Определение Судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 06 июля 2020 года №33АП-1305/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АМУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2020 года Дело N 33АП-1305/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:
председательствующего Щеголевой М.Э.,
судей коллегии Исаченко М.В., Палатовой Т.В.,
при секретаре Филоненко П.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Галушко Г.Н. к ИП Ястремскому А.В. (агентство недвижимости "Перспектива") о взыскании суммы задатка в двойном размере, компенсации морального вреда, судебных расходов по апелляционной жалобе ответчика АН "Перспектива" в лице ИП Ястремского А.В. на решение Благовещенского городского суда Амурской области от 13 ноября 2019 года.
Заслушав дело по докладу судьи Палатовой Т.В.; пояснения истца Галушко Г.Н. и ее представителя Поповой Л.С. действующей на основании устного заявления в соответствии с ч. 6 ст. 53 ГПК РФ; ответчика ИП Ястремского А.В.; третьего лица Ястремской М.И., изучив апелляционную жалобу,
УСТАНОВИЛА:
Галушко Г.Н. обратилась в суд с иском к ИП Ястремскому А.В. (агентство недвижимости "Перспектива"), в обоснование указав, что 03 ноября 2018 года ею был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, через агентство недвижимости "Перспектива" (ИП Ястремской А.В.). В этот же день истцом был внесен задаток в размере 50 000 рублей. Сделка была назначена на 13 ноября 2018 года, однако, в связи с тем, что истец не согласилась прописать в договоре заниженную цену квартиры, а хозяин квартиры и риэлтор не представили выписки об отсутствии зарегистрированных лиц в продаваемой квартире, сделка не состоялась. 16 ноября 2019 года сотрудник агентства позвонила Галушко Г.Н. и предложила произвести возврат задатка. В этот же день истец почтовой связью направила письмо в адрес продавца с уведомлением о намерении заключить сделку по купле-продаже квартиры. В назначенный агентством день 03декабря 2018 года Галушко Г.Н. вместе с дочерью и юристом явилась на сделку, но ввиду не представления документов предусмотренных п. 2.3 договора (справки о погашении задолженности по коммунальным услугам и справки о том, что в данной квартире нет зарегистрированных лиц), истец отказалась от подписания договора. Просила ответчика вернуть задаток, на что получила отказ.
На основании изложенного просила суд взыскать с ИП Ястремского А.В. (агентство недвижимости "Перспектива") сумму задатка в двойном размере (100 000 рублей), компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, а также уплаченную при подаче иска государственную пошлину в размере 3 500 рублей.
В судебном заседании суда первой инстанции истец Галушко Г.Н. и ее представитель Галушко В.В. настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик Ястремский А.В. и его представитель Шувалова Т.Н., с иском не согласились, в обоснование возражений приводили доводы, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, которая 03 декабря 2018 года в МФЦ для заключения сделки не пришла, явилась дочь истца с незнакомым мужчиной. Поскольку дочь истца - Галушко В.В. не являлась стороной по сделке, доверенности на представление интересов истца не имела, сделка не состоялась. Полагали, что Галушко Г.Н. утратила интерес в покупке квартиры, поскольку в спорный период времени приобрела другое жилое помещение.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Ястремская М.И. возражала против исковых требований, поддержав позицию ответчика.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда первой инстанции не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в силу чего суд в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в их отсутствие.
Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 13 ноября 2019 года исковые требования Галушко Г.Н. удовлетворены частично. С ИП Ястремского А.В. в пользу Галушко Г.Н. взысканы денежные средства в размере 50 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 600 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Ответчик ИП Ястремский А.В. в поданной им апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции о взыскании с него денежных средств в размере 50 000 рублей и расходов по уплате государственной пошлины в размере 1 600 рублей. В обоснование жалобы ссылается на обстоятельства того, что заключение сделки стало невозможным в результате поведения истца, которая чинила к тому препятствия, выдвигая постоянно новые требования. Считает, что регистрация Лесникова Е.Ю. в квартире, являющейся предметом сделки, не нарушала прав истца, учитывая, что основным договором было предусмотрено условие о снятии его с регистрационного учета в срок до 25 декабря 2018 года. Считает, что Галушко Г.Н. изначально не была заинтересована в совершении сделки, а все действия были направлены исключительно на получение задатка в двойном размере. Не соглашается с выводами суда о том, что агентством не были своевременно предоставлены документы об отсутствии задолженности по квартире, ссылаясь на то, что истцу представлялись квитанции об уплате коммунальных платежей. Указывает на отсутствие доказательств того, что сделка не состоялась по вине ответчика. Истец в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора не обращалась, фактически отказавшись от заключения основного договора по надуманным основаниям. Полагает, что сумма задатка при таких обстоятельствах должна остаться у ответчика.
Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.
Галушко Г.Н. также была подана апелляционная жалоба, в которой она указывала на несогласие с решением суда в части отказа в удовлетворении части исковых требований.
В судебном заседании 06 июля 2020 года от Галушко Г.Н. поступил отказ от апелляционной жалобы, который принят судебной коллегий о чем вынесено определение.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик Ястремский А.В. и третье лицо Ястремская М.И. поддержали доводы апелляционной жалобы Ястремского А.В. Указывали, что не согласны с решением суда в части суммы, взысканной с Ястремского А.В, в пользу Галушко Г.Н. Сумму в размере 25 000 рублей Ястремский А.В. на сегодняшний день передал продавцу квартиры, оставшуюся часть в размере 25 000 рублей ответчик готов возвратить истцу.
Истец Галушко Г.Н. и ее представитель Попова Л.С. не согласились с данной позицией, просили решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу Ястремского А.В. - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в силу чего судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, рассмотрела дело без их участия.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ - в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 03 ноября 2018 года между Зайцевым А.В., действующим за своего племянника Лесникова Е.Ю. (продавец), Галушко Г.Н. (покупатель) и агентством недвижимости "Перспектива" в лице ИП Ястремского А.В. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: двухкомнатной квартиры, общей площадью 42,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.
Условиями предварительного договора согласована цена квартиры в 2 400 000 рублей (п. 1.2), предельный срок заключения основного договора до 03 декабря 2018 года (п. 1.5), а также порядок оплаты и взаимные права и обязанности сторон.
Пунктом п. 2.2. договора, предусмотрено, что покупатель обязуется в обеспечение исполнения обязательств, связанных с условиями настоящего договора, уплатить продавцу задаток за приобретаемую квартиру в размере 50 000 рублей, которые передаются продавцу.
В соответствии с п. 1.3 предварительного договора при его подписании Галушко Г.Н. в качестве задатка уплачена сумма в размере 50 000 рублей, которые были переданы и остались на хранении в агентстве недвижимости "Перспектива".
Ссылаясь, что заключение основного договора не состоялось по вине продавца, которым не были выполнены условия предварительного договора (не представлены справки об отсутствии задолженности и отсутствии зарегистрированных лиц в продаваемой квартире), Галушко Г.Н. обратилась в суд с вышеприведенными требованиями.
Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст.ст. 380, 381, 329, 429, 445, 401 ГК РФ, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что переданная истцом сумма в размере 50 000 рублей является задатком, заключение основного договора не состоялось по вине ответчика, однако поскольку ответственной за неисполнение договора является сторона, получившая задаток, а истец требований к продавцу не заявлял, основания для взыскания с ответчика Ястремского А.В. указанной суммы в двойном размере отсутствуют; денежные средства в размере 50 000 рублей подлежат взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения по правилам п. 1 ст. 1102 ГК РФ. В удовлетворении требований истца о взыскании компенсации морального вреда судом было отказано по мотиву отсутствия причинной связи между действиями ответчиков и нарушениями личных неимущественных прав истицы в соответствии с положениями ст.ст. 151, 1099 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии с п. 2 названной статьи, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Пунктом 1 ст. 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Из предварительного договора, заключенного 03 ноября 2018 года между Зайцевым А.В., действующим за Лесникова Е.Ю. (продавец) и Галушко Г.Н. (покупатель) с участием третьей стороны договора - агентство недвижимости "Перспектива" в лице ИП Ястремского А.В., следует, что сумма 50 000 рублей в данном случае была уплачена покупателем в пользу продавца и обеспечивала исполнение обязательств, связанных с условиями предварительного договора.
В соответствии с п. 1.3 предварительного договора уплаченный покупателем в пользу продавца задаток в размере 50 000 рублей передан на хранение в АН "Перспектива", что также подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 03 ноября 2018 года.
Судом первой инстанции верно была квалифицирована внесенная Галушко Г.Н. в АН "Перспектива" сумма в размере 50 000 рублей в качестве задатка.
В данном случае, переданный покупателем Галушко Г.Н. продавцу задаток в размере 50 000 рублей был передан в агентство недвижимости на основании и в соответствии с условиями предварительного договора, то есть на законных основаниях, и оставался на хранении в агентстве недвижимости.
По мнению судебной коллегии указанная сумма подлежала взысканию с агентства именно как задаток, находящийся на хранении в агентстве, подлежащий возврату покупателю ввиду неисполнения обязательств продавцом по снятию с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц и представлению справок об отсутствии задолженностей по жилищно-коммунальным услугам, повлекших невозможность заключения сделки на согласованных сторонами условиях.
Доводы апелляционной жалобы Ястремского А.В. о том, что регистрация Лесникова Е.Ю. в квартире, являющейся предметом сделки, не нарушала прав истца, учитывая, что основным договором было предусмотрено условие о снятии его с регистрационного учета в срок до 25 декабря 2018 года, а также о том, что на момент заключения основного договора 03 декабря 2018 года покупателю были представлены платежные документы по оплате жилищно-коммунальных услуг, что свидетельствует об исполнении обязательств продавцом и его намерении заключить основной договор, судебной коллегией отклоняются.
Предварительным договором были согласованы взаимные обязательства сторон сделки и агентства недвижимости. В частности, продавец был обязан подтвердить отсутствие обременения права собственности на объект недвижимости и передать правоустанавливающие документы агентству ИП Ястремский А.В.; оплатить расходы, связанные с оформлением документов на стадии подготовки к заключению основного договора (если пакет документов не готов), в том числе задолженности по коммунальным платежам, электроэнергии, налогу на имущество и т.д.; в случае неисправности электросчетчика оплатить расходы, связанные с его заменой; выписать из объекта недвижимости всех прописанных жильцов до сделки в юстиции. Агентство приняло на себя обязательства в срок до 03 декабря 2018 года произвести проверку документов продавца, в случае необходимости по поручению продавца оформить все необходимые документы для заключения договора купли-продажи и регистрации сделки; предоставить покупателю справки о погашении задолженности по коммунальным платежам и справку о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц.
Таким образом, предварительным договором было согласовано заключение сделки между Лесниковым Е.Ю. и Галушко Г.Н. на определенных условиях, среди которых оговорены отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (подтвержденное справками) и отсутствие зарегистрированных в жилом помещении лиц.
Между тем, продавцом не были представлены справки об отсутствии задолженности. Квитанции об оплате в виде скриншотов с приложения "Сбербанк Онлайн" не тождественны справке обслуживающей организации об отсутствии задолженности. Все представленные стороной ответчика документы об оплате задолженности исследованы судом и мотивированно не приняты в качестве подтверждения позиции ответчика об исполнении продавцом предусмотренных предварительным договором обязанностей. При этом, судом обоснованно принято во внимание, что предусмотренная предварительным договором обязанность продавца снять с регистрационного учета до заключения сделки всех зарегистрированных в квартире лиц исполнена не была, Лесников Е.Ю. остается зарегистрированным в данном жилом помещении и на момент рассмотрения дела судом.
В данной связи сделка не состоялась не по вине покупателя Галушко Г.Н., а вследствие невыполнения продавцом обязанностей предварительного договора по подтверждению отсутствия обременений продаваемого жилого помещения (задолженности и зарегистрированных лиц).
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Аналогичная позиция отражена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08 сентября 2015 года N 38-КГ15-7.
Доводы апелляционной жалобы Ястремского А.В. о том, что заключение сделки стало невозможным в результате поведения истца, которая чинила к тому препятствия, выдвигая постоянно новые требования и не была изначально заинтересована в ее заключении, не подтверждены надлежащими средствами доказывания и противоречат вышеприведенным обстоятельствам дела. Исходя из материалов дела, Галушко Г.Н. напротив, требовала заключения договора, о чем направила уведомление в адрес продавца о намерении заключить сделку. При этом, требования покупателя сводились к исполнению обязательств, предусмотренных предварительным договором, которые продавцом выполнены не были, что и послужило основанием для отказа от заключения сделки. Доводы ответчика о выдвижении Галушко Г.Н. постоянно новых требований являются безосновательными.
Доводы апелляционной жалобы о необращении Галушко Г.Н. в суд с требованиями о понуждении к заключению основного договора на существо принятого судом решения не влияют, поскольку в случае неисполнения условий предварительного договора истец вправе была отказаться от заключения сделки и не требовать заключения основного договора.
Ссылки стороны ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции на обстоятельства передачи продавцу суммы в размере 25 000 рублей из суммы задатка в 50 000 рублей, находившейся на хранении в агентстве, являются безосновательными, не подтвержденными какими-либо доказательствами.
В целом доводы апелляционной жалобы Ястремского А.В. сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, оснований для которой судебная коллегия не находит.
Основания к отмене решения суда, установленные ст. 330 ГПК РФ отсутствуют.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Благовещенского городского суда Амурской области от 13 ноября 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика АН "Перспектива" в лице ИП Ястремского А.В. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Вступившие в законную силу судебные постановления по настоящему делу могут быть обжалованы в кассационном порядке в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (690090, Приморский край, город Владивосток, улица Светланская, 54) через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Дело N 33АП-1305/2020 Судья первой инстанции
Докладчик Палатова Т.В. Щедрина О.С.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка