Определение Судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 06 июня 2018 года №33АП-618/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АМУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июня 2018 года Дело N 33АП-618/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе
председательствующего судьи Губановой Т.В.,
судей коллегии Бугаковой Ю.А., Маньковой В.Э.,
при секретаре Перепелициной Л.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации г. Благовещенска к Шелякину Д.В., Лабзину В.И., Лабзину А.В. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, признании договоров купли-продажи недействительными,
по апелляционной жалобе Шелякина Д.В. на решение Благовещенского городского суда Амурской области от 18 октября 2017 года.
Заслушав дело по докладу судьи Губановой Т.В., объяснения представителя Шелякина Д.В. Павлова П.П., действующего на основании ордера N 120 от 16.02.2018 года, представителя администрации г. Благовещенска Горшовой А.А., действующей на основании доверенности N 01-10/3539 от 10.05.2018 года, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация г. Благовещенска обратилась в суд с исковыми требованиями к Шелякину Д.В., в обоснование которых представитель истца указал, что 15 февраля 2016 года за Шелякиным Д.В. было зарегистрировано право собственности на гостевой дом с кадастровым номером N, расположенный в квартале 717 г. Благовещенска. 02 апреля 2017 года в администрацию г. Благовещенска обратился представитель ответчика с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность (за плату) земельного участка для принадлежащего Шелякину Д.В. гостевого дома. При обследовании запрашиваемого земельного участка специалистами администрации г. Благовещенска было установлено, что какой-либо объект капитального строительства на участке отсутствует. Запрашиваемый земельный участок для строительства гостевого дома кому-либо не предоставлялся. Разрешение на строительство, а также разрешение на ввод в эксплуатацию гостевого дома администрацией г. Благовещенска не выдавались. Запрашиваемый Шелякиным Д.В. земельный участок площадью 1 419,91 кв. метров используется для скважины водоснабжения, землепользователем данного участка является МП Горводоканал. Согласно имеющимся документам объект недвижимого имущества, принадлежащий Шелякину Д.В., не входит в границы земельного участка с кадастровым номером N, предоставленного ООО "Мегатек" в аренду для строительства домов гостевого типа.
Зарегистрированное право собственности на указанный объект недвижимости истец считает недействительным (отсутствующим), по следующим причинам: изначально право собственности на спорный объект было зарегистрировано за ООО "Мегатек". В последующем на основании договора купли-продажи от 08 июля 2011 года объект недвижимости со степенью готовности 5% был передан в собственность Лабзина А.В., который в свою очередь на основании договора купли-продажи от 27 июня 2014 года продал данный объект Лабзину В.И. В последующем, на основании договора купли-продажи от 10 февраля 2016 года Лабзин В.И. продал данный объект Шелякину Д.В. Вместе с тем, разрешение на строительство на запрашиваемом Шелякиным Д.В. земельном участке ООО "Мегатек" не выдавалось, спорный участок в аренду под строительство не предоставлялся. Указанное свидетельствует об отсутствие у ООО "Мегатек" каких-либо прав в отношении спорного имущества, в том числе права по его отчуждению, следовательно, совершенная ООО "Мегатек" сделка по купли-продаже объекта недвижимости от 08 июля 2011 года, а также последующие сделки со спорным имуществом являются ничтожными. Указывает на наличие противоречий в документах на спорный объект, поскольку согласно данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости Шелякин Д.В. является собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 5%, в то время как в свидетельстве о регистрации права указано, что Шелякин Д.В. является собственником гостевого дома с кадастровым номером N, расположенного в квартале 717 г. Благовещенска.
Уточнив заявленные требования, истец просил суд: 1) признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Шелякина Д.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, который расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером N в квартале 717 г. Благовещенска; 2) признать недействительным договор купли-продажи от 09 июня 2011 года, б/н, заключенный между ООО "Мегатек" и Лабзиным А.В.; 3) признать недействительным договор купли-продажи от 11 июня 2014 года, б/н, заключенный между Лабзиным А.В. и Лабзиным В.И.; 4) признать недействительным договор купли-продажи от 10 февраля 2016 года, б/н, заключенный между Лабзиным В.И. и Шелякиным Д.В.
Определением Благовещенского городского суда Амурской области от 19 июня 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Лабзин В.И., Лабзин А.В.
Определением Благовещенского городского суда Амурской области от 24 июля 2017 года к участию в деле в качестве соответчиков, привлечены Лабзин В.И., Лабзин А.В.
В представленном письменном отзыве представитель Шелякина Д.В. с исковыми требованиями не согласился. В обоснование возражений указав, что право на обращение в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлено лицу, в чьем владении находится спорное имущество и являющемуся одновременно с другим лицом собственником этого имущества в силу записи в ЕГРП. Зарегистрированное право собственности Шелякина Д.В. на объект незавершенного строительства не нарушает прав и законных интересов администрации г. Благовещенска. Истцом не указано, какие публичные интересы или интересы третьих лиц нарушают договоры купли-продажи, совершенные в отношении спорного имущества. Представленные истцом в материалы дела акты осмотра земельного участка, на котором расположен спорный объект, не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств по делу, поскольку составлены заинтересованными лицами, без приглашения представителей ответчика, имеют противоречия.
В судебном заседании представитель администрации г. Благовещенска на исковых требованиях с учетом уточнений иска настаивал, приведя доводы аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.
В судебном заседании ответчик Шелякин Д.В. и его представители возражали против удовлетворения заявленного иска, приведя доводы аналогичные доводам, изложенным в письменных возражениях на иск. Дополнительно пояснили, что объект незавершенного строительства в виде фундамента там был, но его кто-то снес, указали на пропуск срока исковой давности для предъявления настоящих исковых требований.
В судебном заседании представитель ответчика Лабзина А.В. возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку документы ему были выданы на момент действия разрешения.
Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 18 октября 2017 года исковые требования администрации г. Благовещенска удовлетворены. Постановлено признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Шелякина Д.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, который расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером N в квартале 717 г. Благовещенска. Признать недействительным договор купли-продажи от 09.06.2011 года N б/н, заключенный между ООО "Мегатек" и Лабзиным А.В.; признать недействительным договор купли-продажи от 11 июня 2014 года N б/н, заключенный между Лабзиным А.В. и Лабзиным В.И.; признать недействительным договор купли-продажи от 10 февраля 2016 года, N б/н, заключенный между Лабзиным В.И. и Шелякиным Д.В.
В апелляционной жалобе Шелякин Д.В. ставит вопрос об отмене постановленного по делу решения, принятии нового постановления об отказе в удовлетворении заявленного иска. В жалобе оспаривает выводы суда о том, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, указывая, что первоначальному собственнику данного объекта ООО "Мегатек" в установленном законом порядке было выдано разрешение на строительство домов гостиничного типа на земельном участке с кадастровым номером N, а соответственно данное Общество имело право зарегистрировать за собой право собственности на возведенный объект. Суд первой инстанции, сославшись на акты осмотра земельного участка, составленные сотрудниками администрации в 2017 году, пришел к неверным выводам об отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства, не принимая во внимание данные кадастрового паспорта на объект, составленного по состоянию на 2010 год. Суд необоснованно не принял во внимание доводы стороны ответчика о том, что зарегистрированное право собственности Шелякина Д.В. на спорный объект, недвижимости не нарушает прав истца. Выводы суда о наличии на земельном участке, на котором расположен спорный объект коммуникаций, противоречит материалам дела. Данный участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, соответственно администрация г. Благовещенска не является собственником данного участка. Поскольку истец не является законным владельцем спорного земельного участка, суд при отклонении заявления ответчика о пропуске срока исковой давности неправомерно сослался на положения статей 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель администрации г. Благовещенска Горшова А.А. считала вынесенное судом решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению указав, что земельный участок, запрашиваемый Шелякиным Д.В., на котором расположен спорный объект, не вошел в границы земельного участка с кадастровым номером N, предоставленного ООО "Мегатек" в аренду для строительства домов гостиничного типа. Объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером N так и не был построен ООО "Мегатек". В границах запрашиваемого Шелякиным Д.В. земельного участка с кадастровым номером N расположена скважина. Разрешение на строительство, выданное ООО "Мегатек", утратило силу на момент заключения договора купли-продажи с Лабзиным А.В. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный объект является самовольной постройкой. Считает, что акты осмотров земельного участка, составленные специалистами земельного управления администрации г. Благовещенска и специалистами архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска являются надлежащими доказательствами по делу, подтверждающими факт отсутствия на запрашиваемом земельном участке объектов недвижимости. Достоверность указанных актов подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Шелякина Д.В. Павлов П.П. на апелляционной жалобе настаивал, приведя доводы аналогичные доводам, изложенным в апелляционной жалобе, дополнительно пояснил, что проведенная по делу судебная строительно-техническая экспертиза не опровергла доводы стороны ответчика об имевшемся ранее на земельном участке объекте незавершенного строительства - фундамента.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации г. Благовещенска Горшова А.А. считала вынесенное судом решение законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, приведя доводы аналогичные доводам, изложенным в письменных возражениях на апелляционную жалобу.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, на основании правил статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определиларассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность постановленного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, данные Единого государственного реестра недвижимости содержат сведения о праве собственности Шелякина Д.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, площадь застройки 271,4 кв. метра, степень готовности объекта 5%, расположенный в 717 квартале г. Благовещенска на земельном участке с кадастровым номером N
Из материалов регистрационного дела следует, что первым собственником данного объекта являлось ООО "Мегатек", которое в свою очередь на основании договора купли-продажи от 09 июня 2011 года передало данный объект в собственность Лабзина А.В. На основании договора купли-продажи от 11 июня 2014 года Лабзин А.В. продал указанный объект Лабзину В.И., а последний в свою очередь, на основании договора купли-продажи от 10 февраля 2016 года продал его (объект) Шелякину Д.В.
02 мая 2017 года в администрацию г. Благовещенска поступило заявление от представителя Шелякина Д.В. о предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка для гостевого дома, расположенного по адресу: г. Благовещенск, квартал 717, в соответствии с приложенной схемой, площадью 1 420 кв. метров.
В рамках рассмотрения указанного заявления администрацией г. Благовещенска осуществлены осмотры запрашиваемого земельного участка, по результатам которых составлены акты от 12 и 18 мая 2017 года, 20 июля 2017 года. Данными актами установлено, что запрашиваемый земельный участок свободен от каких-либо строений. Также установлено, что земельный участок с кадастровым номером N не огорожен, объекты капитального строительства (фундамент) отсутствуют. На земельном участке ЗУ1, который расположен в границах земельного участка с кадастровым номером N, но не вошел в его состав объекты капитального строительства (фундамент) также отсутствуют, на участке расположена скважина, огороженная деревянными досками.
В связи с установленными при осмотре обстоятельствами, Шелякину Д.В. было отказано в предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка для гостевого дома, расположенного по адресу: г. Благовещенск, квартал 717.
Указывая, что на момент заключения первого договора купли-продажи спорного объекта недвижимости (09.06.2011 года) объект незавершенного строительства фактически отсутствовал, разрешение на строительство, а также разрешение на ввод в эксплуатацию гостевого дома на запрашиваемом Шелякиным Д.В. земельном участке администрацией г. Благовещенска не выдавались, указанный земельный участок используется для скважины водоснабжения и не входит в границы земельного участка с кадастровым номером N, истцом поставлена под сомнение законность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и совершенных в отношении него сделок.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования администрации г. Благовещенска суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации о разрешении на строительство, пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации о самовольной постройке, статей 167-168 названного Кодекса о недействительности сделок, нарушающих требования закона или иного правового акта, разъяснениями, данными в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что поскольку разрешение на строительство спорного объекта на момент заключения договора купли-продажи от 09 июня 2011 года между ООО "Мегатек" и Лабзиным А.В., было аннулировано, на спорный объект незавершенного строительства не могло быть зарегистрировано право собственности в установленном законом порядке, а, следовательно, на момент заключения указанного договора ООО "Мегатек" не могло являться собственником спорного объекта. По указанным причинам суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии договора купли-продажи от 09 июня 2011 года требованиям закона и его недействительности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с недействительностью указанной сделки, последующие сделки на основании части, 1,2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации также признаны судом недействительными.
Признавая отсутствующим зарегистрированное право собственности Шелякина Д.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 28:01:040717:166, суд первой инстанции руководствуясь положениями статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации о недвижимых и движимых вещах, разъяснениями, данными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положения раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Россий1ской Федерации имеющиеся в деле доказательства, исходил из того, что по состоянию на 2010 год спорный объект недвижимого имущества фактически отсутствовал и не обладал признаками объекта недвижимого имущества.
Рассматривая дело в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24 мая 2017 года впервые право собственности на указанный объект незавершенного строительства было зарегистрировано 28 июня 2010 года за ООО "Мегатек". Основанием для регистрации права собственности послужили следующие документы: договор аренды земельного участка от 08 октября 2007 года N 1485, договор уступки права требования по договору аренды от 11 февраля 2008 года, проектно-сметная документация от 01 июня 2008 года, разрешение на строительство от 23 июля 2008 года N Ru 28302000-92.
Из материалов регистрационного дела на данный объект недвижимости следует, что 08 октября 2007 года между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска (арендодатель) и ООО "Бизнес-Центр" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1485, по условиям которого арендатору в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, расположенный в 717 квартале г. Благовещенска, площадью 73 448 кв. метров для строительства здания гостиничного комплекса. Срок договора аренды определен сторонами с 25 сентября 2007 года по 25 сентября 2010 года.
На основании договора уступки права требования от 11 февраля 2008 года, заключенного между ООО "Бизнес-Центр" и ООО "Мегатек", право требования по договору аренды земельного участка N 1485 от 08 октября 2007 года перешло ООО "Мегатек".
23 июля 2008 года ООО "Мегатек" администрацией г. Благовещенска выдано разрешение на строительство N Ru 2830200-92, в соответствии с которым ООО "Мегатек" разрешено строительство объектов капитального строительства - зданий гостиничного комплекса в составе 20 гостевых домов (литеры с 1 по 20) в 717 квартале г. Благовещенска. Срок действия разрешения установлен до 24 июля 2010 года.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что данное разрешение на строительство было аннулировано 17 сентября 2010 года.
Согласно части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату совершения первой сделки в отношении спорного объекта) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату выдачи разрешения на строительство ООО "Мегатек") разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, поэтому право собственности на него подлежит регистрации в порядке, установленном статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с частью 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на дату регистрации права собственности на спорный объект за ООО "Мегатек") право собственности на объект незавершенного строительства в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Таким образом из системного толкования указанных норм права следует, что разрешение на строительство и документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства являются документами, предоставляющими право получившему их лицу, на строительство объектов недвижимости на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности или ином праве, и документами-основаниями в силу части 2 статьи 25 указанного выше Федерального закона для регистрации права собственности на возведенный объект.
Из исследованных выше документов следует, что право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за ООО "Мегатек" в период действия разрешения на строительство, выданного администрацией г. Благовещенска, при регистрации права был предоставлен соответствующий пакет документов, что явилось основанием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером N за ООО "Мегатек".
Выводы суда первой инстанции о том, что факт аннулирования разрешения на строительство указанного объекта на момент заключения договора купли-продажи между ООО "Мегатек" и Лабзиным А.В. (09.06.2011 года) является основанием для признания указанной сделки недействительной судебная коллегия считает ошибочными, поскольку правовым последствием аннулирования разрешения на строительство является невозможность осуществления работ по дальнейшему строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта получившим его лицом, при этом аннулирование данного разрешения не может явиться основанием для прекращения уже зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на объект.
Вместе с тем ошибочность указанных выводов суда первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, не может повлечь отмены постановленного по делу решения в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
В пункте 38 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из общих начал гражданского законодательства и положений статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации объектами гражданских прав, а, следовательно предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только реально существующий объект, обладающий необходимыми признаками отграничивающими объект недвижимого имущества от иных объектов.
В качестве доказательства реального существования спорного объекта недвижимости, в материалы дела представлен кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства с инвентарным номером N (Т1 л.д.89) из которого следует, что данный объект имеет площадь застройки 271,4 кв. метра, степень готовности объекта 5%, находится в границах земельного участка с кадастровым номером N.
Из позиции стороны ответчика, приведенной при рассмотрении спора, следует, что на испрашиваемом у администрации г. Благовещенска земельном участке имеются фрагменты спорного объекта, подтверждающие факт его существования по состоянию на 2010 год.
Оспаривая факт реального существования спорного объекта на период 21 июля 2010 года на земельном участке с кадастровым номером N (в настоящее время земельный участок с кадастровым номером N) администрацией г. Благовещенска представлены акты осмотра земельного участка, составленные специалистами земельного управления и управления архитектуры и градостроительства администрации г. Благовещенска от 12 мая 2017 года, 18 мая 2017 года, 20 июля 2017 года, в которых указано, что земельный участок для целей строительства не огражден, объекты капитального строительства, в том числе объекты незавершенного строительства на земельном участке отсутствуют, строительно-монтажные, земляные работы не проводились, участок частично захламлен.
Устанавливая указанные обстоятельства, имеющие правовое значения для разрешения настоящего спора, определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 13 марта 2018 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО "Бизнес-центр "Ресфин", определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 11 апреля 2018 года к участию в проведении экспертизы привлечено ООО "Меридиан".
Заключением эксперта N 070518-12 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером N, расположенном в 717 квартале г. Благовещенска (как на поверхности участка, так и скрытый под землей) какой-либо объект прочно связанный с землей отсутствует. При наложении схемы отраженной в акте установления фактических границ земельного участка с условным номером ЗУ1 со схемой расположения объекта незавершенного строительства Литер Ж на ситуационном плане объекта недвижимости (имеющегося в кадастровом паспорте) эксперты пришли к выводу, что предполагаемый объект незавершенного строительства на 85% должен быть расположен на земельном участке с условным номером ЗУ1, и лишь 15 % за его пределами на земельном участке с кадастровым номером N. Фактически объект незавершенного строительства с кадастровым номером N - на обоих указанных земельных участках отсутствует.
На представленных к экспертному заключению фотоснимках, запечатлен земельный участок, на котором исходя из позиции стороны ответчика должен располагаться объект незавершённого строительства, на территории которого экспертами обнаружена бетонная глыба и фрагмент стальной арматуры. Исследуя указанные объекты экспертом сделан вывод, что бетонная глыба не могла быть частью фундамента дома, так как не имеет геометрических форм, а состав бетона не однороден и не уплотнен. Обнаруженный кусок арматуры оказался куском арматуры вкопанным в землю и торчащий из нее и не относящийся к фундаменту объекта недвижимости.
Оценивая заключение проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, судебная коллегия не усматривает оснований ставить под сомнение выводы экспертов, поскольку данные выводы мотивированны, подтверждены справочным материалом, не содержат в себе противоречий, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При данных обстоятельствах судебная коллегия при разрешении настоящего спора принимает во внимание изготовленное по делу экспертное заключение в качестве доказательства по делу.
В соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которых одна из сторон основывает свою позицию, должны быть подтверждены совокупностью имеющихся в деле доказательств.
Между тем, в подтверждение факта строительства и существования спорного объекта стороной ответчика представлен только кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, который в отсутствие каких-либо иных доказательств, подтверждающих создание объекта недвижимости (договор подряда, оказания услуг, фотоснимки и др.), не может являться доказательством его (объекта) фактического существования.
При этом факт государственной регистрации права собственности на спорный объект за Шелякиным Д.В., в отсутствие иной совокупности доказательств, также не может свидетельствовать о существовании указанного объекта, поскольку при государственной регистрации права, регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов, представленных на регистрацию, и не устанавливает фактическое существование объектов недвижимости.
Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения договора купли-продажи от 09.06.2011 года) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в указанной выше редакции) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (часть 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в указанной выше редакции).
Поскольку при рассмотрения настоящего спора установлено, что по состоянию на 2010 год объект, право собственности на который зарегистрировано за Шелякиным Д.В., фактически не существовал, а следовательно не мог явиться предметом договора купли-продажи от 06 июня 2011 года, заключенного между ООО "МЕГАТЕК" и Лабзиным А.В., указанный договор является недействительным поскольку противоречит закону, предусматривающему, что предметом договора купли-продажи недвижимости может быть только индивидуально-определенный, реально существующий объект.
В соответствии с разъяснениями пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Факт отсутствия существования спорного объекта недвижимости при рассмотрении настоящего спора установлен, в связи с чем запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в Едином государственном реестре недвижимости по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество. При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о необходимости признания отсутствующим зарегистрированного право собственности Шелякина Д.В. на спорный объект.
Выраженное в апелляционной жалобе несогласие с выводами суда первой инстанции о том, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, поскольку исходя из позиции стороны ответчика и схемы расположения запрашиваемого Шелякиным Д.Н. земельного участка под принадлежащий ему объект недвижимости, данный объект расположен на земельном участке, не отведенном ООО "Мегатек" для строительства спорного объекта, с учетом установленных по делу обстоятельств фактического отсутствия объекта, не может повлечь отмены постановленного по делу решения. При этом судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату возведения спорного объекта согласно сведениям кадастрового паспорта) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Как установлено выше, для возведения спорного объекта недвижимости ООО "Мегатек" было выдано разрешение на строительство указанного объекта, которое действовало также на момент регистрации права собственности на данный объект.
Из кадастрового паспорта на объект незавершенного строительства с инвентарным номером N (Т1 л.д.89) следует, что данный объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером N
Из материалов кадастрового дела на указанный земельный участок видно, что изначально в аренду ООО "Мегатек" для строительства зданий гостиничного комплекса был предоставлен земельный участок с кадастровым номером N площадью 71614 кв. метров. В последующем данный земельный участок был разделен на 19 земельных участков, в том числе путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером N был сформирован земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 8 422 кв. метров с разрешенным использованием - для строительства зданий гостиничного комплекса, а также земельный участок с кадастровым номером N
Земельный участок с кадастровым номером N на основании решения N Ф 01/10-6054 от 30 июня 2010 года ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Амурской области был разделен, образованы земельные участки с кадастровым номером N и кадастровым номером N
Решением ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Амурской области от 01 марта 2011 года на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером N, образованный в результате объединения земельных участков с кадастровым номером N и N
Из плана земельных участков, являющегося приложением к постановлению администрации г. Благовещенска N 431 от 17 августа 2009 года (Т 1 л.д. 21-24), следует, что земельный участок с кадастровым номером Nуказанный на плане под N 1), на котором как следует из кадастрового паспорта на спорный объект недвижимости расположен объект незавершенного строительства, находится в юго-западной стороне, в то время как земельный участок, указанный Шелякиным Д.В. в качестве места размещения спорного объекта, находится с северо-западной стороны и при разделе земельного участка с кадастровым номером N (в настоящее время N) не был образован и предоставлен ООО "Мегатек" для размещения зданий гостиничного комплекса.
Доводы апелляционной жалобы о том, что зарегистрированное право собственности Шелякина Д.В. на спорный объект не нарушает прав и законных интересов администрации г. Благовещенска не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку земельный участок, на котором исходя из позиции стороны ответчика расположен спорный объект, находится в муниципальной собственности, а наличие зарегистрированного права на объект недвижимого имущества ограничивает права органа местного самоуправления по распоряжению данным участком.
Исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
Поскольку исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права являются самостоятельными исковыми требованиями, учитывая положения статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, суд первой инстанции вопреки доводам апелляционной жалобы верно отказал в применении срока исковой давности к исковым требованиям о признании отсутствующим зарегистрированного права.
Кроме того истцом были заявлены исковые требования о признании недействительными договоров купли-продажи от 09 июня 2011 года, 11 июня 2014 года, 10 февраля 2016 года совершенных в отношении спорного объекта недвижимого имущества.
Как установлено выше, указанные сделки являются недействительными в виду их ничтожности, следовательно, к указанным требованиям применяется срок исковой давности, предусмотренный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Поскольку администрация г. Благовещенска не является стороной оспариваемых сделок, о нарушении прав истца последнему стало известно при обращении Шелякина Д.В. с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка, расположенного под принадлежащим ему на праве собственности объектом недвижимости - 02 мая 2017 года (Т 1 л.д. 32), следовательно срок исковой давности на предъявление указанных требований истцом также не пропущен.
Иных доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Выводы суда основаны на исследованных материалах, мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам и действующему законодательству. В своем решении суд дал подробный анализ собранным доказательствам, их правовую оценку в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Каких-либо нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Благовещенского городского суда Амурской области от 18 октября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Шелякина Д.В. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Судьи коллегии
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка