Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия от 11 мая 2018 года №33а-913/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2018 года Дело N 33а-913/2018
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Душкова С.Н.
судей Аевой И.И., Морозовой В.Н.
при секретаре Гузик И.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании от 11 мая 2018 года
апелляционную жалобу представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Ведерниковой Анны Николаевны на решение Верховного Суда Республики Хакасия от 16 января 2018 года, которым удовлетворено административное исковое заявление акционерного общества "Разрез Изыхский" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.
Заслушав доклад судьи Морозовой В.Н., пояснения представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Ведерниковой А.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя административного истца Озолиной М.В., выразившей согласие с решением суда, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
АО "Разрез Изыхский" 31 октября 2017 г. обратился в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2016 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 14000000 рублей, мотивируя требования тем, что АО "Разрез Изыхский" является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2016 г. определена в размере 36453999 руб. 12 коп., в то время как по отчёту ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз" от 26 июня 2017 г. рыночная стоимость данного объекта недвижимости составляет 14000000 руб., что существенно нарушает права общества как арендатора, возлагая на него обязанность по уплате арендной платы в большем размере.
В судебном заседании представители административного истца Озолина М.В., Барсуков А.С. требования административного искового заявления уточнили, просили установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.
Представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее -Минимущество РХ) Ведерникова А.Н., Шилова Н.Р., полагали необоснованным заключение экспертов в части определения рыночной стоимости спорного земельного участка.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее - Управление Росреестра по РХ), представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район Республики Хакасия.
Решением Верховного Суда Республики Хакасия от 16 января 2018 года административное исковое заявление акционерного общества "Разрез Изыхский" удовлетворено.
Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 24225113 рублей.
С данным решением не согласна представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Ведерникова А.Н.
В апелляционной жалобе она просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
Выражает несогласие с выводом суда о том, что на стр. 7-19 экспертами определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - земли промышленности и иного специального назначения. Указывает, что в данном разделе эксперты дают характеристику всему земельному фонду Республики Хакасия, приводят данные по всем категориям земель, при этом, в данном разделе не содержится вывод о том, к какому сегменту следует отнести оцениваемый земельный участок.
Полагает ошибочным вывод суда о том, что анализ наиболее эффективного использования спорных земельных участков с учетом анализа рынка объектов-аналогов и их сравнения с применением поправок и корректировок... содержится на стр. 19-32 заключения экспертов. Указывает, что на стр. 19-20 заключения процитирован п. 20 ФСОN 7, однако само экспертное заключение не содержит сведений о том, что экспертами не исследовался вопрос, какие из оцениваемых земельных участков застроены, какими зданиями, строениями или сооружениями; насколько наличие зданий и строений на земельном участке влияет на его стоимость и на выбор наиболее эффективного использования.
Обращает внимание, что на страницах с 20 по 32 заключения судебной экспертизы описаны методы оценки, классификация и суть поправок, метод, сравнения продаж, приведены таблицы с объектами, подобранными в качестве аналогов, таблицы с расчетами стоимости объекта оценки. Среди всей перечисленной информации нет сведений об "анализе", который провели эксперты в целях установления наиболее эффективного использования земельного участка.
Также указывает, что расчет размера корректировки произведен экспертами на основе непроверяемых данных о ценах на некие объекты, перечисленные в таблицах, без подтверждения вида объекта (земельный участок), его расположения и назначения, даты, на которую актуальна стоимость (соотносится ли она с датой, по состоянию на которую подлежит установлению рыночная стоимость земельного участка) Таким образом, экспертами допущено нарушение п. 5 ФСО N 3.
Считает, что административным истцом не доказана правильность и обоснованность применения корректировки на местоположение земельных участков, в то время как бремя доказывания рыночной стоимости земельных участков в силу ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ возложено на административного истца.
Просит учесть, что заинтересованным лицом в ходе рассмотрения дела заявлялось ходатайство о назначении повторной экспертизы с целью установления обоснованной рыночной стоимости спорного земельного участка, однако суд неправомерно отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Алтайский район Республики Хакасия Блаховская Л.В. считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, поскольку существенное снижение кадастровой стоимости земельного участка может значительно уменьшить поступающие в местный бюджет налоговые доходы, а следовательно финансовые возможности органов местного самоуправления для удовлетворения потребностей жизнеобеспечения населения.
В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель административного истца АО "Разрез Изыхский" выражает согласие с решением суда.
Проверив представленные материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 21 июля 2014 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
В силу ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
Как следует из материалов дела и установлено судом, АО "Разрез Изыхский" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 538606 кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: <адрес>
Из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 октября 2017 г. следует, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N в сумме 36453999,12 рублей, внесены в государственный кадастр недвижимости 30 декабря 2016 г. в соответствии с приказом Минимущества Республики Хакасия от 27 октября 2016 г. N 020-147-п, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Республики Хакасия по состоянию на 1 января 2016 г.Обращаясь с заявлением, представитель АО "Разрез Изыхский" ссылался на то, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, значительно превышающем его рыночную стоимость, нарушает его права, возлагая обязанности по уплате арендной платы в большем размере, чем положено.
В подтверждение своих доводов административный истец представил отчет об оценке от 26 июня 2017 г. NN И-170420/1-3 составленный ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2016 года составляет 14000000 рублей, положительное экспертное заключение на указанный отчёт об оценке от 29 июня 2017 г. N 443/03-17, составленное СОО Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков".
В ходе рассмотрения дела представители административного ответчика Минимущества Республики Хакасия, заинтересованного лица комитета по управлению имуществом администрации МО Алтайский район возражали относительно заявленных требований, выразили сомнения в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, заявили ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы.
Определением Верховного Суда Республики Хакасия от 24 ноября 2017 года по административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФИО1. и ФИО2 ООО "АПОС".
Согласно заключению судебной экспертизы от 23 декабря 2017 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: по адресу: <адрес>" по состоянию на 1 января 2016 года составляет 24225113 рубля.
Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости указанного выше земельного участка. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.
Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Частью 2 статьи 24.15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.
Проанализировав указанные выше нормы права, исследовав и оценив представленные доказательства, установив, что экспертное заключение об определении рыночной стоимости земельного участка соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования, суд первой инстанции пришел к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, установленной данным заключением.
Принимая во внимание отсутствие доказательств, опровергающих изложенные в указанном экспертном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, суд признал заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы о том, что рыночная стоимость земельного участка определена с учетом недопустимых доказательств, поскольку представленное в материалы дела заключение эксперта от 23 декабря 2017 года не соответствует требованиям законодательства, были предметом рассмотрения в суде и обоснованно не приняты во внимание по основаниям, приведенным в решении суда.
Так, в силу подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.
Суд, не принимая во внимание данный довод, обоснованно исходил из того, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости экспертом описаны объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, а использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов обосновано на странице 17 экспертного заключения.
Из экспертного заключения усматривается, что оценка объекта недвижимости проводилась на ретроспективную дату, в силу чего объем доступной для оценщика информации о сделках на рынке недвижимости ограничен.
Использование экспертом цены предложений на аукционах в рамках метода сравнения продаж также правомерно не принято судом во внимание в качестве нарушения подпункта "з" пункта 8 Федерального стандарта оценки N 3 по основаниям, приведенным в решении суда.
Правильным судебная коллегия находит и вывод суда об отсутствии нарушений пункта 13 Федерального стандарта оценки N 3, т.к. из экспертного заключения усматривается, что эксперт при оценке ценообразующего фактора - наличие железнодорожной ветки использовал открытые сведения о предложениях по продаже участков с железнодорожными путями и без таковых, содержащиеся в отчете, составленном ФИО1 и ФИО2 ООО "АПОС". Кроме того, при описании объекта оценки отражено наличие железнодорожной ветки на участке, а также применена корректировка на наличие железнодорожной ветки.
Довод апелляционной жалобы о наличии оснований для назначения повторной экспертизы судебная коллегия находит не заслуживающим внимания, поскольку в силу ч. 2 ст. 87 ГПК в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.
Принимая во внимание, что обстоятельств, изложенных в приведенной норме процессуального права, не установлено, суд правомерно отказал в удовлетворении ходатайства административного ответчика о проведении повторной экспертизы.
Иные доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда, и не опровергают выводы суда, а сводятся лишь к несогласию с ними, что не может служить основанием для отмены решения суда.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, судом не допущено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и изменения решения суда не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 309 КАС РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Верховного Суда Республики Хакасия от 16 января 2018 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия Ведерниковой Анны Николаевны - без удовлетворения.
Председательствующий С.Н. Душков
Судьи И.И. Аева
В.Н. Морозова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка