Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 12 октября 2021 года №33а-871/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 октября 2021 года Дело N 33а-871/2021
Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Панасенко Г.В.,
судей Кутлановой Л.М. и Сангаджиевой Б.Т.,
при секретаре Манжиковой А.Э.,
рассмотрела в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Очиргоряевой Валентины Сергеевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее по тексту - Управление Россрестра по Республике Калмыкия) о признании незаконным приостановления государственной регистрации договора уступки прав (требований) по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по апелляционной жалобе административного ответчика на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 12 августа 2021 года.
Заслушав доклад судьи Сангаджиевой Б.Т., объяснения представителя административного ответчика Санжиевой Ю.П., поддержавшей доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
Очиргоряева В.С. обратилась в суд с административным исковым заявлением, указав, что 11 июня 2016 г. между *** (участник долевого строительства) и ООО "Кристалл Строй" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома N**, по условиям которого застройщик обязался по окончании строительства многоквартирного дома передать в собственность *** однокомнатную квартиру общей площадью *** кв.м. под строительным номером *** по адресу: Республика Калмыкия, г. ***, ул. **, дом N**а *** обязалась оплатить цену, указанную в договоре.
31 мая 2021 года между ** (цедент) и Очиргоряевой В.С. (цессионарии) заключен договор об уступке права требования по указанному договору, по условиям которого Очиргоряевой В.С. перешло право требования к застройщику и обязанность оплатить имевшуюся у *** задолженность в размере ** руб. В тот же день стороны договора цессии обратились в Управление Росреестра по Республике Калмыкия с заявлением о его регистрации.
9 июня 2021 года Управление Росреестра по РК направило им уведомление о приостановлении государственной регистрации прав N*** в связи с запретом на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером ***.
Полагает, что приостановление государственной регистрации договора цессии противоречит закону и п. 7 договора участия в долевом строительстве от 11 июня 2016 г., поскольку наложение ареста на земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, не может служить основанием для приостановления государственной регистрации договора цессии, так как запрет регистрационных действий с земельным участком влечет за собой ограничение права распоряжения указанным имуществом путем его отчуждения, но не может препятствовать отчуждению прав требования по ДДУ, принадлежащих участникам долевого строительства. Заключение и регистрация договора цессии не повлечет внесения в ЕГРН записи о каких-либо новых обременениях земельного участка, не изменит характеристики и стоимость обремененного имущества и не повлияет на исполнение документов об имущественных взысканиях, в рамках которых был наложен арест.
В этой связи просила суд признать действия Управления Росреестра по РК, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации договора об уступке прав требования N 15 от 31 мая 2021 года и уклонении от государственной регистрации договора цессии незаконными и возложить на него обязанность по осуществлению государственной регистрации.
Решением Элистинского городского суда РК от 12 августа 2021 г. административные исковые требования Очиргоряевой В.С. удовлетворены частично. Признано незаконным приостановление государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости, расположенного в пределах кадастрового квартала *** по заявлению ** и Очиргоряевой В.С. о государственной регистрации договора об уступке права требования от 31 мая 2021 г., на Управление Росреестра по РК возложена обязанность по устранению допущенных нарушений путем повторного рассмотрения заявления *** и Очиргоряевой В.С. о государственной регистрации договора от 31 мая 2021 года об уступке права требования по договору N*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11 июня 2016 года. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по РК Санжиева Ю.П. просит отменить вынесенное по делу решение ввиду неприменения судом закона, подлежащего применению. Согласно данным ЕГРН по состоянию на 9 июня 2021 года на земельный участок с кадастровым номером **** имелся запрет на совершение действий по регистрации, что в силу п. 3 ч.3 ст.29, п. 37 ч. 1 ст. 26, ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и ч.5.1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, поэтому решение о приостановлении государственной регистрации является правомерным.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу административный истец просила отказать в ее удовлетворении в части признания незаконным решения Управления Росреестра по РК о приостановлении государственной регистрации договора уступки права требования от 31 мая 2021 года и отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований по возложению на Управление Росреестра по РК обязанности зарегистрировать договор уступки права требования от 31 мая 2021 года и принять по делу новое решение с удовлетворением исковых требований. Указывает, что в апелляционной жалобе не приведены основания незаконности решения суда, а необходимость удовлетворения иска в полном объеме подтверждается судебной практикой Арбитражного суда Московской области (постановление от 5 марта 2018 года по делу N А41-***/2017) о возложении на регистрирующий орган обязанности по осуществлению государственной регистрации договора уступки права требования.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Санжиева Ю.П. поддержала жалобу, дополнив, что для государственной регистрации договора цессии административному истцу необходимо обратиться в суд с иском об освобождении земельного участка от запрета совершения регистрационных действий.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Отношения, возникающие по поводу уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве, а также Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Одной из целей принятия Федерального закона N 214-ФЗ является гарантия защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (пункт 1 статьи 1).
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 11 Федерального закона N 214-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 384).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 11 июня 2016 г. между *** (участник долевого строительства) и ООО "***" (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома N*** (с дополнительным соглашением от 21 сентября 2020 г.) в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением денежных средств участника долевого строительства построить 5-ти этажный многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: Республика Калмыкия, г. ***, ул. ***, дом N**, и по окончании строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию передать участнику жилое помещение: однокомнатную квартиру, состоящую из 1 жилой комнаты, кухни, вспомогательных помещений, в том числе лоджии, общей проектной площадью *** кв.м., расположенную в многоквартирном доме на ** этаже в подъезде N**, под строительным номером **, а участник обязуется принять объект долевого строительства. Договор от 11 июня 2016 г. зарегистрирован 20 июня 2020 г., дополнительное соглашение к нему - 2 октября 2020 г.
31 мая 2021 г. между *** (цедент) и Очиргоряевой В.С. (цессионарий) заключен договор уступки права требования по договору N*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11 июня 2016 года, в соответствии с которым цедент передал, а цессионарий принял право требования однокомнатной квартиры площадью ** кв. м, расположенной по строительному адресу: РК, г. **, ул. **, дом N***
В этот же день, 31 мая 2021 г., стороны договора цессии обратились в Управление Росреестра по РК с заявлением о его государственной регистрации.
Уведомлением от 9 июня 2021 г. N**** регистратор сообщил сторонам договора о приостановлении действий по регистрации договора уступки права требования на основании п. 31 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации, ФЗ N 218-ФЗ), начиная с 9 июня 2021 г. до наступления одного из случаев, установленных ст. 26 Закона о регистрации, поскольку в ЕГРН имеются сведения о запрете совершения регистрационных действий в отношении заявленного объекта недвижимого имущества.
Из сведений из ЕГРН от 6 августа 2021 г. N**** следует, что на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью ** +/-20 кв.м. с разрешенным использованием под многоэтажную жилую застройку, расположенный по адресу: РК, г. **, ул. **, дом N***", правообладателем которого является ООО "***" установлен запрет на совершение действий по регистрации на основании постановления МОСП по ОИП УФССП по РК от 4 июня 2021 г. N*** со сроком действия с 7 июня 2021 года до снятия запрета.
Указанные обстоятельства, по мнению регистратора, свидетельствуют о наличии предусмотренных частью 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации права - в орган регистрации прав поступил акт уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом (пункт 37).
Удовлетворяя заявленные Очиргоряевой В.С. требования о признании незаконным приостановления государственной регистрации, суд первой инстанции, правильно руководствовался приведенными нормами закона.
При этом суд пришел к выводу об отсутствии оснований для приостановления регистрации, поскольку имущество в виде однокомнатной квартиры, в отношении которой по договору уступки у административного истца возникает право требования, не является имуществом, принадлежащим застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, в связи с чем государственная регистрация договора уступки прав требований не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества. Кроме того, совершение действий по регистрации договора уступки прав требований не влечет изменение прав и обязанностей сторон по договору долевого участия в строительстве жилого дома.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Применительно к данному делу это означает, что к Очиргоряевой В.С., как новому кредитору, должны перейти все права и обязанности по договору долевого участия в строительстве, она заменяет участника долевого строительства в отношениях с застройщиком, то есть изменяется лишь субъектный состав участников ранее возникшего обязательства на стороне кредитора, не влияя на содержание существующих между ними взаимных прав и обязанностей.
При этом уступка права требования не изменяет положение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор долевого участия в строительстве (однокомнатной квартиры), нового обременения в отношении него не возникает.
Кроме того, данный объект недвижимости не относится к имуществу, принадлежащему застройщику на праве собственности, за счет которого могут быть исполнены обязательства последнего перед третьими лицами, в связи с чем государственная регистрация договора уступки прав требований не влечет за собой правовых последствий в части изменения каких-либо прав застройщика в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.
В связи с этим наложенный 17 ноября 2020 года судебным приставом- исполнителем МОСП по ОИП УФССП по РК в рамках исполнительного производства N****-ИП, возбужденного на основании акта Инспекции Федеральной налоговой инспекции, запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером **** не может являться препятствием к внесению в ЕГРН записи о замене участника долевого строительства в уже существующем обязательстве.
Доводы представителя административного ответчика о правомерности приостановления государственной регистрации договора цессии, а также о необходимости обращения административного истца в суд с иском об освобождении земельного участка от запрета совершения регистрационных действий, свидетельствуют о неправильном толковании норм закона и не могут служить основанием для отмены решения суда в этой части.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции в данной части признается судебной коллегией правильным.
Вместе с тем решение суда первой инстанции в части возложения на Управление Росреестра по РК обязанности по устранению допущенных нарушений путем повторного рассмотрения заявления *** и Очиргоряевой В.С. о государственной регистрации договора от 31 мая 2021 года об уступке права требования по договору N*** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11 июня 2016 года подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в административном иске ввиду следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 309 КАС РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.
Разрешая исковые требования в части возложения на административного ответчика обязанности по осуществлению государственной регистрации договора цессии от 31 мая 2021 года, суд обоснованно указал на отсутствие правовых оснований для их удовлетворения ввиду не завершения установленной законом процедуры государственной регистрации, в ходе которой регистрирующим органом могут быть установлены иные основания для не проведения государственной регистрации.
Однако произведенный судом при этом вывод о необходимости повторного рассмотрения заявления *** и Очиргоряевой В.С. о государственной регистрации договора цессии нельзя признать правильным.
По смыслу статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ приостановление государственной регистрации является промежуточным действием в процессе государственной регистрации, которым государственная регистрация не оканчивается. Устранение причин, повлекших приостановление регистрации, либо признание приостановления незаконным является основанием для возобновления осуществления государственной регистрации прав.
Таким образом, учитывая, что регистрационные действия по заявлениям *** и Очиргоряевой В.С. о государственной регистрации договора цессии не окончены ввиду незаконного их приостановления, рассмотрение указанных заявлений подлежит возобновлению с принятием по ним предусмотренного законом решения.
В этой связи решение суда в данной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных Очиргоряевой В.С. требований.
Руководствуясь статьями 308-311 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия
определила:
решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 12 августа 2021 г. в части возложения на Управление Росреестра по Республике Калмыкия обязанности по устранению допущенных нарушений путем повторного рассмотрения заявления ** и Очиргоряевой В.С. о государственной регистрации договора от 31 мая 2021 года об уступке права требования по договору N** участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11 июня 2016 года отменить и принять по делу в этой части новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований Очиргоряевой Валентины Сергеевны.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционную жалобу представителя административного ответчика Санжиевой Ю.П. удовлетворить частично.
На апелляционное определение в течение шести месяцев со дня его принятия может быть подана кассационная жалоба в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.







Председательствующий


Г.В. Панасенко












Судьи


Л.М. Кутланова















Б.Т. Сангаджиева




Мотивированное апелляционное определение изготовлено 18 октября 2021 года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка