Дата принятия: 03 июня 2019г.
Номер документа: 33АП-2227/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АМУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2019 года Дело N 33АП-2227/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:
председательствующего Щеголевой М.Э.,
судей коллегии Исаченко М.В., Палатовой Т.В.,
при секретаре Перепелициной Л.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ким Г.А. к ООО "Сакура Плюс" о расторжении договора аренды, возложении обязанности совершить действия, взыскании денежных средств, по апелляционной жалобе представителя истца Ким Г.А. - Шин В.А. на решение Благовещенского городского суда Амурской области от 13 февраля 2019 года.
Заслушав дело по докладу судьи Палатовой Т.В., пояснения представителей истца Ким Г.А. - Шин В.А., действующего на основании доверенности от 07 августа 2014 года, и Демиденок К.И., действующего на основании доверенности от 09 ноября 2018 года; представителя ответчика ООО "Сакура Плюс" - Гагиева Т.Б., действующего по доверенности от 12 ноября 2018 года; изучив апелляционную жалобу, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ким Г.А. обратилась в суд с иском к ООО "Сакура Плюс", в обоснование указав, что 01 сентября 2014 года между ней и ответчиком был заключен договор аренды объекта недвижимости - здания, площадью 356 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, сроком с 01 сентября 2014 года по 31 августа 2019 года. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Амурской области 12 ноября 2014 года. В соответствии с п. 3.1 договора и дополнительного соглашения N 1 об изменении арендной платы к договору от 01 сентября 2014 года, размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом согласован сторонами в размере 170 000 рублей ежемесячно. В соответствии с условиями договора оплата арендной платы производится ежемесячно до 5-го числа каждого месяца. Однако арендатор - ООО "Сакура Плюс" в период пользования арендованным зданием свои обязательства по оплате арендной платы исполнял ненадлежащим образом, оплата арендной платы производилась нерегулярно и не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 131 940 рублей. Кроме того, условиями договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно производить оплату по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению и вывозу ТБО согласно выставленных счетов. Указанные обязательства ответчик также выполнял ненадлежащим образом, за период с сентября 2014 года по октябрь 2018 года ответчиком было произведено только три платежа, задолженность составила 1 137 440 рублей 95 копеек. 02 июля 2018 года Генеральному директору ООО "Сакура Плюс" - Г.О.А. была вручена претензия о погашении задолженности по арендной плате и возмещению коммунальных платежей. После получения претензии ответчиком частично была погашена задолженность по коммунальным платежам, основная задолженность, а также задолженность по арендной плате осталась не погашенной. 31 июля 2018 года арендодателем была направлена очередная претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность, а также направлено уведомление о расторжении договора аренды.
Просила расторгнуть заключенный между Ким Г.А. и ООО "Сакура Плюс" договор аренды от 01 сентября 2014 года в отношении объекта недвижимости - здания, площадью 356 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 12 ноября 2014 года за номером 28-28-01/724/2014-061; возложить на ООО "Сакура Плюс" обязанность возвратить Ким Г.А. принадлежащий ей объект недвижимости - здание, площадью 356 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>; взыскать с ООО "Сакура Плюс" в пользу Ким Г.А. задолженность: по уплате арендной платы по договору аренды от 01 сентября 2014 года в общей сумме 1 131 940 рублей, по уплате стоимости потребленных ответчиком коммунальных услуг по договору аренды от 01 сентября 2014 года в общей сумме 1 137 440 рублей 95 копеек.
В судебном заседании суда первой инстанции представители истца настаивали на удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, согласно которым указывал на отсутствие какой-либо задолженности по арендной плате и коммунальным платежам. Дополнительное соглашение было подписано сторонами, но не было зарегистрировано в органах Росреестра. В силу положений ГК РФ изменения в договор аренды, подлежащие государственной регистрации, но не зарегистрированные в установленном порядке, должны считаться незаключенными и не порождающими правовых последствий. Указывал, что из представленных в суд истцом документов усматривается, что арендодатель в нарушение установленного порядка не обращался к ответчику с требованием о расторжении договора аренды. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части заявленных требований, просил отказать в удовлетворении требований.
Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 13 февраля 2019 года исковые требования Ким Г.А. к ООО "Сакура Плюс" о расторжении договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, взыскании задолженности по арендной плате, стоимости потребленных коммунальных услуг оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель истца Ким Г.А. - Шин В.А. не соглашается с принятым решением, просит его отменить, вынести по делу новое решение. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что судом не учен тот факт, что дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы от 01 сентября 2014 года подписано обеими сторонами, скреплено печатью арендатора, фактически исполнялось арендатором, никем не оспорено, а соответственно является законным. В данной связи оспаривает выводы суда о недопустимости применения арендной платы, установленной данным дополнительным соглашением. Считает, что факт отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения может повлиять только на отношения сторон с третьими лицами, но не между собой. Указывает, что судом проигнорированы действия ответчика, который в добровольном порядке исполнял дополнительное соглашение от 01 сентября 2014 года, внося в счет арендной платы в 2015-2017 годах суммы в большем размере, чем 40 000 рублей, установленных в договоре. Выводы суда об отсутствии задолженности по арендной плате считает немотивированными, не подтвержденными соответствующими расчетами.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца Ким Г.А. В.А. - Шин В.А. и Демиденок К.И. поддержали доводы апелляционной жалобы, на их удовлетворении настаивали, просили решение суда первой инстанции отменить. Настаивали на доводах о согласовании между сторонами арендной платы в сумме 170 000 рублей в соответствии с заключенным дополнительным соглашением от 01 сентября 2014 года. Выводы суда об отсутствии задолженности по арендной плате полагали немотивированными, не подтвержденными соответствующими расчетами.
Представитель ответчика ООО "Сакура Плюс" Гагиев Т.Б. в судебном заседании возражал относительно доводов апелляционной жалобы. Не соглашался с доводами стороны истца о согласовании арендной платы в сумме 170 000 рублей, настаивал о согласовании арендной платы сторонами в 40 000 рублей. Внесение арендной платы в размере, большем, чем 40 000 рублей мотивировал наличием свободных денежных средств и перечислением их в счет будущих платежей. Указывал, что платежи ответчиком вносились как в безналичном порядке, так и посредством передачи денежных средств по актам приема-передачи. Ежемесячно проводилась сверка, задолженности не имелось, были представлены справки, выданные арендодателем, об отсутствии задолженности.
Истец Ким Г.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, обеспечив явку своего представителя, в силу чего судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.ст. 167, 327.1 ГПК РФ, рассмотрела дело в ее отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ - в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Ким Г.А. является собственником здания с инвентарным N, назначение: нежилое здание, площадью 356 кв.м.; этажность 1, расположенного по адресу: <адрес>.
01 сентября 2014 года между Шин В.А., действующим по доверенности за Ким Г.А. (Арендодатель) и ООО "Сакура Плюс", в лице директора Ш.Я.Г. (Арендатор) заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель предоставил объект Арендатору на срок с 01 сентября 2014 года по 31 августа 2019 года за плату во временное владение и пользование, для использования по целевому назначению.
В разделе 3 договора аренды установлен размер, сроки и порядок внесения арендной платы, в соответствии с которым сумма арендной платы за переданный в аренду объект недвижимости на момент подписания договора составляет 40 000 рублей в месяц, в стоимость арендной платы не входит стоимость потребленных в процессе пользования теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроэнергии и вывоза ТБО. Арендатор в период до 5-го числа каждого месяца производит оплату Арендодателю 100% месячной арендной платы. Размер арендной платы подлежит ежегодному увеличению по сравнению с предыдущим годом исходя из официально установленного уровня инфляции либо по соглашению сторон. Размер арендной платы установленной в п. 3.1 настоящего договора может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласия арендатора с его уведомлением, в сторону увеличения начиная с 01 сентября 2014 года не чаще одного раза в календарном году. Арендная плата уплачивается в наличной или безналичной форме, а так же в иных формах по соглашению сторон.
Согласно п. 2.4.5. договора аренды, арендатор обязан в установленном договором порядке производить оплату арендной платы, а также, своевременно производить оплату по электроснабжению, теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению и вывозу ТБО согласно выставленных счетов.
В соответствии с п. 1.3 дополнительного соглашения N 1 об изменении арендной платы к договору от 01 сентября 2014 года, заключенного сторонами 01 сентября 2014 года, размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом согласован сторонами в 170 000 рублей ежемесячно.
Ссылаясь на наличие у ООО "Сакура Плюс" задолженности по арендной плате ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды, а также на наличие задолженности по оплате предусмотренных договором аренды коммунальных платежей, истец обратилась в суд с вышеприведенными требованиями.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судом первой инстанции верно установлено наличие арендных правоотношений между сторонами в отношении объекта недвижимости - здания, площадью 356 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, начиная с 01 сентября 2014 года.
Также 01 сентября 2014 года сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого согласован размер арендной платы в сумме 170 000 рублей ежемесячно.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с приведенной судом первой инстанции оценкой дополнительного соглашения к договору аренды, заключенного между сторонами 01 сентября 2014 года.
Суд первой инстанции, приняв во внимание, что договор аренды и дополнительное соглашение к нему заключены в один день - 01 сентября 2014 года, при этом договор аренды прошел государственную регистрацию, тогда как дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном порядке, пришел к выводам, что размер арендной платы, выплачиваемой ООО "Сакура Плюс" в 2014-2018 годах, свидетельствует об исполнении договора аренды, а не дополнительного соглашения к нему, пришел к выводу об отсутствии между сторонами достигнутого соглашения о размере арендной платы в 170 000 рублей.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Проанализировав внесение ООО "Сакура Плюс" арендных платежей, судебная коллегия приходит к выводу, что фактически сторонами исполнялось дополнительное соглашение об установлении арендной платы в размере 170 000 рублей. То обстоятельство, что на протяжении 2014 года платежи вносились ООО "Сакура Плюс" по 40 000 рублей ежемесячно, было компенсировано впоследствии, внесением платежей начиная с декабря 2015 года в суммах, превышающих размер арендной платы в 170 000 рублей, что к сентябрю 2017 года устранило возникшие ранее недоплаты.
Стороны на протяжении исполнения договора в период с 01 сентября 2014 года по июнь 2018 года претензий по поводу исполнения договора друг к другу не предъявляли. Более того, согласно справке за подписью Ким Г.А. от 10 апреля 2018 года, арендная плата и коммунальные услуги оплачиваются вовремя, задолженности нет. Лишь 02 июля 2018 года и 06 июля 2018 года в адрес ООО "Сакура Плюс" арендодателем Ким Г.А. в лице представителя Шин В.А. были направлены претензии с требованием о погашении задолженности по аренде за апрель-июнь 2018 года.
31 июля 2018 года в адрес ООО "Сакура Плюс" арендодателем Ким Г.А. в лице представителя Шин В.А. направлена претензия-уведомление о погашении задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды от 01 сентября 2014 года в связи с невнесением арендной платы за два месяца подряд - июнь и июль 2018 года, а также о прекращении предоставления коммунальных услуг в связи с наличием задолженности.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами было достигнуто соглашение о размере арендной платы в сумме 170 000 рублей ежемесячно, которое было подписано уполномоченными лицами и сторонами фактически исполнялось. Обстоятельства несвоевременного и неполного исполнения данного обязательства со стороны ООО "Сакура Плюс" в период с сентября 2014 года по декабрь 2015 года, когда вносились меньшие суммы, не влияет на существо достигнутого сторонами соглашения, учитывая, что с декабря 2015 года ООО "Сакура Плюс" начало вносить платежи в размере, превышающем 170 000 рублей.
При этом, доводы представителя ответчика ООО "Сакура Плюс" Гагиева Т.Б. о том, что платежи вносились в счет будущей оплаты, судебной коллегией отклоняются, как не подтвержденные надлежащими средствами доказывания. Ни в платежных поручениях, ни в представленных актах приема-передачи денежных средств не имеется отметок об уплате в счет будущих платежей.
Суд первой инстанции при разрешении спора, изучив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у ООО "Сакура Плюс" задолженности перед Ким Г.А. как по арендным платежам, так и по оплате коммунальных услуг.
Материалами дела подтверждается, что за спорный период с 01 сентября 2014 года по 31 октября 2018 года (50 месяцев) ООО "Сакура Плюс" в адрес Ким Г.А. уплачено по платежным поручениям и актам приема-передачи наличных денежных средств в счет арендной платы в общей сумме 8 828 060 рублей, тогда как арендная плата в соответствии с условиями дополнительного соглашения за указанный период составила 8 500 000 рублей (50 мес. х 170 000 руб/мес = 8 500 000 руб.).
Кроме того, из представленного стороной истца расчета следует, что за спорный период была начислена плата за коммунальные услуги, предусмотренные договором, в общей сумме 1 383 934 рубля 35 копеек.
При этом, согласно имеющихся в материалах дела расписок Ким Г.А., последней за спорный период от ООО "Сакура Плюс" в счет оплаты коммунальных услуг получено в общей сумме 1 390 234 рубля 76 копеек.
В данной связи выводы суда первой инстанции о необоснованности заявленных истцом требований соответствуют обстоятельствам дела и являются верными, а принятое судом решение по существу является законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Иных доводов, свидетельствующих о наличии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции в соответствии с положениями ст. 330 ГПК РФ, апелляционная жалоба представителя истца Ким Г.А. - Шин В.А. не содержит.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Благовещенского городского суда Амурской области от 13 февраля 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя истца Ким Г.А. - Шин В.А. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
