Определение Судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июля 2021 года Дело N 33а-10419/2021

Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьиМоскаленко Ю.М.

судей:Вервекина А.И., Яковлевой Э.Р.,

при секретаре Соловьевой А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Троня Максима Николаевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, государственным регистраторам Цой Е.Е., Троценко Ж.С., заинтересованное лицо: Коркишко Юлия Николаевна о признании действий незаконными,

по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 1 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вервекина А.И., судебная коллегия по административным делам,

установила:

Тронь М.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области(далее - Управление Росреестра по Ростовской области),государственным регистраторам Цой Е.Е., Троценко Ж.С., заинтересованное лицо: Коркишко Ю.Н. о признаниинезаконными действий и решений по приостановлению27 января 2021 года государственной регистрации за ним права собственности на жилое помещение N 6, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что им в Управление Росреестра по Ростовской области подано заявление о проведении государственной регистрации перехода права собственности в отношениижилого помещения N 6, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН к которому приложены предусмотренные законом документы, в том числе соглашение от 3 января 2021 года о расторжении заключенного 2 февраля 2017 года договора купли - продажи указанного выше жилого помещения.

27 января 2021 года административными ответчиками приостановлена государственная регистрация перехода права собственности в связи с тем, что представленное соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения не является документом, являющимся основанием для проведения государственной регистрации.

Административный истец полагал указанные действия и решения незаконными, поскольку в соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации заключенное соглашение является двусторонней сделкой, которая предусмотрена законом в качестве оснований для проведения государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

В связи с изложенными обстоятельствами, административный истец просил суд признать незаконными действия и решения административных ответчиков по приостановлению 27 января 2021 года государственной регистрации за ним права собственности на жилое помещение N 6, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; обязать устранить допущенные нарушения закона и прав административного истца.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 1 апреля 2021 года административные исковые требования Троня М.Н. удовлетворены частично.

Судом признаны незаконными действия Управления Росреестра по Ростовской области по приостановлению регистрации перехода права собственности на жилое помещение N 6, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; отменено уведомление о приостановлении государственной регистрации права от 27 февраля 2021 года N КУВД - 001/2021-739425/1.

Суд обязал УправлениеРосреестра по Ростовской области повторно рассмотреть заявления Троня Максима Николаевича и Коркишко Юлии Николаевны огосударственной регистрации права собственности (перехода права) на жилое помещение с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В удовлетворении остальной части административных исковых требований, судом отказано.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Ростовской области считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Представитель апеллянта указывает, что судом были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, неверно применены нормы материального права.

Апеллянт обращает внимание на то, что признавая незаконным решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества, суд исходил из возможности заключения соглашения о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, обязательства по которому сторонами исполнены много лет назад, о чем были внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Представитель административного ответчика полагает, что судом не было учтено, что в соответствии со статьей 408 ГК Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство, при этом административным истцом не оспаривался факт того, что заключенный 2 февраля 2017 года договор купли-продажи жилого помещения является исполненным.

Так, согласно п.2 указанного договора купли-продажи объект недвижимости продан за 2 000 000 руб., из которых 1 400 000 руб. получены продавцом, а 600 000 руб. покупатель обязан выплатить продавцу в срок до 30 июня 2018 года.

На основании заявления Троня М.Н. от 18 октября 2017 года в отношении спорного объекта внесена запись об обременении в виде ипотеки в силу закона.

В дальнейшем, на основании заявлений Троня М.Н. и Коркишко Ю.Н. от 8 ноября 2017 года была внесена запись о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на основании соглашения об изменении цены к договорукупли-продажи, согласно которому цена недвижимого имущества установлена сторонами в размере 1 400 000 руб.

Исходя из положений статьей 450 и 453 ГК Российской Федерации, расторжение договора возможно только тогда, когда договор является действующим и обязательства по нему не прекращены.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, с учетом указанных выше положений действующего законодательства, возврат имущества в собственность административного истца после осуществления государственной регистрации права собственности по исполненному договору возможен путем заключения новой сделки либо расторжения в судебном порядке договора в связи с существенными изменениями обстоятельств, существенным нарушением условий договора либо признания заключенной сделки недействительной.

Поскольку представленное заявителями для проведения государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение соглашение от 3 января 2021 года о расторжении договора купли-продажи от 2 февраля 2017 года не соответствовало требованиям законодательства, административным ответчиком обоснованно была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на спорное жилое помещение, при этом, при принятии решения о приостановлении в осуществлении государственной регистрации права собственности государственный регистратор действовал исключительно в рамках своих полномочий.

Нарушений норм действующего законодательства при принятии оспариваемого уведомления Управлением Росреестра по Ростовской области допущено не было.

Административным истцомТронь М.Н. поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых он полагал доводы апелляционной жалобы несостоятельными и просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представительУправленияРосреестра по Ростовской области Соловьева Н.В. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила отменить решение суда и в удовлетворении административных исковых требований отказать в полном объеме.

Административный истец Тронь М.Н. в суде второй инстанции поддержал доводы, изложенные в возражениях на апелляционную жалобу, просил отставить без изменения решение суда, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 150 КАС Российской Федерации в отсутствие административных ответчиков - государственных регистраторов Цой Е.Е., Троценко Ж.С., заинтересованного лица Коркишко Ю.Н., извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 310 КАС Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд удовлетворяет заявление полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, предполагается, что для удовлетворения требования о признании решения, действий (бездействия) незаконными необходимо не только установление противоправности этих действий, но обязательно одновременно с этим и установление факта нарушения прав административного истца.

Как установлено судом и следует из материалов дела,2 февраля 2017 года между Тронем М.Н. (продавец) и Коркишко Ю.Н.(покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого помещения N 6, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Согласно п.2 указанного договора купли-продажи объект недвижимости продан за 2 000 000 руб., из которых 1 400 000 руб. получены продавцом, а 600 000 руб. покупатель обязан выплатить продавцу в срок до 30 июня 2018 года.

На основании заявления Троня М.Н. от 18 октября 2017 года в отношении спорного объекта недвижимости внесена запись об обременении в виде ипотеки в силу закона. В последующем, на основании заключенного между сторонами соглашения от 16 октября 2017 года к указанному выше договору купли-продажи объекта недвижимости от 2 февраля 2017 года, продажная стоимость жилого помещения была уменьшена до 1 400 000 руб.

В соответствии с заявлениямиТроня М.Н. и Коркишко Ю.Н. от 8 ноября 2017 года регистрирующим органом внесена запись о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона.

Право собственности нажилое помещение N 6, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, зарегистрировано в ЕГРН 19 октября 2017 года за Коркишко Ю.Н.

В связи с расторжением договора купли-продажи объекта недвижимости от 2 февраля 2017 года административным истцомТронем М.Н. и заинтересованным лицом Коркишко Ю.Н. 14 января 2021 года в Управление Росреестра по Ростовской области поданы заявленияо государственной регистрации права собственности (перехода права) на жилое помещение с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, жилое помещение N 6.

В качестве документа-основания для проведения государственной регистрации было представлено соглашение от 3 января 2021 года о расторжении заключенного 2 февраля 2017 года договора купли - продажи указанного выше жилого помещения. Также к заявлениям приложен чек-ордер от 14 января 2021 года об уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. (л.д. 6).

Согласно п. 2 настоящего соглашения право собственности на жилое помещение N 6с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, передано Троню М.Н.

Тронем М.Н. возвращены Коркишко Ю.Н. денежные средства в сумме 1 400 000 руб. (п.3).

В соответствии с п. 5 соглашенияот 3 января 2021 года, настоящее соглашение имеет силу акта приема-передачи указанного в п.1 жилого помещения.

27 января 2021 года Управлением Росреестра по Ростовской области вынесено Уведомление о приостановлении государственной регистрации права N КУВД-001/2021-739425/1, в связи с тем, что заявителями не представлены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации права (подп. 2 п.4 ст.18Федерального закона от 13 июня 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Как следует из данного Уведомления, при приостановлении государственной регистрации, государственным регистраторомЦой Е.Е. указано на следующие обстоятельства.

На момент рассмотрения заявления Троня М.Н. и Коркишко Ю.Н. в ЕГРН имелась актуальная запись о праве собственности Коркишко Ю.Н. на указанный выше объект недвижимости, внесенная на основании договора купли-продажи недвижимости от 2 февраля 2017 года, заключенного между Тронем М.Н. (продавец) и Коркишко Ю.Н. (покупатель).

В ходе проведенной государственным регистратором правовой экспертизы документов установлено, что в настоящее время сторонами исполнен данный договор, в связи с чем, с учетом положений ст.ст. 307, 407, 408 ГК Российской Федерации, представленное заявителями соглашениеот 3 января 2021 года не может являться основанием для расторжения договоракупли - продажиот 2 февраля 2017 года и, соответственно, основанием для осуществления государственной регистрации права.

Признавая незаконными действия УправленияРосреестра по Ростовской областипо приостановлению государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение N 6 с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН,суд первой инстанции исходил из того, что заявителями представлены предусмотренные ст. 18 Федерального закона от 13 июня 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, необходимые для осуществления государственной регистрации права (перехода права).

Поскольку на момент рассмотрения настоящего дела отказ в государственной регистрации права собственности органом регистрации не принимался, суд обязал Управление Росреестра по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН повторно рассмотреть заявления Троня Максима Николаевича и Коркишко Юлии Николаевны о государственной регистрации права собственности (перехода права) на жилое помещение с КН АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенное по адресу: гАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ"О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К указанному заявлению прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, в том числе являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации).

Согласно п. 2 ч.2 ст. 14 Закона о регистрации основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии со ст.26Закона о регистрацииодним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (п.п. 5, 7 ч.1 ст.26).

Пунктом 1 статьи 421 ГК Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписало законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 450 ГК Российской Федерации предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 ГК Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора", если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

Судебная коллегия полагает, что из указанных выше положений действующего законодательства и разъяснений постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, следует, что реализованное волеизъявление обеих сторон сделки на расторжение договора путем заключения соответствующего соглашения и обращение с заявлениями в регистрирующий орган является достаточным основанием для регистрации соответствующего права, при этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество, а также исполнение обязательств по расторгаемому договору, не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК Российской Федерации, при условии предусмотренной в соглашении обязанности сторон произвести возврат полученного.

Как следует из материалов дела в представленном на государственную регистрацию соглашении от3 января 2021 года о расторжении заключенного 2 февраля 2017 года договора купли - продажи указанного выше жилого помещения, стороны указали о возврате продавцу недвижимого имущества и передаче покупателю денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи.

Также судебная коллегия отмечает, что, как следует из представленного административным истцом Тронем М.Н. заключенного между ним и Коркишко Ю.Н. соглашения от 10 июля 2021 года, в связи с возведением и узаконением балкона вжилом помещении N 6 по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, сторонами было расторгнуто ранее заключенное соглашение об уменьшении стоимости жилого помещения от 16 октября 2017 года к договору купли-продажиот 2 февраля 2017 года и стоимость жилого помещения определена, как первоначально было указано в договоре - в размере 2 000 000 руб.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на данный момент покупателем Коркишко Ю.Н. не исполнены свои обязательства по договору в части оплаты полной стоимости жилого помещения.