Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 21 ноября 2019 года №33а-999/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 ноября 2019 года Дело N 33а-999/2019
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе
председательствующего - Лиджеевой Л.Л.,
судей - Панасенко Г.В. и Говорова С.И.,
при секретаре - Манжиковой А.Э.,
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Лиджиновой Л.Х. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее - Управление, УФРС по РК), Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Калмыкия (далее - ФГБУ "ФКП по РК") об оспаривании решения государственного регистратора об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости и возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия обязанности осуществить государственную регистрацию кадастрового учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. *, N *, по апелляционным жалобам представителей административных ответчиков УФРС по РК Санжиевой Ю.П., ФГБУ "ФКП по РК" Кевельдженовой В.О. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия N * от 29 августа 2019 года.
Заслушав доклад судьи Говорова С.И. об обстоятельствах дела, доводах апелляционных жалоб, объяснения представителей административных ответчиков УФРС по РК Санжиевой Ю.П., ФГБУ "ФКП по РК" Кевельдженовой В.О., Шерета Е.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения представителя административного истца Бадмаева Х.И., представителя заинтересованного лица ООО "СтройИндустрия" Илькуева В.В., заинтересованных лиц А., Б., М., М., О., У., Х., судебная коллегия
установила:
Лиджинова Л.Х. обратилась в суд с указанным административным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. Административным истцом заключен договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. *, N *. Администрацией г. Элисты 01.12.2016 г. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 05.12.2016 г. Застройщик - Общество с ограниченной ответственностью "С***" передало квартиры и иные помещения участникам долевого строительства по акту - приема передачи. 05.03.2019 г. истец обратилась в УФРС по РК с заявлением о государственном кадастровом учете введенного в эксплуатацию объекта капитального строительства, решением * от 13.03.2019 г. осуществление кадастрового учета приостановлено из-за несоответствия содержания документов, представленных для государственного кадастрового учета, требованиям законодательства Российской Федерации. Решением N * от 13.06.2019 г. Управлением отказано в осуществлении государственного кадастрового учета в связи с тем, что выявленные причины приостановления не устранены. Просила признать решение Управления N * от 13.06.2019 г. об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости незаконным и возложить на Управление обязанность осуществить государственную регистрацию кадастрового учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. * N *.
Административный истец Лиджинова Л.Х. в судебное заседание не явилась.
Представитель административного истца Бадмаев Х.И. поддержал исковые требования в полном объеме и просил их удовлетворить.
Представители административных ответчиков УФРС по РК Булдурунов Б.В. и Санжиева Ю.П., ФГБУ "ФКП по РК" Кевельдженова В.О. административный иск не признали.
Представитель заинтересованного лица Общества с ограниченной ответственностью "С***" (далее - Общества) И. полагал необходимым удовлетворить заявленные требования.
Заинтересованные лица Б., А., М. (участники долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. * N *) поддержали исковые требования в полном объеме и просили их удовлетворить.
Заинтересованные лица Б., Ш., М., П., С., О., К., О., Н., Д., А., З., А., Г., И., М., М., К., О., К., Б., У., Х., Х., Б., М., К., Б., Б., Д., Ш., П., С., Т., С., С. (участники долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. * N *) просили рассмотреть административное дело в их отсутствие, административные исковые требования удовлетворить.
Заинтересованные лица Х., Ш., А., Я., Л., Б., М., Д.,К., М., Ш., С., С., Ц., Ц., Х., Т., М., В., М., Х., Х., М., С., М., С., Б., М., Б., М., М., К., Р., Р., Б., О., С., Х., А., С., Ц., К., Ш., Ч., К., Ц., Ш., Д. (участники долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. * N *), надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не ходатайствовали об отложении либо о рассмотрении дела в их отсутствие.
Первый заместитель прокурора Республики Калмыкия Курмаев Е.Е. просил суд рассмотреть дело без участия прокуратуры Республики Калмыкия, указав, что оспаривание Лиджиновой Л.Х. решения регистрирующего органа не затрагивает прав и законных интересов прокуратуры Республики Калмыкия.
Представители заинтересованных лиц Элистинского городского собрания, Администрации города Элисты, Министерства по строительству, транспорту и дорожному хозяйству Республики Калмыкия, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не ходатайствовали об отложении либо о рассмотрении дела в их отсутствие.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия N * от 29 августа 2019 года административное исковое заявление Лиджиновой Л.Х. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Калмыкия удовлетворено. Признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия N * от 13 июня 2019 г. об отказе Лиджиновой Л.Х. в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. *, N *. На Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. *, N *.
В апелляционной жалобе представитель УФРС по РК Санжиева Ю.П. просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Ссылается на преюдициальность постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2018 года (далее - 16 ААС), постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 октября 2018 года, определения Верховного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2019 года об отказе в передаче кассационной жалобы Общества "С***" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, которыми установлено, что оспариваемый объект представляет собой 7-этажный 95-квартирный многоквартирный дом, построенный не в соответствии с выданным разрешением на строительство, вместо мансардного этажа по проекту построен полноценный этаж, цокольный этаж по новому проекту в своей большей части находится над землей. Отмечает, что постановлением 16 ААС от 27 декабря 2018 года, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 марта 2019 года, Лиджиновой Л.Х. и иным участникам долевого строительства многоквартирного дома в заявлении о пересмотре по новым и вновь открывшимся обстоятельствам вышеуказанного постановления 16 ААС от 12 сентября 2018 года отказано. Приводя положения ч. 10.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, ч. 13 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", пунктов 8, 9 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2105 г. N 90, отмечает, что площадь жилого здания (9572,9 кв.м.), указанная в заключении кадастрового инженера и в п. 13 Технического плана от 14.02.2019 г., не соответствует данному показателю в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2019 г. (9240,1 кв.м.). Одновременно, в разделе Технического плана от 14.02.2019 г. "Характеристики помещений, машино-мест в здании, сооружении" указание общей площади помещений общего пользования в размере 1068,8 кв.м. и площади помещений цокольного этажа 929 кв.м. не соответствует приведенным сведениям в разделе "Заключение кадастрового инженера" Технического плана от 14.02.2019 г. и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2019 г., согласно которым общая площадь помещений общего пользования - 1079 кв.м., площадь помещений цокольного этажа - 918,6 кв.м. Не соглашается с выводом суда о том, что разночтения между Техническим планом от 14.02.2019 г. и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2019 г. отражены в разделе "Заключение кадастрового инженера", считая, что обоснование значения площади и результаты необходимых измерений и расчетов в данном разделе технического плана отсутствуют. Указывает на несоответствие позиции "Количество этажей" ("5+мансардный этаж") в разрешении на строительство от 13.08.2015 г. (с изменениями, внесенными постановлением Администрации г. Элисты от 06.02.2019 г. N *) сведениям о количестве этажей в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2019 г. ("5+мансардный этаж+цокольный этаж"). Отмечает, что в проектной документации в цокольном и мансардном этажах присутствуют перегородки, в Техническом плане от 14.02.2019 г. указанные перегородки отсутствуют; на поэтажных планах границы геометрических фигур жилых помещений показаны вместе с лоджиями (балконами); на поэтажных планах квартир 24 и 25 в нарушение п. 66 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. N 953 отсутствует указание на ограждающие конструкции (стены) между лоджиями и остальными помещениями квартир. Требование истца сводилось к обязанию осуществить государственную регистрацию государственного кадастрового учета объекта недвижимости, суд первой инстанции обязал осуществить государственный кадастровый учет объекта недвижимости. По мнению автора жалобы, застройщик обязан изменить проектную документацию, провести экспертизу, привлечь кадастрового инженера для составления технического плана многоквартирного дома, ввести в эксплуатацию новый многоквартирный дом, заключить дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве по предмету договора.
В апелляционной жалобе представитель ФГБУ "ФКП по РК" Кевельдженова В.О., приводя аналогичные доводы, и полагая, что Лиджинова Л.Х. не обладает правом обжалования отказа регистрирующего органа, поскольку у нее возникли правоотношения только с застройщиком, просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Дополнительно указывает, что в проектной документации отсутствуют квартиры *, *, *, *, что повлечет неопределенность при государственной регистрации права собственности на данные объекты недвижимости; характеристики построенного объекта (площадь, количество квартир, количество этажей) не соответствуют представленной на регистрацию документации; проектировщик (ООО "***") 20.02.2018 г. самостоятельно обращался в 16 ААС с жалобой (которую в последующем отозвал) о том, что дом имеет значительные отклонения от проекта, кадастрового паспорта и технического плана (отсутствуют 4 отдельных входа в нежилые помещения, иные отклонения от проекта, которые не отражены в техплане, что влечет разницу в площадях между техпланом и фактической площадью; отклонения имеют существенное значение, так как влияют на конструктивную и пожарную безопасность объекта); суд не дал оценку выводам Арбитражного суда, что мансардный этаж является полноценным жилым этажом, а цокольный этаж является фактически наземным; не соглашается с выводом суда о том, что после сдачи объекта - многоквартирного жилого дома - участники долевого строительства стали собственниками жилых и нежилых помещений, указав, что в соответствии со ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
В письменном отзыве на апелляционные жалобы Председатель Элистинского городского Собрания Н. О. просил принять решение по усмотрению суда, поскольку оспариваемый судебный акт не затрагивает прав Элистинского городского Собрания.
Проверив материалы настоящего административного дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, письменного отзыва на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Согласно ч. 2 ст. 227 КАС РФ суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.
Материалами дела установлено следующее.
28.04.2015 г. ООО "С***" на основании договора арендовало у ООО "*" до 28.04.2020 г. земельный участок площадью * кв.м. (кадастровый номер *) по адресу: РК, г. Элиста, ул. *, *.
Для осуществления жилищного строительства ООО "***" в июне 2015 г. составлен рабочий проект 5-тиэтажного 91-квартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажами по указанному адресу.
29.06.2015 г. отделом архитектуры и строительства Администрации г. Элисты на основании заявления Общества подготовлен градостроительный план земельного участка для строительства данного дома.
5.08.2015 г. ГУ "Государственная экспертиза Республики Калмыкия" выдало положительное заключение на проект строительства жилого дома (N *).
Постановлением Администрации г. Элисты N * от 20.07.2015 г. утвержден градостроительный план земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером *, площадью * кв.м., по адресу: РК, Элиста, ул. *, *, с разрешенным использованием "для жилищного строительства", которому присвоена категория "подзона 2", в котором действуют ограничения по параметрам объекта строительства и предусмотрено максимально допустимое количество этажей не более 5.
13.08.2015 г. Администрация г. Элисты выдала Обществу разрешение на строительство на вышеуказанном земельном участке 5-ти этажного 91-квартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажами, общей площадью 9260,46 кв.м., сроком действия до 1.07.2017 г.
В 2016 году Общество составило новый рабочий проект (корректировка существующего проекта) на строительство 5-этажного 95-квартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажами (исполнитель - ООО "***"). Согласно плану дома этого рабочего проекта в разрезе мансардный этаж представляет собой обычный этаж и его потолок является ровным и составляет 90 градусов со стенами дома, над ним имеется чердачное помещение, только на одном разрезе 3-3 над балконами справа имеется ломаная линия.
16.08.2016 г. ГУ "Государственная экспертиза Республики Калмыкия" выдало положительное заключение (N *) на указанный проект 2016 года (в связи с корректировкой блока Б).
31.10.2016 г. Общество завершило строительство 95-квартирного жилого дома и в тот же день инспекцией Госстройнадзора РК выдано положительное заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации на 5-этажный 91-квартирный жилой дом с цокольным и мансардным этажами площадью 9240,1 кв.м.
01.12.2016 г. многоквартирный жилой дом (указанный как 5-этажный 91-квартирный жилой дом с цокольным и мансардным этажами площадью 9240,1 кв.м.) введен в эксплуатацию, что подтверждается Разрешением Администрации г. Элисты Республики Калмыкия N * от 01 декабря 2016 г. на ввод объекта в эксплуатацию.
17.02.2017 г. кадастровым инженером подготовлен технический план в отношении 5-этажного 91-квартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажами.
21.02.2017 г. Общество обратилось в УФРС по РК с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет данного жилого дома (с приложением технического плана здания от 17.02.2017 г. и разрешения на ввод в эксплуатацию от 1.12.2016 г.).
Регистрирующим органом 7.03.2017 г. приостановлено и 7.06.2017 г. вынесено решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет данного жилого дома.
Данные акты регистрирующего органа обжалованы Обществом в Арбитражный Суд Республики Калмыкия и в последующем постановлением 16 ААС от 12.09.2018 г., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.10.2018 г. и определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Ч. от 5.02.2019 г., в удовлетворении требований Общества о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета отказано. Из указанных судебных актов следует, что построенный Обществом ("С***") объект не соответствует первоначальному проекту 2015 года, а построен фактически в соответствии с рабочим проектом 2016 года, на который Обществом не было получено в установленном порядке разрешение Администрации г. Элисты на строительство, и который представляет собой семиэтажный жилой дом без мансардного этажа с чердачным помещением над ним и цокольным этажом, который в большей части является надземным, в котором имеется 95 квартир. Кроме того, судебными инстанциями также установлено, что в указанный объект капитального строительства (предусмотренный первоначальным проектом, изготовленным ООО "***" в 2015 году) внесены конструктивные изменения (в соответствии с рабочим проектом, составленным тем же проектировщиком в 2016 году, и представляющим собой откорректированный (в части блока Б) первоначальный проект данного дома), не предусмотренные разрешением на строительство (от 13.08.2015 г.), и изменившие параметры дома по этажности, площади и количеству квартир.
Согласно материалам дела, Обществом после вынесения постановления 16 ААС от 12.09.2018 г. предприняты следующие меры к надлежащему оформлению разрешительной документации на построенный объект.
Постановлением от 6 февраля 2019 года N * Администрации г. Элисты в разрешение на строительство от 13 августа 2015 г. внесены изменения. В частности, продлен срок действия разрешения до 31 декабря 2019 г.; в пункте 2 в позиции "Наименование объекта капитального строительства (этапа) в соответствии с проектной документацией" слова "5-тиэтажный 91-ноквартирный жилой дом с цокольным и мансардным этажами по ул. *, * в г. Элиста Республики Калмыкия" заменены словами "5-тиэтажный 95-тиквартирный жилой дом с цокольным и мансардным этажами"; позиция "Регистрационный номер и дата выдачи положительного заключения экспертизы проектной документации и в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, реквизиты приказа об утверждении положительного заключения государственной экологической экспертизы" дополнена словами "N * от 16 июня 2016 года"; в пункте 4 в позиции "Общая площадь (кв.м.)" цифры "9,260,46" заменена цифрами "9,261,92", в позиции "количество этажей (шт.)" цифра "5" заменена словами "5+мансардный этаж".
Постановлением Администрации г. Элисты от 6 февраля 2019 года N * отменено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 1 декабря 2016 г. N *.
14 февраля 2019 г. кадастровым инженером Д. подготовлен технический план здания, в котором указано, что он выполнен в связи с созданием 5-тиэтажного 95-тиквартирного жилого дома (с цокольным и мансардным этажом), расположенного по адресу: г. Элиста, ул. *, N *.
19 февраля 2019 г. Министерством по строительству, транспорту и дорожному хозяйству Республики Калмыкия на основании заявления Застройщика повторно выдано Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, с указанием основных характеристик объекта капитального строительства, а именно: 5-тиэтажный 95-тиквартирный жилой дом с цокольными и мансардными этажами по ул. *, * в г. Элиста, Республика Калмыкия, общая площадь - 9261,92 кв.м., объем - * куб.м., в том числе подземной части - * куб.м., площадь постройки - * кв.м., площадь участка - * кв.м., количество квартир - 95, количество этажей - 5 + мансардный этаж, количество подземных этажей - 1, высота - 2,50; 2,70; 3,0 м.
28 февраля 2019 г. Администрацией г. Элисты Республики Калмыкия выдано разрешение N * на ввод в эксплуатацию 5-тиэтажного 95-тиквартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажом, общей площадью 9240,1 кв.м., количество этажей - 7, в том числе подземных - 1.
05 марта 2019 г. административный истец Лиджинова Л.Х. (являющаяся дольщиком данного дома в силу договора уступки прав (договор цессии) от 25.05.2018 г. по договору об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N * от 08.09.2015 г. (в отношении квартиры N *)) обратилась в УФРС по РК с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет здания, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. *, N *, приложив следующие документы: технический план здания от 14 февраля 2019 г., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28 февраля 2019 г. N *.
Уведомлением от 13.03.2019 г. N * Управление сообщило о приостановлении постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с несоответствием содержания документов, представленных для кадастрового учета, требованиям законодательства Российской Федерации. В данном уведомлении приведены следующие основания: 1) в нарушение п. 57 приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. N 953 технический план не содержит планов всех этажей здания; 2) в нарушение п. 66 Приказа от 18.12.2015 г. границы геометрических фигур жилых помещений (квартир) показаны вместе с лоджиями (балконами); 3) выявлено разночтение между сведениями проектной документации и техническим планом: в проектной документации в квартирах блока А NN *, *, *, *, *, *, *, *, *, *, в квартирах блока Б NN *, *, *, *, *, *, *, *, *, *, *, *, *, *, *,*, *,*, *, *, *, *, *, * присутствуют перегородки, в графической части технического плана указанные перегородки отсутствуют, что является нарушением требований ч. 8 ст. 24 Федерального закона N 218-ФЗ; 4) Согласно разделу "Чертеж контура объекта недвижимости (части объекта недвижимости)" между точками *-* и *-* присутствует наземный контур. Согласно проектной документации между блоками А и Б наземного контура нет. Также выявлено расхождение между текстовой и графической частью Технического плана: согласно текстовой части (эксемель-схема) здание состоит из подземного контура и надземного, согласно графической части (раздел Чертеж) здание состоит из контура подземного и надземного; 5) в нарушение требований приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 г. N 90 неверно определена площадь объекта недвижимости (здания) (пп. 13 п. 43 Требований N 953), поскольку площадь здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания, площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен; 6) здание расположено в зоне *, в отношении которой градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки г. Элисты определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (количество этажей для здания 5, высота 25 м.), технический план содержит сведения о количестве этажей здания - 7. В нарушение ст. 38 Градостроительного кодекса РФ технический план не содержит данные о высоте здания.
После получения указанного уведомления административным истцом Лиджиновой Л.Х. 25 апреля 2019 г. в Управление представлен технический план здания от 25 апреля 2019 г., подготовленный кадастровым инженером Д.
17 мая 2019 г. Управлением в адрес Лиджиновой Л.Х. направлено уведомление N * о неустранении причин приостановления государственного кадастрового учета с указанием на то, что в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены приведенные в уведомлении о приостановлении причины, в осуществлении государственного кадастрового учета в соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ будет отказано. В данном уведомлении от 17.05.2019 г. органом приведены ссылки на судебные акты 16 ААС (12.09.2018 г.), а также последующие акты Арбитражного суда Северо-Кавказского округа и Верховного Суда Российской Федерации, установившие основные характеристики спорного жилого дома, несоответствие которым в разрешительной документации не устранено: застройщик не изменил проектную документацию, не провел экспертизу фактически построенного дома, не представил корректный технический план многоквартирного жилого дома и не представил документы для ввода в эксплуатацию нового дома, а также не заключил с дольщиками как жилых, так и нежилых помещений дополнительные соглашения к договору об участии в долевом строительстве, где будет указано не 5 (пяти), а 7 (семи) этажный дом и не 91, а 95 квартир и * нежилых. Также согласно данному уведомлению в начальной стадии апелляционной инстанции 20.02.2018 г. проектировщик обратился в Арбитражный суд с жалобой (которая в последующем отозвана), где указал, что спорный объект имеет значительные отклонения от проекта, кадастрового паспорта и технического плана (отсутствуют 4 отдельных входа в нежилые помещения и имеются иные отклонения, не отраженные в техническом плане, которые влекут разницу в площадях между техническим планом и фактической площадью объекта), которые имеют существенное значение и влияют на конструктивную и пожарную безопасность объекта. Кроме того, в указанном уведомлении регистрирующим органом приведены препятствующие кадастровому учету объекта недвижимости основания: 1) согласно техническому плану общая площадь здания составляет 9572,9 кв.м., в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2019 г. общая площадь - 9240,1 кв.м., что не соответствует требованиям к определению площади здания, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90; 2) выявлены разночтения между сведениями, содержащимися в проектной документации и в техническом плане: в цокольном и мансардном этажах в проектной документации присутствуют перегородки, на планах этажей в техническом плане данных перегородок не имеется (нарушение ч. 8 ст. 24 Федерального закона 218-ФЗ); 3) в нарушение п. 66 приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. N 953 границы геометрических фигур жилых помещений (квартир) показаны вместе с лоджиями (балконами); на поэтажных планах квартир 24 и 25 отсутствуют ограждающие конструкции (стены) между лоджиями и остальными помещениями квартир; 4) в разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь помещений общего пользования указана как 1079,3 кв.м., площадь цокольного этажа - 1997,9 кв.м., в то же время в разделе "Характеристики объекта недвижимости" технического плана - площадь помещений общего пользования - 1068,9 кв.м., площадь помещений цокольного этажа - 929 кв.м.; 5) в разрешении на строительство от 13.08.2015 г. N * с учетом изменений, внесенных постановлением Администрации г. Элисты от 06.02.2019 г. N *, в позиции "Количество этажей" указано - "5 + мансардный этаж", в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2019 г. - "5 + мансардный этаж + цокольный этаж".
13 июня 2019 г. Управлением принято решение N * об отказе в государственном кадастровом учете (на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ) со ссылкой на то, что причины, препятствующие постановке спорного объекта на государственный кадастровый учет, изложенные в уведомлении о приостановлении и в уведомлении о неустранении причин приостановления постановки на государственный кадастровый учет, полностью не устранены. Кроме того, указано: 1) согласно техническому плану общая площадь здания составляет 9572,9 кв.м., в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2019 г. общая площадь указана 9240,1 кв.м.; 2) имеются расхождения между техническим планом и проектной документацией (в проектной документации в цокольном и мансардном этажах присутствуют перегородки, на планах этажей в техническом плане данных перегородок не имеется); 3) границы геометрических фигур жилых помещений (квартир) показаны вместе с лоджиями (балконами), на поэтажных планах квартир 24 и 25 отсутствуют ограждающие конструкции (стены) между лоджиями и остальными помещениями квартир; 4) в разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана и в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь помещений общего пользования указана как 1079,3 кв.м., площадь цокольного этажа - 1997,9 кв.м., в то же время в разделе "Характеристики объекта недвижимости" технического плана общая площадь помещений общего пользования - 1068,9 кв.м., площадь помещений цокольного этажа - 929 кв.м.; 5) в разрешении на строительство от 13.08.2015 г. N * с учетом изменений, внесенных постановлением Администрации г. Элисты от 06.02.2019 г. N *, в позиции "Количество этажей" указано - "5 + мансардный этаж", в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2019 г. - "5 + мансардный этаж + цокольный этаж". Из указанного решения также следует, что арбитражными судами апелляционной и кассационной инстанции, а также решением Верховного Суда Российской Федерации в удовлетворении жалоб представителя застройщика (по доверенности от * дольщиков) отказано, поскольку дольщики данного дома заключили договоры об участии в долевом строительстве с ООО "С***" и свои обязательства перед ним исполнили, в связи с чем правоотношения у дольщиков возникают только с застройщиком.
Признавая незаконным отказ регистрирующего органа, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что установленные 16 ААС от 12.09.2018 г. и последующими судебными актами обстоятельства не имеют преюдициального значения для рассматриваемого спора, представленные административным истцом документы содержат все необходимые сведения для осуществления государственного кадастрового учета здания, в связи с чем оспариваемое решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет является необоснованным и нарушает права и законные интересы участников долевого строительства, являющихся добросовестными приобретателями.
Проверяя указанный вывод суда, судебная коллегия приходит к следующему.
Из буквального содержания решения N * об отказе в государственном кадастровом учете спорного объекта следует, что основанием для его принятия послужило неустранение заявителем причин, изложенных в уведомлениях о приостановлении и о неустранении причин приостановления. Таким образом, в рамках разрешения административных исковых требований судебной проверке подлежали как основания, указанные в решении об отказе, так и в указанных выше уведомлениях регистрирующего органа (N *, N *). Вместе с тем, указанные основания судом первой инстанции проверены не в полном объеме, выводы об отсутствии препятствий для осуществления государственного кадастрового учета спорного объекта основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для административного дела, а по некоторым основаниям - не соответствуют установленным обстоятельствам административного дела, что повлекло неправильное применение норм материального права.
Согласно ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Федеральный закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 названного Закона Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости).
В силу ч. 1 ст. 8 указанного Закона в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 Федерального закона N 218-ФЗ).
Как установлено частью 1 статьи 14 этого же Закона, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Из положений части 2 названной статьи следует, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости (пункт 1); договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества (пункт 2); вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5); межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (пункт 7).
В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ. В частности, в соответствии с п. 2 части 1 данной статьи осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается в случае, если с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; в силу п. 7 части 1 данной статьи осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
В силу статьи 27 данного Закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Как следует из уведомлений N *, N *, решения N *, приостановление и последующий отказ в осуществлении государственного кадастрового учета основаны на положениях п. 7 части 1 статьи 26 и статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ. Следовательно, довод апелляционной жалобы представителя административного ответчика Кевельдженовой В.О. об отсутствии у Лиджиновой Л.Х. правовых оснований для оспаривания отказа регистрирующего органа со ссылкой на наличие у административного истца правоотношений только лишь с Застройщиком (по договору долевого участия), фактически связан с основанием для приостановления, предусмотренным п. 2 ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ, которое не приведено в указанных выше уведомлениях и решении органа, в связи с чем правовой оценке не подлежит.
Оценивая существо обжалуемого судебного акта и доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия учитывает, что в силу части 2 ст. 64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.
Согласно материалам дела Лиджинова Л.Х. обратилась в регистрирующий орган с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет жилого многоквартирного дома, основные характеристики которого, приведенные выше, установлены постановлением 16 ААС от 12.09.2018 г.
Поскольку, как следует из пояснений в судебном заседании (12 ноября 2019 г.) представителя заинтересованного лица ООО "С***" И.., фактически работы по строительству дома окончены 31 октября 2016 года (то есть до вынесения постановления 16 ААС от 12.09.2018 г.), после чего какие-либо изменения в конструкцию данного здания не вносились, строительные работы не проводились, установленные указанным судебным актом основные характеристики здания, представляющего собой тот же самый объект, имеют преюдициальное значение для существа рассматриваемого дела, что опровергает выводы обжалуемого решения Элистинского городского суда от 29 августа 2019 года в указанной части.
Из материалов дела также следует, что после внесения конструктивных изменений (в соответствии с рабочим проектом, составленным тем же проектировщиком в июне 2016 года, и представляющим собой откорректированный (в части блока Б) первоначальный проект данного дома), не предусмотренных разрешением на строительство (от 13.08.2015 г.), и изменивших параметры дома по этажности, площади и количеству квартир, Застройщиком (ООО "С***") без получения нового разрешения на строительство в отношении измененного проекта в июле 2016 года произведена корректировка проектной документации (в части удаления из плана цокольного этажа блока Б ранее запланированных входов в нежилые помещения, запроектированных по оси Ж(*), оси Ж (*), оси Ж (*), оси Ж (*)), что подтверждается письмами от 14 июля 2016 года N * (генерального директора ООО "Стройиндустрия" П.), от 14.07.2016 г. N * (ООО "***"). Кроме того, как следует из анализа графических частей технического плана от 25.04.2019 г. (т. 1 л.д. *, *, *) и проектной документации 2016 г. (т. 2 л.д. *, *) и подтверждается показаниями свидетеля Д. (кадастровый инженер, составитель технического плана от 14.02.2019 г. и от 25.04.2019 г.) в настоящем судебном заседании, в помещениях на поэтажных планах цокольного и мансардного этажей имеются расхождения в отражении перегородок (в проектной документации - имеются, в техническом плане - отсутствуют), а также изменения ограждающих конструкций между лоджиями и остальными помещениями в квартирах 24 и 25. Представитель ООО "С***" И. в судебном заседании (12 ноября 2019 г.) пояснил, что изменения в проекте (в части перегородок в помещениях, а также изготовления проемов между лоджиями и жилыми помещениями квартир 24 и 25) согласованы с ООО "***" в рамках переписки. Вместе с тем на дополнительный запрос ООО "С***" и ООО "***" каких-либо письменных материалов, подтверждающих согласование изменений проекта в части перегородок и ограждающих конструкций, не представлено.
Суд первой инстанции в обжалуемом решении указал, что отсутствие перегородок не влияет на конструктивную целостность и устойчивость объекта недвижимости, не нарушает права и законные интересы граждан, не может существенно повлиять на характеристики многоквартирного жилого дома, и исходил из того, что в настоящее время застройщик лишен возможности установить отсутствующие перегородки.
Анализируя установленные выше обстоятельства, свидетельствующие о произведенных Застройщиком изменениях в проектной документации, а также об отступлениях от такой документации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случае, предусмотренных настоящим Кодексом.
В силу ч. 6 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием, проектной документацией, требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика, технического заказчика, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, или регионального оператора, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)
В соответствии с ч. 3 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 г. N 368-ФЗ) экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, а также в отношении модифицированной проектной документации. Экспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением проектной документации, подготовленной для проведения капитального ремонта автомобильных дорог общего пользования. Правила подготовки заключения о признании проектной документации модифицированной проектной документацией предусматривались приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5.12.2016 г. N 899/пр, который в последующем отменен приказом данного Министерства от 19.09.2017 г. N 1234/пр. Федеральным законом от 3.08.2018 г. N 342-ФЗ в Градостроительный кодекс РФ внесены изменения, в том числе в части исключения понятия "модифицированной проектной документации".
Как следует из письма Минстроя РФ от 18 октября 2018 г. N 42268-ОД/08 Федеральным законом от 3 августа 2018 г. N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 342-ФЗ) с 1 июля 2019 года уточняется состав проектной документации объектов капитального строительства, содержание разделов которой приведено в соответствие законодательству о техническом регулировании. Также Федеральным законом N 342-ФЗ одновременно с признанием утратившими силу частей 3.5 - 3.7 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) внесены изменения в часть 11 указанной статьи Кодекса, согласно которой порядок проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, негосударственной экспертизы проектной документации и негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий, устанавливается Правительством Российской Федерации, в том числе в случае внесения изменений в проектную документацию. Таким образом, в случае внесения изменений в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы, такая документация повторно направляется на экспертизу.
Суд первой инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что фактическое отсутствие перегородок и изменение ограждающих конструкций в указанных выше помещениях (квартиры 24 и 25) вопреки требованиям ст. 49 Градостроительного кодекса РФ не согласовано с проектной организацией, и произведено до окончания строительства в отсутствие нового разрешения на строительство, которое должно было быть выдано на откорректированный проект 2016 года. Кроме того, судом не учтены и содержащиеся в постановлении 16 ААС выводы о том, что после внесения изменений в проектную документацию в отношении спорного объекта необходимо проведение экспертизы о безопасности построенного объекта с учетом выявленных отклонений от разрешения на строительство.
Проверяя позицию представителей административного истца и заинтересованного лица ООО "С***" об устранении препятствий для постановки здания на государственный кадастровый учет, суд в решении указал об отсутствии противоречий в указании количества этажей здания между измененным 6.02.2019 г. разрешением на строительство ("5+мансардный") и разрешением на ввод в эксплуатацию от 28.02.2019 г. ("5+мансардный+цокольный"), поскольку в разделе "Количество подземных этажей" пункта 4 разрешения на строительство имеется информация о наличии 1 подземного этажа. Кроме того, суд первой инстанции сослался на содержание приведенных документов, где спорный объект поименован как "5-ти этажный 91-но квартирный жилой дом с цокольным и мансардным этажами", что фактически свидетельствует о наличии 7 этажей в доме, а также на сведения раздела технического плана "Характеристика объекта недвижимости", согласно которому количество этажей здания - 7, в том числе подземных - 1. Одновременно суд указал, что 19.02.2019 г. Министерством по строительству, транспорту и дорожному хозяйству Республики Калмыкия утверждено Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства "5-ти этажного 95-ти квартирного жилого дома с цокольным и мансардным этажами по ул. *, * в г. Элиста, РК" требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
При оценке данного основания отказа регистрирующего органа судом не учтено следующее.
В соответствии с чч. 8, 10 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости; сведения о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.
Форма разрешения на строительство предусмотрена Приложением N 1 к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19.02.2015 г. N 117/пр, в пункте 4 которой имеются в числе иных следующие разделы: "Общая площадь (кв.м.)", "Количество этажей (шт.)" и "Количество подземных этажей (шт.)". В соответствии с п. 3.10 Свода правил СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные". Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (утв. приказом МинЖКХ РФ от 3.12.2016 г. N 883/пр) количество этажей здания: Количество всех этажей здания, надземных, подземных, мансардных, технических чердаков, за исключением помещений и междуэтажных пространств с высотой помещения менее 1,8 м. и помещений подполья. Таким образом, в разрешении на строительство в пункте 4 в разделе "Количество этажей здания" должно быть указано полное количество всех этажей здания. Следовательно, сведения в разделе "Количество подземных этажей" пункта 4 разрешения на строительство (в рассматриваемом разрешении на строительство указано "1", которым является цокольный этаж) не влияет на количественное значение, отражаемое в разделе "Количество этажей здания". Кроме того, в соответствии с п. 3.34 указанного СП 54.13330.2016 этаж подземный: Этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли на всю высоту помещений. Вместе с тем, в постановлении 16 ААС от 12.09.2018 г. цокольный этаж определен как надземный в большей своей части, то есть, в силу содержащегося в приказе Минземстроя РФ от 4.08.1998 г. N 37 (ред. от 4.09.2000) "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (в действующей редакции) определения представляет собой этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли. Таким образом, содержащееся в разрешении на строительство указание о наличии 1 подземного этажа не соответствует характеристике построенного застройщиком объекта.
Оценивая данное основание отказа, также следует учитывать, что указанной выше Инструкцией этаж мансардный (мансарда) определяется как этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м. от уровня пола мансардного этажа. Установленные судебным актом 16 АСС от 12.09.2018 г. характеристики этажа, поименованного в проектной документации как мансардный, в соответствии с которыми данный этаж мансардным не является, а представляет собой полноценный этаж с жилыми помещениями., также противоречат наименованию этого этажа как в проектной документации (2016 г.), так и в последующей разрешительной документации, выданной в связи со строительством указанного жилого дома.
Одним из оснований отказа в осуществлении государственного кадастрового учета явилось разночтение в указании общей площади здания в представленных документах: в техническом плане от 25.04.2019 г. общая площадь здания составляет 9572,9 кв.м., в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2019 г. общая площадь здания - 9240,1 кв.м. Указанные противоречия регистрирующим органом признаны не соответствующими требованиям к определению площади здания, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90, а также требованиям приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19.02.2015 г. N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", согласно которым разрешение на ввод объекта в эксплуатацию недействительно без технического плана.
Приходя к выводу о несостоятельности данного основания отказа, суд первой инстанции сослался на письмо Минэкономразвития России от 27.12.2018 г. N Д23и-695, согласно которому дополнительное обоснование результатов кадастровых работ приводится в разделе "Заключение кадастрового инженера" технического плана, и письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 29.05.2017 г. N 19-06631-СМ/17 о том, что площадь здания или площадь этажа здания может отличаться от суммы площадей расположенных в них помещений, и исходил из того, что в разделе Технического плана от 25.04.2019 г. "Заключение кадастрового инженера" имеется обоснование, что площадь этажа жилого здания определена в пределах внутренних поверхностей наружных стен и составляет 9572,9 кв.м., фактически с учетом перегородок площадь здания составляет 9240,1 кв.м., что соответствует указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию площади здания - 9240,1 кв.м.
В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Частью 8 ст. 41 Федерального закона 218-ФЗ регламентировано, что одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство.
Как видно из содержания технического плана многоквартирного дома от 25.04.2019 г. (п. 13 "Площадь объекта недвижимости, м_2 - 9572,9" раздела "Характеристики объекта недвижимости" - т. 1 л.д. 201) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2019 г. (раздел II "Сведения об объекте капитального строительства" графа "Общая площадь, кв.м. - 9240,1" - т. 1 л.д. 29), одна из характеристик созданного объекта, необходимая для внесения в Единый государственный реестр недвижимости, - площадь здания - достоверно не определена, что препятствует постановке многоквартирного дома на кадастровый учет.
Согласно ч. 13 ст. 24 Федерального закона 218-ФЗ форма технического плана, требования к его подготовке, состав содержащихся в нем сведений, требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа здания или сооружения, плана здания или сооружения, плана части здания или сооружения, а также требования к определению площади здания, сооружения, помещения или машино-места устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
В силу п. 50 приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" раздел "Заключение кадастрового инженера" оформляется кадастровым инженером в виде связного текста; при установлении в ходе кадастровых работ несоответствия площади здания, указанной в документах, предусмотренных в п. 20 Требований (в данном случае - площади здания в проектной документации), приводятся обоснование значения площади здания, в том числе результаты необходимых измерений и расчетов, иная информация, при этом прилагаются документы, подтверждающие изменение проектной документации.
Пунктом 8 приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 г. N 90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения" (далее также - Требования) предусмотрено, что площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания. В силу п. 9 Требований площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, в площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.
Как следует из приведенного судом первой инстанции письма Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 29.05.2017 г. N 19-06631-СМ/17, в соответствии с Требованиями площадь здания (жилого и нежилого) для целей государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав определяется с учетом положений пунктов 2,3,5,6,8,9 Требований, согласно которым площадь, занимаемая перегородками, учитывается в площади этажа, а соответственно и в площади здания (жилого и нежилого). Вместе с тем, согласно пунктам 10 и 12 Требований площадь помещения (жилого и нежилого) определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, то есть без учета площади, занимаемой перегородками. Таким образом, площадь здания или площадь этажа здания может отличаться от суммы площадей расположенных в них помещений.
В судебном заседании свидетель Д. показал, что значение общей площади здания - 9572,9 кв.м. (в техническом плане от 25.04.2019 г.) определено им в результате непосредственного исследования здания, помещений и произведенных замеров и отражает площадь объекта, включающую площадь перегородок. Содержащиеся в разделе "Заключение кадастрового инженера" данного техплана сведения о площади (9240,1 кв.м.) отражают площадь здания без учета площади перегородок.
Таким образом, оценивая расхождения в значениях показателя общей площади здания (в разрешении на ввод в эксплуатацию и в техническом плане), суд первой инстанции ошибочно принял указанный в разделе Технического плана "Заключение кадастрового инженера" показатель площади помещений в здании (9240,1 кв.м.) (рассчитываемый на основании п. 10 и 12 Требований - без учета площади перегородок) как показатель площади здания в целом (рассчитываемый на основании п.п. 2,3,5,6,8,9 Требований - с учетом площади перегородок), который фактически установлен кадастровым инженером в размере 9572,9 кв.м. и приведен в графе 13 "Площадь объекта недвижимости" в разделе "Характеристики объекта недвижимости" Технического плана от 25.04.2019 г.. При таких обстоятельствах расхождение в показателях общей площади здания в разрешении на строительство (9240,1 кв.м.) с показателем этой характеристики в Техническом плане (9572,9 кв.м.) находит свое подтверждение материалами дела и показаниями свидетеля Д., что указывает на наличие препятствий для осуществления государственного кадастрового учета спорного Объекта.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что показатель общей площади здания (9240,1 кв.м.) в разрешении на ввод в эксплуатацию от 28.02.2019 г. не соответствует данной характеристике в размере 9261,92 кв.м., указанной в следующих документах: положительное заключение ГУ "Государственная экспертиза Республики Калмыкия" (N * от 16.08.2016 г.) на проект 2016 года (сумма общей площади здания без цокольного этажа (8109,67 кв.м.) и площади цокольного этажа (1152 кв.м.) - графы 5 и 6 раздела "Технико-экономические характеристики объекта капитального строительства"), разрешение на строительство (с изменениями от 6.02.2019 г.), заключение Госстройнадзора от 19.02.2019 г.
Совокупность вышеизложенных обстоятельств подтверждает обоснованный вывод регистрирующего органа о наличии предусмотренного п. 7 ч. 1 ст. 26 и ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ основания для приостановления и последующего отказа в постановке на государственный кадастровый учет спорного жилого дома - несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Рассматривая административное дело в полном объеме, судебная коллегия, руководствуясь ч. 1 ст. 308 КАС РФ, отмечает, что ряд оснований для приостановления и последующего отказа в постановке объекта на государственный кадастровый учет и некоторые доводы апелляционных жалоб не находят подтверждения материалами дела.
Так, отклоняя довод регистрирующего органа о несоответствии данных технического плана от 25.04.2019 г. и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.02.2019 г. в части указания общей площади помещений общего пользования и площади цокольного этажа, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что содержание раздела технического плана "Заключение кадастрового инженера" и данные в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию в указанной части взаимно не противоречат, поскольку итоговое значение площади нежилых помещений здания составляет 1997,9 кв.м., которое включает: общую площадь помещений общего пользования - 1079,3 кв.м. и площадь цокольного этажа - 918,6 кв.м. Не оспаривая итогового значения суммы таких площадей (1997,9 кв.м.), регистрирующий орган, обосновывая оспариваемый отказ и в апелляционной жалобе указал, что в результате арифметического подсчета указанных в техническом плане от 25.04.2019 г. показателей площадь помещений общего пользования составляет 1068,9 кв.м., площадь цокольного этажа - 929 кв.м.
В заседании судебной коллегии свидетель Д. в данной части показал, что имеющаяся разница в подсчете данных видов площадей возникла в результате отнесения регистрирующим органом расположенного в цокольном этаже помещения, имеющего обозначение "***" (с площадью 10,4 кв.м.) (сведения о характеристиках данного помещения содержатся в т. 1 л.д. 212) к помещениям цокольного этажа. Однако им данное помещение, фактически представляющее собой тепловой узел, отнесено к помещениям, подлежащим включению в общую площадь помещений общего пользования, поскольку данное помещение по своему назначению (для использования в целях содержания общего имущества) относится к виду имущества, находящегося в общем пользовании, в связи с чем в графе 5 "Назначение помещения" раздела "Характеристики помещения" указал "нежилое, общее имущество в многоквартирном доме".
Не отрицая функционального назначения данного помещения (тепловой узел, для общего пользования) представитель регистрирующего органа Санжиева Ю.П. пояснила, что сведения о принадлежности данного помещения к общему имуществу в многоквартирном доме подлежат отражению в графе 8 "Наименование помещения", где фактически в техническом плане имеется знак "-".
В соответствии с пп. 4 п. 48 Требований N 953 в сведениях технического плана о назначении помещения указывается жилое или нежилое. Дополнительно для нежилых помещений, предназначенных для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования), указываются слова "помещение вспомогательного использования", для нежилых помещений, относящихся к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, указываются слова "общее имущество в многоквартирном доме".
Проверив указанные обстоятельства и приведенные пояснения, судебная коллегия, учитывая, что сумма анализируемых площадей определена верно (1997,9 кв.м.), сведения о назначении ("Общее имущество в многоквартирном доме") помещения, имеющего обозначение "*", отражены в разделе "Характеристики помещения" в графе 5 и соответствуют целевому назначению данного имущества, фактически представляющего собой тепловой узел, приходит к выводу о необоснованности в данной части доводов регистрирующего органа о наличии противоречий представленной документации требованиям законодательства.
Одним из оснований отказа регистрирующим органом приведено то обстоятельство, что границы геометрических фигур жилых помещений (квартир) показаны вместе с лоджиями (балконами). Судом первой инстанции указанному доводу не дано какой-либо оценки. Оценивая по существу данное основание, судебная коллегия учитывает содержащиеся в письме Минэкономразвития от 27 декабря 2018 г. N Д23и-6951 разъяснения, согласно которым, местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, а не "контуром" помещения. Координаты характерных точек контура включаются в технический план исключительно в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. Пунктом 51 Требований N 953 установлено, что графическая часть технического плана помещения оформляется на основе поэтажных планов, являющихся частью проектной документации, проекта перепланировки, графической части технического паспорта здания (или сооружения), сведения о которых указаны в разделе "Исходные данные". Согласно пункту 59 Требований N 953 в разделе "План этажа (части этажа), план объекта недвижимости (части объекта недвижимости)" с указанием на этом плане местоположения соответствующего помещения или машино-места отображаются в масштабе в соответствии с размерами на поэтажном плане, являющемся частью проектной документации, в графической части технического паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или чертеже: стены и перегородки, в том числе внутренние; окна и двери; лестницы, балконы; внутренние выступы стен; необходимые условные обозначения, в том числе для указания местоположения образованной или существующей части здания, сооружения. На основании пункта 66 Требований N 953 при подготовке технического плана помещения в разделе "План этажа (части этажа), план объекта недвижимости (части объекта недвижимости)" отображаются местоположение помещения - граница геометрической фигуры, образованная внутренними сторонами наружных ограждающих конструкций помещения (а в случаях, предусмотренных Требованиями N 953, - дополнительно местоположение части (частей) помещения), с отображением внутренних стен, перегородок, дверных проемов и его обозначения (номера) на поэтажном плане. Согласно Своду правил 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003", утвержденному приказом Минстроя России от 3 декабря 2016 г. N 883/пр: балкон: выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает (пункт 3.2); лоджия: помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает (пункт 3.15). На основании изложенного при подготовке технического плана помещения и, в частности, в разделе "План этажа (части этажа), план объекта недвижимости (части объекта недвижимости)" отображаются балконы и лоджии, примыкающие к такому помещению.
При таких обстоятельствах довод регистрационного органа о некорректном отражении в техническом плане границ геометрических фигур жилых помещений (квартир) вместе с лоджиями (балконами) не основан на требованиях действующего законодательства.
В качестве основания приостановления постановки на государственный кадастровый учет регистрирующий орган указал, что согласно Правил землепользования и застройки города Элисты здание расположено в зоне *, градостроительным регламентом которой определены предельные параметры разрешенного строительства, такие как - количество этажей здания - 5, высота здания - 25 метров, в представленном техническом плане количество этажей - 7, сведений о высоте здания технический план не содержит, в силу ст.38 Градостроительного кодекса РФ предельные параметры разрешенного строительства включают в себя - предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.
Решением Элистинского городского собрания N 13 от 27.03.2014 г. в Правила землепользования и застройки города Элисты внесены изменения, согласно которым в подзоне, где расположен объект капитального строительства, - * - максимальное количество этажей здания составляет 5, максимальная высота здания - 25 метров.
Решением Верховного Суда Республики Калмыкия N 3а-10/2018 от 12.03.2018 г., оставленным без изменения Апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации N 42-АПГ18-3 от 30.05.2018 г., пункт 2 статьи 24 Правил землепользования и застройки города Элисты, утвержденных решением Элистинского городского Собрания от 27 декабря 2010 г. N 1 (в ред. от 14.09.2017 г.) в части установления одновременных ограничений предельного количества этажей и предельной высоты зданий, строений, сооружений признан противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.
В этой связи указание регистрирующим органом в уведомлении о приостановлении на нарушение в представленных для регистрации документах требований Правил землепользования и застройки города Элисты в части превышения количества этажей объекта капитального строительства сделано без учета актуальных на момент осуществления регистрационных действий норм градостроительного регламента на территории города Элисты.
Кроме того, не находят своего подтверждения исследованными материалами следующие основания для приостановления постановки на государственный кадастровый учет: отсутствие в техническом плане планов всех этажей зданий; расхождение между текстовой и графической частью Технического плана, а также между Техническим планом и проектной документацией в части отражения контуров здания (по техплану: согласно текстовой части (эксемель-схема) здание состоит из подземного контура и надземного, согласно графической части (раздел Чертеж) здание состоит из контура подземного и надземного; согласно разделу "Чертеж контура объекта недвижимости (части объекта недвижимости)" между точками 116-117 и 87-17 присутствует наземный контур. Согласно проектной документации между блоками А и Б наземного контура нет).
Вместе с тем, как следует из исследованных материалов дела, планы каждого из этажей здания содержатся в графической части технического плана от 14.02.2019 г. и технического плана от 25.04.2019 г. Отражение контуров здания (надземного и подземного) в графической и текстовой части технического плана соответствует Требованиям N 953 (пункты 34-40) и разъяснениям, содержащимся в письме Минэкономразвития РФ от 2.06.2017 г. N ОГ-Д23-6556.
Также не основан на материалах дела и опровергается показаниями допрошенного в качестве свидетеля заместителя начальника отдела обработки документов и обеспечения учетных действий ФГБУ "ФКП по РК" Э. довод апелляционной жалобы представителя Кевельдженовой В.О. об отсутствии в проектной документации графического обозначения квартир *, *, *, *. В судебном заседании автор апелляционной жалобы отказалась от указанного довода.
Обстоятельства, опровергающие перечисленные выше причины приостановления регистрационных процедур, в своей совокупности не влияют на вывод судебной коллегии о наличии предусмотренного п. 7 ч. 1 ст. 26 и ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ основания для отказа в постановке спорного жилого дома на государственный кадастровый учет.
Совокупность установленных препятствий для осуществления государственного кадастрового учета здания свидетельствует о необходимости проведения экспертизы в отношении всех изменений проектной документации и выявленных отклонений от проекта, получения в установленном порядке разрешительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию фактически построенного объекта с основными характеристиками, установленными постановлением 16 ААС от 12.09.2018 г., с оформлением корректного технического плана.
Выполнение указанных условий влечет необходимость внесения соответствующих изменений в договоры долевого участия (в части существенных условий), которые подлежат государственной регистрации в ЕГРН в соответствии с требованиями ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 1 ст. 14, ст. 48 Федерального закона N 218-ФЗ, а также главы 6.7. раздела VI Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (зарегистрирован в Минюсте России 25.03.2016 N 41548) (ред. от 27.02.2019) "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки".
Таким образом, решение суда первой инстанции в силу положений п.п. 1, 3, 4 части 2 статьи 310 КАС РФ подлежит отмене полностью с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных административных исковых требований.
На основании изложенного, судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия, руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
определила:
решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия N 2а-2624/2019 от 29 августа 2019 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований Лиджиновой Л.Х. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Калмыкия о признании решения Управления N * от 13 июня 2019 года об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости незаконным и возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия обязанности осуществить государственную регистрацию кадастрового учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. *, N *, - отказать.
Апелляционные жалобы представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Калмыкия Санжиевой Ю.П., представителя Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Калмыкия Кевельдженовой В.О. удовлетворить.
Председательствующий Л.Л. Лиджеева
Судьи Г.В. Панасенко
С.И. Говоров


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка