Определение Судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 04 марта 2020 года №33АП-1155/2019, 33АП-7/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АМУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 марта 2020 года Дело N 33АП-7/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:
Председательствующего Исаченко М.В.
судей коллегии: Шульги И.В., Палатовой Т.В.
при секретаре Филоненко П.А.
с участием прокурора Литвиновой Е.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Легких О.В. к Машанову С. В., Машановой В. О. о расторжении договора найма жилья, выселении, по встречному иску Машанова С. В., Машановой В. О. к Легких О.В. о признании договора состоявшимся, признании права собственности на квартиру,
по апелляционным жалобам представителя Легких О.В. Герасименко В. А. и лица, не участвующего в деле Бойко Н. Д. на решение Селемджинского районного суда от 05 июля 2018 года.
Заслушав дело по докладу судьи Исаченко М.В., выслушав пояснения представителя Легких О.В. Герасименко В.А., Машановой В.О., судебная коллегия
установила:
Лёгких О.В. обратилась в суд с иском к Машанову С.В., Машановой В.О. в обоснование которого указала, что согласно договору купли-продажи от 17 сентября 1993 года она является собственником квартиры <адрес>. 01 октября 2004 года между Лёгких О.В. в лице Бойко Н.Д. и Машановым С.В. заключён договор на передачу квартиры в аренду на срок до 01 октября 2005 года. Согласно договору Машанов С.В. обязан был ежемесячно оплачивать квартплату, электроэнергию, телефон, коммунальные услуги. Поскольку возражений у сторон друг к другу не возникло, Машанов С.В. оставался проживать в спорной квартире после срока, указанного в договоре, на тех же условиях, тем самым, договор продлевался. В связи с систематическими просрочками по оплате коммунальных платежей 31 августа 2017 года Лёгких О.В. в лице Бойко Н.Д. направила Машановым требование о расторжении договора найма и о выселении из квартиры, о погашении до 01 октября 2017 года задолженности по оплате коммунальных услуг. Машанов С.В. отказался выполнять данные требования, пояснив, что выкупил у Лёгких О.В. спорную квартиру. Учитывая, что Лёгких О.В. является собственником спорного жилого помещения, сделок по его отчуждению не совершала, денег от Машанова С.В. за квартиру не получала, сам Машанов С.В. никаких действий по признанию за собой права собственности на квартиру не совершал, не требовал от Лёгких О.В. заключения договора купли-продажи.
Просила суд расторгнуть договор на передачу квартиры в аренду, заключённый 01 октября 2004 года между Лёгких О.В. в лице Бойко Н.Д. и Машановым С.В. в отношении квартиры <адрес>; выселить из квартиры Машанова С.В. и Машанову В.О.
Машанов С.В. и Машанова В.О. иск Лёгких О.В. не признали, предъявили встречный иск, в котором указали, что 01 октября 2004 года Машанов С.В. с Лёгких О.В. в лице представителя Бойко Н.Д. заключил договор купли-продажи спорной квартиры. По договору Машанов С.В. погасил задолженность по коммунальным услугам по данной квартире в размере 44 425 руб. 18 коп. и оплатил стоимость квартиры продавцу в размере 140.000 руб., что подтверждается расписками. Договор купли-продажи квартиры не заключили по причине отсутствия у продавца документов о праве собственности на квартиру. Представитель Лёгких О.В. Бойко Н.Д. передала Машанову С.В. подлинники всех документов на квартиру договор от 17 сентября 1993 года. Лёгких О.В. уклонилась от заключения сделки, Машановы в спорной квартире не зарегистрированы, фактически проживают в ней вместе с детьми, оплачивают коммунальные услуги.
Просили суд признать расписку о получении денег за проданную квартиру от 29 июня 2005 года договором купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>; признать за Машановым С.В. право собственности на данную квартиру.
Решением Селемджинского районного суда от 05 июля 2018 года в удовлетворении исковых требований Легких О.В. к Машанову С. В., Машановой В. О. о расторжении договора на передачу квартиры в аренду от 01 октября 2004 года и о выселении из жилого помещения отказано. Встречные исковые требования Машанова С. В., Машановой В. О. к Легких О.В. удовлетворены.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель Лёгких О.В. Герасименко В.А. с вынесенным решением не согласен, просит его отменить, принять по делу новое решение. Полагает решение суда незаконным, необоснованным, вынесенным с неправильным применением норм материального и процессуального права. Указывает, что Легких О.В. не знала о существовании расписки от 29 июня 2005 года, составленной Бойко Н.Д. на продажу квартиры. Данная расписка не может считаться договором купли-продажи, поскольку в ней не согласованы существенные условия договора. Бойко Н.Д. в соответствии с выданной доверенностью обязана была в случае продажи квартиры заключить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в соответствии с законом. Суду следовало оценить бездействие сторон относительно регистрации сделки. Оформление лицевого счета на имя Машанова С.В. не подтверждает его право собственности на квартиру. Приводит возражения о пропуске срока исковой давности по требованиям встречного иска. Считает, что судом не исследованы обстоятельства выполнения Машановым С.В. своего обязательства по уплате задолженности по квартплате и коммунальным услугам.
В апелляционной жалобе лицо, не привлеченное к участию в деле, Бойко Н.Д., ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить. Указывает, что суд незаконно не привлек ее к участию в деле, поскольку состоявшимся решением затрагиваются ее права. Судом не проверен факт подлинности расписки от 29 июня 2005 года, поскольку она ее не писала, и оригинал не был предоставлен суду. Данная расписка является безденежной. Машановым С.В. не предоставлено доказательств выплаты задолженности по коммунальным услугам.
В письменных возражениях на апелляционные жалобы Машанов С.В., Машанова В.О. доводы жалоб считают несостоятельными.
Дело рассмотрено судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции на основании определения судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 29 марта 2019г.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Бойко Н.Д.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Легких О.В. Герасименко В.А. настаивал на доводах своей апелляционной жалобы, Машанова В.О. возражала против доводов жалоб. В своем заключении прокурор Литвинова Е.П. просила в исковых требований Легких О.В. отказать.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Руководствуясь ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в их отсутствие.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалоб по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия пришла к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Пунктом 2 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что на основании договора купли-продажи от 17.09.1993г. Бойко О.В. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
<дата> между Лёгких А.М. и Бойко О.В. заключён брак, после брака жене присвоена фамилия - Лёгких.
01 октября 2004г. между Машановым С.В. и Бойко Н.Д., действующей по доверенности от имени Лёгких О.В., заключен договор аренды данной квартиры на срок с 01.10.2004г. по 01.10.2005г.
Из копии расписки Машанова С.В. от 17.09.2004г. на имя начальника домоуправления следует, что он обязуется в срок до 01.01.2005 года погасить задолженность по оплате за квартиру и коммунальные услуги в сумме 44 425,18 рублей.
08.09.2017г. в адрес Машановых поступило уведомление от Бойко Н.Д. о том, что договор на передачу квартиры в аренду от 01.10.2004г. считается расторгнутым с 01.10.2017г. В претензии от 31.08.2017г. Бойко Н.Д. в связи с неисполнением п. 3 договора аренды от 01.10.2004г. требует от Машановых до 15.09.2017г. погасить задолженность по оплате за квартплату и коммунальные услуги и освободить квартиру.
Согласно ответу АО "Коммунальные системы БАМа" N С-59 от 31.10.2017г. лицевой счёт по адресу: <адрес> открыт в 2004 году на Машанову В.О., в лицевом счёте указаны Бойко О.В., Машанов С.В., Ф.И.О.14
Из ответа ООО "Февральские коммунальные системы" N 61 от 22.08.2017г. следует, что по лицевому счёту ответственного квартиросъемщика Бойко О.В. задолженность по состоянию на 01.08.2017г. по адресу: <адрес>, составляет 4 129,07 рублей.
Согласно выписке из лицевого счёта, оформленного на Лёгких О.В., (исх. N С-142 от 29 марта 2018 года), предоставленного АО "Коммунальные системы БАМа" по запросу суда, следует, что задолженность за оказанные коммунальные услуги по адресу: <адрес>, за период с 01.01.2011г. по 12.03.2018г. составляет 154 015,52 рублей.
Согласно сведениям, представленным АО "Коммунальные системы БАМа" (исх. N С-278 от 05.07.2018г.) по вышеуказанному адресу внесены изменения, ответственным квартиросъемщиком указана Лёгких О.В., с 01.10.2017г. в счёте указано 2 человека Лёгких О.В. и Ф.И.О.14
Из копии поквартирной карточки по адресу: <адрес> Ф.И.О.14 был зарегистрирован с 28.06.1994г., сведений о дате его снятия с регистрации по данному адресу в карточке не имеется.
По сообщению миграционного пункта ПП "Февральский" МО МВД России "Мазановский" следует, что Ф.И.О.14 с 08.11.1995г. по 28.11.1997г. был зарегистрирован по адресу: <адрес2>, убыл в Тюменскую область.
Согласно сведениям, предоставленным ООО "Февральские коммунальные системы" (исх.N 174 от 22.03.2018г.) по адресу: <адрес> зарегистрированных граждан нет. Машанов С.В. зарегистрирован по адресу: <адрес3> с 04.05.1995г. по настоящее время, Машанова В.О. зарегистрирована по адресу: <адрес4> с 02.07.1997г. по настоящее время.
Согласно выписки из лицевого счёта ООО "Расчётный центр БАМа", лицевой счёт за период с 01.01.2011г. по 31.10.2017г. был оформлен на Машанову В.О.
Из расписки Машанова С.В. от 17 сентября 2004г., заверенной администрацией Февральского муниципального образования Селемджинского района Амурской области, следует, что Машанов С.В. в уплату за проданное жильё обязуется в срок до 01 октября 2005г. погасить сумму задолженности 44 425,18 рублей за квартплату и коммунальные услуги по адресу: <адрес>.
Из расписки Машанова С.В. от 17 сентября 2004г., заверенной администрацией Февральского муниципального образования Селемджинского района Амурской области, следует, что Машанов С.В. обязуется оставшуюся сумму 140 000 рублей оплатить до 01 июня 2005г. за квартиру по адресу: <адрес>.
Из расписки, выданной Бойко Н.Д. от 29 июня 2005г., следует, что она получила в уплату за проданную квартиру по адресу: <адрес> оставшуюся сумму 140 000 рублей от Машанова С.В. Данная расписка заверена администрацией Февральского муниципального образования Селемджинского района Амурской области.
Разрешая спор, удовлетворяя требования встречного иска Машанова С.В. и Машановой В.О. о признании состоявшимся договора купли-продажи спорной квартиры, о признании права собственности Машанова С.В. на вышеуказанную квартиру, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 164, 420, 433, 445, 454, 550, 551, 545, 554 ГК РФ, исследовав и надлежащим образом оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходил из того, что, несмотря на составление 01 октября 2004 года сторонами договора на передачу спорной квартиры в аренду, действительная воля сторон была направлена на дальнейшее заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры <адрес> за 184 425,18 рублей.
Суд пришел к выводу о том, что между Машановым С.В. и Лёгких О.В. в лице её представителя Бойко Н.Д., уполномоченной доверенностью, 29 июня 2005 года имел место факт совершения сделки купли-продажи спорной квартиры, что влечёт за собой возникновение у Машанова С.В. права собственности на указанное имущество в силу положений ст.ст. 218, 429 ГК РФ.
В связи с чем, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требований первоначального искового заявления о расторжении между Лёгких О.В. и Машановым С.В. договора на передачу квартиры в аренду от 01 октября 2014 года, выселении из спорной квартиры Машанова С.В. и Машановой В.О.
У судебной коллегии не имеется оснований для иных выводов.
Доводы апелляционной жалобы представителя Лёгких О.В. относительно того, что расписка от 29 июня 2005 года, составленная Бойко Н.Д. на продажу квартиры, не может считаться договором купли-продажи, поскольку в ней не согласованы существенные условия договора, не опровергают выводов суда первой инстанции.
В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии с частью 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Согласно части 2 статьи 34 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Оценивая данную расписку от 29 июня 2005 года, суд обоснованно пришел к выводу о том, что она является договором купли-продажи, поскольку содержит сведения, определенно указывающие на намерение Бойко Н.Д., действующей по доверенности от имени Лёгких О.В., продать, а Машанова С.В. приобрести спорную квартиру, указано, за какое обязательство получены деньги, указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче.
При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что судом первой инстанции принимались во внимание доказательства о наличии достигнутого между сторонами соглашения о купле-продаже квартиры в совокупности.
Так доказательствами, подтверждающими реальное исполнение договора купли-продажи квартиры, суд признал факт передачи Бойко Н.Д. Машанову С.В. после получения ею 29 июня 2005 года полного расчёта за проданную квартиру оригиналов имеющихся у неё документов - доверенности от 14 сентября 2004 года и договора купли-продажи квартиры от 17 сентября 1993 года; действия Машановых, направленные на дальнейшее оформление спорной квартиры в свою собственность - оплата Машановой В.О. денежных средств за изготовление технического паспорта на спорное жилое помещение, изготовление технического паспорта по состоянию на 25 октября 2005 года; Машановы на протяжении всего времени несли бремя по содержанию данного жилого помещения, на имя Машановой В.О. в ресурсоснабжающих организациях были оформлены лицевые счета по оплате предоставляемых коммунальных услуг, она оплачивала коммунальные услуги, именно с неё, как собственника жилого помещения, по решению судов взыскивалась задолженность за оказанные коммунальные услуги; а также не предъявление Лёгких О.В. каких-либо вещно-правовых требований в отношении спорной квартиры к Машанову С.В. на протяжении более 13 лет.
Проверяя доводы Бойко Н.Д. о том, что расписка от 29 июня 2005 года выполнена не ею, а другим лицом, судебной коллегией назначена судебная почерковедческая экспертиза.
Согласно заключению <данные изъяты> N 992/3-2 от 28.01.2020 г., записи, начинающиеся и заканчивающиеся, "Расписка Я, Бойко Н. Д. ... от Машанова С. В. 29.06.2005 г." в расписке от 29.06.2005 от имени Бойко Н.Д. о получении денежной суммы, выполнены Бойко Н. Д.. Подпись от имени Бойко Н.Д., расположенная в нижней правой части под текстом в расписке от 29.06.2005 от имени Бойко Н.Д. о получении денежной суммы, выполнена самой Бойко Н. Д..
Судом апелляционной инстанции не принимается во внимание довод жалобы Бойко Н.Д. о безденежности расписки, поскольку доказательств не передачи Машановым С.В. денежных средств Бойко Н.Д. суду не представлено и в судебном заседании не добыто.
Таким образом, суд обоснованно признал доказанным факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности на недвижимость, фактическое исполнение данной сделки сторонами.
Что касается формы договора, то при установлении судом факта совершения сторонами действий, направленных на исполнение договора, и наступления соответствующих правовых последствий в виде перехода права собственности, судебная коллегия учитывает, что требования встречного иска отвечают нормам гражданского законодательства, направлены на ограничение злоупотреблений правом.
В соответствии с пунктом 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Приведенные нормы связаны с общими требованиями ст. 1 ГК РФ, согласно пункту 3 которой при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, а пунктом 4 предусмотрено, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Как разъяснено в пункте 1 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В данном случае, принимая во внимание поведение сторон, направленное на переход права собственности на спорное жилое помещение, получение денежных средств Бойко Н.Д. за проданное жилое помещение, судебная коллегия полагает поведение истицы по первоначальному иску не соответствующим требованиям добросовестности, Легких О.В. не приведены обоснования того, что совершенное отчуждение ею имущества фактически привело к нарушению ее прав и законных интересов.
Судебной коллегией отклоняются возражения представителя Лёгких О.В. в апелляционной жалобе о пропуске срока исковой давности на предъявление встречного иска Машановым С.В., Машановой В.О., учитывая, что о нарушении своих прав на жилое помещение Машановым стало известно в августе 2017 года с момента уведомления о выселении из спорного жилого помещения, т.е. в рамках трёхгодичного срока исковой давности применительно к ст. 196, 200 ГК РФ.
Довод апелляционных жалоб о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку названный довод направлен на иное толкование и применение норм действующего законодательства РФ, что не может послужить основанием для отмены судебного решения.
Иные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию сторон, приведенную в суде первой инстанции. Данные доводы основаны на неверном толковании норм материального права, направлены на оспаривание выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, так как являлись предметом судебного разбирательства в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.
Судом первой инстанции в соответствие со ст.98 ГПК РФ распределены судебные расходы, понесенные Машановой В.О. при подаче встречного иска в размере 16.561 руб. 43 коп в связи с оплатой госпошлины, исходя из цены иска, из кадастровой стоимости спорного жилого помещения, указанной в сведениях об основных характеристиках объекта недвижимости, что подтверждается чек-ордером N 16 от 04 мая 2018 года. Доводов относительно распределения судебных расходов апелляционная жалоба не содержит.
Поскольку судебной коллегией согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ установлены основания для отмены решения суда первой инстанции в любом случае, в связи с принятием судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, Бойко Н. Д., принимавшей участие в спорных правоотношениях на основании доверенности, выданной истицей Легких О.В., решение суда первой инстанции подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении иска Машанова С. В. и Машановой В. О. и отказе в удовлетворении исковых требований Легких О.В..
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Селемджинского районного суда Амурской области от 05 июля 2018 года отменить. Принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Легких О.В. к Машанову С. В., Машановой В. О. о расторжении договора на передачу квартиры в аренду от 01 октября 2004 года и о выселении из жилого помещения - отказать.
Исковые требования Машанова С. В. и Машановой В. О. к Легких О.В. - удовлетворить.
Признать состоявшимся 29 июня 2005 года договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый между Легких О.В. в лице Бойко Н. Д., и Машановым С. В..
Признать за Машановым С. В. право собственности на квартиру <адрес>.
Взыскать с Легких О.В. в пользу Машановой В. О. возмещение расходов по оплате госпошлины в размере 16.561 руб. 43 коп.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения.
Вступившие в законную силу судебные постановления по настоящему делу могут быть обжалованы в кассационном порядке в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (690090, Приморский край, город Владивосток, улица Светланская, 54) через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления.
Председательствующий
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка