Определение Судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 14 марта 2018 года №33а-789/2018

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МУРМАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 14 марта 2018 года Дело N 33а-789/2018



г. Мурманск


14 марта 2018 года




Апелляционная коллегия Мурманского областного суда в составе:



председательствующего


Устинович С.Е.




судей







Самойленко В.Г.


Кутовской Н.А.




рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области
по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Электрон М" на решение Мурманского областного суда от 04 декабря 2017 года, которым постановлено:
"административное исковое заявление администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области о признании незаконным и отмене решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области удовлетворить.
Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 07 июля 2017 года N 337 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 3560000 рублей не соответствующим законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, нарушающим права и законные интересы администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области и отменить.
Исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером * в размере 3560000 рублей, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 07 июля 2017 года N 337".
Заслушав доклад судьи Самойленко В.Г., апелляционная коллегия
установила:
Администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Мурманской области (далее - администрация МО г.п. Кандалакша) обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее Комиссия) от 07.07.2017 N337, ссылаясь на его незаконность.
В обоснование административного иска указано, что постановлением Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N585-ПП установлена кадастровая стоимость принадлежащего на праве собственности ООО "Электрон М" земельного участка с кадастровым номером *, площадью 2723 кв.м., расположенного по адресу: ..., на котором расположено здание *, в размере 38849068,23 рублей.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области (далее Комиссия) от 07.07.2017 N 337 определена кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 в сумме 3560000 рублей.
Административный истец считал, что представленный ООО "Электрон М" отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО "ИНКОМ НД" N 045/17 от 17 мая 2017г. не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также федеральным стандартам оценки.
Так, из отчета об оценке следует, что оценщик применил метод сравнения продаж, где представлены три объекта - аналога, а именно: объект-аналог N 1 земельный участок, расположенный по адресу: ... с кадастровым номером *; объект-аналог N2 земельный участок, расположенный по адресу: ... с кадастровым номером *; объект-аналог N3 земельный участок, расположенный по адресу: ... без кадастрового номера. При этом, согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости права на земельные участки, объекты- аналоги N 1, N 2, N 3 не зарегистрированы, т.е. правообладатели отсутствуют, из содержания объявлений в отношении объектов - аналогов N 2 и N 3 усматривается, что договоры аренды на земельные участки не заключались. Исходя из сведений публичной кадастровой карты, объект-аналог N 2 имеет статус временного земельного участка, а объект-аналог N1 имеет статус аннулированного земельного участка. В то же время, объекты - аналоги N 1 и N 2 имеют различные виды разрешенного использования к объекту оценки, поэтому их использование некорректно, оценщиком не проводилась корректировка по этому основанию и по зонированию.
Считая, что отчет выполнен с нарушением обязательных требований федеральных стандартов оценки, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной, административный истец просил суд признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 07 июля 2017 года N 337.
Представитель административного истца администрации МО г.п. Кандалакша по доверенности Шуина Н.А. в судебном заседании иск поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.
Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее Управление Росреестра по Мурманской области) по доверенности Пустовидов Р.А. в судебном заседании иск не признал.
Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства дела извещен судом надлежащим образом, о причинах неявки в суд не сообщил.
Представители заинтересованных лиц: филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Мурманской области, ООО "Электрон М" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства дела извещены надлежащим образом, представили письменное мнение по иску.
Судом принято приведенное выше решение.
На данное решение обществом с ограниченной ответственностью "Электрон М" подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда.
В обоснование жалобы ее податель ссылается на то, что поскольку отклонение кадастровой стоимости объекта оценки от рыночной стоимости составило 91%, суду следовало провести экспертизу на предмет оценки стоимости земельного участка, поскольку именно специалисты в области оценочной деятельности дали бы суду правильную информацию о соответствии представленного Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Мурманской области при Управлении Росреестра по Мурманской области отчета требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Указывает, что судом при разрешении дела не принято во внимание то обстоятельство, что объекты - аналоги сохраняют статус "временные" до момента регистрации права собственности на объект недвижимости либо до момента регистрации права аренды в соответствии со статьей 177 Приказа N 943 "О введении ЕГРН".
Обращает внимание, что все объекты - аналоги не застроены (свободны), что означает, согласно статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, право краткосрочной аренды (до 10 лет) на земельные участки, в связи с чем оценщиком была произведена повышающая корректировка на объем передаваемых прав (от краткосрочного права аренды к праву собственности) в размере +32%, согласно справочнику оценщика недвижимости.
Ссылается на то, что в силу пункта 8 ФСО N 1 оценщик вправе был использовать в качестве аналога объекта оценки - земельный участок N1, поскольку публикации по аналогу существовали в источниках до даты оценки (до 01.01.2016 года). На момент публикации объявления по объекту - аналогу N 1 земельный участок не был аннулирован, имел все характеристики объекта - аналога (подпункт "б" пункта 22 ФСО N 7), что подтверждается скриншотом с публичной кадастровой карты.
Считает, что поскольку объект оценки расположен в зоне делового, общественного и коммерческого назначения, объект - аналог N 2 находится в зоне застройки жилыми домами высокой этажности, объекты - аналоги N 1 и N 3 - в зонах делового, общественного и коммерческого назначения и в зоне размещения объектов транспортной инфраструктуры, они могут являться объектами - аналогами. При этом ссылается на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского поселения Кандалакша Кандалакшского района, утвержденными решением Совета депутатов городского поселения Кандалакша N 598 от 13.12.2017 года в жилой зоне и зоне застройки многоэтажными жилыми домами допускается использование территории под предприятия общественного питания в соответствии с Правилами землепользования и застройки Муниципального образования город Мурманск от 01.11.2011 года, утвержденными решением Совета депутатов от 01.11.2011 года N 41-547.
Указывает в отношении объекта - аналога N3 на то, что на момент выполнения отчета данный объект был снят с кадастрового учета, и его не было на публичной кадастровой карте, но из текста объявления можно было определить его характеристики в соответствии с подпунктом "б" пункта 22 ФСО N 7 и пункта 10 ФСО N 1.
Ссылается на то, что оценщиком был применен справочник оценки недвижимости для оценки земельных участков под офисно - торговую застройку за 2016 год обоснованно для корректировки на торг на уровне 16% в соответствии с пунктом 8 ФСО N 1, поскольку дата оценки - 01.01.2016 год.
В возражениях на жалобу администрация муниципального образования городское поселение Кандалакша Кандалакшского района просит решение суда оставить без изменения. В отзыве на жалобу филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Мурманской области оставляет рассмотрение жалобы на усмотрение суда апелляционной инстанции.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились: представители администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша, Управления Росреестра по Мурманской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Мурманской области, которые извещены о рассмотрении дела надлежащим образом.
Руководствуясь статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, апелляционная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, апелляционная коллегия Мурманского областного суда находит решение суда законным и обоснованным.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности.
При этом статья 24.18 Закона об оценочной деятельности в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Согласно положениям статьи 24.18 части 1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
На основании части 28 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, общество с ограниченной ответственностью "Электрон М" является собственником земельного участка с кадастровым номером *, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях обслуживания помещений в здании столовой, общая площадь 2723 кв.м., расположенного по адресу: ...; на земельном участке находится здание *
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года составляла 38849068, 23 рублей.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр недвижимости на основании постановления Правительства Мурманской области от 25.11.2016 N 585-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Мурманской области". Дата определения кадастровой стоимости 01 января 2016 года.
16 июня 2017 года ООО "Электрон М" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка.
Извещение о проведении 07 июля 2017 года заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости направлено в адрес администрации муниципального образования городское поселение Кандалакша 29 июня 2017 года.
В письменном сообщении от 05.07.2017 N 3586 администрация МО г.п. Кандалакши просила отказать в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на том основании, что представленный заявителем Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 07 июля 2017 года N 337 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2016 года была определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 3560000 рублей.
На основании данного решения комиссии в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2016 года в размере 3560000 рублей.
Копия решения комиссии от 07.07.2017 N 337 поступила в адрес администрации МО г.п. Кандалакша 21 июля 2017 года.
Оценив законность оспариваемого решения Комиссии, суд пришел к обоснованному выводу о том, что у нее отсутствовали достаточные правовые основания для удовлетворения заявления ООО "Электрон М" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно представленного отчета.
Суд правомерно признал, что решение об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости принято уполномоченным на то органом - Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области, созданной на основании приказа Росреестра в Мурманской области от 20.09.2012 N П/373.
Процедура принятия оспариваемого решения установлена Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 (ред. от 16.05.2013, с изм. от 03.03.2017).
Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости предписывает соответствующим комиссиям проверять содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости на соответствие требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, которые предусмотрены статьей 20 Федерального закона N 135-ФЗ.
В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).
В пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, установлено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Требования к содержанию отчета об оценке установлены разделом IIIФСО N 3.
Суд пришел в решении к выводу о том, что решение Комиссии без достаточных правовых оснований принято на основании исследования отчета об оценке ООО "ИНКОМ НД" N 045/17 от 17 мая 2017 года, в отношении которого суд пришел к выводу о том, что он не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным федеральным стандартам оценки.
В силу пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.
Согласно пункту 24 ФСО N1 (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки") оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
На основе анализа таких факторов как цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полнота и достоверность исходной информации, обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. В вышеуказанном отчете оценщиком использован сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж.
В соответствии с пунктами 10, 12, 13 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, в отношении которых имеется достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Согласно пункту 5 ФСО N 3 (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
В пункте 10 ФСО N 3 определено, что в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, другие документы по объекту оценки (при их наличии).
В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11 ФСО N3).
Согласно подпункту "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
Как установлено в абзаце 3 подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Из оцениваемого Комиссией отчета ООО " ИНКОМ НД" N045/17 от 17 мая 2017 года следует, что оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 51:18:0040108:1 использовал в качестве объекта сравнения аналог N 3 - земельный участок, расположенный в .... Вместе с тем, суд установил, что в отчете и в материалах, приложенных к нему, отсутствуют сведения о правовом режиме объекта-аналога, виде разрешенного использования, о кадастровом номере данного объекта. Указанные обстоятельства позволили суду придти к выводу об отсутствии возможности получить информацию по земельному участку из государственного кадастра недвижимости, проверить сопоставимость объекта оценки и объекта-аналога. Отсутствие вышеуказанных данных не позволяет идентифицировать данный земельный участок, в том числе проверить его по публичным данным, и произвести проверку принятой оценщиком характеристики, также, соответственно, проверить применение корректировок.
Как правильно указал в решении суд, в соответствии с пунктами 10 и 11 Федерального стандарта оценки N 7 для определения стоимости недвижимого имущества оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложение с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект. В силу подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки N 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.
Из отчета оценщика усматривается, что, обосновывая применение корректировок, он отнес объект оценки к общественно - деловой зоне, объект - аналог N 1 - земельный участок, расположенный в ..., ... (кадастровый номер *) к Зоне Т1, объект - аналог N2 - земельный участок, расположенный в ..., район дома N ... (кадастровый номер *) к зоне Ж1 (зона застройки жилыми домами высокой этажности), объект -аналог N 3 - земельный участок, расположенный * (зона размещения производственных объектов). При этом, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования городское поселение Кандалакша объект оценки расположен в зоне -* (зона застройки средне -этажными домами).
Суд пришел к обоснованному выводу о том, что вид разрешенного использования земельного участка является основным ценообразующим фактором. Определение стоимости на основании аналогов, имеющих иное разрешенное использование, является ошибочным и недопустимым, результатом такой ошибки является искажение величины итоговой стоимости оцениваемого земельного участка.
Суд правомерно указал в решении на то, что вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует объекту оценки, самостоятельно отнесен оценщиком к одной группе в нарушение действующего законодательства, которым определено, что установление и изменение разрешенного использовании осуществляется органами местного самоуправления в рамках градостроительной деятельности; таким образом, отсутствие корректировок по элементу зонирования является недопустимым.
На основании установленного, суд пришел к правильному выводу, что в качестве объектов - аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в принятом Комиссией отчете оценщиком выбраны земельные участки, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что свидетельствует о нарушении пункта 13 ФСО N 1.
Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда о наличии правовых оснований для признания незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 07.07.2017 N 337. В целях устранения допущенных нарушений суд правильно исключил из государственного кадастра недвижимости сведения о кадастровой стоимости рассматриваемого земельного участка, определенной на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от 07 июля 2017 года N 337.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, как следует из дела, административный ответчик не воспользовался своим правом, предоставленным статьей 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, находя к этому основания. Суд таких оснований в силу статьи 77 Кодекса не усмотрел; назначение по делу судебной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.
Доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица ООО "Электрон М" не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию административных ответчиков, выраженную в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда, сводятся к переоценке доказательств, имеющихся в материалах дела, оценка которых произведена судом первой инстанции в соответствии с требованиями действующего процессуального законодательства.
Судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влияющих на законность принятого решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 308-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, апелляционная коллегия Мурманского областного суда
определила:
решение Мурманского областного суда от 04 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственность "Электрон М" - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.



председательствующий:




судьи:




Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка