Определение Судебной коллегии по административным делам Ярославского областного суда от 18 октября 2019 года №33а-7490/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 октября 2019 года Дело N 33а-7490/2019
Судебная коллегия по административным делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего судьи Емельяновой Ю.В.,
судей Виноградовой Т.И., Федотовой Н.П.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хлопотининой В.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ярославле
18 октября 2019 года
административное дело по апелляционным жалобам Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" на решение Ярославского областного суда от 26 июля 2019 года, апелляционной жалобе ООО "Лента" на дополнительное решение Ярославского областного суда от 20 августа 2019 года, которыми постановлено:
"Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 29 490 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многофункциональный торговый комплекс, трансформаторная подстанция, котельная, расположенного по адресу: ..., в размере рыночной стоимости равной 69 553 000 руб. по состоянию на 01.01.2015г.
Внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 69 553 000 руб.
Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - 13.12.2018г.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Лента" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Айби-Консалт" расходы по производству судебной оценочной экспертизы в размере 65 000 руб."
Заслушав доклад судьи Виноградовой Т.И., судебная коллегия
установила:
В административном исковом заявлении ООО "Лента" просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 29 490 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многофункциональный торговый комплекс, трансформаторная подстанция, котельная, расположенного по адресу: ..., в размере рыночной стоимости равной 69 553 000 руб. по состоянию на 01.01.2015г.
Административные исковые требования мотивированы тем, что ООО "Лента" является арендатором земельного участка. Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы. Административный истец является собственником объекта капитального строительства, расположенного на указанном земельном участке, в связи с чем имеет исключительное право на выкуп земельного участка, выкупная стоимость которого рассчитывается на основании кадастровой стоимости.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Горбунов М.И. административные исковые требования поддержал.
Представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Колобова Е.В. возражала против удовлетворения административного иска, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом в обоснование своих требований.
Представитель заинтересованного лица Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" по доверенности Шатилович Т.В. возражала против удовлетворения административных исковых требований, полагая, что отчет определения рыночной стоимости земельного участка не является достоверным.
Административные ответчики Правительство Ярославской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.
От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии поступили письменные объяснения по делу, в которых возражений относительно административных исковых требований не изложено.
Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласны Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля". В апелляционных жалобах ставится вопрос об отмене решения суда, принятии нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Доводы жалоб сводятся к несоответствию выводов суда обстоятельствам дела, нарушению норм процессуального права. В жалобах указано, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта выполнен с нарушением Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки.
Определением суда от 29.04.2019 г. по делу назначалась судебная оценочная экспертиза, расходы по производству которой были возложены на административного истца. Экспертизу проводило ООО "Айби-Консалт". ООО "Лента" не представило доказательств оплаты судебной экспертизы.
Судом постановлено дополнительное решение от 20.08.2019 г. о взыскании с ООО "Лента" в пользу ООО "Айби-Консалт" расходов по производству судебной оценочной экспертизы в размере 65 000 руб., с которым не согласен административный истец. В апелляционной жалобе на дополнительное решение суда ставится вопрос об изменении дополнительного решения и взыскании судебных расходов на производство судебной экспертизы с Правительства Ярославской области. Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения, дополнительного решения суда в полном объеме, с учетом доводов апелляционных жалоб, заслушав представителя Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенности Николаеву Т.Б., представителя ООО "Лента" по доверенности Горбунова М.И., изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что административный истец обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого он является, а также, что размер кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами и подлежит установлению исходя из отчета ООО "Ярэксперт".
С указанными выводами судебная коллегия соглашается, они основаны на правильно установленных обстоятельствах и собранных по делу доказательствах, которым дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. ст. 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при правильном применении норм материального и процессуального права и мотивированы судом.
В соответствии с п.п. 1 и 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Как предусмотрено п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно п.3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
На основании ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При приобретении таких земельных участков их цена исчисляется из кадастровой стоимости (пункт 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 г. N 279 "Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов").
Из материалов дела следует, что ООО "Лента" является арендатором земельного участка площадью 29 490 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ..., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многофункциональный торговый комплекс, трансформаторная подстанция, котельная. На земельном участке располагается зарегистрированный на праве собственности за ООО "Лента"" объект капитального строительства - нежилое здание, многофункциональный торговый комплекс "Лента" с кадастровым номером N.
Согласно приложению 2 к договору аренды N от 22.04.215 расчет арендной платы производится исходя из удельного показателя кадастровой стоимости (л.д.13 оборот).
При таких обстоятельствах с учетом положений ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", судебная коллегия считает обоснованным вывод суда, что ООО "Лента" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, поскольку установленная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права заявителя.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016г. N704-п в размере ... руб.
Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, абз. 11 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указаны: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В силу ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
ООО "Лента", считая, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная Постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016г. N704-п в размере ... руб., значительно превышает рыночную стоимость земельного участка, в качестве доказательства обоснованности рыночной стоимости земельного участка представили отчет ООО "Ярэксперт" от 15.10.2018г. N оценки рыночной стоимости земельного участка, согласно которому по состоянию на 01.01.2015 г. рыночная стоимость земельного участка составляет 69 553 000 руб.
Согласно заключению судебного эксперта от 06.06.2019 г., выполненный отчет ООО "Ярэксперт" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, при проведении расчетов выявлены нарушения, которые могли повлиять на рыночную стоимость объекта экспертизы, рыночная стоимость объекта оценки составляет ... руб.
Проанализировав отчеты, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что представленный административным истцом отчет, выполненный ООО "Ярэксперт", соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и подлежит применению при определении кадастровой стоимости земельного участка равной их рыночной стоимости.
По мнению эксперта, использование оценщиком Справочника оценщика недвижимости под ред. ... 2014г., в котором отражены усредненные скидки на торг по городам России, является некорректным, необходимо использовать справочник под редакцией кандидата технических наук ..., 2014г., так как в этом справочнике приведены скидки на торг для средних городов России, а не усредненные данные в целом по городам России.
При оценке двух отчетов судом правильно принято во внимание то, что выводы судебного эксперта о том, что целесообразнее было использовать другой справочник, не может расцениваться как нарушение требований законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. При этом судом также правильно указано на немотивированность судебным экспертом вывода о том, что при согласовании скорректированных цен объектов-аналогов диапазон полученной стоимости объектов-аналогов составляет более 100 %, а также на отсутствие оснований для утверждения о необоснованности использования объектов-аналогов.
При этом, анализируя объекты-аналоги, выбранные ООО "Ярэксперт", суд правильно не усмотрел противоречий при подборе объектов-аналогов.
Судебная коллегия полагает правильной оценку суда первой инстанции показаний свидетеля ... о необходимости при определении коэффициента скидки на торг учитывать анализ рынка объекта оценки, который в 2014г. нельзя расценить как активный ввиду ухудшения экономической ситуации. Суд пришел к выводу, что судебный эксперт исходил из общих сведений о состоянии экономики города Ярославля, без учета особенностей рынка земельных участков.
Оценивая заключение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта оценки, суд обоснованно принял во внимание, что в соответствии с подп. "б" п. 22 ФСО N 7 "Оценка недвижимости" в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, и пришел к выводу о том, что подобранные экспертом объекты-аналоги не отвечают указанным требованиям.
При этом, как правильно установил суд, взятые экспертом три объекта-аналога не сопоставимы с объектом оценки по градостроительному зонированию и по площади, так как значительно отличаются от объекта оценки, что требовало применение корректировки на площадь.
Доводы апелляционных жалоб о том, что отчет ООО "Ярэксперт" недостоверен и не может быть положен в основу решения суда, как опровергнутый заключением судебного эксперта, судебной коллегией по изложенным выше мотивам отклоняются.
Довод апелляционной жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о нарушении оценщиком процедуры отбора объектов-аналогов является несостоятельным.
Вместе с тем, содержание отчетов позволяет сделать вывод о том, что оценщиком подобрано и оценено достаточное количество аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка. При этом для всех объектов недвижимости, включая объект оценки, ценообразование по каждому из факторов является единообразным. Оценщиком описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
С учетом изложенного судебная коллегия считает, что рыночная стоимость объекта определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.
Доводы апелляционных жалоб о том, что в основу решения суда должны быть положены исключительно выводы судебного эксперта, не основаны на нормах процессуального закона. В соответствии с ч.ч. 1,2 ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
На основании приведенных мотивов судебная коллегия оставляет апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" без удовлетворения.
Выводы суда, изложенные в дополнительном решении, о взыскании расходов по производству судебной оценочной экспертизы в размере 65 000 руб. в пользу ООО "Айби-Консалт" с ООО "Лента" также являются обоснованным и правильным.
Согласно ч. 1 ст. 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
На основании п. 1 ст. 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.
Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка административного истца утверждена Постановлением Правительства Ярославской области от 22.06.2016 г. N 704-п в размере ... руб., а рыночная стоимость объекта недвижимости составила 69 553 000 руб., то есть расхождение между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной судом, нельзя расценить как значительное (...%), может объясняться различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости. Расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью, установленной судом, не указывает на нарушение закона при ее определении, не свидетельствует о наличии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.
Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 (часть 3) и 57, в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда: ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.
На основании изложенного, с учетом конкретных обстоятельств дела, приведенных норм права и разъяснений, судебная коллегия соглашается с выводом суда, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта, установленной судом, не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в методике определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца. Обращение заявителя с административным исковым заявлением в суд явилось реализацией предоставленного законом права на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Вывод суда первой инстанции о взыскании судебных расходов по проведению оценочной экспертизы с административного истца является правильным.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Лента" на дополнительное решение суда о неправомерном взыскании с административного истца расходов на проведение судебной экспертизы отклоняются как основанные на неверном толковании норм процессуального права.
Руководствуясь ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Ярославского областного суда от 26 июля 2019 года, дополнительное решение Ярославского областного суда от 20 августа 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля", ООО "Лента" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка