Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 июля 2021 года Дело N 33а-11194/2021

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Сафина Ф.Ф.,

судей Куловой Г.Р.,

Субхангулова А.Н.,

при секретаре Нафикове А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Привалова Р.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, государственному регистратору прав Управления Росреестра по Республике Башкортостан Пешкиной Н.А. о признании незаконным приостановления государственной регистрации права,

по апелляционной жалобе представителя Привалова Р.В. - Батршиной А.И. на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 08 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Сафина Ф.Ф., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Привалов Р.В. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, государственному регистратору Пешкиной Н.А., в котором с учетом уточнений просил признать незаконным приостановление государственной регистрации права NN... от дата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан по заявлению от дата года NN..., обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан устранить выявленные в решении суда нарушения права и законных интересов.

Административный иск мотивирован тем, что в 2016 году между должником ООО СК Квартал (застройщик) и Приваловым Р.В. был заключён договор N N... участия в долевом строительстве жилого дома. Согласно договору дольщик передает застройщику денежные средства с целью участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома литер 24 по адресу: адрес, а именно: четырехкомнатная квартира N N... общей площадью ... квадратных метра, расположенная на третьем этаже, адрес. Общий объём денежных средств, оплаченных дольщиком, составил 5 000 000 рублей, и 1 946 500 рублей - размер неисполненных обязательств перед должником.

дата Приваловым Р.В. договор N... участия в долевом строительстве от 28 апреля 2016 года направлен в Росреестр для регистрации.

27 ноября 2020 года Управлением Росреестра осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении данного объекта недвижимости было приостановлено:

- в связи с истечением срока аренды земельного участка в пользу ООО СК Квартал 12 мая 2019 года,

- несоответствием договора части 4 статьи 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ,

- отсутствием сведений о продлении разрешения на строительство на строящийся жилой дом.

В настоящее время разрешение на строительство многоэтажного жилого дома продлено 16 марта 2020 года до 31 декабря 2022 года.

Согласно ответу администрации городского округа город Уфа РБ N... от дата договор аренды N... от дата земельного участка не расторгнут, земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен.

Как следует из содержания договора, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему, договор соответствует части 4 статьи 4, статье 5 Закона N 214-ФЗ, действующего на момент заключения.

Привалов Р.В. и ООО СК Квартал исполнены обязательства в части передачи и принятия денежных средств.

Несовпадение срока, указанного в договоре единому сроку передачи объектов долевого строительства, не влечет его незаключенность или недействительность.

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 08 апреля 2021 года в удовлетворении административного иска Привалова Р.В. отказано.

В апелляционной жалобе Привалов Р.В. выражает несогласие с решением, просит его отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает, что отказывая в удовлетворении требований, суд сослался на отсутствие у застройщика права на земельный участок, однако суд не применил положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, согласно которой при использовании арендатором имущества в отсутствие возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Как следует и ответа Администрации ГО г. Уфа РБ N... от дата, договор аренды N... от дата земельного участка не расторгнут; земельный участок по акту приема-передачи арендодателю не возвращен, следовательно, договор аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Ссылка суда на незаключенность договора участия в долевом строительстве ввиду отсутствия его государственной регистрации является необоснованной, как следует из содержания договора, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора участия в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему, договор соответствует ч.4 ст. 4, ст. 5 Закона N 211- ФЗ, действующим на момент заключения. Привалов Р.В. и ООО СК "Квартал" исполнили обязательства в части передачи денежных средств, и соответственно, принятия денежных средств. Своевременно зарегистрировать договор не представилось возможным ввиду наличия у ООО "УралСтройКом" зарегистрированного права на тот же объект.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 150, 272 КАС РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Привалова Р.В Батршину А.И., поддержавшую доводы жалобы, представителя Управления Росреестра по Республике Башкортостан Гибадуллину А.А., полагавшую решение суда законным и обоснованным, изучив и оценив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч.ч.8,9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, наделенного публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление.

Судом установлено, дата Батршина А.И., действующая от имени Привалова Р.В., на основании доверенности, Мардамшина А.М., действующая от имени ООО СК Квартал на основании выписки из ЕГРЮЛ, обратились в МФЦ с заявлением NN..., адресованным Управлению Росреестра по РБ, о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении земельного участка расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером N...

Согласно описи документов, принятых для оказания государственных услуг от дата, заявителем на государственную регистрацию представлен договор участия в долевом строительстве жилого дома от дата N....

дата по итогам проведенной правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором прав Пешкиной Н.А. в соответствии с пунктами 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от дата N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" принято решение о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации договора на срок до дата, о чём заявителям направлено уведомление от дата.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что на момент рассмотрения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан заявления административного истца о государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества у застройщика отсутствовало право на земельный участок, в связи с чем, действия регистратора по приостановлению государственной регистрации прав, соответствовали закону.

Судебная коллегия в полном объеме находит выводы суда первой инстанции обоснованными по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Как следует из ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ, только застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок, предоставленный для строительства.

Согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером N... имеется запись от дата N... о регистрация договора аренды земельного участка от дата N... в пользу ООО СК Квартал, срок которого истек 12 мая 2019 года.

В силу положений ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

В соответствии со ст. 610 этого же Кодекса предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1).

Между тем, ни одна из сторон за государственной регистрацией договора аренды, возобновленного на новый срок, в Управление Росреестра не обращалась.

Таким образом, на актуальную дату у застройщика отсутствует право на привлечение денежных средств участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома в виду отсутствия зарегистрированных прав на земельный участок.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка, срок действия которого истек, возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях, в связи с чем, подлежат применению положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, является несостоятельным, основанным на неверном применении закона, регулирующего спорные правоотношения, поскольку в данном случае применяются специальные нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Так, в силу прямого указания специальной нормы, предусмотренной ч. 1 ст. 2. ч. 1 ст. 3 Закона N 214-ФЗ застройщик - хозяйственное общество, которое имеет в собственности или на праве аренды, субаренды либо безвозмездного пользования земельный участок и вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после государственной регистрации застройщиком соответствующего права или обременения в отношении такого земельного участка.

Договором аренды земельного участка от 01 июня 2016 года N... предусмотрено, что срок его действия истекает 12 мая 2019 года.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора.

Таким образом, с учетом положений п.п. 1. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды в данном случае должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации.

Довод апелляционной жалобы о том, что факт отсутствия государственной регистрации долевого участия долевого строительства не свидетельствует о его незаключенности, является несостоятельным, основанным на неверном применении закона, регулирующего спорные правоотношения, т.к. в силу ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ (как в ред. от 13.07.2015, актуальной на дату подписания договора участия в долевом строительстве, так и в ред. от 30.12.2020, актуальной на дату принятия решения государственным регистратором прав) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный договор участия в долевом строительстве соответствует положениям ч. 4 ст. 4, ст. 5 Закона N 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент его подписания, стороны договора приняли на себя взаимные права и обязанности по нему, также не могут повлечь отмену решения по следующим основаниям.

Согласно ч. 16 ст. 8 Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ, которым внесены изменения в Закон N 214-ФЗ, привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на день привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьей 15.4 Закона N 214-ФЗ по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве жилого дома от 28 апреля 2016 года N N... представлен в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации от 14 ноября 2020 года, однако в нем отсутствуют существенные условия, указанные в ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, нарушены положения ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ, предусматривающие порядок уплаты цены договора.

В частности, в пункте 3 договора указано: оплата квартиры дольщикам застройщика проводится в сумме 5 000 000 рублей единовременным платежом в кассу либо на расчётный счёт застройщика, остаток в сумме 1 946 500 рублей производится после регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по республике Башкортостан в рассрочку равными частями в срок до 30 июня 2016 года.

Таким образом, поскольку договор участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию после 01 июля 2019 года, при этом, в таком договоре отсутствуют существенные условия, в частности, об использовании счетов, предусмотренных статьей 15.4 Закона N 214-ФЗ, следовательно, довод апелляционной жалобы о соответствии договора долевого участия ч. 4 ст. 4, ст. 5 Закона N 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент его подписания, не влияет на оценку правоотношений.

В силу ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

С учетом вышеизложенного, в соответствии с действующим законодательством, оснований для государственной регистрации договора у государственного регистратора прав не имелось, решение о приостановлении от 26 ноября 2020 года принято в пределах предоставленных полномочий в порядке и сроки, предусмотренные Законом N 218-ФЗ, и как следствие, основания для признания незаконным вышеуказанного решения государственного регистратора прав, удовлетворения административного иска у суда отсутствовали.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы районного суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены верно.

Руководствуясь ст. ст. 307-309 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 08 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Привалова Р.В. - Батршиной А.И. - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка