК Лес" - аренда с 05 декабря 2005 года, основание - оценочная опись земельных участков, выданная Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Костромской области (том 1 л.д. 10-11). Изначально сведения о данном земельном участке были внесены в государственный земельный кадастр как о ранее учтенном объекте недвижимости с видом разрешенного использования "для производства пиломатериалов".

19 февраля 2019 года Чистяков В.В. обратился в Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в аренду, цель использования земельного участка - для личного подсобного хозяйства. К заявлению Чистяковым В.В. было приложено сообщение, которым он уведомил, что на испрашиваемом земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером N (том 1 л.д. 60-61).

Распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 20 марта 2019 года N 457-р Чистякову В.В. отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 312,53 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в связи с тем, что границы испрашиваемого земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне среднеэтажной жилой застройки (Ж-3), градостроительный регламент которой, определенный Правилами землепользования и застройки города Костромы, утвержденными решением Думы города Костромы от 16 декабря 2010 года N 62, не предусматривает в перечне основных и условно-разрешенных видов использования вид разрешенного использования земельных участков "для ведения личного подсобного хозяйства", принимая во внимание, что указанное в заявлении о предоставлении земельного участка основание предоставления земельного участка без проведения торгов, предусмотренное подпунктом 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предполагает предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта (л.д. 59).

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 21 августа 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Костромского областного суда от 11 ноября 2019 года, в удовлетворении требований Чистякова В.В. о признании вышеуказанного распоряжения от 20 марта 2019 года N 457-р незаконным отказано (л.д. 168-173).

16 декабря 2019 года Чистяков В.В. обратился в Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 11 месяцев либо до окончательного решения вопроса относительно назначения здания (том 1 л.д. 68).

17 января 2020 года Управлением имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы в адрес Чистякова В.В. направлен ответ N на указанное обращение, в котором ему разъяснено, что случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду без проведения торгов предусмотрены статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе собственникам зданий или сооружений, расположенных на таких земельных участках. Предоставление земельного участка в аренду в таком случае осуществляется с учетом требований статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации на основании заявления собственников объекта недвижимого имущества. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в пределах земельного участка с кадастровым номером N площадью 1 313 кв.м по адресу: <адрес>, расположены объект незавершенного строительства с кадастровым номером N площадью 596 кв.м (принадлежащий Чистякову В.В. на праве собственности) и нежилое здание (склад) с кадастровым номером N площадью 82 кв.м (принадлежащее АО фирма "Агростроитель" на праве собственности (ранее возникшее право)). Учитывая, что на испрашиваемом земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий Чистякову В.В. на праве собственности, он вправе в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приобрести спорный земельный участок в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства с учетом условий, предусмотренных положениями статей 39.14, 39.15 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, Чистякову В.В. рекомендовано обратиться в Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в установленном законом порядке (том 1 л.д. 66-67).

Разрешая заявленные Чистяковым В.В. требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения. При этом суд исходил из того, что достоверных и неопровержимых доказательств передачи земельного участка в аренду ЗАО "МСК Лес" в материалы дела не представлено; решение департамента имущества и культурного наследия Костромской области о предоставлении в аренду Чистякову В.В. спорного земельного участка с видом разрешенного использования "для завершения строительства бани" вынесено в соответствии требованиями действующего законодательства на основании его заявления. Кроме того, срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением Чистяковым В.В. был пропущен.

Судебная коллегия находит выводы суда по существу разрешенного административного спора правильными.

На основании статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ) (здесь и далее в редакции, действовавшей в спорный период) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В силу статьи 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьей 30 ЗК РФ.

Частью 1 статьи 30 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса (часть 5 статьи 30 ЗК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 32 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

В силу части 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также - ГрК РФ) разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства подразделяется на основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3).

Статьей 30 ЗК РФ (в редакции от 28 декабря 2013 года) предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи (часть 2). В случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 настоящей статьи, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом (часть 6).

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 137-ФЗ) (в редакции, действовавшей в спорный период) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01 июля 2012 года. Аналогичное положение закреплено в действующей с 01 марта 2015 года редакции указанного пункта статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.